NO ME GUSTA QUE MI CASA ESTÉ "EN CONSTRUCCIÓN"

     Las casas pueden estar en dos situaciones: A) “En Construcción” (o sea, ser una obra), estado bastante desagradable porque no te dan hipoteca o te la dan más cara, etc. etc., B) “Terminadas” (o sea casa-casa). ¿Cómo se pasa de una a otra?

            -Sistema normal: Con certificación del arquitecto-director (o, si está escaqueado, del municipal), que diga que se ha terminado “ajustándose a la licencia”.

            -Sistema supletorio: Es lo que en el argot se llama “obra vieja”. Hay que justificar que han prescrito las posibles sanciones urbanísticas. Como las más gordas posibles son las “muy graves” y prescriben a los seis años, pues eso, hay que justificar que han pasado más de 6 años desde el año de construcción, con alguno de los medios de prueba pública del art. 52 del RD 1093/97. El mejor es la “certificación catastral” ya que estas pruebas tienen que reunir dos condiciones: describir la obra (metros, linderos) y poner el “año de construcción”. Por ejemplo “1994”. La certificación catastral te la obtienen gratuitamente en cualquier oficina pública o notaría.

            Los otros medios (menos recomendables a juicio de Jacques), son: a) Acta Notarial: seguramente el Notario se resistirá a otorgarla porque se preguntará ¿y yo como sé en que año se construyó la casa?; b) Certificación del Ayuntamiento: Los ayuntamientos son proclives a poner el año de construcción, pero no a describir la obra con sus metros y linderos; c) Certificación técnica: La bondad de este sistema dependerá de que el Arquitecto se comprometa a hacer constar no solo la descripción de la casa, sino también el año de construcción.

            Para terminar con el tema, el “sistema supletorio” será muy adecuado para suprimir la mención de “en construcción” de casas abandonadas por sus promotores, por sus constructores, por sus arquitectos, etc.  Conlleva otro requisito (que no conste “expediente urbanístico” en el registro), pero Jacques ni siquiera lo ha mencionado porque siempre se cumple: los Ayuntamientos son muy vagos y nunca trasladan sus expedientes al registro. ¡Ah, se me olvidaba! En las casas por pisos, hará falta acuerdo de la comunidad de vecinos.

            En resumen, que si la casa está bien catastrada y tiene más de seis años, lo único que hay que hacer para que te quiten el molesto “EN CONSTRUCCIÓN” es trasladarse al notario más próximo.

            Para los más aplicados, Jacques aporta el famoso artículo 52.

Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones.

Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a.       Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b.       Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c.       Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Y EL AMETRALLAMIENTO LEGISLATIVO

En las últimas semanas la confluencia de una situación objetiva de ruina económica con la proximidad electoral ha dado lugar a una especie de histeria legislativa. Las normas se suceden sin fin, con una vigencia algunas veces de solo unos días y creo que sin ninguna intención de regular la sociedad, sino de producir efectos más o menos propagandísticos. Es como un campo de batalla donde disparan por todos lados, pim-pam-pum, sin dar tiempo a jueces y operadores jurídicos a enterarse de lo nuevo legislado, ni ganas que tienen, pues saben que como mucho a las pocas semanas será superado por nuevas leyes y decretos.
Examinaremos aquí las novedades producidas en la “regularización de edificaciones” por el RD-Ley 8/2011 (Me refiero a la última “ley Zapatero” sobre hipotecas a instancia de los “indignados”). Tema importante, puesto que afecta como mínimo a la mitad de la propiedad de Galicia.
I.-COMENTARIO PREVIO
Antes que nada comentaremos otros aspectos de la ley 8/2011 como: a) “Cambiar el valor de adjudicación al Banco del bien” –del 50% al 60%-; b) “Aumentar en un 50% la cantidad inembargable al deudor en créditos hipotecarios”; c) “Disminuir la postura mínima en subastas de bienes hipotecados” –del 30% al 20%-, etc.
OPINION DE JACQUES: Todo eso está muy bien y mejor sería que se pusiese un artículo único que dijera “No hay obligación de pagar la hipoteca”. Me refiero a que todas esas hipotecas están titulizadas, es decir vendidas, y se le cambia al comprador el producto adquirido. Es como si usted compra un coche rojo y se lo dan verde. Si le da igual… Lo que pasa es que a nuestros compradores no les da igual y así lo puede ver usted en la prima de riesgo y en la calificación de Bancos y Cajas.

II.-Y ahora, a lo que importa. Las dos novedades fundamentales de la ley 8/2011, son:
PRIMERA NOVEDAD.-EN RELACION A LA CONCESIÓN POR CADUCIDAD DE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN (Como se sabe la Licencia de P. O. es necesaria para declarar la terminación de edificios y por lo tanto, venderlos por pisos o hipotecarlos):
----La Ley gallega (18/2008, de vivienda de Galicia, art. 20) dice que la Licencia puede ser concedida o bien “expresamente” o bien por “TRANSCURSO DEL PLAZO DE DOS MESES” sin resolución expresa por parte de la administración. O sea, el silencio del Ayuntamiento, transcurridos dos meses, significa concesión de la L.P.O (silencio positivo)
----La ley española (8/2011, ley de los indignados, art. 23) dice que en los actos de construcción y uso del suelo, la licencia tiene que ser siempre concedida por “acto expreso” y que el silencio implica que la petición ha sido desestimada (silencio negativo).
¿CUAL GANA, LA LEY GALLEGA O LA ESPAÑOLA? La pregunta es importante porque en Galica los ayuntamientos NUNCA responden en plazo a las peticiones y por lo tanto, según la “ley indignada” debe entenderse que NUNCA se entiende concedida la L.P.O. por lo que se habrán suprimido (esta vez del todo), las ventas, hipotecas, etc.
Jacques Millot aventurará una opinión, consciente de la fatiga de los operadores jurídicos y de que no vale mucho la pena pues en unas semanas tendremos muchas más leyes y decretos sobre el tema.
GANA LA NORMA GALLEGA (SILENCIO POSITIVO). Existiendo una norma “específica y determinada” sobre la “Licencia de Primera Ocupación”, como es el art. 20 de la ley Galicia 18/2008, debe preferirse al artículo 23 de la novísima ley España 8/2011, que habla en general de un “acto expreso de conformidad” por parte de la administración a los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo o del subsuelo, a los que aplica el SILENCIO NEGATIVO. En cualquier caso, tenga cuidado, también se podría argumentar lo contrario.

III.-SEGUNDA NOVEDAD.-EN RELACION A LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES ILEGALES POR TRANSCURSO DE SEIS AÑOS.Ya hemos visto en una entrada anterior (“Las edificaciones ilegalísimas”) que no había tenido mucho éxito el sistema de regularización previsto en la Ley Galicia 2/2010, que daba un plazo de dos años para acogerse a ella, pero con el requisito de registrarse como “fuera de ordenación”, lo que dificultaba su acceso al crédito hipotecario y reducía a un tercio su valor de venta.
El sistema utilizado hasta ahora era el art. 52 del RD-España 1093/97, el cual dice (¿o decía?) que podían inscribirse en el Registro de la Propiedad las edificaciones terminadas en las que se pruebe: a) Su “terminación en fecha determinada” y su descripción coincidente con el título (La prueba suele ser el certificado catastral, apartado “año”, o bien de un arquitecto); b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto para la prescripción (o sea + de seis años, en que prescriben incluso las faltas muy graves); y c) Que no esté anotado en el Registro “expediente urbanístico”.

¿CUAL ES LA NOVEDAD DE LA LEY España-8/2011?
Pues que como dice en su artículo 24.4.b, además de estos requisitos hay que acompañar al Registro “el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación”, con lo cual volveríamos a dejar fuera del comercio más de la mitad de la propiedad de Galicia.
¿EXISTE ALGUNA SALVACIÓN? Todo dependerá de lo que opinen los registradores sobre la materia; los primeros comentarios parecen inclinarse por la vía más radical.
Ahora bien, Jacques observa que existe una diferencia entre el art. 52 del RD 1093/97 (que no obliga a declararse en “fuera de ordenación”) y el art. 24 de la ley 8/2011 (que obliga a esa declaración). En el art. 52 se considera indispensable la prescripción (transcurso de más de 6 años), lo que no ocurre así en el art. 24. Una interpretación benévola para Galicia podría ser que no hay obligación de declararse en orsay si la sanción está prescrita (+ 6 años) y que si hay que declararse en orsay, si el plazo transcurrido es inferior.En cualquier caso no se preocupe, pronto habrá más leyes, muchas. Solo quiero decirle a los legisladores gallegos, que piensen en la Galicia real.

LAS EDIFICACIONES ILEGALÍSIMAS

Las construcciones sin licencia o sin autorización autonómica preceptiva constituyen un porcentaje fundamental, quizá mayoritario, del entramado habitacional de Galicia. Consciente de ello la ley de Galicia 2/2010 de 25 de marzo intentó poner algo de racionalidad en este mundo, pero fracasó porque, si bien atendió a una realidad antigua (viviendas clandestinas), se olvido de una realidad moderna (necesidad de dinero=crédito hipotecario).

Como novedad, la ley se aplica no solo a viviendas, sino también a construcciones y edificaciones en general, o sea, incluye naves.
Veamos el tema (Desarrollado en la Disposición Transitoria 3ª de la ley 2/2010, por el procedimiento PREGUNTA-RESPUESTA):

1ª PREGUNTA: ¿Qué se hace para legalizar las edificaciones sin ninguna clase de licencia ni autorización? (¡Ojo!, aquí hablamos de las “sin nada”, no de las que “tienen licencia pero se construye más”, es decir lo normal).
RESPUESTA:
a) Si está en zona verde, libre, dotacional o de equipamiento público: NO SE PUEDEN LEGALIZAR, o sea no se aplica el plazo de supervivencia de 6 años y la administración se la puede precintar y demoler aunque haya pasado más tiempo. Además, aunque su buen amigo el alcalde le de licencia, EN ESTAS ZONAS LAS LICENCIAS SON NULAS.
Obras: Solo se autorizan pequeñas reparaciones por “seguridad e higiene”, es decir para que no le caiga una teja en la cabeza al vecino, Prohibidas las de “consolidación, aumento de valor, modernización o cambio de uso”.
-¿Se puede hacer algo? Lo que se hace en la práctica es: Coger un buen abogado y tener la cosa “entretenida” en los juzgados un par de décadas, es decir toda su vida (el tiempo util que usted tiene para disfrutar su chalet en esa preciosa “reserva de la naturaleza”, si lo construyó a los 55 años).
b) Si no están en esas zonas (verdes, públicas…) y son anteriores a 1 de enero de 2003:Requisito previo: que hayan transcurrido 6 años en 21 de abril de 2010 sin que la administración “haya adoptado medidas para restaurar la legalidad” (Requisito fácil: nunca adoptan tales medidas).
SE PUEDEN LEGALIZAR de la siguiente forma:
1.-Plazo: Debe solicitarse antes del 21 de abril de 2.012.
2.-Modo: Solicitar al ayuntamiento la declaración de incursión en “Fuera de Ordenación”. La solicitud incluirá una descripción con situación y medidas de la finca y la edificación y una “CERTIFICACION TECNICA DE SOLIDEZ Y SEGURIDAD”. Se anotan en un registro.
3.-Efectos: Quedan incorporadas al patrimonio de su titular. Se puede: Registrar la propiedad/ Hacer obras de conservación/ Idem de mantenimiento del uso/ Obras de consolidación, mejora y reforma (si solo son parcialmente incompatibles con el planeamiento, requisito fácil)/ Ampliación de la superficie construida, mismo caso.

2ª PREGUNTA ¿Cuál es la fecha de terminación de una casa, a partir de la cual se cuentan los seis años?RESPUESTA :
-En teoría “se toma como fecha de efectiva terminación de las obras la que resulte de su efectiva comprobación por la administración actuante sin perjuicio de su acreditación por cualquier otro método de prueba válido en derecho” (Art. 210 Ley Suelo de Galicia).
-En la práctica: La administración actuante no comprueba nada y la prueba es siempre la “certificación catastral”, apartado “año”. Por ejemplo: Año: 1981.

3ª PREGUNTA ¿Sirve para algo todo esto?RESPUESTA; No. Los edificios “fuera de ordenación” no sirven de base para el mercado hipotecario (ver entrada en este blog: “1 pregunta sobre: Edificios fuera de Ordenación en A Coruña”, Feb/2010), es decir no te dan hipoteca por ellos, o sea nadie te los compra ni te los acepta el banco para financiar las obras. Por eso, prácticamente nadie ha solicitado la inclusión en el “Registro de Fuera de Ordenación”, a pesar de que va transcurrida una buena parte del plazo de dos años que había para hacerlo.
El método alternativo es acogerse a la legislación estatal, en concreto art. 52.a del RD 1093/97, que es lo que hace todo el mundo (ver en este blog: “5 preguntas sobre vivienda” Feb/2010). Con ese sistema se puede registrar un edificio (sin condenarlo a la maldita categoría de “Fuera de Ordenación”), siempre que no conste en el registro de la propiedad “anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación”
Como la administración es una vaga, ese requisito es facilísimo y se cumple siempre. Se suele combinar con el sistema del “eterno pleito”.

VIVIENDAS PROTEGIDAS.-LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL (AUTONÓMICA).-DESCALIFICACIÓN

-La calificación de Vivienda Protegida la hace la administración (hoy la Xunta) y dura treinta años (hay que fijarse en los dos últimos números del expediente, por ejemplo 1234/70, significa que es de 1970 y como 1970+30=2000, han pasado treinta años y ya es libre).
-¿Es posible la descalificación antes de los 30 años? Se puede presentar una INSTANCIA en la Xunta (Instituto Galego da Vivenda e do Solo) y el Conselleiro accedería si se le justificasen en la misma “razones excepcionales” o que exista ausencia real de demanda de vivienda y siempre que se devuelvan las ayudas públicas recibidas.
En la actualidad, no suele aceptar.

¿QUE HAY QUE HACER PARA VENDERLAS, HEREDARLAS, O REPARTIRLAS EN DIVORCIOS?
Lo siguiente:
1º.-En el plazo de cinco años desde la escritura de compra, son INVENDIBLES.Como antes, la Administración puede autorizar la venta antes de 5 años en situaciones excepcionales, reintegrando el préstamo y las ayudas.
2º.-Solo pueden transmitirse a PERSONAS BENEFICIADAS. ¿Quiénes son estos “beneficiados”? Los que a) No pasen de 4,5 veces el salario mínimo –hay excepciones-; b) No posean otra vivienda (salvo que sea inadecuada y se la cedan a la Xunta); c) Residan o trabajen en Galicia.
Esto incluye ventas, herencias y divorcios, o sea que en cualquiera de esos casos el adjudicatario tiene que tener la condición de BENEFICIADO. Caso contrario, la Xunta dispondrá de ella.
3º.-En los casos de venta, donación y herencia (exceptuando que sea a mujer o hijos y estos tengan la condición de “beneficiados”), hay que seguir un PROCEDIMIENTO. A saber:
a) COMUNICACION a la Xunta de: 1)Decisión de transmitir; 2) Precio; 3) Acreditación de que el adquirente es un “beneficiado”; b) La Xunta facilitará entonces un MODELO DE CONTRATO, que una vez rellenado será VISADO, si se cumplen los requisitos (personales y precio máximo). La Xunta tiene el plazo de UN MES para quedarse la vivienda por tanteo. Si no se cumple con la “comunicación”, la Xunta tienen un plazo de DOS MESES para quedarse la vivienda por derecho de retracto desde que se entere por cualquier medio (ojo, como se ve es un plazo eterno. Mejor comunicar). NO HAY adquisición preferente de la Xunta en transmisiones a mujer o hijos, pero deben tener la condición de “beneficiados”. c) El contrato visado por la Xunta debe ACOMPAÑARSE A LA ESCRITURA de compra o no se registrará.
4º.-¿EXISTE FORMA DE “SALTARSE” TODO ESTO? Parece que no. Los dos medios más intentados son:
a) Constituir una hipoteca a favor del presunto comprador y luego ejecutarla éste, quedándose con la propiedad. INUTIL, pues la ley prevé que si la venta se produce en un procedimiento de ejecución, el organismo que la realice (juzgado o notario) debe poner la vivienda a disposición de la Junta.
b) Constituir una opción de compra a favor del comprador que luego se ejecuta. INUTIL, por la necesidad de acompañar el contrato visado por la Xunta al registro de la propiedad; no lo visaría.

ASI RESULTA LEY 18/2008 DE VIVIENDA DE GALICIA

LEY 18/2008 DE 29-12 DE VIVIENDA DE GALICIA (Desde 30/4/09)

¡OJO SOLO AFECTA A VIVIENDAS!

&&& ¿QUE HACE FALTA PARA DECLARAR OBRA NUEVA TERMINADA?

a) LICENCIA OBRA SOLICITADA ANTES 30-4-09:

-Libro Edificio: (Suele bastar conste el “entregado” en certificación técnica)

-Licencia obra+certificación técnica+seguro decenal en su caso.

-No hace falta Licencia de 1ª ocupación.

b) LICENCIA OBRA SOLICITADA DESPUES 30-4-09:

-Licencia de 1ª OCUPACION CONDEDIDA EXTRESAMENTE O por SILENCIO (Silencio= transcurso de 2 meses+Solicitud sellada+Declaración del solicitante en la escritura no haber recibido resolución del expediente)

-Licencia obra+certificación técnica+seguro decenal en su caso. -No hace falta libro edificio.

&&& ¿QUE HACE FALTA PARA LAS PRIMERAS VENTAS?

-Licencia de 1ª OCUPACION CONCEDIDA EXPRESAMENTE O SILENCIO (Silencio= transcurso de 2 meses+Solicitud sellada+Declaración del solicitante en la escritura no haber recibido resolución del expediente)

&&& ¿Qué DEBE CONSTAR EN VENTAS “EN CONSTRUCCION”?

-Régimen de protección en su caso.

-Plazo de entrega y penalizaciones (se puede poner “ninguna penalización) -Condiciones económicas y financiación (lo normal del “precio”)

-Cuota de participación (acordarse que ahora no se exige División. Horizontal)

-Servidumbres, cargas y demás cláusulas obligatorias (ejemplo: VPO).

&&& ¿Qué HACE FALTA VENTA V.P.O.? ¿Y EN HERENCIAS?

-Es libre si +30 años desde expediente calificación. Si no, autorización. (Descalificación automática anteriores 1/1/1978). Excepción: plazo indefinido a promoción pública en suelo público.

-Requisitos escritura protegidas: Calificación definitiva y licencia 1ª ocupación (en 1ª venta) +Contrato visado reproducido en la escritura, del que resulte la previa notificación a la Xunta.

-OJO tanteo y retracto administrativo: ahora, además de venta, se incluye herencia y liquidación gananciales.

-Hay que notificarlo a Xunta y esta autorizarlo. Excepción: hijos y nietos. Si no, ejercitará retracto en 2 meses desde que se entere.

-O sea en los 3 casos (venta+herencia+liq. gananciales) debe haber contrato visado reproducido en la escritura.

&&&¿Qué HACE FALTA OBRA NUEVA V.P.O.?

-Viviendas entre 40 y 140 metros, trastero máximo 15, este y el garaje (que será único) siempre irán anejos

COMO CONSTRUIR UNA CASA SOBRE MI FINCA

AUTORIZACION DE OBRAS NUEVAS EN RUSTICO.-SE RESTRINGE.-Se refiere a edificios previamente “inexistentes”.

Ley 9/2002 de 30-12, ley del Suelo:
--Art. 42.-Condiciones generales de las edificaciones en suelo rústico: 1.-Para otorgar licencia o autorizar cualquier clase de edificaciones en el suelo rústico…
--Art. 43.-Condiciones adicionales que deben reunir las edificaciones destinadas a usos residenciales vinculados a las explotaciones agrícolas o ganaderas:
c) Que la edificación tenga la condición de aislada prohibiéndose la construcción de varias edificaciones residenciales sobre una misma parcela y las edificaciones destinadas a usos residenciales colectivos o no vinculados a la explotación.
…5) Lo establecido en el art. 42 y en el presente artículo (43) no resultará de aplicación a la rehabilitación de edificaciones tradicionales.

REHABILITACION EDIFICACIONES TRADICIONALES.- SE FOMENTA.-Se refiere a edificios previamente “existentes”.

¿Qué son “edificaciones tradicionales”?

Según la ley 18/2008 de 28-12, ley de vivienda de Galicia son las ya “existentes en el medio rural y urbano”. Sobre ellas la obligación de las autoridades es la de “fomentar su renovación y rehabilitación”
(Antigüedad mínima 6 años, en que prescribe cualquier infracción)

Art. 70.-La autoridades públicas en materia de vivienda fomentarán la renovación y rehabilitación del parque de viviendas de Galicia, mediante políticas de ayudas y subvenciones y la ejecución de ayudas directas sobre dicho patrimonio.
…2)Son actuaciones de renovación y rehabilitación las constituidas por una o varias intervenciones sobre el patrimonio edificado o urbanizado al objeto de conservar, recuperar y poner en valor el parque inmobiliario residencial existente en le medio rural y urbano.
…La políticas tendrán como objetivos prioritarios:
b) Los núcleos tradicionales de costa e interior, con la finalidad de contribuir a la conservación y puesta en valor del patrimonio construido, la fijación de su población y revitalizar su entorno.

1 PREGUNTA SOBRE EDIFICIOS "FUERA DE ORDENACION" EN A CORUÑA

-Pregunta: ¿Qué SIGNIFICA QUE MI PISO SEA DECLARADO “FUERA DE ORDENACION” EN EL PLAN GENERAL DE A CORUÑA?-Respuesta: Que no le darán hipoteca o será muy baja, haciendo muy difícil su venta.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 11 del Decreto 716/2009, al excluirlo del Mercado Hipotecario. Dice así:
Artículo 11. Bienes excluidos.
1. Los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:
d) Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.

5 PREGUNTAS SOBRE VIVIENDA

-1ª Pregunta: ¿Cómo declaro la terminación de una casa?-Respuesta: Mediante escritura acompañada de: 1) Licencia de primera ocupación+ 2) Licencia municipal de Obra+ 3) Certificación de Arquitecto. Si es una casa de pisos, además, 4) Seguro decenal.
¡¡¡Ojo!!! Se entiende concedida la licencia de 1ª ocupación si han pasado 2 meses de su solicitud y el ayuntamiento no ha respondido. BASTA ACOMPAÑAR LA SOLICITUD SELLADA, no hace falta la respuesta.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-2ª Pregunta: Y si no tengo licencia, es insuficiente o está caducada ¿Cómo declaro la casa?-Respuesta: Mediante escritura acompañada de certificación catastral en la que conste que el “año de construcción” es anterior en más de seis años a la fecha de la misma.
-¿Por qué?
-Porque en seis años prescriben las sanciones urbanísticas, incluso las muy graves, y lo dice así el art. 52 del RD 1093/97.

-3ª Pregunta ¿Como se vende una casa o piso recién terminados?-Respuesta: Mediante escritura de venta+Licencia de 1ª ocupación (o lo que es lo mismo, su solicitud sellada de hace más de 2 meses).
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-4ª Pregunta ¿Cómo se vende una casa o piso “en construcción”?-Respuesta: Mediante escritura de venta en la que conste: 1) El plazo de entrega, 2) La penalización en caso de retraso, 3) Si es o no de protección oficial, 4) La cuota en gastos de comunidad, una vez terminado.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-5ª Pregunta ¿Cómo se vende una vivienda de Protección Oficial? La clave está en si la fecha del expediente tiene más o menos de 30 años. La fecha va detrás de la barra. Ejemplo: expediente 1234/66: la fecha es 1966.
-Respuesta: Es libre si el expediente es de más de 30 años. Si tiene menos de 30 años, hay que pedir autorización a la Xunta de Galicia.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.