miércoles, 20 de junio de 2018

CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Besugo del Índico


Consulta: La Comunidad nos autorizó a mí y a mi esposa a segregar en dos el local que tenemos y destinar los pisos  resultantes a sendas viviendas. Sin embargo el notario solo ha tenido en cuenta la segregación, describiendo el resultado como piso primero-A, a local comercial y piso primero-B, a local comercial, omitiendo el cambio de uso a vivienda.

Cambio de uso de local a vivienda:
--Acuerdos de la Comunidad de Vecinos: Son indiferentes. Da igual que voten a favor todos, como sí algunos, como si ninguno, como si votan en contra todos. Sólo se puede cambiar el destino a vivienda si se cumplen los requisitos legales, no siendo uno de estos el acuerdo vecinal.
También son indiferentes las manifestaciones del notario o de las partes al respecto: estamos en materia de urbanismo puro y duro.
--Para cambiar el uso de local a vivienda (y que sea registrable, catastrable y produzca algún efecto legal) se requiere LICENCIA MUNICIPAL (arts. 194 y 195 de la ley del Suelo de Galicia). Es una licencia de las caras (195LSG). Con ella en la mano se acude al notario y el local pasa a tener la consideración legal de vivienda; ello,  aunque toda la Comunidad estuviera en contra (o a favor, da igual).

--Procedimiento especial: El del 28.4 de la ley del Suelo estatal da una opción: Cuando a pesar de no haber obtenido Licencia se pruebe que han prescrito las sanciones administrativas por dicha omisión, es decir que han transcurrido más de SEIS AÑOS desde que  la propiedad está destinada a vivienda. Las pruebas, opcionalmente, pueden ser:
a) Certificación catastral, acreditativa de que la propiedad lleva catastrada como vivienda más de seis años.
b) Certificación técnica (la más socorrida).-Cuando un arquitecto certifica, por su conocimiento del edificio, que el piso lleva más de seis años dedicado a vivienda, con las adaptaciones correspondientes, incluidas de elementos comunes.

En esta consulta, advierto la confusión entre la Segregación (que si requiere acuerdo vecinal por mayoría de 3/5 o, alternativamente,  autorización en Normas de Comunidad); y el Cambio de Uso a Vivienda, que por ser materia de urbanismo, requiere Licencia, sin que ninguna incidencia tengan los acuerdos que tenga a bien adoptar o no la Comunidad de Vecinos.
Jurisprudencia: Resolución D.G.R.N. de 13 de noviembre de 2.013


jueves, 14 de junio de 2018

COMO ESCRITURAR Y REGISTRAR LO NO ESCRITURADO NI REGISTRADO

COCINA DEL PALACIO REAL

Pregunta: El comprador que tengo para la casa me exige registrar la propiedad a su nombre. A la hora de mirar mis papeles, veo que siempre se hicieron tan sólo documentos privados sobre esa propiedad.  ¿Cómo puedo hacer para escriturar la casa?



Una cosa es la escritura y otra el registro, que es una garantía que da al Estado a la propiedad, pero que no es obligatoria.

Si de escriturar se trata, solo tienen que acudir vd. y el comprador al Notario con su documento privado. Es muy conveniente que compruebe en Hacienda si está bien catastrada la propiedad para que, al menos, la escritura sirva de PRIMER TÍTULO, ajustándose exactamente a lo que dice en dicho Catastro.

Si lo que se trata es de registrar, hace falta un PRIMER TÍTULO (llamado título público) y un SEGUNDO TÍTULO (llamado título traslativo), separados por un año. Por ejemplo,  escritura de herencia y al cabo de un año, escritura de venta. Por ejemplo, me adjudico un bien en subasta judicial y al cabo de un año me muero y mi heredero escritura la herencia. El SEGUNDO TÍTULO tiene que ajustarse clavado al catastro; el primero debe ajustarse más o menos "a juicio del registrador".
Los títulos son los notariales y/o judiciales, no los privados.

Si lo que se quiere es forzar la registración ahora mismo, sin esperar el año, tenga en cuenta que el PRIMER TITULO puede ser un Acta en la que el Notario (previas pruebas, testigos y publicaciones) declare cierto que el vendedor (vd) adquirió la finca hace más de un año. El SEGUNDO TÍTULO sería la venta proyectada. En tal caso no hay que esperar el año entre los dos títulos, pero le cobrarán impuesto por ese título adicional "fabricado" que en Galicia asciende al 10%.
 Es decir, por el PRIMER TÍTULO (el Acta acreditativa de adquisición hace más de un año) pagaría impuesto el VENDEDOR, y por el SEGUNDO TÍTULO, el comprador.

Gracias por su pregunta.



jueves, 7 de junio de 2018

CAPITULACIONES DE ULTRATUMBA

Serapias lingua (creo)

El derecho gallego regula diversos supuestos en los que el difunto/a pacta directamente con su viudo/a viviente, es decir sin intermediación de los herederos. Son costumbres de gran tradición, pero mejor que queden entre nosotros:  no vaya a ser que nos pongan sambenitos tipo la Santa Compaña, etc.

--El 172LG prevé la liquidación en vida de la sociedad de gananciales, con plena eficacia al disolverse esta y, muy importante, sin intervención de los herederos del difunto/a. Por ejemplo, la adjudicación por mitades indivisas de todas y cada una de las fincas o, por el contrario, “este piso para mí, este otro para ti”. La opción queda inmediatamente ejecutada al fallecer uno de los cónyuges.
Problema: La costumbre es que este pacto se inserte en la Partijas y el 172 exige “pacto en capitulaciones”; no creo que sea óbice, ya que, en Galicia, los límites entre tipos de instrumentos se difuminan: los capítulos pueden contener disposiciones sucesorias -174- y las partijas liquidaciones de gananciales -276-. Creo que la Ley se refiere a la necesidad de escritura pública.

--El 207.2, 1º y 2ºLG, que permite disponer de una concreta mitad indivisa de uno o varios bienes gananciales. Es decir, que la comunidad germánica (gananciales) se convierte automáticamente en romana (indivisión) respecto a determinado bien, sin liquidación de la S. de G. Si se lega al esposo/a la mitad indivisa de un bien concreto (pongamos el domicilio), queda adjudicado ipso/facto al viudo/a por el mero hecho de su aceptación: una mitad por gananciales del difunto, otra por los suyos.
Ningún otro interesado puede llamarse a ese bien, a pesar de ser ganancial. Advierte la diferencia con el Código Civil, que solo permite disponer en globo “de la mitad de los bienes gananciales”, lo que no implica mitad de ningún bien concreto: de una bien puede quedarte todo, de otro nada, etc.


LAS SERAPIAS.-Son un género de orquídeas muy bellas cuyo nombre hace alusión al dios greco-egipcio Serapis, en cuyos templos es fama que se celebraban grandes orgías: la referencia viene de que a estas bellas flores se les suele atribuir un poder afrodisíaco. Abundan en A Lanzada y Corrubedo. Si te llaman la atención esas propiedades genitales, puedes ampliar conocimientos en este link: Como cazar especies protegidas sin que te pillen. Yo no doy ideas, ¡eh!

Aquí hay caza de Serapias

jueves, 24 de mayo de 2018

DOCET OMNIA


UN THRILLER DESOPILANTE (Click)


Hace unos años Jacques sintió una súbdita pasión por la  egiptología, esos raptos sufre, y se apuntó a un curso del Collège de France en el quartier latin. De aquellas ensoñaciones surgió un libro de arqueología-desopilante, Curaçao Bleu, y el recuerdo, marcado a fuego, del lema que preside el edificio: Docet Omnia: se enseña de todo. De todo. Y es la pura verdad: allí se enseña egiptología, astronáutica, higiene bucal… todo, de todo, sobre todo.
Viene a cuento de que, aunque Jacques no se canse de repetir que su vocación es el Derecho de Galicia, las consultas al Formulario de Contacto le llueven de todo el Mundo y versan sobre todo, de todo, para todo.
A donde quiero llegar, si gusta el docet omnia pues, ¡ala!, docet omnia. Pero creo honrado advertir que el más adecuado para resolver un entuerto jurídico madrileño o catalán es un abogado o notario madrileño o catalán.
Claro que si me queréis  hacer preguntas sobre doña Emilia, Cela, Valle Inclán o Torrente, responderé encantado. Va, ya sé que no.
Douro Valley. Paraíso para yanquis, para españoles psche...

Siguen algunas de las últimas preguntas. Va de suyo que me abstengo de comentar la actuación de otros profesionales o de contestar lo que tiene pinta de Casos Prácticos académicos. Vamos a dejar los mastercitos en paz…
Además, suspenderíais.

1.-La relación con los hijos no es inmejorable y tengo miedo de que al morirme echen a mi compañera de casa. ¿Qué hacer? ¿Cuánto cuesta?
Tienes que ir a un notario y hacer testamento (sobre 30 €), en él que, para después de tu muerte, puedes dejarle a tu pareja una de dos:

-O
el usufructo de la vivienda, en cuyo caso podrá usarla (vivir en ella) y o si lo prefiere, disfrutarla (aprovechar sus frutos, o sea alquilarla y cobrar los alquileres),

-O solo el
derecho de habitar en ella (derecho de habitación, se llama), o sea sin posibilidad de alquilarla.
Para obligar a tus hijos a cumplir tus deseos, puedes usar la “cautela socini”, es decir forzarlos a elegir entre respetar el usufructo o perder ¾ partes de la herencia (si eres gallego) o 1/3, si estás sujeto al derecho común.

Gracias por tu pregunta
Sorprendente Lamego (Portugal). Del bacalao, empiezo a estar hasta el gorro


2.-Estoy divorciado, tengo un piso en propiedad y voy a contraer nuevas nupcias en Separación de Bienes. ¿Adquirirá mi 2ª mujer algún derecho a la vivienda? ¿Tiene remedio?

El matrimonio consiste en "oficializar" una relación, o sea que el Estado os atribuye una serie de derechos y obligaciones recíprocos:

-
Obligaciones, por ejemplo si uno adquiere el Alkzeimer, el otro tiene que cuidarlo (se llaman "alimentos"' pero no se refieren a comida o no sólo),

-
Derechos, y aquí me centraré en el piso que me hablas:

A) Si el piso es el domicilio conyugal, aunque te pertenezca a ti solo, hará falta el consentimiento de tu cónyuge para venderlo o hipotecarlo,

B) Al morir uno, el otro tiene un derecho forzoso de legítima que, en casi toda España, es el usufructo de un tercio (en Galicia o Cataluña de un cuarto);

 ¿Hay soluciones para eso? Malas, pero son estas:

-En el caso A, que no sea domicilio conyugal; o sea irse a vivir a otro piso que no sea el tuyo. Así conservarías su pleno control.

-En el caso B, dejarle por testamento otros bienes equivalentes, si los tienes, quedando al margen tu piso.

-Si eres gallego, que ella firme ante notario que "se aparta de tu herencia". En los demás sitios está prohibido "apartarse".

Lo del Régimen de Separación de Bienes es indiferente.

Es lo que hay, gracias por tu pregunta.
Orquídeas de Corrubedo


3.-¿Podemos contraer una Pareja de Hecho ante notario? ¿Qué me pediría? ¿Cuánto costaría?

La pregunta que me haces tiene una respuesta distinta según autonomías. Te daré la situación de Galicia, que creo bastante exportable:

-Hasta hace unos años los notarios podían oficializar la pareja de hecho con efectos de matrimonio, pero no podían casar,

-Ahora los notarios pueden celebrar matrimonios, pero no parejas, las cuales deben prestarse el consentimiento ante un funcionario autonómico,

-Pero para que la pareja surta efectos frente al Estado (pensión de viudedad por ejemplo) y no solo la Autonomía, debe constar en escritura ante notario (unos 50 euros).

O sea que en Galicia lo conveniente es la acumulación del trámite en la Consejería de Justicia y el notario, donde, de paso, se suele estipular el régimen de separación de bienes.
Lo único que te pedirán es que manifiestes que podrías contraer matrimonio (soltero/a, viudo/a, divorciado/a…) y que no tienes ya “pareja de hecho” con esa ni con otra persona.

Gracias por tu pregunta.
Cristo de las Batallas. El Cid lo llevaba a las suyas y ¡mano de santo!
(Como se ve, he aprovechado bien el Puente de las Letras Galegas)

martes, 15 de mayo de 2018

COMO REGISTRAR LOS METROS DEMÁS

A beber, a beber y apurar...


Pregunta a Formulario de Contacto Enrique Rajoy: Mi casa tiene registrados 82 metros cuadrados, pero el Catastro le da 110 metros cuadrados ¿puede inscribir el exceso a pesar de superar el 10%?¿Cuánto me costaría?

El tope del 10% de incremento se refiere a la cabida de las fincas,  no a la superficie construida. Suelo, no vuelo.
Si quieres registrar un “exceso” de superficie construida sobre la inscrita, debes acreditar que han prescrito las posibles sanciones administrativas (que han transcurrido más de seis años –faltas muy graves- o, en algunos casos, de cuatro –faltas graves-) con uno de estos tres documentos (uno cualquiera, siempre que refleje la superficie):

-Certificación municipal (no suele reflejar superficies), olvídalo.

-Certificación catastral, que ya te saca el notario completa. En ella lo decisivo es el apartado “AÑO DE CONSTRUCCIÓN”, que debe retrotraer la fecha al menos los seis años. Las catastrales son el medio habitual, pues reflejan todo lo que hay que reflejar: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, número de plantas, número de viviendas y georreferencia de los vértices. Repito, el notario te la saca completa por internet.

-Certificación técnica: o sea, un arquitecto que certifique la antigüedad y los datos descriptivos reseñados, georreferencia incluida.

El habitual es el catastral.

En cuanto a los costes, como es sabido nuestro país está dividido por autonomías y el impuesto oscila entre el 0,5%, 1% o 1,5%. La base es el valor de la superficie aumentada, que te suelen facilitar previamente, bien por internet, bien en las oficinas de la Hacienda Autonómica correspondiente. Por ejemplo, valorando el exceso a 10.000  y aplicando un tipo del 1,5% (el gallego), resulta una cuota de 150 euros. A ello hay que sumar notario y registro, que puede andar por los 300 euros en pequeñas superficies o edificaciones modestas, y mucho más si estamos hablando del palacio de Oriente.
Gracias por tu pregunta.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas.


A beber, a beber... en Sálvora

jueves, 10 de mayo de 2018

MEJORA CON RESERVA DE DISPOSICIÓN




Estimado amigo: mira a ver si te sirve esta cláusula de Reserva de facultades dispositivas en Pacto de Mejora.

Don (mejorante) se reserva de modo expreso las siguientes facultades:
1ª.- La de disponer por actos inter-vivos a título oneroso del bien mejorado, por plazo de toda su vida, con arreglo a lo dispuesto en el art. 217 de la ley de Galicia.
2º.-La de autorizar los actos de disposición inter-vivos y a título oneroso sobre dicho bien que pudiera realizar el mejorado, los cuales sólo serán válidos de constar dicha autorización de modo expreso en el documento público de disposición. Asimismo se reserva de por vida esa facultad.
Don (mejorado) acepta las indicadas reservas de derechos.


Un abrazo.

Ya abundan las orquídeas. Estas piezas fueron capturadas en A Lanzada

jueves, 3 de mayo de 2018

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: NOVEDADES

CASTRO LABOREIRO: MOAIS DE ISLA DE PASCUA EN LA FRONTEIRA


Este es un tema muy gallego: la registración de las fincas que no estaban registradas.
Mediante el sistema del “doble título (205LH)” el requisito es la existencia de dos escrituras:

--EL TÍTULO TRASLATIVO (la escritura actual, de venta, herencia, pacto sucesorio, etc.), que debe hacer la descripción de la finca fusilada por la del catastro. No se puede variar ni una coma.

--EL TÍTULO PÚBLICO, que debe ser al menos un año anterior al título traslativo y en el que la descripción de la finca debe tener identidad “a juicio del Registrador” con la que figure en el título traslativo (y, por tanto, en el catastro). Aquí está el truco, ya que las palabras “identidad a juicio del Registrador” indican que puede haber cierto margen de variación, ya que si no, no sería necesario juzgar nada. Hasta ahora la DGRN daba como indicación que, se podía estimar “identidad”, si la diferencia de cabida de la finca entre el título público y el traslativo no excedía del CINCO POR CIENTO (5%).

La Resolución de la DGRN de 1 de marzo de 2.018 introduce dos variantes:
a)      La diferencia de superficie que supone falta de “identidad” es la superior al DIEZ POR CIENTO (10%).
b)      Si la diferencia de identidad es más grande, se pueden completar los títulos (el público y el traslativo) con un Acta de Notoriedad notarial (209RN) que acredite la identidad de la finca.

P.D.-Añadir que el título público, además de la típica escritura (venta, herencia, pacto sucesorio), puede consistir también en un Acta de Notoriedad (209RN) en la que el Notario, tras las pruebas que estime, declare la certeza de la adquisición por el transmitente por título traslativo hace al menos un año. Tributa al 10%.
Si el título público es de herencia, la fecha que cuenta para el año es la del fallecimiento.





TRILLO DE CASTRO LABOREIRO.-Cruzas la fronteira por Arbo/Melgaço y tras una subida vertiginosa a 1.200 metros encuentras esta fascinante ruta de 17 km. Pero que las guardinhas de la Oficina de Turismo te indican como acortarla hasta los 8 o lo que dés de tí. 







De todo: bustos pétreos, como en la isla de Pascua, lagos glaciares, silencio de montaña sólo roto por el quejido del águila... Bichos raros: "cachenas" (uno bóvidos cuerni-largos), perros autóctonos (cao de Castro Laboreiro)...











INVERNEIRAS: casas de pastores, hoy propiedad del musgo.
Y por encima de todo... ¡El mejor bacalao con brona del Mundo! ¡Dan ganas de llorar de la emoción!





Pancho consiguió achantar a un "cao de Castro Laboreiro" (como se deduce de su gesto humillado). Advierto que son como trolebuses.

jueves, 26 de abril de 2018

ADJUDICACIONES A CADA HIJO "POR LIBRE"

¿Acaso no se puede ir a la guerra vestido de Armani?

Pregunta: Se trata del testamento de una madre viuda con dos hijos entre los que no hay relación. ¿Cuál es la mejor manera de adjudicar testamentariamente las cosas para que cada hijo recoja su herencia con independencia del otro, es decir sin firmas conjuntas? ¿Es obligatorio nombrar heredero? ¿Puede constar un testamento sólo de legados?


Respuesta:
La respuesta a tus preguntas depende del territorio (Autonomía) en que resida la “causante” (¿la madre?) de una herencia. En España hay dos grandes sistemas:

--SISTEMA DE LIBERTAD, más o menos, (Navarra, parte de Álava, Galicia, Cataluña…): En términos generales, en estos y otros lugares se testa como a uno le da la gana.

Concretamente en Galicia (de donde soy y donde ejerzo) la testadora es absolutamente libre: puede nombrar heredero o no, distribuir la herencia en parte o en su totalidad en legados, dejar hechas las adjudicaciones en vida o en muerte; puede dejar la herencia a un hijo, al otro, a los dos, a ninguno, a un sobrino (aun habiendo hijos), al cónyuge, a Médicos sin Fronteras, etc. No existen “herederos forzosos”.

Galicia: Lo más adecuado para lo que me dices (si es lo que quiere la testadora) es que deje hechas las “Adjudicaciones” en un testamento-partija, lo que la ley permite. Fallecido que sea el testador, cada hijo-adjudicatario recibirá y registrará sus bienes automáticamente mediante una sencilla copia del testamento y con absoluta independencia del otro hijo: ni siquiera tendrá que verlo. Distinto sería si la testadora dijese que “instituyo a mis hijos herederos a partes iguales”, en cuyo caso tras la muerte, deberían suscribir ambos la escritura de partición y adjudicación de herencia.

Mejor un testamento con Adjudicaciones que uno con Legados, en cuyo caso se plantearía el problema de la necesidad de “entrega”, que tiene que hacer el heredero/s. Aunque hay técnicas para solucionarlo, es más pesado y suele dar lugar a polémicas.

--SISTEMA DE HEREDEROS FORZOSOS (Murcia, Madrid, Asturias, Andalucía…). En estos y otros territorios, los hijos son herederos “a la fuerza”, guste o no al testador. Si hay dos, los dos “continúan” la personalidad del difunto y deben concurrir a todo. Además el testador solo puede disponer libremente de “un tercio” de la herencia. Los otros dos tercios son por fuerza para los hijos (herederos forzosos), si bien sólo 1/3 es de reparto igualitario entre ellos.

En estos sistemas, si los hijos no quieren verse la geta, lo mejor es nombrar un Comisario que es el que parte y adjudica los bienes, aun sin la firma ni la presencia de ninguno de los incompatibles vástagos.

lunes, 23 de abril de 2018

CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL


Robaliza de Faxilda: instrucciones al final (*)

Se han recibido varias preguntas sobre el contrato de Arras, se ve que hay inquietud. Creo que el consejo (“consejos doy, para mí no tengo”) debe ser dirigido a ambas partes: un buen negocio es un momento de felicidad para el comprador y el vendedor. Si tú, vendedor, intentas colarle unas Arras “penales” a un comprador ¿no está poniendo tontamente nubes en un día claro?

En materia de Arras o Señal (da igual el nombre, hay otros) lo importante es fijarse de cuál de los 3 tipos es: desde el punto de vista del comprador, interesan o las Penitenciales (puedes desistir del contrato perdiendo la entrada y nada más; el vendedor, lo mismo, devolviendo el doble), o las Confirmatorias (la entrada es parte del precio y ambas partes pueden exigir el cumplimiento forzoso: es decir, el vendedor, el pago del resto del precio, embargando sueldos o lo que sea; el comprador, la entrega de la casa). Desde el punto del vista del vendedor las más duras y favorecedoras son las Penales: En ellas, si se produce la resolución por causa del comprador (no basta la falta de pago; tiene que producirse un requerimiento judicial o notarial de pago), este no solo pierde la señal, a veces doblada o triplicada (etc.), sino que puede ser forzado al cumplimiento, con pago del precio “íntegro” (es decir, no cuenta la pérdida de la señal ni de su duplo, etc), incluso mediante embargo de suelos, pensiones u otras propiedades.

Hay mucha literatura jurídica sobre el tema en “internet”, pero no olvides que las informaciones pueden estar sesgadas o a favor del vendedor o del comprador. Yo mismo tengo una entrada reciente sobre eso en el blog Derecho de Galicia (241881.blogspot.com), con el que colaboro.

El mejor antídoto contra la falsa bondad de quien te regala el “privado” es la actuación de buena fe: los jueces reprimen las conductas exageradas o agresivas mediante la “moderación judicial”.
Propongo aquí mi modelo de un CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL justo para ambas partes: seguro que es el peor de todos los que puedes encontrar en la red.

CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL (1454 CC)

En Santiago, a 5 de enero del 2.018
REUNIDOS
De una parte:
DON RAMÓN VALLE PEÑA, mayor de edad, vecino de A Pobra do Caramiñal, señalando como domicilio a efectos de notificaciones el pazo de la Merced.
Y, de otra parte:
DON JOSÉ MANUEL MONTENEGRO, mayor de edad, vecino de Vilanova de Arousa, señalando como domicilio e notificaciones el pazo de Rua Nova.

INTERVIENEN:
En su nombre y derecho. Ambas partes se reconocen la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato de ARRAS PENITENCIALES, y,

EXPONEN:
I.-Que don Ramón Valle Peña, es dueño con carácter privativo de la siguiente finca que no constituye domicilio conyugal:
PISO PRIMERO DEL PAZO DEL CUADRANTE.-VILANOVA.-ESPAÑA
INSCRIPCIÓN.-Registro de Cambados, finca 666.
LIBRE de cargas, gravámenes y arrendatarios u ocupantes y no-protegido (de venta libre). Al corriente de impuestos, tasas y gastos de comunidad.

II.-Que don José Manuel Montenegro está interesado en adquirir la finca descrita y don Ramón Valle Peña, en venderla; por lo que, formalizando sus intenciones,

OTORGAN:
1º.- Que don Ramón Valle Peña  se obliga a vender a don José-Manuel Montenegro, que se obliga a comprar, la finca descrita con todos sus anejos y accesorios, libre de cargas, gravámenes, arrendatarios u ocupantes; al corriente de impuestos, tasas y gastos de comunidad.
En este acto don José Manuel Montenegro entregan a don Ramón Valle Peña, que da carta de pago; a cuenta del precio total y en concepto de ARRAS O SEÑAL PENITENCIALES la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el art. 1.454 del Código Civil, es decir que podrá rescindirse el presente contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

2º.-Las partes acuerdan como precio total de la venta el de CIEN MIL EUROS (100.000), del que deberá deducirse la cantidad ahora entregada en concepto de arras o señal. Por lo tanto queda pendiente, para ser satisfecha en el momento de la escritura pública de compraventa, la suma de NOVENTA MIL EUROS (90.000).

3º.-La escritura pública se otorgará en el plazo de cuarenta y cinco días (45) naturales a contar del corriente, que se excluye del cómputo, empezando a correr plazo a partir del siguiente, todo ello conforme al Código Civil. La incomparecencia de una de las partes provocará los efectos reseñados, previstos en el art. 1.454 CC.

4º.-Los gastos e impuestos de escrituración (Notaría, Registro, ITP) serán de cuenta de la parte compradora; y la plusvalía municipal, de cuenta de la parte vendedora.
Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura serán de cuenta de la parte vendedora, IBI devengado a 01/01/2018 incluido.

Y, en prueba de conformidad lo firman por duplicado en el lugar y fecha indicados.



(*)ROBALIZAS DE FAXILDA: Pescarla en los momentos intermareales: inicio de la subida o inicio de la bajada. Lo más cerca que tu valor personal te permita el acercamiento a los "Bajos de Punta Faxilda", frente a la ermita de A Lanzada. Cucharilla "Meeps" verdinegra o señuelo "Salmo", rosa o amarillo limón (cambiale los anzuelos, ceden con las presas grandes)
Cocerla con laurel, sal y perejil; patatas y guisantes naturales del Salnés (comprar en plaza de Portonovo, a la izquierda entrando). Servirla de noche en una terraza frente a la playa de Silgar, rodeado de personas queridas. A no olvidar: el albariño helado.

viernes, 20 de abril de 2018

PORCENTAJES DE PISO EN PAREJA

Pancho walking through the countryside


Pregunta: Mi pareja y yo estamos comprando una vivienda, aún en construcción, siendo desiguales los pagos míos que los de mi compañera, si bien el préstamo hipotecario previsto lo pagaremos a medias. ¿Debemos escriturar la casa en el porcentaje de lo ya pagado? ¿O teniendo en cuenta la previsión del pago de la hipoteca?

Respuesta:

Le puedo dar unas pistas pero, como verá, el asunto es más complejo de lo que parece.

Conviene tener en clara la diferencia entre derechos reales (del latín "res" que significa cosa: o sea derecho de cosas) y derechos personales, o sea económicos, de créditos y deudas entre personas. Los derechos reales son inmutables, para evitar el pleito perpetuo: tal como se escritura y se registra una cosa (ejemplo, una vivienda), así será para siempre: si es a medias, a medias, pague quien pague; si es al 60% y 40%, pues así, se haya pagado como se haya pagado. Sobre el derecho real, planea el personal: si se registró a medias y uno pagó 10.000 euros más de lo que le correspondía,  de liquidarse la relación existiría una deuda por tal importe, ya que el negocio se realiza de buena fe, para residencia. Así pues, en principio, lo habitual es escriturar la propiedad en el mismo porcentaje en que se prevea el resultado final de pagos (para evitar créditos inter-personales o que deban efectuarse nuevas escrituras entre comuneros, lo que es anti-económico).

Pero me habla usted de una pareja y en este tipo de consultorio generalista no me puedo meter en detalles. Pero tenga también en cuenta que en un proindiviso la administración se decide:

--Si están de acuerdo los comuneros, pues maravilloso;
--Pero si no, lo que manda (quien vive en la casa, si se alquila o no, a quien, por cuanto...) es la decisión de la mayor cantidad de intereses. En el caso de los 60% y 40%, decide el o la del 60% y punto. Eso debe valorarse también, pues la pareja no es una sociedad cualquiera. La única situación que obliga al acuerdo es el reparto 50%/50%.

Seguro que su notario o abogado de confianza después de una buena charla le asesorará de maravilla.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

miércoles, 18 de abril de 2018

SEPARACIÓN DE BIENES Y OTRAS SEPARACIONES

Jane Avril: quintaesencia de la Belle Epoque

Pregunta a formulario de contacto E. Rajoy: ¿Qué requisitos y documentos hacen falta para hacer una Separación de Bienes ¿Qué coste tendría?  Nuestra intención es proteger la nomina e ingresos de uno de los esposos de las posibles deudas del otro. Por otra parte, las relaciones matrimoniales no están en su mejor momento.

Respuesta: Como la palabra “Separación” tiene más de una acepción legal, reflejaré las diversas posibilidades:

SEPARACIÓN DE BIENES
En este sentido la pregunta tiene una respuesta muy sencilla: lo único que tienen que hacer es presentarse usted y su esposa con el DNI en un notario y decir “Separación de Bienes”: en poco tiempo, incluso sobre la marcha, habrán firmado las capitulaciones de separación pagando un arancel de unos 60 euros. A partir de ahí, los bienes que cada uno adquiera son suyos, puede venderlos, hipotecarlos, etc. por sí sólo; las cuentas que cada uno titule son de su libre disposición y las deudas de uno no afectarán al otro, salvo que le avale voluntariamente. Las capitulaciones hay que llevarlas a inscribir al Registro Civil del lugar donde se haya contraído el matrimonio para que surtan efecto frente a terceros: Hacienda, Bancos, etc. Pero ello no tiene más complicación que soltar en el mostrador la copia que le haya dado el Notario. Es gratis.

Dije “a partir de ahí” con intención, pues los bienes anteriores a las capitulaciones pertenecerán a la “sociedad de gananciales en liquidación”, situación que si uno quiere puede durar toda la vida: en tal caso, existirían dos clases de bienes y de deudas: los gananciales “en liquidación”, que funcionan como gananciales; y los nuevamente adquiridos, que serán privativos de cada uno. Pero lo habitual es “liquidar” la sociedad de gananciales que consiste en hacer dos montones, uno para la esposa y otro para el esposo; por ejemplo, el piso y el garaje para doña Manuela, valor 100.000 euros; y el local y la cuenta bancaria para don Manuel, valor 100.000 euros. ¡Ojo!, los montones deben cuadrarse exactamente iguales (como en el caso), ya que así no tributarán nada, mientras que los excesos de adjudicación sí que pagan impuesto.

Si no hay nada que liquidar, pues no se hace liquidación y punto.

Una curiosidad: para disponer del “domicilio familiar y los muebles de uso ordinario de la familia” aunque pertenezcan a uno solo de los esposos, hace falta el consentimiento de ambos.

En fin, lo que usted pretende es rutina (cada vez se hace más) y supongo que se lo despacharán en un plisplas.

SEPARACIÓN PERSONAL
La palabra Separación en un matrimonio tiene otra acepción: la de “Separación Personal”. La simple Separación de Bienes refleja una situación matrimonial normal: es una forma más garantista  de administrar el patrimonio conyugal. Pero la “Separación Personal” es un estado civil: el de Separado/a, que se inscribe en el Registro Civil. Se suspende la vida en común de los casados y cesa la posibilidad de vincular bienes del otro cónyuge en uso de la potestad doméstica. La forma más sencilla de acordarla de mutuo acuerdo, es formulando un convenio regulador en escritura pública ante Notario transcurridos al menos tres meses de la celebración del matrimonio. En el convenio, se suele incluir la Separación de Bienes.

Los honorarios de la escritura notarial de Separación, si no existen complejidades o patrimonios sustanciales que liquidar, suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros, a los que hay que añadir los de un abogado, publicitándose en la red desde los 100 euros. Recomiendo siempre acudir al personal de cada uno.

Añadir que la Separación de Bienes ha dejado de estar de moda, al poderse acudir directamente al Divorcio con el mismo trámite y coste.

DIVORCIO
Sus requisitos, en la variedad más sencilla, son los mismos que los de la Separación Personal: de mutuo acuerdo, formulando un convenio regulador en escritura pública ante Notario, transcurridos al menos tres meses de la celebración del matrimonio. Los efectos son muchos más potentes, porque el matrimonio queda disuelto, pasando los ex-cónyuges al estado de divorciado/a.

El coste viene a ser el mismo que el de la Separación, que ha caído en desuso. El trámite, si se opta por la vía notarial, es muy llevadero: basta acudir ambos esposos a la notaría con el DNI y el Libro de Familia. En los casos simples, no habiendo bienes que liquidar ni pensiones que acordar, no debe tardarse más de un día o dos. De la inscripción en el Registro Civil, ya se encarga el Notario por obligación.

No puede otorgarse ante  Notario la Separación Personal ni el Divorcio si existen hijos menores o con capacidad modificada que dependan de sus progenitores, en cuyo caso hay que acudir a la vía judicial.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

La cartelería de Henri de Toulouse-Lautrec (toda) se expone estos días en el Centro Canal, bajo las torres Picasso de Madrid. Un arte nada menor que, observado con paciencia, te transmite enseguida ese aire de alegría-triste que constituyó la esencia de le Belle Epoque: una Europa desparramada en juergas que no conseguirían ocultar la ominosa sombra de la calavera: la que se llevaría a todos aquellos jóvenes. Los que volvieron de la Gran Guerra, ya eran muy viejos.

lunes, 9 de abril de 2018

EL MATRIMONIO EN CATALUNYA

1ª orquídea del año 2018: Cephalantera Longifolia(*)


Pregunta: Casado en Catalunya, en trámites de Divorcio. Tiene intención de comprar una casa, aunque aún está pendiente la sentencia; y quiere saber si puede estar tranquilo porque “en teoría, aquí los matrimonios son en separación de bienes”.

Respuesta:
Esa teoría (Catalunya = Separación de bienes) no es exacta, sólo aproximada.
El régimen económico del matrimonio celebrado en Catalunya es, por este orden:


1.-El común de los esposos al tiempo de la celebración. Por ejemplo, contraen matrimonio en Sant Boi de Llobregat dos de Arsuaga (Badajoz): corresponde el régimen de gananciales. (Ejercí en Sant Boi varios años y eso era muy corriente). Pero si los dos son catalanes, uno de Gavá y otro de Casteldefels, por ej., corresponde el régimen de separación.


2.-Si no tienen régimen común, por ejemplo entre una catalana(separación ) y un extremeño (gananciales) prevalece aquel que elijan en escritura antes de la celebración; y si no optan por ninguno, prevalece el de la residencia habitual común posterior a la celebración del matrimonio. Por ejemplo, si se van a vivir a Madrid, tocan gananciales, y si se quedan a vivir en Sant Boi, toca separación.


3.-En defecto de todas las posibilidades anteriores es cuando prevalece el régimen del lugar, si es Cataluña, el de separación.


Ignoro en que estado está su proceso de divorcio, pero si aún no está presentada la demanda, tenga cuidado, porque la casa, aunque pueda ser propiedad exclusiva suya (por el régimen de separación), podría convertirse en “domicilio familiar” y ser preciso el consentimiento de ambos esposos para disponer de ella.

Son unas ideas generales para que consulte con su abogado o notario, tenga en cuenta que un jurista sin entrevista personal ni papeles es como un médico sin radiografías.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.



(*) Empieza la temporada de orquídeas en Galicia. Esta, llamada Chaveiro Branco, fue capturada en el Parque Natural del Carreirón, uno de los lugares más deliciosos del Mundo, que ocupa la parte Sur de la Isla de Arousa, lo primero que ves en la foto.
Si quieres saber curiosidades de la tan desconocida Illa de Arousa, pulsa aquí (click).
O aquí, en la serie LOS DIEZ PUEBLOS MÁS BONITOS DE GALICIA (click)

viernes, 6 de abril de 2018

ARRAS O SEÑAL: OJO A LA PRECOMPRA DEL PISO

Fervenza de Parafita

Pregunta: Contrato privado de paga y señal para compra de vivienda con plazo máximo de escrituración a 30 de abril. Pretendía financiarse la compra con la venta de otra vivienda, habiendo fallado la operación. ¿Plazos y posibilidades de pérdida de la señal? ¿Soluciones si se retrasa la venta de la casa antigua?

Respuesta:

Bajo las palabras de “arras o señal” se encubren dos contratos de efectos muy distintos: Las “arras o señal” penitenciales y las “arras o señal” confirmatorias.

Penitenciales: La penitencia es una retribución por un mal o inconveniente que se causa a otro, y, en el contrato de arras o señal “penitenciales”, el comprador pierda la señal –y nada más- si el contrato se resuelve por su causa; o, si el desistimiento es a instancia del vendedor, debe este devolverlas duplicadas. Este es el sentido que da el Código Civil a las palabras arras y/o señal (1454).

Confirmatorias: En tal caso, las “arras o señal” no tienen el significado de “penitencia”, sino que son un anticipo del precio: quiere decir que la venta ya está hecha. Según la jurisprudencia (lo que se aplica en la práctica) este es el sentido que debe presumirse siempre, salvo que el contrato aluda con claridad a las penitenciales (con frases alusivas a la pérdida simple por el comprador o devolución duplicada por el vendedor).

 ¿Qué efectos tiene la señal confirmatoria caso de impago en plazo?

--El plazo para el pago del resto del precio se amplía de forma ilimitada; dura hasta que se cierre legalmente. ¿Cómo se cierra? Pues conforme al art. 1504CC: aun cuando se hubiese estipulado la resolución por falta de pago en plazo, el comprador podrá pagar aun después de expirado el término (a los 5 años, a los 15 años…), mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Tenlo claro: el plazo no lo cierra el transcurso del tiempo pactado, sino el requerimiento judicial o notarial del vendedor.

--El perjudicado (pongamos que el vendedor) puede optar entre exigir el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños o intereses en ambos casos. Exigir el “cumplimiento” quiere decir el “forzoso”: si el comprador carece de efectivo para hacer frente al pago total, puede el vendedor reclamar al juez el embargo de sus pisos o sueldos. Exigir la “resolución” quiere decir que el contrato desaparece, pero la pérdida para el comprador puede ser superior a la “señal”, si superiores son los daños. O inferior (1124CC).

¡¡¡Mucho ojo!!! Existe otra modalidad de Arras o Señal llamadas penales, en que la indemnización de daños e intereses se fija de antemano y consiste en la cantidad entregada a la parte vendedora (o el duplo, el triplo o lo que sea). En tal modalidad, si el comprador incumple, pierde la señal (como en las penitenciales); pero, además, el vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso (es decir, el pago a mayor abundamiento de la totalidad del precio) o la resolución.

¿Qué se puede hacer? Desde aquí no puedo dar ningún consejo, porque no tengo ni idea del caso concreto. Lee con atención tu contrato. Como ejemplos, tomados de la vida práctica, están:

-En primer lugar, explicar la situación al vendedor, solicitando la ampliación del plazo, informando del caso imprevisto y de tus actividades dirigidas a buscar unas solución; a ser posible, por escrito. Esta demostración de buena fe es importante ya que, por causas justificadas, el tribunal puede señalar plazo (1124CC).

-Habiendo dos viviendas, una antigua (en venta fallida) y otra nueva (en trance de compra), los Bancos suelen mostrarse proclives a financiar la compra de la nueva con la garantía de ambas, en especial de la antigua que ya estará pagada o casi. Ello no perjudicará la venta de la vivienda antigua porque la subrogación en la hipoteca puede representar un atractivo para el comprador, que se ahorrará gastos de constitución. En tales casos se suele negociar la supresión de la comisión por “subrogación pasiva” (cambio de deudor). Y si el futuro comprador prefiere otro Banco, se suele efectuar la cancelación de una hipoteca y constitución de otra simultanea, con presencia de apoderados de ambas entidades. Es rutina.

Te deseo suerte.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.



EASTER 2018 SANXENXO

Sanxenxo no es el típico Benidorm: existe mucho más que la toalla y la arena. Por ejemplo:

Cicloturismo en Paradela: Una de romanos. El cielo se abrió, descargó la granizada. ¡O que fixo Deus para que non o azotaran! Bajo la carpa protectora, Cristo se toma una Estrella con Pilatos: la tapita de empanada de raxo estaba divina.
Senderismo con Pancho en las cascadas de Rajoy y Parafita: pura magia.
Robalizas en Cabo de Udra: temporal, aguas oscuras: rapala rosa o amarillo limón.
Cafelito Rajoy and Rajoy: "Tantas flores... joder, Mariano, ¿no hay ninguno de Podemos?" "Aquí no".