martes, 14 de agosto de 2018

CAMBIO DE PLAZO DE HIPOTECA

Dos "Podalirio" y una "Vanessa Atalanta". La del anterior
post era una "Iniachis" (monte Castrove, junto a Rapa das bestas)
Otra serie de consultas se refieren al cambio de plazo del préstamo hipotecario, operación muy beneficiada por la normativa desde los tiempos de la "crisis".
Los costes básicos son: Impuestos: 0; comisión bancaria máxima: 0,1%; honorarios de Notario y Registrador: reducidos. En una operación de 100.000 euros pueden ser 300 de notario y 100 de registro, dependiendo de la mayor o menor "literatura" que tenga el documento.
Hay que consultar con el Banco los costes del gestor que utilice para liquidar fiscalmente y registrar el instrumento.

viernes, 10 de agosto de 2018

IMPUESTO A LAS VENTAS

Monte Castrove, ayer


Con frecuencia se pregunta si se debe liquidar el Impuesto a las Ventas o Transmisiones (10%; u 8% si es para vivienda; o 4% si se trata de menores de 36 años, dicho grosso modo) por el precio que consta en la escritura o por la valoración virtual de la Xunta (la dan por internet, por ejemplo, en A Coruña, catastral multiplicado por 2,2).

La respuesta es por el que sea superior de ambos valores. Si el precio es inferior al "valor virtual" puedes liquidar el impuesto por el precio, pero deberás ir a una "Tasación pericial contradictoria".

lunes, 30 de julio de 2018

¿SE PUEDE MODIFICAR LA PARTICIÓN SIN TOCAR EL TESTAMENTO?

OS ROMANS TOMAN SANXENXO


Pregunta.-Adán, en su testamento de 2007 instituye herederos a sus hijos Caín, Abel y Set y señala que la Partija de sus bienes se contiene en documento no-testamentario otorgado ante este mismo notario en documento de número siguiente. En la Partija, adjudica:

--A su hijo Caín, el piso 1º en c/Serpiente y el solar en c/Manzana;
Valor: 100.000 denarios.
--A su hijo Abel, el piso 2º en c/Serpiente y el solar en c/Paraíso;
Valor: 100.000 denarios.
--A su hijo Set, el piso 3º en c/Serpiente y el solar en c/Hoja-parra.
Valor: 100.000 denarios.

En 2013, sin tocar el testamento, modifica la Partija, adjudicando:
 --A su hijo Caín, el piso 1º en c/Serpiente y los tres solares en c/Manzana, c/Paraíso y c/Hoja-parra.  Valor: 200.000 denarios;
--A su hijo Abel, el piso 2º en c/Serpiente. Valor 50.000 denarios;
--A su hijo Set, el piso 3º en c/Serpiente. Valor 50.000 denarios.
Adán fallece en 2017 en estado de viudo de Eva.

¿Es válida la modificación de la Partija?

Respuesta.-Como no encuentro jurisprudencia que me ilumine y sin pretender que mi respuesta sea la de un gurú, me atendré a la literalidad de la Ley.
--“Dice” el art. 270.1ºLG que la partición puede hacerse en testamento u otro documento anterior o posterior a él.
Las preguntas son ¿sirve un testamento para varias partijas? ¿Cómo cuanto de “posterior” al testamento puede ser el documento particional?
 Lo que “No Dice” es que la “revocación de la partición” deba hacerse en testamento, por lo que por el principio de autonomía de la voluntad habrá que reputar modificable la partija, siempre que se cumpla el “criterio de conexión” que da el art. 274.

--“Dice” el art. 274LG” que  “La partición hecha por el testador en documento no testamentario habrá de ajustarse a las disposiciones del testamento. Sin embargo será válida la partición aunque el valor de lo adjudicado a cualquiera de los partícipes en la comunidad hereditaria no se corresponda con la cuota atribuida en el testamento”.
Esta es la regla de oro: los partícipes en la comunidad hereditaria tienen que ser los mismos y no otros que aquellos que el testamento ha señalado. Pero el valor de la adjudicación puede divergir de la cuota señalada en el testamento.
 Hay que recordar que el derecho gallego difumina la presunta sacralidad del testamento como única disposición mortis causa admisible, pues se puede adoptar disposiciones sucesorias en Capitulaciones (174) o en “Pacto sucesorio sin entrega y revocable” (217.4º).

Por ello me inclino a considerar válida la rectificación de la Partija inicial de Adán, aunque lo más prudente hubiera sido cambiar también el testamento. Si por algún  motivo sólo quiere tocarse la partición, lo más adecuado será remitirse en la rectificativa a la la Partija rectificada; así como anotar en esta última la modificación que se ha efectuado.

Salvo parecer más fundamentado.



OS ROMANS TOMAN SANXENXO

El pasado 25 de julio las huestes romanas tomaron Sanxenxo, sobresaltando hasta los tuétanos a los humildes castrexos que tomaban su vino barrantes con tapa de choquiños en el Hall de la Fama (el Aviador y todo eso). El Castro de A Lanzada quedó pringado de sangre....



La valerosa María Soliña, consiguió enardecer al rudo líder galaico Breogan Fernández, ¡veñen roubarnos o idioma! ...


Pim pan pin pan, pun, las legiones no dejaron títere con cabeza. El pobre Breogan, hecho un Ecce Homo, no pudo menos que llegar a una conclusión montypitoniana... ¡Sodes superiores, carallo!


Me gustó ver a los romanos en Sanxenxo aunque la cosa tenía un punto surrealista: el Castro que en teoría atacaban, A Lanzada, es un pueblo tardorromano; y el idioma que roubaron... Para mí que nosotros somos los romanos. 

viernes, 20 de julio de 2018

¿HABRÁ QUE PAGAR AHORA POR HERENCIAS Y PACTOS SUCESORIOS?

Rajoy, de bigote, tras Azaña: Estatuto de 1936


El timbre del teléfono (vale, no hay tal timbre) suena sin cesar y los clientes llaman angustiados preguntando si se acaban las exenciones fiscales gallegas en Sucesiones etc.; otros exigen instrumentar de inmediato la sucesión en vida de los bienes a los hijos. ¿Se acaba la calma agosteña?

Calma, mucha calma y grandes dosis de serenidad.

El gobierno central ha anunciado su intención de “impulsar la armonización del impuesto de Sucesiones y Donaciones entre las comunidades autónomas”, se supone para equipararlo en ¿toda? España al de las comunidades de su signo político, donde se cobra un potosí por morirse. Hay que añadir que el ejecutivo “no pretende en ningún caso imponer una decisión y que tendrá que producirse un consenso”.

Galicia (Feijóo) ha dicho NO. “Defenderá su autonomía fiscal y mantendrá las rebajas de impuestos”, señaló. “La autonomía fiscal no puede ser invadida por decisiones del gobierno central”. Sí se pueden intervenir Comunidades que sobrepasen el déficit, es decir las que se endeuden hasta los trancos, las cuales no pueden aprobar bajadas de impuestos. Pero Galicia es, desde hace años, una de las comunidades de presupuestos más equilibrados, sino la que más. ¿Cómo se le van a subir los impuestos manu militari? O sea que no hay consenso.

Lo que convierte la noticia en algo un tanto degradante es que, al tiempo que se “intenta convencer” a Galicia de que suba sus impuestos, se crea un grupo de trabajo con los vascos para negociar transferencias pendientes, vamos, para que paguen aun menos. Galicia es desde 1.936, una de las tres comunidades históricas (con Cataluña y País Vasco) conforme a la D.T.2ª de la Constitución; y su Ley Galicia 13/2015 (400.000 euros en Sucesiones y Pactos sucesorios, exención Transmisiones en rústicas, rebaja IRPF) es tan buena y santa como cualquiera de las que propone Urkullu para su comunidad. ¿O los armonizamos también a ellos?


No invadiendo competencias exclusivas del Estado, como la Hacienda general o la Deuda estatal, debe quedar muy claro que no consentimos ni consensuamos con la invasión de nuestra autonomía. Recurriendo al dicho, “os nosos devanceiros levantarianse das suas tumbas”.


P.D.-El comentario a la pregunta de ¿que pasa cuando hay discrepancias entre el testamento y la partija? tendrá que esperar. Esto me pareciò más urgente.

lunes, 16 de julio de 2018

¿EXISTEN HEREDEROS POR DERECHO PROPIO EN GALICIA?

NERÓN EN MÉRIDA: PARA QUITAR EL ALIENTO

Me llama la atención una reciente Resolución de la DGRN fechada a 1 de junio de 2.018, relativa a un Registro de Lugo; que veo han resuelto aplicando el art. 923 CC, vigente en Ponferrada pero no en O Cebreiro, aunque ignoro la vecindad del causante. Dicho artículo, aplicado a la "línea" descendente, implica que si renuncian todos los hijos, la sucesión intestada pasa a los nietos.

Como sabemos, la reforma 2/2006 derogó la vigencia (mejor dicho declaró inaplicable)  al abinstestato de vecinos de Galicia, entre otros, del capítulo III del título III del Código Civil (art. 923 incluido), ya que se remite únicamente al capítulo IV, de donde resulta que los nietos sólo heredan por derecho de representación (y no se puede representar a una persona viva). Si renuncian todos los hijos, corre turno a la línea de los ascendientes y, de no haberlos, al cónyuge.

La ley de 1995 si que declaraba aplicables (por remisión) la totalidad de las disposiciones sobre intestada del C. Civil.

Entiendo que dicha derogación del capítulo III (art. 923) no ha sido un “despiste” de nuestro Parlamento, sino que es coherente con los principios de la ley 2/2006, dedicada a luchar artículo por artículo contra el “derecho propio”, como se refleja en los arts. 182, el 249.1 y sobre todo, el 238.1: son legitimarios los hijos y descendientes de hijos premuertos, justamente desheredados o indignos (no los de padres renunciantes). En nuestra tierra no tiene sentido la polémica de si el art. 923 es aplicable o no a la sucesión forzosa, típica de los casos prácticos.

No se argumente que los herederos abintestato son los “descendientes”, así, in totum, ya que entonces lo serían también los indignos, los justamente desheredados y aquellos cuyos padres hubieran renunciado aunque otros de sus hermanos hubieren aceptado.

Hablaré de "abuelos", "padres" y "nietos": la solución adoptada por del derecho gallego es lógica, puesto que los padres que renuncian a la herencia del abuelo, no privan de ningún "derecho propio" a los nietos: no lo tienen por no existir la "herencia forzosa" de 2/3 al estilo del derecho común. Los padres podrían haber aceptado e instituido heredero a un sobrino frente al que el/los nieto/s sólo podrían alegar un modesto derecho de crédito y no siempre, o no siempre pagadero. El abuelo, aun quedando solo nietos por falta de padres, tiene todo el derecho a instituir heredero único a "Médicos sin Fronteras". El derecho propio sencillamente no existe.

 El derecho de Catalunya, de principios similares al nuestro, ofrece una solución aún mejor, puesto que en estos casos de renuncia masiva prescinde de la línea ascendente, cuando se trata de favorecer al cónyuge.


Nota.-En lo que hay que estar de acuerdo es en que procede nueva Declaración de Herederos para ver si existen parientes en la "línea" de los ascendientes (innecesario el chequeo de descendientes o ascendientes de grado siguiente a eventuales renunciantes) y, de no haberlos (ascendientes), procederá declarar heredero al cónyuge, al estilo catalán.
El que el cónyuge sea acreedor ordinario por legítima no le convierte automáticamente en heredero con derecho de acrecer.
  
Nerón, el gobernante del Pueblo. Fue uno de los inventores del urbanismo y de los derechos sociales de la plebe. Los monjes medievales interpolaron en los textos de Tácito y Suetonio aquello de la persecución de los Cristianos (aun no existìan como tales) y así se convertiría en un monstruo, un milenio después de sus días. Quo Vadis con sus leones tampoco le hizo ningún favor. 
El montaje de Mérida es de los que quitan el aliento. Impresionante.

jueves, 12 de julio de 2018

LA LIBERTAD TESTAMENTARIA GALLEGA ET ALTER

                                                                                                         copyright: Mercedes Rajoy
SANXENXO ON MY MIND


Consultas (múltiples): Con frecuencia se consulta si se puede nombrar heredero pleno (o sea pudiendo vender) al esposo/a, aun habiendo hijos; si se puede instituir heredero al hijo/s sin dejar nada al cónyuge; si el esposo/a usufructuario universal puede guardarse y poseer todo-todo sin que los hijos puedan pedir nada; si se puede dejar heredero a un hijo sí y a otros no (como los pimientos de Padrón); si se puede dejar al cónyuge usufructuario de los gananciales y herederos en pleno dominio a los hijos de los heredados, si… etc. etc.

La respuesta es SÍ a todo. El derecho de Galicia se basa en el principio de la libertad; y, es tan importante, que hasta se puede dejar heredero al esposo en segundas nupcias de los bienes heredados del primer cónyuge. Incluso los bienes que el padre haya heredado de un hijo, el cual a su vez los haya recibido por herencia de la madre, puede este (el padre), dejárselos en herencia a los hijos de su segunda esposa.

Quiere decir que el cariño cada uno lo gradúa a su aire, sin que existan reglas predeterminadas de personas a las que uno deba querer más o menos.

Lo que son los hijos es acreedores, entre lo que se les da en vida o en muerte, de un cuarto del valor de la herencia; acreedores ordinarios, como si se le debe a un Banco. Pero ese crédito frente a cónyuges se diluye, ya que puede darse sin posesión (gravado en usufructo), en cuyo caso se reduce al derecho a pedir un aval mientras viva el viudo/a. O puede retrasarse la obligación de pago hasta el fallecimiento de ambos esposos. Además, las causas de privación del crédito legitimario son más amplias que en el derecho común, bastando los desprecios de obra (aun sin mediar palabras injuriosas) o la privación de ayudas (alimentos) a los padres, esté o no justificada por un motivo legítimo o sea un trato similar al hijo.
 De suerte que:
-Puede nombrarse heredero de todo al hijo y de nada al esposo.
-Puede nombrarse heredero de todo al esposo (pudiendo vender) y de nada al hijo.
-Puede nombrarse heredero a un hijo sí y a otro/s no.
-Puede nombrarse heredero de todo a un sobrino (habiendo esposo e hijo).
-Puede nombrarse usufructuario universal al esposo (y el hijo no puede pedir nada).
-Puede dejarse el usufructo de gananciales al esposo y el resto en propiedad al hijo.
Etc., etc. Todo lo que la voluntad y el cariño manden.

Otra serie de consultas se producen por padres preocupados por si faltaren, siendo sus hijos menores o incapaces: es decir sobre el nombramiento de tutor, siendo frecuente también la pregunta por sus diferencias con el administrador. Esto es lo que suelo contestar (y que seguro que es manifiestamente mejorable):

El tutor es el que hace de padre y de madre de los que les faltan ambos. Deben nombrarlo ambos padres de común acuerdo en documento público: suele aprovecharse el testamento para ahorrar. El notario lo comunica por internet al registro civil. Tiene que ser “uno sólo”, aunque se admite la posibilidad de que se nombre al hermano de uno de los padres y al cónyuge de este.
Ahora bien, una cosa es la tutela en sí (si el hijo vive aquí o en Berlín, si se le opera a vida o muerte o no…), y otra la administración de los bienes: puede separarse ambas cuestiones. Todo el que deja bienes a alguien (sea o no padre) tiene derecho a nombrar administrador; en esto no tienen porque coincidir ambos cónyuges. Además, la tutela se acaba a la mayor edad (18 años); en cambio a la administración se puede poner un límite mayor (ejemplo, hasta que cumpla 25 años). Otra diferencia es que la administración puede convivir con la patria potestad (del viudo/a); en cambio la tutela la suple.
Si no se dice nada, la administración coincide con la patria potestad (de aquel de los padres que sobreviva) o con la tutela. Pero, insisto, se puede separar en el testamento la administración de la tutela.

*Nota: pensaba escribir padre/madre; esposo/esposa; hijo/hija; pero me he convencido de que es una glpll. Por lo mismo habría que escribir persona/persono, la sociedad/el sociedod, la humanidad/el humanidod, etc.
Esperaré a que la Real Academia me ilumine con algo convincente.

lunes, 2 de julio de 2018

¿QUIEN SE QUEDA CON LAS ESCRITURAS? ETC.

Geco o salamanquesa de Madrid (salvaje, no mascota). En Galicia, sólo en Monforte


Pregunta: ¿Donde se deposita el texto firmado por las partes en una notaría? Soy gallega domiciliada en Arteixo, residente en Perugia (Italia) conservando la nacionalidad española. ¿Puedo acogerme a la ley sucesoria y en general al derecho de Galicia? ¿Existe una ley general de sucesiones para toda España a la que esté sometida igualmente?


Los instrumentos firmados quedan en poder de la administración: durante veinticinco años, a cargo del notario autorizante o su sustituto; pasado ese plazo pasan al archivo. Las copias que circulan van firmadas exclusivamente por el notario a cargo del protocolo. En A Coruña el archivo está en el propio Colegio Notarial; si la firma se produjo en otro lugar, pregunte de todos modos en el colegio. Si quiere nueva copia o exhibición de las firmas, le pedirán que acredite un “interés legítimo”, como ser firmante del documento, compradora, heredera, etc.

Siendo vd. española y gallega, puede optar perfectamente por la ley gallega a la hora de otorgar su testamento (professio), aunque también puede elegir el la ley del País de su actual domicilio. No existe ninguna ley sucesoria general para toda España; se aplica el derecho propio de cada Comunidad y nada más: en Galicia, la ley Galicia 2/2006 (click). Lo que existe es una norma que se aplica en muchos sitios (Código Civil o derecho común), por ejemplo en Madrid, Andalucía, Canarias, Castilla, Asturias… Pero no en Galicia, Cataluña, País Vasco, Navarra, etc., y demás Comunidades Autónomas que tienen derecho propio.

Solo perdería la vecindad civil gallega si: 1º) Hubiera residido en otra Comunidad española (Cataluña, Madrid...) y hubiera optado ante el juez por esa nueva vecindad; 2º) Si hubiera residido en esa nueva Comunidad durante diez años, sin declaración en contrario.

La diferencia básica del derecho gallego con otros peninsulares o europeos de origen latino, es que la herencia es libre y se pueden dejar los bienes a quien uno quiera. Por ejemplo, en el derecho común, el que tiene hijos o descendientes debe dejarles los 2/3 de la herencia (puede disponer solo de 1/3); y, si no los tiene, debe dejar la mitad a sus padres o ascendientes (puede disponer sólo de ½): son los llamados “herederos forzosos”. En Galicia se puede disponer  con libertad del 100% de la herencia, independientemente de los parientes que a uno le queden: no existen herederos forzosos.

 Los descendientes son acreedores ordinarios de un cuarto del valor de la herencia, derecho que frente al cónyuge puede verse diluido por instituciones como el usufructo de la legítima, el pago con bienes del último en fallecer o la cautela socini (: el que reclame el pago, queda desheredado). Entre esposos, es frecuente que los muy mayores o ancianos se instituyan herederos en pleno dominio (pudiendo vender y/o hipotecar) para financiar los cuidados del superviviente, a veces en una Residencia; por el contrario, los más jóvenes prefieren dejarse solo el usufructo “por si éste/ésta se casa con otro/otra”: el usufructuario usa o disfruta, pero no puede disponer.

Además existen instituciones muy antiguas, como la “herencia en vida o pacto sucesorio”, que permite adjudicar sucesoriamente bienes a los descendientes sin necesidad de morirse, con la consiguiente exención fiscal.

Gracias por su pregunta.

martes, 26 de junio de 2018

LAS DERRAMAS


Robaliza, sobre cinco kilos...

PREGUNTA A FORMULARIO: Voy a comprar un piso y quiero saber quien paga las derramas.

Respuesta:

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Con ese lenguaje enrevesado la Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.11, nos dice que el comprador responde de los recibos por derramas que se giren a partir de su toma de posesión, es decir de la escritura de compraventa.

Ahora bien, esto es así si las cartas estuvieron boca arriba: si se advirtió dicha circunstancia en el momento de la negociación del precio. Si se omitió y, en especial, si se ocultó la existencia de una cuantiosa derrama, podríamos hallarnos ante un "defecto oculto" y conforme al art. 1492 del Código Civil, el vendedor "está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que, de haberlos conocido el comprador, habría dado menos precio por la cosa vendida".

Dependiendo de la importancia económica y del grado de ocultación, podríamos estar en un caso u otro; no siendo infrecuente al acuerdo de reparto a medias.

miércoles, 20 de junio de 2018

CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Besugo del Índico


Consulta: La Comunidad nos autorizó a mí y a mi esposa a segregar en dos el local que tenemos y destinar los pisos  resultantes a sendas viviendas. Sin embargo el notario solo ha tenido en cuenta la segregación, describiendo el resultado como piso primero-A, a local comercial y piso primero-B, a local comercial, omitiendo el cambio de uso a vivienda.

Cambio de uso de local a vivienda:
--Acuerdos de la Comunidad de Vecinos: Son indiferentes. Da igual que voten a favor todos, como sí algunos, como si ninguno, como si votan en contra todos. Sólo se puede cambiar el destino a vivienda si se cumplen los requisitos legales, no siendo uno de estos el acuerdo vecinal.
También son indiferentes las manifestaciones del notario o de las partes al respecto: estamos en materia de urbanismo puro y duro.
--Para cambiar el uso de local a vivienda (y que sea registrable, catastrable y produzca algún efecto legal) se requiere LICENCIA MUNICIPAL (arts. 194 y 195 de la ley del Suelo de Galicia). Es una licencia de las caras (195LSG). Con ella en la mano se acude al notario y el local pasa a tener la consideración legal de vivienda; ello,  aunque toda la Comunidad estuviera en contra (o a favor, da igual).

--Procedimiento especial: El del 28.4 de la ley del Suelo estatal da una opción: Cuando a pesar de no haber obtenido Licencia se pruebe que han prescrito las sanciones administrativas por dicha omisión, es decir que han transcurrido más de SEIS AÑOS desde que  la propiedad está destinada a vivienda. Las pruebas, opcionalmente, pueden ser:
a) Certificación catastral, acreditativa de que la propiedad lleva catastrada como vivienda más de seis años.
b) Certificación técnica (la más socorrida).-Cuando un arquitecto certifica, por su conocimiento del edificio, que el piso lleva más de seis años dedicado a vivienda, con las adaptaciones correspondientes, incluidas de elementos comunes.

En esta consulta, advierto la confusión entre la Segregación (que si requiere acuerdo vecinal por mayoría de 3/5 o, alternativamente,  autorización en Normas de Comunidad); y el Cambio de Uso a Vivienda, que por ser materia de urbanismo, requiere Licencia, sin que ninguna incidencia tengan los acuerdos que tenga a bien adoptar o no la Comunidad de Vecinos.



jueves, 14 de junio de 2018

COMO ESCRITURAR Y REGISTRAR LO NO ESCRITURADO NI REGISTRADO

COCINA DEL PALACIO REAL

Pregunta: El comprador que tengo para la casa me exige registrar la propiedad a su nombre. A la hora de mirar mis papeles, veo que siempre se hicieron tan sólo documentos privados sobre esa propiedad.  ¿Cómo puedo hacer para escriturar la casa?



Una cosa es la escritura y otra el registro, que es una garantía que da al Estado a la propiedad, pero que no es obligatoria.

Si de escriturar se trata, solo tienen que acudir vd. y el comprador al Notario con su documento privado. Es muy conveniente que compruebe en Hacienda si está bien catastrada la propiedad para que, al menos, la escritura sirva de PRIMER TÍTULO, ajustándose exactamente a lo que dice en dicho Catastro.

Si lo que se trata es de registrar, hace falta un PRIMER TÍTULO (llamado título público) y un SEGUNDO TÍTULO (llamado título traslativo), separados por un año. Por ejemplo,  escritura de herencia y al cabo de un año, escritura de venta. Por ejemplo, me adjudico un bien en subasta judicial y al cabo de un año me muero y mi heredero escritura la herencia. El SEGUNDO TÍTULO tiene que ajustarse clavado al catastro; el primero debe ajustarse más o menos "a juicio del registrador".
Los títulos son los notariales y/o judiciales, no los privados.

Si lo que se quiere es forzar la registración ahora mismo, sin esperar el año, tenga en cuenta que el PRIMER TITULO puede ser un Acta en la que el Notario (previas pruebas, testigos y publicaciones) declare cierto que el vendedor (vd) adquirió la finca hace más de un año. El SEGUNDO TÍTULO sería la venta proyectada. En tal caso no hay que esperar el año entre los dos títulos, pero le cobrarán impuesto por ese título adicional "fabricado" que en Galicia asciende al 10%.
 Es decir, por el PRIMER TÍTULO (el Acta acreditativa de adquisición hace más de un año) pagaría impuesto el VENDEDOR, y por el SEGUNDO TÍTULO, el comprador.

Gracias por su pregunta.



jueves, 7 de junio de 2018

CAPITULACIONES DE ULTRATUMBA

Serapias lingua (creo)

El derecho gallego regula diversos supuestos en los que el difunto/a pacta directamente con su viudo/a viviente, es decir sin intermediación de los herederos. Son costumbres de gran tradición, pero mejor que queden entre nosotros:  no vaya a ser que nos pongan sambenitos tipo la Santa Compaña, etc.

--El 172LG prevé la liquidación en vida de la sociedad de gananciales, con plena eficacia al disolverse esta y, muy importante, sin intervención de los herederos del difunto/a. Por ejemplo, la adjudicación por mitades indivisas de todas y cada una de las fincas o, por el contrario, “este piso para mí, este otro para ti”. La opción queda inmediatamente ejecutada al fallecer uno de los cónyuges.
Problema: La costumbre es que este pacto se inserte en la Partijas y el 172 exige “pacto en capitulaciones”; no creo que sea óbice, ya que, en Galicia, los límites entre tipos de instrumentos se difuminan: los capítulos pueden contener disposiciones sucesorias -174- y las partijas liquidaciones de gananciales -276-. Creo que la Ley se refiere a la necesidad de escritura pública.

--El 207.2, 1º y 2ºLG, que permite disponer de una concreta mitad indivisa de uno o varios bienes gananciales. Es decir, que la comunidad germánica (gananciales) se convierte automáticamente en romana (indivisión) respecto a determinado bien, sin liquidación de la S. de G. Si se lega al esposo/a la mitad indivisa de un bien concreto (pongamos el domicilio), queda adjudicado ipso/facto al viudo/a por el mero hecho de su aceptación: una mitad por gananciales del difunto, otra por los suyos.
Ningún otro interesado puede llamarse a ese bien, a pesar de ser ganancial. Advierte la diferencia con el Código Civil, que solo permite disponer en globo “de la mitad de los bienes gananciales”, lo que no implica mitad de ningún bien concreto: de una bien puede quedarte todo, de otro nada, etc.


LAS SERAPIAS.-Son un género de orquídeas muy bellas cuyo nombre hace alusión al dios greco-egipcio Serapis, en cuyos templos es fama que se celebraban grandes orgías: la referencia viene de que a estas bellas flores se les suele atribuir un poder afrodisíaco. Abundan en A Lanzada y Corrubedo. Si te llaman la atención esas propiedades genitales, puedes ampliar conocimientos en este link: Como cazar especies protegidas sin que te pillen. Yo no doy ideas, ¡eh!

Aquí hay caza de Serapias

jueves, 24 de mayo de 2018

DOCET OMNIA


UN THRILLER DESOPILANTE (Click)


Hace unos años Jacques sintió una súbdita pasión por la  egiptología, esos raptos sufre, y se apuntó a un curso del Collège de France en el quartier latin. De aquellas ensoñaciones surgió un libro de arqueología-desopilante, Curaçao Bleu, y el recuerdo, marcado a fuego, del lema que preside el edificio: Docet Omnia: se enseña de todo. De todo. Y es la pura verdad: allí se enseña egiptología, astronáutica, higiene bucal… todo, de todo, sobre todo.
Viene a cuento de que, aunque Jacques no se canse de repetir que su vocación es el Derecho de Galicia, las consultas al Formulario de Contacto le llueven de todo el Mundo y versan sobre todo, de todo, para todo.
A donde quiero llegar, si gusta el docet omnia pues, ¡ala!, docet omnia. Pero creo honrado advertir que el más adecuado para resolver un entuerto jurídico madrileño o catalán es un abogado o notario madrileño o catalán.
Claro que si me queréis  hacer preguntas sobre doña Emilia, Cela, Valle Inclán o Torrente, responderé encantado. Va, ya sé que no.
Douro Valley. Paraíso para yanquis, para españoles psche...

Siguen algunas de las últimas preguntas. Va de suyo que me abstengo de comentar la actuación de otros profesionales o de contestar lo que tiene pinta de Casos Prácticos académicos. Vamos a dejar los mastercitos en paz…
Además, suspenderíais.

1.-La relación con los hijos no es inmejorable y tengo miedo de que al morirme echen a mi compañera de casa. ¿Qué hacer? ¿Cuánto cuesta?
Tienes que ir a un notario y hacer testamento (sobre 30 €), en él que, para después de tu muerte, puedes dejarle a tu pareja una de dos:

-O
el usufructo de la vivienda, en cuyo caso podrá usarla (vivir en ella) y o si lo prefiere, disfrutarla (aprovechar sus frutos, o sea alquilarla y cobrar los alquileres),

-O solo el
derecho de habitar en ella (derecho de habitación, se llama), o sea sin posibilidad de alquilarla.
Para obligar a tus hijos a cumplir tus deseos, puedes usar la “cautela socini”, es decir forzarlos a elegir entre respetar el usufructo o perder ¾ partes de la herencia (si eres gallego) o 1/3, si estás sujeto al derecho común.

Gracias por tu pregunta
Sorprendente Lamego (Portugal). Del bacalao, empiezo a estar hasta el gorro


2.-Estoy divorciado, tengo un piso en propiedad y voy a contraer nuevas nupcias en Separación de Bienes. ¿Adquirirá mi 2ª mujer algún derecho a la vivienda? ¿Tiene remedio?

El matrimonio consiste en "oficializar" una relación, o sea que el Estado os atribuye una serie de derechos y obligaciones recíprocos:

-
Obligaciones, por ejemplo si uno adquiere el Alkzeimer, el otro tiene que cuidarlo (se llaman "alimentos"' pero no se refieren a comida o no sólo),

-
Derechos, y aquí me centraré en el piso que me hablas:

A) Si el piso es el domicilio conyugal, aunque te pertenezca a ti solo, hará falta el consentimiento de tu cónyuge para venderlo o hipotecarlo,

B) Al morir uno, el otro tiene un derecho forzoso de legítima que, en casi toda España, es el usufructo de un tercio (en Galicia o Cataluña de un cuarto);

 ¿Hay soluciones para eso? Malas, pero son estas:

-En el caso A, que no sea domicilio conyugal; o sea irse a vivir a otro piso que no sea el tuyo. Así conservarías su pleno control.

-En el caso B, dejarle por testamento otros bienes equivalentes, si los tienes, quedando al margen tu piso.

-Si eres gallego, que ella firme ante notario que "se aparta de tu herencia". En los demás sitios está prohibido "apartarse".

Lo del Régimen de Separación de Bienes es indiferente.

Es lo que hay, gracias por tu pregunta.
Orquídeas de Corrubedo


3.-¿Podemos contraer una Pareja de Hecho ante notario? ¿Qué me pediría? ¿Cuánto costaría?

La pregunta que me haces tiene una respuesta distinta según autonomías. Te daré la situación de Galicia, que creo bastante exportable:

-Hasta hace unos años los notarios podían oficializar la pareja de hecho con efectos de matrimonio, pero no podían casar,

-Ahora los notarios pueden celebrar matrimonios, pero no parejas, las cuales deben prestarse el consentimiento ante un funcionario autonómico,

-Pero para que la pareja surta efectos frente al Estado (pensión de viudedad por ejemplo) y no solo la Autonomía, debe constar en escritura ante notario (unos 50 euros).

O sea que en Galicia lo conveniente es la acumulación del trámite en la Consejería de Justicia y el notario, donde, de paso, se suele estipular el régimen de separación de bienes.
Lo único que te pedirán es que manifiestes que podrías contraer matrimonio (soltero/a, viudo/a, divorciado/a…) y que no tienes ya “pareja de hecho” con esa ni con otra persona.

Gracias por tu pregunta.
Cristo de las Batallas. El Cid lo llevaba a las suyas y ¡mano de santo!
(Como se ve, he aprovechado bien el Puente de las Letras Galegas)

martes, 15 de mayo de 2018

COMO REGISTRAR LOS METROS DEMÁS

A beber, a beber y apurar...


Pregunta a Formulario de Contacto Enrique Rajoy: Mi casa tiene registrados 82 metros cuadrados, pero el Catastro le da 110 metros cuadrados ¿puede inscribir el exceso a pesar de superar el 10%?¿Cuánto me costaría?

El tope del 10% de incremento se refiere a la cabida de las fincas,  no a la superficie construida. Suelo, no vuelo.
Si quieres registrar un “exceso” de superficie construida sobre la inscrita, debes acreditar que han prescrito las posibles sanciones administrativas (que han transcurrido más de seis años –faltas muy graves- o, en algunos casos, de cuatro –faltas graves-) con uno de estos tres documentos (uno cualquiera, siempre que refleje la superficie):

-Certificación municipal (no suele reflejar superficies), olvídalo.

-Certificación catastral, que ya te saca el notario completa. En ella lo decisivo es el apartado “AÑO DE CONSTRUCCIÓN”, que debe retrotraer la fecha al menos los seis años. Las catastrales son el medio habitual, pues reflejan todo lo que hay que reflejar: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, número de plantas, número de viviendas y georreferencia de los vértices. Repito, el notario te la saca completa por internet.

-Certificación técnica: o sea, un arquitecto que certifique la antigüedad y los datos descriptivos reseñados, georreferencia incluida.

El habitual es el catastral.

En cuanto a los costes, como es sabido nuestro país está dividido por autonomías y el impuesto oscila entre el 0,5%, 1% o 1,5%. La base es el valor de la superficie aumentada, que te suelen facilitar previamente, bien por internet, bien en las oficinas de la Hacienda Autonómica correspondiente. Por ejemplo, valorando el exceso a 10.000  y aplicando un tipo del 1,5% (el gallego), resulta una cuota de 150 euros. A ello hay que sumar notario y registro, que puede andar por los 300 euros en pequeñas superficies o edificaciones modestas, y mucho más si estamos hablando del palacio de Oriente.
Gracias por tu pregunta.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas.


A beber, a beber... en Sálvora

jueves, 10 de mayo de 2018

MEJORA CON RESERVA DE DISPOSICIÓN




Estimado amigo: mira a ver si te sirve esta cláusula de Reserva de facultades dispositivas en Pacto de Mejora.

Don (mejorante) se reserva de modo expreso las siguientes facultades:
1ª.- La de disponer por actos inter-vivos a título oneroso del bien mejorado, por plazo de toda su vida, con arreglo a lo dispuesto en el art. 217 de la ley de Galicia.
2º.-La de autorizar los actos de disposición inter-vivos y a título oneroso sobre dicho bien que pudiera realizar el mejorado, los cuales sólo serán válidos de constar dicha autorización de modo expreso en el documento público de disposición. Asimismo se reserva de por vida esa facultad.
Don (mejorado) acepta las indicadas reservas de derechos.


Un abrazo.

Ya abundan las orquídeas. Estas piezas fueron capturadas en A Lanzada

jueves, 3 de mayo de 2018

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: NOVEDADES

CASTRO LABOREIRO: MOAIS DE ISLA DE PASCUA EN LA FRONTEIRA


Este es un tema muy gallego: la registración de las fincas que no estaban registradas.
Mediante el sistema del “doble título (205LH)” el requisito es la existencia de dos escrituras:

--EL TÍTULO TRASLATIVO (la escritura actual, de venta, herencia, pacto sucesorio, etc.), que debe hacer la descripción de la finca fusilada por la del catastro. No se puede variar ni una coma.

--EL TÍTULO PÚBLICO, que debe ser al menos un año anterior al título traslativo y en el que la descripción de la finca debe tener identidad “a juicio del Registrador” con la que figure en el título traslativo (y, por tanto, en el catastro). Aquí está el truco, ya que las palabras “identidad a juicio del Registrador” indican que puede haber cierto margen de variación, ya que si no, no sería necesario juzgar nada. Hasta ahora la DGRN daba como indicación que, se podía estimar “identidad”, si la diferencia de cabida de la finca entre el título público y el traslativo no excedía del CINCO POR CIENTO (5%).

La Resolución de la DGRN de 1 de marzo de 2.018 introduce dos variantes:
a)      La diferencia de superficie que supone falta de “identidad” es la superior al DIEZ POR CIENTO (10%).
b)      Si la diferencia de identidad es más grande, se pueden completar los títulos (el público y el traslativo) con un Acta de Notoriedad notarial (209RN) que acredite la identidad de la finca.

P.D.-Añadir que el título público, además de la típica escritura (venta, herencia, pacto sucesorio), puede consistir también en un Acta de Notoriedad (209RN) en la que el Notario, tras las pruebas que estime, declare la certeza de la adquisición por el transmitente por título traslativo hace al menos un año. Tributa al 10%.
Si el título público es de herencia, la fecha que cuenta para el año es la del fallecimiento.





TRILLO DE CASTRO LABOREIRO.-Cruzas la fronteira por Arbo/Melgaço y tras una subida vertiginosa a 1.200 metros encuentras esta fascinante ruta de 17 km. Pero que las guardinhas de la Oficina de Turismo te indican como acortarla hasta los 8 o lo que dés de tí. 







De todo: bustos pétreos, como en la isla de Pascua, lagos glaciares, silencio de montaña sólo roto por el quejido del águila... Bichos raros: "cachenas" (uno bóvidos cuerni-largos), perros autóctonos (cao de Castro Laboreiro)...











INVERNEIRAS: casas de pastores, hoy propiedad del musgo.
Y por encima de todo... ¡El mejor bacalao con brona del Mundo! ¡Dan ganas de llorar de la emoción!





Pancho consiguió achantar a un "cao de Castro Laboreiro" (como se deduce de su gesto humillado). Advierto que son como trolebuses.

jueves, 26 de abril de 2018

ADJUDICACIONES A CADA HIJO "POR LIBRE"

¿Acaso no se puede ir a la guerra vestido de Armani?

Pregunta: Se trata del testamento de una madre viuda con dos hijos entre los que no hay relación. ¿Cuál es la mejor manera de adjudicar testamentariamente las cosas para que cada hijo recoja su herencia con independencia del otro, es decir sin firmas conjuntas? ¿Es obligatorio nombrar heredero? ¿Puede constar un testamento sólo de legados?


Respuesta:
La respuesta a tus preguntas depende del territorio (Autonomía) en que resida la “causante” (¿la madre?) de una herencia. En España hay dos grandes sistemas:

--SISTEMA DE LIBERTAD, más o menos, (Navarra, parte de Álava, Galicia, Cataluña…): En términos generales, en estos y otros lugares se testa como a uno le da la gana.

Concretamente en Galicia (de donde soy y donde ejerzo) la testadora es absolutamente libre: puede nombrar heredero o no, distribuir la herencia en parte o en su totalidad en legados, dejar hechas las adjudicaciones en vida o en muerte; puede dejar la herencia a un hijo, al otro, a los dos, a ninguno, a un sobrino (aun habiendo hijos), al cónyuge, a Médicos sin Fronteras, etc. No existen “herederos forzosos”.

Galicia: Lo más adecuado para lo que me dices (si es lo que quiere la testadora) es que deje hechas las “Adjudicaciones” en un testamento-partija, lo que la ley permite. Fallecido que sea el testador, cada hijo-adjudicatario recibirá y registrará sus bienes automáticamente mediante una sencilla copia del testamento y con absoluta independencia del otro hijo: ni siquiera tendrá que verlo. Distinto sería si la testadora dijese que “instituyo a mis hijos herederos a partes iguales”, en cuyo caso tras la muerte, deberían suscribir ambos la escritura de partición y adjudicación de herencia.

Mejor un testamento con Adjudicaciones que uno con Legados, en cuyo caso se plantearía el problema de la necesidad de “entrega”, que tiene que hacer el heredero/s. Aunque hay técnicas para solucionarlo, es más pesado y suele dar lugar a polémicas.

--SISTEMA DE HEREDEROS FORZOSOS (Murcia, Madrid, Asturias, Andalucía…). En estos y otros territorios, los hijos son herederos “a la fuerza”, guste o no al testador. Si hay dos, los dos “continúan” la personalidad del difunto y deben concurrir a todo. Además el testador solo puede disponer libremente de “un tercio” de la herencia. Los otros dos tercios son por fuerza para los hijos (herederos forzosos), si bien sólo 1/3 es de reparto igualitario entre ellos.

En estos sistemas, si los hijos no quieren verse la geta, lo mejor es nombrar un Comisario que es el que parte y adjudica los bienes, aun sin la firma ni la presencia de ninguno de los incompatibles vástagos.