martes, 30 de junio de 2020

¿TIENEN LOS HIJOS DERECHOS EN LA HERENCIA DE SUS PADRES VIVOS?

Arou es un pueblo de cuento de hadas en el top de la Costa da Morte

*Pregunta: ¿Puede un padre otorgar pactos sucesorios (Apartación, Mejora) con unos hijos sí y con otros, o sólo con uno y no con el otro/s? ¿Necesita el permiso, la firma o la aquiescencia de los excluídos? ¿Que pasa si un hijo no acepta el Pacto Sucesorio? ¿Puede un padre disponer de bienes de su herencia a favor de un hijo sin su consentimiento? ¿Puede un padre testar bienes a un hijo en pago de legítima sin su consentimiento? ¿Tiene el hijo derecho a enterarse o saber algo de todos esos movimientos? ¿Es necesario que todos los hijos firmen la escritura de adjudicación de herencia, incluso los no herederos? Si ninguno de los hijos es instituido heredero ¿es necesaria la presencia de alguno o algunos en el otorgamiento de la escritura de herencia?
¡OJO! Respuesta para GALICIA. En otras comunidades puede existir la herencia forzosa.

El hecho de tener hijos no limita en lo más mìnimo el derecho constitucional a la libertad o a la propiedad ni los padres se convierten en una especie de pupilos de sus hijos por el hecho de tenerlos. Un padre gallego puede otorgar los pactos sucesorios que desee con un hijo, dos, tres o ninguno, sin que los demás puedan condicionar su voluntad ni ostenten papel alguno. Al mismo tiempo, puede disponer de toda su herencia a favor de un hijo, de dos, de tres o de ninguno; y lo mismo puede decirse de la disposición parcial. En cuanto a los pactos sucesorios, requieren al menos dos voluntades y, si el hijo o el padre no quieren, simplemente el pacto no se celebra. Y si ese padre quieren legar en pago de legítima a ese mismo hijo el bien que iba a adjudicarle por pacto, nada puede hacer el hijo para impedirlo: eso sí, al fallecimiento del padre puede rechazar el legado, una vez se entere del mismo, pues, mientras viva el padre la disposición es secreta. También puede aceptar el bien y pedir judicialmente el "complemento" de legítima por estimarla insuficiente, lo que el juez puede aceptar o rechazar.
 En resumen, las personas mayores de edad y capaces pueden hacer lo que quieran con lo suyo.

La legítima gallega es un derecho de crédito a todos los efectos legales; no existe un derecho real a la herencia de ninguno de los hijos o nietos. Por poner un ejemplo, es como si se deben 2.000 euros por la tarjeta de El Corte Inglés: la intervención del mero legitimario en la herencia es la misma que la de El Corte Inglés, es decir 0. O sea que la presencia de los hijos en la herencia es innecesaria si el causante no los nombró herederos: un caso muy habitual es que el heredero único sea el cónyuge, en cuyo caso, puede prescindir de los hijos en el otorgamiento de la escritura de herencia.

Entonces ¿en que consiste eso de la legítima?: en una deuda. Veamos: Los padres deben a los hijos 1/4 del valor líquido de su herencia; el que tenga tres debe a cada uno 1/12. Puede darse carta de pago en vida (apartación) o abonarse mediante donaciones, perdón de deudas etc.; pero mientras el padre viva no existe derecho a reclamarla. Una vez fallecido pueden suceder varias circunstancias impedientes: puede que ya esté pagada en vida; puede que no existe derecho a la misma por justa causa; puede que se aplace su pago al fallecimiento del viudo/a; o puede estar gravada con usufructo (sin posesión). Añadamos que el mero legitimario ni firma ni otorga la escritura de Partición de herencia, que es cosa de los herederos. Por último, si pensamos en una persona viva, hay que tener en cuenta que la tendencia es a suprimir la legítima como derecho individual (reciente País Vasco); es decir que la legítima de un hijo en concreto puede con el tiempo quedar en nada.

En cuanto al pago de la legítima, no corresponde necesariamente a la herencia; ya quedamos que el padre puede disponer de la totalidad de su patrimonio a favor de un sólo hijo, de 2 o de 3; o incluso de un sobrino (pongamos por caso). La legítima, cuando procede, puede pagarse el bolsillo de los propios herederos o adjudicatarios de bienes; es decir sin que salga ni un euro de la herencia.

El papel de los hijos o nietos gallegos en la herencia de una persona sea en vida o en  muerte, es el que sus padres quieran darle.

*Respuesta a M.D.: En el registro de la propiedad correspondiente deberían explicarle el significado de las cargas y/o anotaciones que refleja una copia simple. Si su notario es diligente, también.

*Respuesta a E.G. : Grosso modo, el coste más importante de una escritura de compra es el impuesto (ITP) que varía según autonomías, a menudo el 10%. O sea precio 150.000, impuesto 15.000. Añádale mil o mil quinientos más para  notaria, registro y gestora, más o menos según complicación.

*Respuesta a L: Si falleció uno de los dos hijos, dejando el fallecido a su vez descendencia, suele estar prevista en el testamento la "sustitución", es decir que los hijos del hijo pasan automáticamente a ser herederos de la parte de su padre. Busque en el testamento esa palabra "sustitución".

*Respuesta a D.C.: La hipoteca (vez post anteriores) es un derecho real, de suerte que si renunció a la propiedad de la vivienda, está libre de hipoteca. Dicho de otra forma, la hipoteca significa que si no se paga la deuda se subasta la propiedad para abonarla; si vd. ya no es dueño ya me dirá lo que le puede preocupar (ojo, quizás solo cedió el "uso" a su ex, no la propiedad). 
Lo que pasa es que en España cuando se suscribe una hipoteca, se firman dos cosas distintas: una hipoteca (responde la finca, no su dueño) y un crédito (responde el deudor con todos sus bienes presente y futuros). Es decir que, si la deuda son 100.000 y en la subasta (derecho real) se obtienen solo 80.000, por los 20.000 restantes pueden embargarle al deudor un coche, un piso, una pensión, un sueldo, etc (derecho de crédito o personal). En ese caso probablemente estarán usted y su ex mujer y la única solución para quedar libre es que un apoderado del Banco firme la liberación de la deuda ante notario. Hay que negociar.

*Respuesta a C.A.: Para dividir una casa en dos propiedades independientes, por ejemplo bajo y piso, (se llaman "fincas", 2 fincas) es necesario estar de acuerdo las dos dueñas, salvo que lo decida el juez en la "actio communi dividundo". También es necesaria autorizaciòn administrativa (licencia) aunque existen procedimientos para obviarla que prefiero no explicar aquí,  pero que cualquier notario competente conoce.

*Respuesta a Es.: Quiere saber lo que cuesta el cambio de nombre gratuito de padres a hijo de una vivienda. Estimada señora: creo que sería bueno que todos supiésemos en que tipo de Estado vivimos. Esta dividido en auto-nomías (auto=propia; nomos=ley, leyes propias, cada una las suyas). El impuesto a pagar por eso mismo que vd. pretende varia del cero al infinito según comunidad autónoma; por ejemplo, en Galicia serían 0 euros; en algunas autonomías un par de cientos; y en otras, 20.000 o 30.000. No existe ninguna regla más que la voracidad fiscal de sus autoridades. En cuanto al resto de gastos (notaria, registro, gestión) los presupuestos más frecuentes oscilan entre lo que queda dicho en la respuesta a E.G. anterior.

martes, 23 de junio de 2020

DISOLUCIÓN CONDOMINIO DE FINCA HIPOTECADA

La orquídea epipactis palustris se encuentra en los desaguaderos del Umia en A Lanzada

Pregunta F.J.M.U. tiene una vivienda al 50% con su ex-S y dice que tiene la hipoteca sólo a su nombre. Pregunta si puede extinguir el condominio a pesar de que su ex-S no esté en la hipoteca.

¿Que hace una pata entre el polygonum amphybium de A Lagoa Bodeira? 
Respuesta: Tiene usted una confusión respecto a lo que es una hipoteca; le pido que lea el post anterior. O sea que su suegro sí está en la hipoteca o no existe tal hipoteca. En lo que está vd. en solitario es en el crédito: o sea que, caso de impago, respondería de lo que no cubriese la subasta de la propiedad. En cuanto a disolver el condominio, no hay problema; recuerden que hay que hacer constar en la escritura que la propiedad es indivisible (los pisos y las viviendas se consideran así) y compensar a la parte saliente: si así lo hacen tributarán al 1,5% por AJD y no al tipo de Transmisiones (variado según autonomías, entre el 8% y el 10% es frecuente).
Dominando la laguna, el águila pescadora hacía pasadas como un Phanton. Los patitos, bien al resguardo, entre las inflorescencias rosas del polygonum.

domingo, 21 de junio de 2020

HIPOTECA DE CASA COMPARTIDA CON EXTRANJERO

El viejo San Juan de Puerto Rico: albariño helado en verano, cocido gallego en invierno y encima... ¡nos quieren!

Pregunta si puede escriturar la casa al 50%, siendo ella (elemento español) la titular y él (elemento extranjero) avalista. También, si pueden escriturar la casa al 50% y ser ella exclusivamente la titular.

Respuesta: Todo lo que pregunta es posible pero es un tema de negociación con el Banco, que buscará asegurar (amarrar) lo más posible la operación.

Los ciudadanos extranjeros son igual que los españoles; lo único que tienen que obtener es un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) trámite sencillo que a veces gestiona la propia notaria. Debe nombrar un representante fiscal en España y ya está.

En cuanto a la hipoteca, hágase cargo que es un derecho real (del latín res/rei que significa "cosa") o sea, derecho de cosas. Su esencia es que que si no se paga una deuda, se subasta la propiedad para el cobro, pero le da igual quien sea el dueño. La hipoteca va pegada a la cosa (vivienda) como una lapa: primero, un comprador, luego pasa a dos compradores, luego a tres herederos... la hipoteca, tan tranquila, pegada a su objeto. O sea que puede comprar la casa uno, los dos a medias, uno 1/4 y otro 3/4 etc., a efectos de hipoteca es indiferente, se trata de una decisión personal.

Lo que pasa es que en el derecho europeo continental (no en el anglosajón) cuando suscribe un hipotecario "además" del derecho real, suscribe un derecho personal del que responde con todos sus bienes presentes y futuros. Quiere decir que si se deben 100.000 y en la subasta sólo se obtienen 80.000, por los 20.000 que faltan el acreedor puede embargar al deudor a título personal un coche, otra vivienda, una finca de olivos, etc. Se les suele llamar la hipoteca (d. real) y el crédito (d. personal). Aquí también las combinaciones son múltiples: Puede ser deudor uno sólo por acciòn personal. Pueden ser los dos. Puede ser un tercero. Puede ser deudor uno y avalista el otro (diferencia sutil, ya que la "acción ejecutiva" (embargo) es la que es, y a ti te da igual que te afecte como prestatario que como avalista).

Resumiendo: La hipoteca afecta a la cosa y la constituyen los dueños de la cosa: sea uno, sean los dos. Los hipotecantes no tiene porque coincidir con los prestatarios: puede un suegro hipotecar su casa en garantía de un préstamo de su hija y yerno.
El crédito, afecta a las personas que garantizan un préstamo a un Banco: pueden ser los mismos que los hipotecantes, en todo o en parte, o incluso terceros.
Reformulando su pregunta:

*¿Podemos escriturar la casa al 50% (añada: e hipotecarla) y que en el préstamo aparezca yo como titular y él como avalista? Sí, si está de acuerdo la otra parte, el Banco.

*¿Podemos escriturar la casa al 50% (añada: e hipotecarla) y que en el préstamo sólo sea yo la titular? Sí, si la parte bancaria está de acuerdo.


*Pregunta si se pueden otorgar telemáticamente las Capitulaciones Matrimoniales. Respuesta: No.

*Pregunta si es posible revalorizar un inmueble en el momento de la consolidación del pleno dominio, es decir de la reunión del usufructo a la nuda propiedad.

Respuesta: Le paso el art. 51.2 del RD 1629/91:

"2. Al adquirente de la nuda propiedad se le girará una liquidación teniendo en cuenta el valor correspondiente a aquélla, minorando, en su caso, por el importe de la reducción a que tenga derecho el nudo propietario por su parentesco con el causante según las reglas del citado artículo 42 y con aplicación del tipo medio efectivo de gravamen correspondiente al valor íntegro de los bienes. A estos efectos, el tipo medio efectivo se calculará dividiendo la cuota tributaria correspondiente a una base liquidable teórica, para cuya determinación se haya tomado en cuenta el valor íntegro de los bienes, por esta misma base y multiplicando el cociente por 100, expresando el resultado con inclusión de hasta dos decimales.
Sin perjuicio de la liquidación anterior, al extinguirse el usufructo el primer nudo propietario viene obligado a pagar por este concepto sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución, minorado, en su caso, en el resto de la reducción a que se refiere el artículo 42 de este Reglamento cuando la misma no se hubiese agotado en la liquidación practicada por la adquisición de la nuda propiedad, y con aplicación del mismo tipo medio efectivo de gravamen a que se refiere el párrafo anterior".

*Pregunta que datos deben figurar en la escritura de donación de dinero para adquisición de vivienda que tienen intención de otorgarle sus padres y si es necesaria la descripción del inmueble.

Respuesta: Dentro de los infinitos regímenes legales que existen en la españa autonómica es imposible dar una respuesta omnicomprensiva, o esto sería el libro gordo de Petete. En algunos territorios donde existe ese tipo de normativa se exige la donación en escritura pública; que se aclare el origen del dinero (suele ser: industria, sueldo, trabajo o pensión); la incorporación del documento bancario (cheque, transferencia, etc.); y el compromiso de del hijo-donatario de adquisición de la vivienda en el plazo de tres meses, no siendo preciso individualizarla de momento.

jueves, 18 de junio de 2020

DIVORCIO BARATO

Tomada de El Faro de Vigo

Pregunta C.R.  por esas presuntas plantillas de Convenios Reguladores que tienen los notarios, para así ahorrarse el abogado en el divorcio.

Respuesta.-Me temo que en un divorcio ante notario no se puede ahorrar el abogado, puesto que es obligatorio, lo que no deja de ser muy conveniente. En cuanto a las plantillas de convenios reguladores, las tiene a cientos en internet (meta el en el buscador "convenio regulador de divorcio ante notario"); pero su notario y su abogado se lo harán de artesanía, adaptado al caso concreto: lo que le van a cobrar es su intervención. La ventaja del divorcio de mutuo acuerdo ante notario es su extrema rapidez  (en casos sencillos, puede hacerse de un día para otro). En cuanto al coste en tales casos, no suele rebasar todo incluído los 500 euros (unos 300 de notario y en la red verá un montón de anuncios de abogados a 99 euros por cada cónyuge), aunque mi consejo es acudir al abogado propio, aunque cueste un poco más.

lunes, 15 de junio de 2020

PRIVATIZAR UN PRESUNTO BIEN GANANCIAL

Los bichos han recuperado el control de la Tierra. Un águila atacó a un compañero ciclista por pasar cerca del nido; yo me "esnafré" en una bajada contra una manada de corzos donde antes no había. Por suerte los osos aun siguen en Ancares y aún no han llegado al mar.

*Pregunta Ch.- Dice que su marido vendió un piso que tenía de soltero y que, a la hora de reinvertir su importe en "vivienda", la incluyó a ella en la compraventa por error, lo que le ha causado el perjuicio fiscal consiguiente. ¿Es posible cambiar ahora en 2020 la escritura a nombre de su esposo solamente?

Respuesta: Deduzco que reside usted en una comunidad con sistema de "gananciales". En estos sistemas los bienes comprados pueden ser de tres clases (grosso modo):

--Gananciales, los comprados por los dos cónyuges o uno solo de ellos (da igual), haciendo constar que la compra se hace "para la sociedad de gananciales".

--Privativos, que pueden ser : a) Los adquiridos antes del matrimonio en soltería, viudedad, divorcio... ; b) Los adquiridos por uno solo, si han capitulado "Separación de bienes"; c) Los confesados, es decir, aun sin régimen de Separación, cuando comparecen los dos esposos en la escritura de compra y uno reconoce que el bien es exclusiva propiedad del otro. Es una especie de "Separación para un sólo bien".

--Indefinidos: Cuando compra uno sólo de los esposos y no dice nada; es decir, no aclara eso de que "compra para la sociedad de gananciales". Estos bienes están colgados en el aire, en principio no son ni privativos ni gananciales: se inscriben a favor del cónyuge comprador, pero operando sobre ellos la "presunción" de que son gananciales. Pero esa presunción se rompe cuando por fin los esposos aclaran el tema: Puede presentarse en notario el cónyuge perjudicado y "confesar" que es propiedad del otro; en tal caso se consolida como privativo. Y pueden aclarar, sea el comprador, sea ambos, que son gananciales, en cuyo caso, aplíquese el cuento.

Si su marido compró sin manifestación de que lo hacía para la sociedad conyugal, el  bien estaría en ese 3º caso y podría confesarse en cualquier momento que era propio de él: para la normativa civil, se consolidaría como privativo suyo. Pero no me atrevo a opinar sobre cuestiones fiscales, en particular si existen hechos consumados o no, porque ello exige tener todos los papeles a la vista. 



*Recibo una pregunta de P. sobre Seguridad Social: un pensionista fallece el día 15 ¿hay que devolver la mitad del mes?

Respuesta: En el pasado pertenecí al cuerpo técnico de la Seguridad Social, pero una larga excedencia ha "oxidado" mis conocimientos. Coja esta información como un ayuda-memoria para preguntar en su oficina:
Las pensiones de la seguridad social se devengan por meses vencidos, a cobrar el primer día hábil del mes siguiente. La prestación del mes del fallecimiento se percibe íntegra (todo el mes), cualquiera que sea la fecha del óbito. No olvide obtener la certificación de defunción en el registro civil y presentarla en su oficina de la seguridad social dentro de los 30 días siguientes al fallecimiento, o podrá incurrir en sanción. Será un buen momento para aclarar dudas con el funcionario de turno.

*Paraguay: Los cónsules son los notarios de sus respectivos países en el extranjero, a ellos hay que dirigirse si se quiere otorgar un instrumento válido allí donde se desea. Paraguay creo que mantiene al menos dos consulados, en Madrid y Barcelona.

miércoles, 10 de junio de 2020

CONSTRUIR EN COMUNIDAD

Los mandriles se hacen simpáticos por sus gestos humanos, pero los colmillos son de aupa


*Pregunta: A.T en unión de sus 7 hermanos son dueños de una casa y han pensado construir 3 dúplex en el sitio. Le plantea dificultad el hecho de que los porcentajes de indivisión sean desiguales.
Respuesta: No veo el problema. Si 7 son dueños proindiviso de determinada finca, pongamos por caso, uno en un porcentaje de un 40% y, cada uno de los 6 restantes, en un 10%, serán dueños exactamente en la misma proporción de cada una de las fincas resultantes, o sea de esos 3 dúplex. La unidad de propiedad es la “finca” (puede ser una casa, un barco, una autopista, etc.), igual que la de distancia es el metro y la de capacidad el litro. Ahora tienen 1 finca; si acometen la obra que pretenden y otorgan su división horizontal, habrá 3 fincas pero los porcentajes en cada una serán los mismos.

Otra cosa es que quieran aprovechar para disolver el condominio adjudicando unas fincas a unos y otras a otros. En tal caso les aconsejaría que comentaran con su notario la posibilidad de hacerlo en “comunidad valenciana”, es decir que tal persona es la constructora exclusiva de tal piso, y cual, de otro, etc. Se pueden ahorrar el impuesto de AJD por la disolución, que suele ser del 1,5%.

*Pregunta A. si puede hacer las gestiones de adjudicación de una herencia en un notario de Zaragoza a pesar de que su madre estaba empadronada y falleció en Jaca.
Respuesta: Sin problema.

*Pregunta E. quien emite la certificación del estado de deudas con la comunidad, obligatoria en las ventas.
Respuesta: La ley dice que quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente (art. 9 LPH.).

Evidentemente esta es una disposición en favor del comprador, que puede eximir de la obligación: Se llama "exoneración". La exoneración puede ser total ("El comprador exonera de la obligación de aportar certificación de estado de deudas con la comunidad") o parcial ("Se entrega al notario certificación de estado de deudas con la comunidad. El comprador da por bastante dicho certificado, cualesquiera que sean sus circunstancias formales y personas emisoras, renunciando a exigir cualquier otro"). En estos casos, como comprenderá, sería bastante un certificado firmado por doña Isabel Pantoja o un primo violinista que una tiene en Valladolid, pero parece más adecuado al caso uno que tenga, al menos, una sola firma, o la del Secretario-administrador, o la del Presidente. La exoneración parcial es muy frecuente en las escrituras, para evitar polémicas con el registro sobre si falta tal o cual detalle, por lo que, en tales casos habrá que examinar el valor probatorio per se del documento utilizado. Vamos, que no aconsejo recurrir a la sra. Pantoja.
Si son de los que les gusta irse a dormir tranquilos, lo recomendable es cumplir la ley a rajatabla. Esto se aplica a vendedor, comprador, secretario-administrador, presidente e intermediario en la venta.

*Pregunta: C dice que se le ha muerto un familiar que no tenía bienes ni testamento. ¿Hay que acudir al notario para algo?
Respuesta: Como hemos dicho muchas veces la herencia (del latín heres: continuador) significa continuar la vida social y jurídica de una persona: seguir con sus pleitos, pagar sus deudas y adquirir sus bienes, entre otras cosas. Una herencia puede ser "deber" 50.000 euros y no recibir ningún bien. O proseguir un expediente de expropiación o de vivienda protegida. Muchas veces lo de los bienes es lo de menos. Si esa persona no tenía relaciones negociales que continuar, no hay nada que aceptar ni rechazar, por lo que tal vez no valga la pena ir al notario. Si lo que tenía eran deudas, quizá convenga ir al notario a repudiar esa herencia, pues determinados actos implican aceptación tácita y se acaba respondiendo con los bienes propios (no sólo los del difunto) de esas deudas. Y si el saldo es positivo, más bienes que deudas, convendrá ir al notario a aceptar esa herencia. En tal caso, si no existe testamento, hay que solicitar al notario que otorgue la "declaración de herederos" que es el testamento de las personas que no lo hicieron en vida, y que se tramita trás su muerte.


lunes, 8 de junio de 2020

DEFENDERSE DE LAS DEUDAS DEL CÓNYUGE

Los leones son los bichos más celosos. Cuando la leona está en celo, el león la aparta del Mundo
 permaneciendo a unos centímetros de ella y apareándose cada pocos minutos. Así, asegura su
 paternidad. Esto foto fue obtenida en Masai Mara por Mercedes Rajoy.

Pregunta: L explica que no se han casado porque su pareja tiene una empresa y algo puede ir mal, pero que, ante la llegada de un hijo, se preguntan si esto puede perjudicarles (en especial cara a posibles pensiones de viudedad y orfandad). ¿Hay alguna forma de quedar excluída si hubiera deudas en la sociedad?

Respuesta: Creo que la pregunta que me hace se refiere más bien cuestiones de técnica personal que de técnica legal. En los matrimonios celebrados ante notario el 99,9% optan por el sistema de Separación de Bienes; es decir que no le afectan para nada a uno de los cónyuges las deudas del otro o de la empresa del otro.  En los demás matrimonios (ante sacerdote, concejal o letrado de la justicia) mucha gente "cae" en el sistema de gananciales (en el que sí se responde de las deudas del otro), creo que porque no se explica suficientemente que "además" hay que ir al notario a otorgar capitulaciones. Es un trámite que cuesta unos 60 euros y puede ahorrar muchos disgustos.

Pero le decía que la decisión de contraer matrimonio y sus consecuencias económicas se refiere más bien al ámbito personal que al legal. Si tiene Separación de Bienes, con tal de no avalar a su marido, nadie le podrá reclamar nada; ahora bien, disminuirá la solvencia de su esposo y su capacidad de crédito ya que el Banco, que habrá indagado las circunstancias personales, pedirá el aval de ambos. Esto se aplica tanto a los casados en Separación como a los solteros en Pareja, por ahí no veo grandes diferencias.

Lo mismo se podía decir si usted quisiera participar en la empresa de su cónyuge: puede limitar su responsabilidad todo lo que quisiera mediante una sociedad de responsabilidad limitada, de suerte que si van al 50% y la cifra conjunta de responsabilidad son 3.000 euros, lo más que le pueden reclamar son 1.500 euros, aunque la sociedad deba 300.000. Lo que pasa es que el enemigo también piensa y el Banco, antes de dar un préstamo importante, pedirá el doble aval o que amplien esa cifra de responsabilidad.

 El "matrimonio sí, matrimonio no" pertenece a la esfera íntima ya que dicha institución supone un compromiso fortísimo entre personas. Podemos recordar lo que dice el art. 68 Cc que se lee en todas las bodas "Los cónyuges están obligados a vivir juntos, guardarse fidelidad y socorrerse mutuamente.. deberán compartir... el cuidado y atención de ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo". Por ponerle un ejemplo, podría tener que hacerse cargo de un suegro/a con demencia senil. Es en este aspecto en el que hay que meditar la decisión; en lo económico, la forma de quedarse al margen es el régimen de Separación de Bienes y el abstenerse en firmar avales o afianzamientos. Si se puede.

*Pregunta un hijo como obtener una copia simple que interesa a su anciana madre.

Respuesta: los notarios están gravemente obligados al secreto del protocolo lo que quiere decir que no proporcionarán jamás información (copia autorizada, simple, exhibición...) a quien no acredite un "interés legítimo". Las opciones son: a) Que su madre le otorgue un poder a usted, a cuyo efecto el notario comparecerá en su casa, si preciso o conveniente fuere para obtener la firma de su madre; b) Si el notario conoce la firma de su madre, podrá presentarle una instancia o solicitud firmada por ella, remitiendo la notaria la copia simple a su domicilio; c) Si usted mismo es también interesado (pensemos en una propiedad ganancial, habiendo fallecido uno de los cónyuges de que el hijo es heredero; aun con el gravamen de usufructo vidual). Etc. El coste de las copias simples oscila (antigüedad, folios, etc.) pero no suele exceder los 5 o 10 euros.
Caben otros supuestos, supongo, pero eso deberá consultarlo con el notario responsable. Cuyos criterios pueden ser otros que los expuestos, pues cada uno afronta su responsabilidad lo mejor posible.

*V. tiene intención de vender una finca rústica y pregunta si debe comparecer una persona cuyo nombre figura en la escritura. Aclara que es no-colindante.

Respuesta: Esto es como en las películas: Hay actores y figurantes. En una escritura puede "figurar" personas por diversos motivos: el beneficiario de un servidumbre, un aparcero, un arrendatario, etc. Más adelante, en al apartado "OTORGAN" dice quienes son los dueños, normalmente en el 1º: Si es de venta: "Vende a don ... y don..., que compran por mitades indivisas" (esos son los que deben comparecer a la venta; si tienen "gananciales", acompañados de sus cónyuges); si es de herencia "don..., don... y don... se adjudican la finca por terceras partes indivisas" (esos serán los que deberán venderla); si es de donación "dona a don... el usufructo y a don... la nuda propiedad..." (pues los tales podrán venderla). La propiedad puede dividirse por sus facultades (a uno el usufructo, a otro la nuda propiedad) o por partes indivisas (medias, tercias, etc.). NO todo el que figura en escritura debe concurrir a la compraventa de la finca a que se refiere, solo aquellos que la propia escritura señala como dueños.



jueves, 4 de junio de 2020

PRETERICIÓN INTENCIONAL: LEGÍTIMA CORTA

Es A Coruña, no Tahití

*Pregunta L.P., que es heredera forzosa de su abuelo en concurso con dos tías y ha sido preterida intencionalmente, en que parte de la legítima participa: La larga (tercios de legitima estricta + mejora) o la corta (tercio de legítima estricta).

Respuesta: Entiendo que plantea un tema de Derecho Común (Castillas, Andalucía, Extremadura...) ya que en gran parte de España no existe la herencia forzosa, estando en expansión el principio de libertad de testar (reciente: País Vasco).

Participa usted en la legítima corta o estricta y no en el tercio de mejora. La ley de la sucesión es la voluntad presunta del testador, según se deduce del testamento; y, en estas circunstancia, hay que indagar si la omisión de un heredero forzoso indica una voluntad de dejarle más o menos. De forma unánime entiende la doctrina y la jurisprudencia que "menos" y por ello se inclina por la participación en la "corta". Se trata de jurisprudencia muy consolidada del Tribunal Supremo, puede ver las STS de 09/10/1975 o 10/06/1988.

*Pregunta A. si hay que liquidar IRPF (ganancia patrimonial) en una disolución de gananciales con adjudicación de un bien a un cónyuge, indemnizando al otro.

Según el art. 33 de la ley IRPF el hecho imponible son las variaciones en el valor del patrimonio y aclara en el 33.2 que no hay alteración "en la disolución de la sociedad de gananciales".¡Ojo! Para que no exista variación, cada cónyuge debe adjudicarse bienes por valor de su cuota de titularidad. Si hay exceso de adjudicación en en favor de uno de ellos -y defecto en el otro-, si se tributa.

miércoles, 3 de junio de 2020

RETRASAR LA ENTREGA

Por fin se puede salir: esta es la dactyloriza 

Pregunta M.A si es posible retrasar la entrega de la vivienda después de haber otorgado la escritura de compraventa.

Respuesta: Sí, es muy frecuente y se llama precario, pero la inclusión de esa cláusula depende de la aceptación de todos: vendedor (que permanecerá en la vivienda x tiempo), comprador (que deberá esperar para ocupar su vivienda) y Banco (que puede ver afectada su garantía por un presunto okupa). Vamos a desarrollar el tema.

Dactyloriza maculata, una orquídea de tonos claros


*La escritura equivale a la entrega de la cosa, es decir que el comprador, si no tuviera llaves, podría entrar con todo el derecho dando una patada a la puerta. Es lógico, pues si bien la entrega de los bienes muebles (un periódico) se hace poniéndolos en manos del comprador, no puedes hacer lo mismo con una vivienda, so riesgo de aplastarlo. Se llama traditio ficta (entrega fingida) y la regula el art. 1462.2º del Código Civil.

*Pero el propio 1462 añade que dicha traditio ficta se produce salvo que "de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". Se refiere a las cláusulas de precario que autorizan al vendedor a continuar viviendo y usando la casa un mes, dos, tres etc. La palabra "precario", significa que tienes derechos a vivir allí sin más (sin que sea arrendamiento, ni usufructo, ni propiedad, etc.); y que el día que se acabe, te tienes que ir de allí fatalmente. Una redacción muy frecuente de la escritura, sería esta:

"Don Comprador podrá permanecer en el uso de la vivienda durante dos meses más a partir del día de hoy, es decir hasta el día 4 de agosto de 2020, debiendo abonar los consumos de agua, gas, electricidad y cualquier otro, así como los gastos de comunidad. Llegado el día del vencimiento, deberá abandonar la vivienda y dejarla libre y expedita a disposición del comprador en el mismo estado en que ahora se encuentra. Si no lo hiciera, deberá abonar 100 euros por cada día que permanezca ilícitamente en el uso de la misma: ello sin perjuicio del cumplimiento de su obligación de desalojo que se le exigiría judicialmente con indemnización de daños, perjuicios y costas judiciales".

Los plazos de un mes o dos son corrientes y los Bancos de los compradores los aceptan sin problema. El que vd. plantea se sale de lo usual por largo, pero todo está en hablarlo: lo que le preocupa a un Banco es que se quede un okupa en la vivienda perjudicando su garantía, pero se mostrará abierto a hablar con una persona seria y solvente, que va a cumplir su palabra.


La Serapis "Cresta de Gallo" es una preciosa orquídea, muy frecuente en la Costa da Morte. Esta fue capturada el domingo pasado en Laxe, sobre la Praia dos Cristais.

Dejo aquí un enlace (click) para el que se interese por estas cosas, aunque a veces tengo al sensación de ser el único aficionado a las orquídeas.


martes, 2 de junio de 2020

EN GALICIA, PROHIBIDAS LAS RESERVAS

Praia dos Cristais, sorprendente playa de bolitas de  cristal verde formadas por la naturaleza

Pregunta.-Nuestro padre se caso por segunda vez con una * y le dio por pacto sucesorio al hijo de la * el piso que había heredado por legado de nuestra madre. ¿Es eso legal?

Respuesta. Sí, porque me aclaran lo de Galicia. En Galicia están prohibidas las reservas (art. 182); si fueran de Ponferrada se aplicaría el Derecho Común y su padre debería reservar el piso a favor de los hijos del 1º matrimonio. Siendo gallego, no hay problema en adjudicarlo al hijo del 2* matrimonio.
La nacionalidad de la señora con la que uno se casa es una cuestión personal.