La Ley del Alquiler (4/2013) ha
modificado a fondo la Ley
de Arrendamientos Urbanos, que ahora se rige más bien por la voluntad de las
partes que por la normativa. Entre otros cambios, si el arrendatario no
inscribe su derecho en el registro de la propiedad, el comprador de la finca
tiene derecho a desconocerlo y a que se termine el arrendamiento vigente al
verificarse la venta, conforme al art. 1571 del Código Civil. Al arrendatario
se le dan tres meses para que arregle sus cosas, y punto. A su vez el
arrendador tiene derecho a que, por falta de pago de la renta, se extinga automáticamente
el arrendamiento inscrito, así como a que se le restituya inmediatamente el
inmueble (sin necesidad de acudir al juzgado). Basta que requiera notarialmente
de pago al arrendatario y que este no conteste al requerimiento en el plazo de
diez días, o bien que conteste aceptando la extinción.
A
la vista está la importancia de redactar bien los contratos para que sean
inscribibles. El arrendatario, sobre todo si va a hacer una inversión
importante en el local (imaginemos un banco o una discoteca) tiene que
asegurarse de que no le van a poner de patitas en la calle a los tres meses, sea
cual fuere el plazo pactado. Por su parte el arrendador tiene que estar seguro
de que o se le paga la renta o el inquilino se va a la calle, sin pasarse unos
añitos “distraído” en los juzgados.
Acompaño
una minuta para local de negocio, algo que veo más urgente por el tema de las
inversiones en infraestructura que suelen acometer dichos empresarios. No hay
que olvidarse de acompañar los datos registrales y catastrales de la finca y
acompañar una fotocopia del Certificado de Eficiencia Energética.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE
NEGOCIO
En , a
de diciembre de 201 ,
REUNIDOS:
(Si
es ante notario: Ante mí, Perico de los Palotes, notario del colegio de Galicia,
COMPARECEN)
De una parte:
DOÑA
Y, de otra parte:
DON
Dichas partes se reconocen
mutuamente capacidad (o tienen capacidad
a juicio del notario) para el otorgamiento de este contrato de ARRENDAMIENTO
DE LOCAL COMERCIAL que se regirá por la voluntad de las partes, con arreglo a
las siguientes,
CLAÚSULAS
1ª.-Local: Que Dª es dueña de la siguiente finca, OBJETO DEL
ARRENDAMIENTO.
BAJO a local de negocio de la casa
nº… etc.
El destino del negocio será a y local de negocio, no pudiendo ser alterado
sin consentimiento escrito de la propiedad.
Su estado de uso es conocido del
arrendatario.
(En
documentos notariales se añadirá:
TITULO:
INSCRIPCIÓN
e INFORMACIÓN REGISTRAL:
DATOS
CATASTRALES:
CARGAS:
ESTADO
DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD:
Se
acompaña copia del Certificado de Eficiencia Energética y del último recibo del
IBI.)
2ª.-Plazo: El plazo del contrato es
de años a partir del 1 de enero de , prorrogable tácitamente por períodos
de un año, siempre que no exista denuncia del contrato por cualquiera de las
partes con 15 días de antelación. La comunicación podrá hacerse cualquier medio
que permita tener constancia de la misma, en especial burofax.
El arrendatario renuncia a la
indemnización prevista en el art. 34 de la LAU.
3ª.-Renta: La renta es de (en número
y letra):
Será abonada por meses anticipados,
dentro de los primeros diez días de cada mes, en el domicilio del arrendador,
salvo que se acuerde otra forma, en especial la domiciliación bancaria,
teniéndose por admitida esta modalidad siempre que se acredite su uso
continuado durante al menos seis meses sin denuncia expresa por ninguna de las
partes. El arrendador entregará recibo del pago.
Se actualizará anualmente aplicando
en el período de un año, contando desde el inicio del contrato y así
sucesivamente, la variación experimentada por el IPC, “índice de precios al
consumo, vivienda en alquiler”, con un mínimo en todo caso del 2,5% anual. Es
decir que si la variación del IPC en el período fuera inferior, se incrementará
la revalorización hasta alcanzar dicho porcentaje.
4ª.-Fianza: El arrendatario hace
entrega al arrendador en concepto de fianza de la cantidad de (en número y
letra):
5ª.-Normativa: Este contrato se rige
por la voluntad de las partes y se realiza en atención a sus especiales
circunstancias, por lo que:
a) Se prohíbe al arrendatario el subarriendo, cesión o
traspaso del presente contrato.
b) Se prohíbe al arrendatario la subrogación de contrato
a cualquier otra persona natural o jurídica.
c) El arrendatario renuncia a los derechos de adquisición
preferente (tanteo y retracto).
6ª.-Obras: El arrendatario no podrá realizar obras en
el local arrendado sin el consentimiento escrito del arrendador, en especial
las que afecten a la configuración del local o a la seguridad o estabilidad del
edificio.
7ª.-Los gastos del IBI (Impuesto Bienes Inmuebles)
serán de cuenta del arrendatario, que deberá abonarlos en el plazo de 10 días
desde que se le presente el correspondiente recibo. Los consumos (agua, luz, teléfono),
serán asimismo de cuenta de dicho arrendatario, que deberá individualizar los
contadores.
8ª.-El presente arrendamiento quedará resuelto por
falta de pago de la renta y deberá en tal caso restituirse inmediatamente el
inmueble al arrendador.
9ª.-Cualquiera de las partes podrá presentar este
contrato en el Registro de la
Propiedad a efectos de su inscripción y producción de efectos
frente a terceros, en los términos de los arts. 7.2, 14, 27.4 y concordantes de
la LAU según su
última redacción efectuada por ley 4/2013.
Y, en
prueba de conformidad, lo firman por duplicado en el lugar y fecha indicados.
(O,
si es ante Notario –lo que es indispensable si se quiere que el contrato
produzca efectos frente a posibles adquirentes-, aquí vendrá la autorización
notarial: Yo, el notario leo lo que antecede a los comparecientes por su
elección, después de advertirles de su derecho a leer por sí..., etc)
