miércoles, 29 de mayo de 2013

A POR EL PAN, CON CASCO

         La Directora General de Tráfico nos invita a los ciclistas a una reflexión sobre el uso del casco en ciudad. Jacques ya ha reflexionado. La bici es un medio de trasporte amable, para ir a trabajar, a coger el periódico cuatro calles más allá o a tomarse un helado. En Ámsterdam, Ginebra o Turín (o cualquier ciudad civilizada, valga la redundancia) así se entiende, reservando las mayor parte de las calles del centro a los ciclistas o, en todo caso la mitad, separada por conos o similares. Nadie le tose a los ciclistas; claro, son millones, pagan un montón de impuestos… y votan. Votan. Por eso los Directores Generales, los Ministros y hasta los Presidentes de Gobierno son ciclistas y van a trabajar en idem. Sin perjuicio de que muchos, además, practiquen el ciclismo en carretera los fines de semana. Con casco, por supuesto. En España sin embargo, excepto el presidente (un buen ciclista a quien Jacques ha visto escalar el Lobeira con mucho estilo), se prefiere para los demás cargos a astronautas. Como no van a trabajar en bici (van en Sputnik) ignoran que en ciudad no se anda con casco, que te lo roban, no sabes donde dejarlo –para la bici basta un candado- y que, en resumen, lo que se consigue es echar a los ciclistas de la ciudad, en vez de a los coches.

         La reflexión de Jacques va por otros derroteros. ¿Sabías que la mayor parte de los heridos en aviación se producen por accidente en tierra? ¿Para cuando el casco en el trasporte aéreo? Luego está lo de la caída de cornisas: miles de accidentados y esto no es una broma. ¿Cómo se puede permitir a los peatones circular por la calle sin casco? Jacques también está a la espera de una estadística seria sobre cuantos muertos y heridos se podrían ahorrar con la aplicación del casco a la automoción. Un buen casco integral, como el de Alonso. Seguro que serían miles. Pongámonos manos a la obra ¡ya!


Lo que Jacques propone a los cuatro millones de ciclistas españoles es que seamos conscientes de nuestro poder y que lo ejercitemos. Que los astronautas no nos vengan con milongas. Que, de una vez se libere –liberemos nosotros- espacio bastante para circular tranquilos por las ciudades. Como mínimo, el mismo que el asignado a los adictos al monóxido de carbono aunque, si de verdad queremos ser europeos, está claro que la supremacía debe ser de la bici. De momento, que al menos alguno de los altos cargos, en especial de Tráfico, sea de los que van al trabajo en bici. Y, por favor, señores políticos ¿podríais reflexionar un poco antes de hablar? No solo vamos a ser los ciclistas los “reflexivos”.

viernes, 24 de mayo de 2013

UNA LÁNGUIDA LEY DEL ALQUILER



         Hay un señor al que le parece “lánguida” nuestra vida política; la verdad es que a los que estamos en esto el ritmo de las reformas más bien nos parece "frenético". Debe ser que a ese señor solo le parece “actividad” la trompetería de la guerra de Irak. Jacques le aconsejaría que se pasase menos tiempo cara al sol, que luego tiene estas cosas.
         Y ahora vamos con las novedades urgentes de la Ley del Alquiler que tiene por objeto movilizar el inmenso parque de viviendas desocupadas, dando con ello cumplimiento efectivo al derecho a la vivienda de los españoles. La ley acaba de ser aprobada por el Congreso y aun no está publicada, por lo que de momento pasaremos a vuelapluma por las novedades.

         1ª.-Solo pueden OPONERSE A TERCEROS LOS CONTRATOS INSCRITOS en el registro de la propiedad.
-Quiere decir que SI NO otorgas el contrato de alquiler en documento público, INSCRITO el registro de la propiedad, el comprador de la vivienda puede exigir el cese del arrendamiento y tendrás tres meses para marcharte. Caso contrario, estás protegido.
         -Si NO ESTA INSCRITO el arrendamiento, se extingue asimismo por subastas o ejecuciones, sentencias judiciales, ejercicio de opción de compra o sustituciones fideicomisarias.
         -Si NO ESTA INSCRITO el arrendamiento, el arrendador no puede acudir al procedimiento ultra-rápido de resolución del mismo en 10 días por falta de pago.

         2ª.-La duración mínima del alquiler es de TRES AÑOS. Si el inquilino lo solicita con 30 días de antelación, podrá prorrogarlo por UN AÑO más.

         3ª.-Pasado UN AÑO, y avisando con DOS MESES de antelación, el dueño puede reclamar la vivienda para sí, familiares o ex-cónyuges.

         4ª.-A partir de los SEIS MESES el arrendatario puede desistir comunicándolo con UN MES de antelación, pudiendo pactarse que pague una indemnización de UN MES por año dejado de cumplir.

         5ª.-NO EXISTE DERECHO DE SUBRROGACION POR FALLECIMIENTO del arrendatario, si así se pacta y han transcurrido los tres primeros años del contrato. Si se produce antes, el arrendamiento se extingue a los 3 años.

         6ª.-NO EXISTE DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE (TANTEO Y RETRACTO) si así se pacta, caso de venta de la finca por el arrendador.

         7ª.-LA RENTA puede consistir en la REFORMA o REHABILITACIÓN del local.
(Esto es muy puñetero, porque hasta ahora no se declaraban estas reformas, a pesar de ser un beneficio patrimonial para el arrendador)

         8ª.-La revalorización conforme al IPC SE PRESUME y no hay que ponerla en el contrato o escritura.

         9ª.-PROCEDIMIENTO ULTRA-RÁPIDO, para Arrendamientos Inscritos:
         El arrendamiento queda extinguido y resuelto por falta de pago y debe restituirse inmediatamente la propiedad (siempre que se pacte y esté inscrito), conforme al siguiente PROCEDIMIENTO EN DIEZ DÍAS. Pasos:
      1.-El arrendador requiere notarial o judicialmente al arrendatario en el domicilio señalado en la inscripción.
               2.-El inquilino debe pagar en el plazo de diez días.
           3.-Si, o bien no contesta en dicho plazo (10 días), o bien reconoce la falta de pago, el contrato queda resuelto automáticamente.

         10ª.-ADEMÁS SOCIMIS, SUPRESION DE RENTAS SUBVENCIONADAS, etc, etc.
         
              Por favor, Gobierno, un poco de "languidez", que no nos da tiempo a asimilar tanto chollo.       

miércoles, 22 de mayo de 2013

REQUISITOS EN VENTAS: EL CER



         Si eres el vendedor y vas a efectuar una venta tienes que aportar los siguientes documentos:
    1.-Llevarás tu escritura de compraventa al notario (vale fotocopia) 2 o 3 días antes, para que tome los datos registrales y pida la nota de información continuada. Dicha nota asegura la información "en directo" durante los 9 días ss., por lo que sirve para tranquilidad del comprador.
     El resto de los documentos, los puedes llevar el día de la firma. Son:
         2.-Último recibo del I.B.I.
      3.-Certificación de deudas con la comunidad, que te dará el administrador.
     4.-Los cheques con los que se hace el pago (para que los fotocopie el notario).
     5.-A partir del 1 de junio de 2013 es necesario un nuevo requisito para vender, alquilar o construir edificios: el CER (certificado de eficiencia energética), según el RD 235/2013. Vamos a respondernos aquí a una serie de dudas, a reserva de que el Ministerio de Industria, Energía y Turismo lo haga mucho mejor.

         1ª.-¿DONDE SE EXIGE EL CER?
         1.-EN LOS CONTRATOS O ESCRITURAS: Deberá presentarse el CER cuando se celebren contratos de compraventa o arrendamiento de edificios o pisos a partir del 1 de junio de 2013, inclusive. A la vista de dicho CER, el notario, bien unirá un testimonio del mismo a la escritura, bien hará constar que se le exhibe y que lo ha devuelto a las partes.
         2.-EXHIBICIÓN EXTERNA EN EDIFICIOS: Que sean frecuentados por el público y tengan más de 500 metros, a partir de 1 de junio de 2013 (de 9/07/2015 los de +250 metros).
         En todo caso, siempre que se trate de edificios posteriores a 30 de abril de 2007, según se deduce del RD 47/2007

         2ª.-¿QUIEN EXPIDE EL CER?
          A falta de regulación específica, habrá que entender que cualquier arquitecto o arquitecto técnico o cualquier ingeniero o ingeniero técnico.

         3ª.-¿CUANDO NO HACE FALTA EL CER?
         En permutas, donaciones, herencias, hipotecas etc., es decir está excluido todo lo que no sea venta, arrendamiento o construcción.

         4ª.-¿DONDE SE REGISTRA EL CER?
         En un registro en la Xunta de Galicia, en cuanto exista, ya que aun no está creado.

         
         

jueves, 16 de mayo de 2013

ATENCIÓN ASESORÍAS DE BANCOS: NOVEDADES EN MINUTAS DE HIPOTECAS



         A partir del 15 de mayo de 2013 estas son las novedades que deberán constar en las minutas de hipotecas conforme a la ley 1/2013. Las que no las incorporen serán rechazadas en notarías y registros. Las anteriores al 15/05, pero que se presenten a inscripción después después, también deberán incorporar estas novedades o serán devueltas del registro, por lo que si están escrituradas antes del 15 de mayo y se presentan después, mejor será decir al notario que las subsane para evitarse un doble viaje (la hipoteca se constituye al registrarse)


         PRIMERA.-Es obligatorio reseñar una claúsula que diga literalmente así:

   “Serán aplicables las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Ley Hipotecaria sobre ejecución dirigida exclusivamente contra bienes hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, en los casos en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o de los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses”.


         SEGUNDA.-Los intereses de demora no pueden superar 3 veces el legal del dinero, o sea a día de hoy DOCE POR CIENTO (12%) en vivienda habitual.

         TERCERA.-Detrás de la descripción del piso o casa deberá constar alternativamente una de estas dos expresiones: O “está destinada a vivienda habitual del hipotecante/s” o “no está destinada a vivienda habitual del hipotecante/s”.


      CUARTA : Las costas (abogado y procurador) no podrán superar el CINCO POR CIENTO (5%) de la cantidad reclamada, en ejecución sobre vivienda habitual.


       QUINTA: Deberá constar en la escritura el valor de “tasación de mercado hipotecario” al objeto de calificar si el tipo de subasta es inferior en más del 75%, en cuyo caso el Registrador devolverá la hipoteca.
(Esta novedad es muy puñetera, ya que las Haciendas autonómicas utilizan estas tasaciones para revisar y complementar la base del Impuesto de Transmisiones)
      
      SEXTA : Caso de ejecución insuficiente la cantidad obtenida se imputa por este orden: intereses ordinarios; principal; intereses de demora; costas.

       SÉPTIMA : Los interesados en la subasta podrán solicitar "ver" el inmueble y si el poseedor acepta podrá beneficiarse de una reducción del 2% del valor de adjudicación.
          
    Y OCTAVA: En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en el que estuviere instalado el establecimiento

     OTRA NOVEDADES, como las que se hace referencia en la entrada anterior (ver) o la aceptación manuscrita en la escritura de las "claúsulas suelo" o del seguro de riesgo de interés, ya son cosa del notario.
        
         Sí, claro, Jacques ya sabe que los bancos a día de hoy no conceden hipotecas y que da igual cuantas leyes se hagan. Pero como pueden darse casos de enajenación mental…

miércoles, 15 de mayo de 2013

LEY ANTI-DESAHUCIOS



         La ley 1/2013 de 14 de mayo (anti-desahucios) que entra en vigor el 15 de mayo de 2.013, presenta las siguientes novedades:

         —SUSPENSIÓN DEL LANZAMIENTO (desahucio) hasta el día 16 de mayo de 2015, para prestatarios hipotecarios sobre vivienda habitual (Siempre que: los ingresos familiares no superen 3 veces el IPREM o sea  unos 18.900 euros/año; que en estos 4 años se multiplicase la carga de la hipoteca sobre la renta familiar por 1,5; que la cuota supere el 50% de los ingresos familiares; que se trate de la única vivienda) y que sean especialmente vulnerables, o sea:
         Familias en alguno de estos casos: a) numerosas; b) monoparentales con dos hijos; c) con menores de 3 años a cargo; d) con miembros discapacitados al 33%; e) agotado el desempleo (el deudor); f) con convivientes discapaces, dependientes, enfermos graves y g) con víctimas de violencia de género.


         (Por lo tanto si estás en el caso y el banco al que pidas hipoteca sobre tu vivienda te pregunta por ello, mejor silba el “puente sobre el río Kwai”. O no te darán un céntimo) 
          
         —EL INTERÉS DE DEMORA (vivienda habitual) no podrá superar más de 3 veces el legal del dinero, o sea el 12% (4% x 3 = 12%). Vamos a peor, por que con la ley del Consumidor eran 2,5. 

         —LA SUBASTA o venta extrajudicial es ÚNICA; se hace por internet en un PORTAL INFORMÁTICO (en el B.O.E.); hay que presentar aval bancario por el CINCO POR CIENTO (5%) del valor de tasación de los bienes; el TIPO de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación (para el “valor” de subasta hay que deducir las cargas anteriores, si hay); si el notario encuentra claúsulas ABUSIVAS, suspenderá la subasta.
         El rematante (el mejor postor que ponga al menos el 70% del valor o menos en ciertos casos) tiene ahora CUARENTA DÍAS en vez de 20 para pagar todo. Si no hay ningún postor, se adjudica al Banco por el 50% del valor de subasta pero, si se trata de vivienda habitual, la adjudicación será por el SETENTA POR CIENTO (70%), o si se le debe menos, por el SESENTA POR CIENTO (60%).

—EXISTENCIA DE DEUDA PENDIENTE (o sea cuando LA SUBASTA ES INSUFICIENTE PARA PAGAR AL BANCO su crédito):

         El ejecutado de “vivienda habitual” tiene ahora dos posibilidades nuevas: O pagar el 65% de la deuda que queda viva en 4 años, o el 80% de la deuda viva en 10 años (en ambos casos, más el interés legal, o sea el 4%)
         Además, otras dos ventajas: 1ª) Si el Banco adjudicatario vende el piso en 10 años, la deuda se reduce en la mitad de la plusvalía que obtenga dicho banco; 2ª) Si el Banco en dichos 10 años realiza aun más dinero de lo que se le debía, hay que poner a disposición del deudor el remanente.

         —¿Cuándo ENTRA EN VIGOR LA LEY?

         El 15 de mayo de 2013.
 

         

viernes, 10 de mayo de 2013

LA BENDICIÓN DE LAS CLAÚSULAS SUELO: STS 9/MAYO/2013


         SENTENCIA SUPREMO DE 9 DE MAYO DE 2013: LA BENDICIÓN DE LAS CLAÚSULAS SUELO

         La Sentencia de ayer del T. S. no supone, contrariamente a lo que se está escribiendo, la prohibición de las CLAÚSULAS SUELO de las hipotecas, sino que, muy por el contrario, las reconoce como legítimas. Lo que se condena son las “claúsulas suelo mal publicitadas”, que es distinto.

         *¿Por qué considera el T.S. legales las claúsulas suelo (STS 241/2013)? La Sentencia de 9 de mayo de 2013, en su resultando 17º dice literalmente que “Las cláusulas suelo, en contra de lo pretendido por el demandante son lícitas”, por los siguientes motivos:
         1º.-Porque responden a circunstancias objetivas; es decir que el dinero que prestan los bancos procede a su vez de sus depositantes, los cuales no aceptan una rebaja excesiva de los intereses que cobran (elevada inelasticidad a la baja a partir de determinado nivel del precio del dinero);
         2º.-Porque no son claúsulas inusuales o extravagantes, sino que el 97% de los préstamos están formalizados a interés variable; es decir: es lo acostumbrado y esperable si vas a pedir dinero al banco;
         3º.-Porque su uso ha sido tolerado largo tiempo: forman parte de la práctica bancaria usual.
         4º.-Porque la finalidad del “suelo” es darle al banco un rendimiento mínimo a sus capitales, necesario para resarcirse de los costes de producción y mantenimiento de las oficinas bancarias.
         5º.-Porque con este sistema las cuotas se calculan para que no impliquen grandes variaciones en su importe, y eso es lo esperable por los prestatarios.
         6º.-Porque la ley permite al prestatario cambiarse de Banco (se llama subrogación) a lo largo de contrato, si no está contento con el banco inicial.
        
         *¿Cuál es la consecuencia de que el T.S. haya declarado lícitas las claúsulas suelo?
         Pues que no te devolverán tu dinero, por más que una “claúsula suelo” forme parte del claúsulado de tu préstamo hipotecario. La sentencia no implica restitución de cantidades o, dicho en términos técnicos, es irretroactiva, incluso en el supuesto concreto que rechaza.

         *¿Cuál es el supuesto concreto que rechaza la sentencia?
         Pues los préstamos con claúsula suelo “mal publicitados”. Es decir:
         -Cuanto el préstamo se ofrezca como a “interés variable” en letras muy gordas y no se complete con una información adecuada de que existe un “interés mínimo fijo”, desplazando el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios, máxime en aquellos supuestos en que se oferta conjuntamente un “suelo y techo”, a modo de señuelo compensado. (A lo que se refiere el TS es que la claúsula suelo “siempre” funciona, siendo el préstamo a euribor –suele andar sobre el 0,5%- más un 1 punto –resultado 1,5%- (suelo 2,5%); en cambio el techo (10%) “nunca” se alcanza).
         En resumen, que los bancos tendrán que anunciar (y titular en sus folletos) sus préstamos tal como sigue, si no quieren líos:
          
         “PRÉSTAMO A INTERÉS VARIABLE CON INTERÉS MÍNIMO FIJO”
         (Lo del interés máximo no hace falta, pues favorece al consumidor, cuya legislación es la que se aplica)

         -En la forma que se publicitan y titulan estos préstamos en la actualidad (solo como “préstamo a interés variable”), superan el control de transparencia, pero no el de claridad, ya que, según el T.S. “falta información suficientemente clara de que (el “suelo”) se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Lo dicho: Señores Bancos, anúncienlos como “Préstamo a interés variables con interés mínimo fijo”, todo con el mismo tamaño y color de letra.

         -Por último la Sentencia introduce unas consideraciones futuristas, ya que habla de la conveniencia de hacer “simulaciones” de escenarios diversos de cuota y coste comparativo con otras modalidades. Como eso, a día de hoy ya es obligatorio (es la famosa FIPER), el único comentario es la prodigiosa capacidad del Supremo de adelantarse a los tiempos, ya que al tiempo de contrato que se juzgaba no existían esas obligaciones. Para que luego digan que tenemos malos jueces