viernes, 7 de diciembre de 2018

PARTICIÓN "A LA GALLEGA"



A Lanzada, ayer


LA PARTIJA DE GALICIA

Como existen magníficos trabajos teóricos sobre la Partija “a la gallega”, seré asquerosamente práctico, pues es en el campo del derecho vivo donde nuestra modalidad particional cosecha éxitos sublimes. En mi experiencia, la partija por mayoría se ve tan ecuánime que con frecuencia termina el trámite como “partija por unanimidad”; eso sí, recurriendo al expediente de dudoso acomodo notarial de que unos firmen en una salita aparte. No obstante, hay que estar preparado para deshacerse de palos en la rueda colocados por instituciones que sirven a una dinámica estatal y que tienen grabada a fuego en su mente la canción del “heredero forzoso” castellano. Al final relataré un episodio en que debí recurrir al Juzgado que sería digno de la evangélica “Moneda del Cesar”. Lo conseguí resolver mediante una trapacería, indigna de la santa ecuanimidad mostrada por el Hijo del Dios.

Poco chispa hace falta para darse cuenta de la principal ventaja y del mayor inconveniente del sistema, comparado naturalmente con el procedimiento 1057CC, ya que desde la Resolución de 29/01/2018 podemos elegir entre ambas. Su atractivo reside en que permite elegir al propio abogado, pues malo será el despacho que no cuente con cinco profesionales, propios o asociados, para sortear el contador partidor entre ellos. La partición castellana por el 1057CC la lleva a cabo un perito insaculado de una lista oficial: a veces, excelente persona; otras un astronauta que te suelta de mano “yo no me muevo de Castroforte de Baralla si no se ponen encima de la mesa 5.000 euros ya mismo”. Entiendo que en tal caso se puede renunciar a la elección, pues el impulso particional es siempre de los herederos.
El inconveniente básico de nuestro modelo particional es lo mucho que la estropeó la reforma por ley 2/2006. En la ley de 1995 al perito lo escogía la mayoría y punto; no hay riesgo de enchufes dado que los lotes se sortean. Y si a alguien no le gustaba el sistema, tenía la opción de plantear la cuestión en el Juzgado, y se volvía a barajar. La reforma de 2006, llevada de un prurito hiperjusticiero, permite a los disidentes proponer perito. Por suerte, como decimos los gallegos, remedios contra peritos retardatarios haber, hailos, luego contaré mis experiencias que, seguro, serán mejorables.

Dicho lo cual, me tiro a la piscina:

jueves, 29 de noviembre de 2018

TESTAMENTO OLÓGRAFO.-INSTRUCCIONES DE USO

Chedes


Pregunta: Ha aparecido un testamento escrito a mano de mamá, que  modifica el que se abrió a su fallecimiento. ¿Qué hacemos?

Respuesta: Debes tener en cuenta que eso que llamas testamento no lo es, sino tan sólo un papel escrito por una persona. El testamento ológrafo, para que sea  válido como tal testamento, deberá estar adverado y protocolizado (que son cosas distintas) ante notario competente. Nadie más que un notario puede dar validez legal a un testamento (“adverar”), ni siquiera un juez y nadie más lo puede "protocolizar". Vamos, que los testamentos son cosa de notarios como las apendicitis de médicos.

Empecemos por la
"Adveración". Es un expediente de jurisdicción que se tramita ante notario competente (del lugar del fallecimiento o colindante, etc.). Se trata de comprobar la corrección del testamento: se cita a los parientes cercanos que pueden presenciar las diligencias y hacer observaciones; y se comprueba la letra, con 3 testigos o el perito calígrafo. El notario no debe admitir ológrafos pasados 5 años del fallecimiento, y si, quien que lo tiene en su poder se retrasa más de 10 días en presentarlo al notario (desde que tuvo conocimiento de la muerte) incurre en responsabilidad de daños y perjuicios.
Practicada la prueba, el notario
Resuelve "adverar" o “estimar injustificado” el presunto testamento.

"Protocolización": Una vez adverado, el notario le da número y protocoliza el documento: ya podemos hablar de testamento en sentido legal.

El coste del proceso no es muy alto pues los notarios cobran por folios y un expediente sencillo raramente pasará de los 200 o 300 euros. Lo pueden encarecer diligencias requeridas en ciertos casos, como publicaciones, nombramiento de “defensor judicial” a un menor o si, por falta de 3 testigos que identifiquen la letra del testador, hay que recurrir al perito calígrafo.

En cuanto al tiempo, también “depende”. Si no hay incidencias, un notario diligente habrá resuelto en uno o dos meses. Pero puede que no se conozca el domicilio de los parientes cercanos (hay que publicar durante un mes, súmalo); o quizás entre ellos exista un menor (hay que nombrarle defensor, suma algún mes más). En todo caso, quede claro que los procedimientos de jurisdicción voluntaria, es decir “ante notario” (Subastas, de Dominio, Abintestatos, Divorcios, etc.) duran bastante menos que los judiciales.

Los artículos que regulan la materia son los 688 a 693 del código civil y 61, 62 y 63 de la ley del notariado. Puedes ojearlos en webs legales como "noticiasjurídicas".


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.


domingo, 25 de noviembre de 2018

¿QUE HAY QUE HACER CUANDO MUERE UNA PERSONA?

¡Me ha encantado el collage!

Pregunta: ¿Qué hay que hacer cuando muere una persona? ¿Ya reparte el notario los bienes? ¿Hay que llevar el impreso cubierto? ¿Hay que pedir cita?

Respuesta.-Como la pregunta me la haces grosso modo, responderé en el mismo plan, sin demasiados detalles. Cuando una persona muere, hay que llorarla si la querías; y también puedes llevar unas flores para remarcar ese sentimiento. En cuanto al papeleo, te lo puede hace todo el notario; pero también lo puedes encomendar a una gestoría, abogado o hacerlo tu mismo. Realmente lo único indispensable es el Certificado de Defunción, pues la ley exige asegurarnos del fallecimiento para disponer de los bienes de alguien. Vamos con los pasos:

1º paso.-Certificación de Defunción: Se puede obtener por internet si está informatizado el Registro Civil correspondiente; si no hay que pedirlo en la oficina. Es gratuito. También se puede encomendar el trámite a gestores o notarios.

2º paso.-Certificado de Últimas Voluntades: A la vista de la Certificación de Defunción, se solicita el de Últimas Voluntades, también informáticamente (bien por parte de la notaria, de un gestor o del propio interesado). Nos indica cual fue el último testamento (el vigente) y donde se otorgó.

3º paso.-Testamento: Lo más cómodo es que, a la vista de las U.V., se firme una solicitud en la notaría que uno elija y el titular, con su firma electrónica, solicitará del custodio del testamento una copia autorizada, que le remitirán por las mismas vías informáticas y ya firmará el notario al que uno se ha dirigido.  

En realidad, estos tres primeros pasos se resumen en presentarse en una notaría con la certificación de defunción o ni eso. No creo que haga falta cita, ya que hasta aquí la tarea es pura burocracia.

4º paso.-Impuesto: En los seis meses siguientes al fallecimiento hay que liquidar el Impuesto Sucesorio, mediante el impreso 650 (se puede pedir prórroga motivada por 6 meses más). Se puede, como todo, encomendar al notario, a un gestor o hacerlo personalmente.

El lugares como Galicia los parientes directos (descendientes o esposos) no suelen pagar; en otros, como Madrid abonan una cantidad simbólica, pues está exento el 99%. En otras autonomías, los machacan

5º paso.-Partición: El reparto de los bienes.-Aquí hay un montón de posibilidades:

1ª.-Que lo haya dejado hecho el testador, la casa de la playa para María, el piso de la ciudad para Pepe. Eso hay que cumplirlo.

El testador también puede, en vez de repartir el mismo, nombrar un partidor para que lo haga el día que falte. Nombro partidor al abogado don Félix.

2ª.-Que lo hagan los herederos de mutuo acuerdo, María y Pepe se reúnen a la mesa, y acuerdan, como somos herederos por igual, la casa para mí, María, el piso para tí, Pepe. Luego van al notario y miel sobre hojuelas.

3ª.-Que se reparta en el notario, como sugieres. También hay varios casos:

-Que el notario reparta el caudal directamente si el causante le nombró partidor, cargo para el que es hábil. 

-Que al menos esté de acuerdo en el hecho de partir interesado/s que representen el 50% del valor de la herencia (en el caso anterior María quiere y Pepe no). En tal caso el notario nombrará un perito, insaculándolo de una lista oficial y el reparto que haga (llamado "particiòn") es válido e inscribible.

-En Galicia, existe otro sistema que requiere el acuerdo de al menos 2 personas y que representen mayoría hereditaria. Por ejemplo, si están instituidos a partes iguales, dos sobre tres, tres sobre cuatro o cinco, cuatro o cinco sobre seis, etc. Se sortea un perito entre cinco propuestos, y este será el que reparta el caudal.

-También se puede acabar en el Juzgado, pero eso es tan largo que se cansa uno hasta de escribirlo.


Bien, terminados estos papeleos (en los que cada uno puede implicarse hasta el nivel que le apetezca, pudiendo también delegarlos), se retira el dinero del Banco, se llevan los bienes al Registro de la Propiedad... Y aquí Paz y allá Gloria.

martes, 20 de noviembre de 2018

EL BANCO DA EL DINERO DEL VIUDO/A A LOS HIJOS

(Hoy toca un tema recurrente, pero, precisamente por eso, hay que reiterar la contestación)

Pregunta: Mi fallecido esposo, gallego, me dejo usufructuaria de la totalidad de su herencia y herederos a nuestros dos hijos a partes iguales. Ahora el Banco dice que solo me entrega el 50% de las cuentas, por mis gananciales, y que el otro 50% se lo entregará a mis hijos, salvo que ellos consientan dármelo a mí. ¿Eso es así?


Respuesta: No, el Banco tiene que respetar el testamento y entregarte el 100% de los depósitos, sin intromisiones ajenas: es decir, deben entregarte el uso (la titularidad de las cuentas) y el disfrute, o sea los rendimientos. No deben entregárselos a los hijos ni condicionar la entrega a su consentimiento, ya que no fue esa la voluntad del testador. Y, si lo hace, deba asumir las consecuencias e indemnizar el daño causado.


El tema está muy claro: El Derecho de Galicia admite el usufructo vidual de totalidad. TODO SIGNIFICA TODO, prevaleciendo sobre las legítimas (art. 228). El único derecho de los hijos que teman ver menoscabado su crédito legitimario es el de pedir aval o fianza (art. 231), pero eso se reclama en el Juzgado, si no se cumple voluntariamente: el Banco no tiene vela en este entierro.


¿Porqué hacen eso? Creo que confunden el derecho gallego con el vigente en otros territorios peninsulares (Castilla, Andalucía, Extremadura...), donde los hijos son titulares de "derechos forzosos" a 2/3 de la herencia, diga lo que diga el testador, y la concesión de usufructo vidual de totalidad entraña una especie de negociación entre hijos y viudo/a. Al contrario, en Galicia prevalece absolutamente la voluntad testamentaria y el causante puede rebajar el papel de los hijos todo lo que le dé la gana. Incluso puede no dejar nada a los hijos, con toda la intención, y el testamento es igual de válido.


¿Arriesgan los Bancos que siguen estas políticas? ¡Claro! Al condicionar el usufructo foral  al consentimiento de terceros, se están inmiscuyendo en una relación jurídico-privada. Es evidente que exponen al viudo/a a toda suerte de peticiones, incluso de compensaciones económicas por parte de aquellos a quien se concede graciosamente un derecho de veto. Por otra parte, pueden también  hacerse corresponsables de las duras obligaciones que al viudo/a impone el usufructo foral: pago de gastos, IBIS, obligaciones de la herencia, reparaciones ordinarias y extraordinarias, carreras de los hijos, etc.

Por ejemplo, veamos unas cuantas cosas que el usufructuario foral de totalidad tiene derecho (¡y obligación!) de ejecutar, y que no podrá realizar si el Banco le "da" el dinero a terceros (233 LG). Descontado esta el pago de entierro y funerales; pero también debe pagar las deudas (todas) del causante con dinero de su herencia, of course. Y no se le puede decir al acreedor: "mire, es que el dinero, voló". También puede vender el mobiliario, no sólo el ordinario (233.2º), sino también el capital mobiliario en general (233.4º), en este caso, conforme a una buena administración y debiendo reponerlo en cuanto sea posible, con el mismo criterio. Puede cobrar los créditos del causante (233.3º), ¡todos!, pero no le aconsejo que los ingrese en ese Banco, ya que es capaz de dárselos a los hijos. Etc. 

Como curiosidad añadamos que esta práctica viciosa (que va a menos) ha cambiado la costumbre testamentaria gallega: ahora ya no se deja solo el "usufructo de totalidad" sino que se añade "y el pleno dominio y disposición del dinero, valores mobiliarios y depósitos bancarios". Claro que, ni aún así quedas libre de que la asesoría bancaria en Madrí suplique que los hijos firmen un "papelito": eso de que en Galicia no existan herederos forzosos les parece una más de las extrañas deficiencias de los gallegos.

Si quieres reclamar, conviene que conserves  prueba escrita de esta petición o intención. Pero deja que te dé una solución más amistosa: solicita que el Banco se ponga en contacto con su asesoría en Barcelona. Tienen una normativa similar a la nuestra, pero allí se respeta por todo el mundo, Bancos incluídos.

viernes, 16 de noviembre de 2018

EL PACTO DE MEJORA ES LEGADO

Vistas del Sáhara


¿El Pacto de Mejora es Herencia o Legado? Es decir, si se acepta el Pacto ¿puede renunciarse después la herencia, ya que puede aceptarse el legado y repudiarse la herencia? ¿O no?

A Jacques Millot le parece de cajón que el Pacto de Mejora tiene naturaleza de Legado; sin embargo, la Audiencia de Pontevedra (SAP 21/05/2018) considera “obvio” que se trata de Herencia.

Antes que nada, decir que dicha Sentencia no crea jurisprudencia gallega, que sólo puede emanar del Tribunal Superior de Justicia de Galicia (art. 2 LG).  Por ello, dicha doctrina tiene interés para el asunto que se falló. Dicho esto, vamos al grano.

Nuestra ley define el Pacto de Mejora como una confluencia de tres elementos: ascendiente, descendiente y “bienes concretos”. Nada más, nada que ver con esa parte de la herencia que en derecho castellano se llama el “tercio de mejora”. Y una cosa son “bienes concretos” y otra cosa un “ser humano” que es de lo que va la herencia, de la continuación de su personalidad post mortem. Solo le faltó a la ley gallega usar la voz de “sucesión particular” en lugar de “bien concreto” para definir, también al estilo castellano, el Pacto como lo que es: un Legado.

De estimar como herencia al pacto, los absurdos se multiplican. Con frecuencia (217 LG), el Pacto de Mejora con Entrega viene acompañado de la Reserva de la Facultad de Disposición (del “bien concreto”, no de la persona como si fuera una esclava, claro). Caso de venta, se produce la ineficacia del pacto. Si consideramos al mejorado como heredero, se trataría de una aceptación de herencia de “quita y pon”, en contra del famoso principio de “semel heres, semper heres”: la aceptación es irrevocable.

El Pacto de Mejora se imputa, cierto, al pago del crédito legitimario -245.2º, salvo disposición en contrario-; pero los legitimarios son acreedores de la herencia, como la tarjeta de El Corte Inglés, y no existe obligación alguna de nombrar heredero y continuador de tu personalidad a El Corte Inglés.

Entiendo por ello que se puede aceptar el Pacto (Legado) y Repudiar la herencia. Pero “por precaución suplementaria”, tal vez te convenga que ese padre, que se dispone a montar un negocio de calefacciones en el Sahara te adjudique la leira por pacto de Apartación. Tal pacto implica asimismo la adjudicación de “bienes concretos” y consiste, en esencia, en el simple pago del crédito legitimario, del que el descendiente es un “acreedor ordinario”. También te permite excluirte de la sucesión intestada: justo lo contrario que la aceptación.

Vale, y te deseo que tu papá venda muchas calefacciones.

Esto sucedió en el desierto líbico (click)

lunes, 12 de noviembre de 2018

NUEVA NORMATIVA AJD.-THE ANSWER IS BLOVING IN THE WIND




La vorágine juriprudencial-legislativa que han supuesto las sucesivas Sentencias del Supremo (desde la STS 16/10/2018)  y posterior Decreto gubernamental sigue “flotando en el viento”; el tornado sólo se detendrá cuando se tramite la Ley en el Parlamento y se responda a las preguntas que quedan “en el aire”. Por ejemplo, estas:

-La actividad bancaria se prima en unas autonomías en detrimento de otras (AJD. Al 0,5% en Navarra o País Vasco; 0,75% máximo en Madrid, 1% o 1,2% en otras; 1,5% en muchas otras comunidades. Como Galicia). 

-El beneficio no va dirigido a los consumidores; estos han intentado desesperadamente firmar “antes” de que este lunes les cayese encima tan fantástica prebenda. En Galicia, a muchos de ellos el impuesto les ha pasado al triple, del 0,5% al 1,5%; de cuenta del Banco, cierto, pero que este tiene obligación legal de repercutir al cliente por normativa del Banco de España, más cierto aun (adecuar los ingresos a los gastos). Lo contrario lleva al rescate público de los Bancos o, directamente, a su desaparición como nuestro ex-sector: Pastor, Caixa Galicia, Noroeste, Gallego, Galicia…

El consumidor gallego queda gravemente perjudicado: de un impuesto que en muchos casos giraba al 0,5% o al 1%, pasa a otro al 1,5% que le repercutirán, seguro. Especialmente sangrante en el caso de jóvenes o discapaces.

-No se trata de normativa específica en favor del prestatario humilde; el beneficio es especialmente favorable  a promotores, rentistas y grande fortunas, pues ahora las bonificaciones y exenciones ya no dependen de las circunstancias del prestatario (menores de 36 años, discapaces, familias numerosas, para vivienda…), sino de la capacidad negociadora del prestatario. A los demás se les imputará en la comisión, el interés o los productos asociados.

El propio Decreto prevé la repercusión de los costes al prestatario. Si de verdad se pensase que estamos ante un generoso óbolo a las arcas públicas por parte de los accionistas del BS, BBVA etc. ¿que sentido tendría la exención del Estado, entes sin ánimo de lucro, etc.? ¿No sería esta una magnífica ocasión para celebrar tamaña Fiesta de la Solidaridad por parte de los propietarios de los Bancos?

-La dinámica creada aboca a la desaparición del impuesto, pues su recaudación queda, en gran parte, al arbitrio de una de las partes contratantes, la bancaria, que muy bien podría acabar por utilizar todo su armamento: ¿Quién impide al sector bancario acudir “también” al TJUE? Los impuestos a la actividad bancaria violan la 6ª directiva CEE. Una Sentencia en contra “también” obligaría a devoluciones. Véase magnífico artículo de José-Ignacio Suárez Pinilla (click).

Un impuesto a la actividad bancaria como el que se propone es desconocido en la CEE, aunque si es posible un no-impuesto. Pero habrá que compensar a las Comunidades Autónomas, por ejemplo, con el IRPF.

-Si la hipoteca es unilateral (técnica masiva en la actualidad) y no es ratificada o mientras no lo es ¿también es sujeto pasivo el prestamista? ¿Puede un sujeto imputar a otro un impuesto, sin actividad alguna por parte de este último? Y si no la ratifica nunca ¿también? Entonces ¿aquello del "consentimiento de los contratantes" ya no es importante?

-No se aclara lo que sucede con los Créditos Hipotecarios  (la ley habla de Préstamos); las Cajas Rurales; las Hipotecas de Máximo y muchas otras cosas que harían largo y aburrido este post.

-La Ley (en su trámite parlamentario) deberá regular el cambio de acreedor, o sea el cambio de Banco que la normativa actual permite (subrogación). Caso contrario se ampara una especie de timo, en que un Banco paga AJD y otro “se lo lleva calentito”, sin abonar nada.

En mi opinión, “continuará”. Hagamos votos para que la Ley acelere su trámite parlamentario y se aborden y clarifiquen las muchas cuestiones que han quedado en el aire. Caso contrario, más temprano que tarde, el impuesto está kaput.

miércoles, 7 de noviembre de 2018

REFORMA DE LA FISCALIDAD DEL PACTO SUCESORIO: LOS RAROS

Creo que es la "Monarca" mexicana, que fotografié en Tenerife

PACTO DE MEJORA RAROS: CON RESERVA DE DISPOSICIÓN, CON RESERVA DE USUFRUCTO, SIN ENTREGA


El Gobierno ha anunciado su intención, si puede, de modificar la normativa del IRPF a partir de 01/01/2019 a fin de que los descendientes que adquieran un bien por Pacto de Mejora y lo vendan ipso facto, no puedan beneficiarse de la exención o disminución del concepto “ganancia patrimonial” en el IRPF, salvo que haya fallecido el ascendiente mejorante. Es decir, el padre adjudica al hijo un bien, adquirido en 50.000 euros y lo valoran en el pacto en 250.000. Acto seguido el hijo lo vende por 260.000: la ganancia (que tributa al 19%, 21% o 23% según los casos) quedaría reducida a 10.000. La nueva norma pretende que, salvo muerte del padre, la ganancia sean la totalidad de los 210.000, aplicando los coeficientes correspondientes.

 Creo que por ello menudean las preguntas como ¿si adjudico una vivienda a un hijo por pacto “con reserva de disposición”, puede el hijo constituir en él su domicilio?; ¿Puedo reservarme el uso y disfrute de la finca que adjudico al hijo? O ¿El pacto sucesorio “sin entrega” de bienes sirve para liquidar el Impuesto de Sucesiones?

Un poco de pesada teoría, para empezar:

En Galicia rige una norma de siglos que nos permite morirnos y seguir vivos, sin que se trate de la Santa Compaña. Con ella, podemos transmitir bienes a hijos y nietos (igual en todo que en la herencia “en muerte”). Es muy usado, pues tiene importantes ventajas fiscales:

-El que transmite (padres) no tiene que pagar IRPF por la ganancia (19%,21%,23%, va a subir), como  debería caso de venta o donación.
-El que adquiere (hijo, nieto...) está exento de liquidar impuesto de Sucesiones a la Xunta hasta 800.000 euros, si el piso viene de ambos padres (las valoraciones de la Xunta son muy bajas, por ejemplo, en A Coruña, valor catastral multiplicado por 2,2. Caben varios de pisos en la exención).
-Además, si es vd. millonario y tuviera que pagar de todas-todas el día de su muerte, el Pacto Sucesorio descarga valor a la herencia, cuyo tipo es progresivo, es decir, cuanto más valor, más porcentaje.


La ley gallega regula diversas variedades del Pacto, que algunos ven como remedio a los Tiempos Modernos. Las que más curiosidad suscitan, son:

PACTO DE MEJORA CON RESERVA DE USUFRUCTO:

En las Facultades de derecho se enseña que el “pleno dominio” es el dominio con sus tres facultades: usar (ejemplo, vivir en un piso), disfrutar (o sea, cobrar los frutos, sean manzanas o alquileres) y disponer (vender, donar, etc.). El pleno dominio se puede dividir por partes, por ejemplo, dejando a dos hijos un piso a medias, o, lo que ahora nos interesa, por sus facultades:
Por un lado, a uno se dejan las de “usar” y “disfrutar”: se llama el usufructuario y puede usar y disfrutar mientras viva.
Por otro, a otro, la de “disponer”: se llama el nudo propietario (nudo, del latín nudus, significa desnudo, porque es un propietario desnudo del uso y disfrute). Al fallecimiento del usufructuario, se convierte en “pleno domino”, sin más que llevar el certificado de defunción al Registro.

En el P.S. “con reserva de usufructo” el padre transmite al hijo (o descendiente) la nuda propiedad (desnuda); él, se queda, mientras viva, con el derecho uso (ej. habitar la vivienda) y disfrute (coger peras o manzanas pero, más habitualmente, cobrar los alquileres). El hijo, con el de vender, pero solo la nuda propiedad, con el gravamen de usufructo. Raro será que  alguien se la compre.

PACTO DE MEJORA CON RESERVA DE DISPOSICIÓN:

El art. 217 1º y 2º de la ley de Galicia (les aconsejo que lo lean) permite el Pacto Sucesorio con entrega de bienes y reserva de la facultad de disponer que, como derecho legal que es, naturalmente que  permite registrar sin problemas la propiedad a nombre del hijo. Si se la vende (el padre), el hijo se queda sin el piso. Si el pacto tuviera contraprestación (por ejemplo, obligación del hijo de cuidar de uno de sus progenitores enfermo) y la prestación ya se hubiera realizado (pongamos que el padre o la madre pachuchos ya habrían muerto), el hijo podría reclamar el precio de venta. Pero si no se pactó contraprestación -lo habitual-, el precio queda a favor del/de los padres.

Por supuesto que, si al hijo se transmite el uso y disfrute (es decir, no se reserva usufructo), puede constituir en el piso su domicilio: En eso consiste el “uso”. Aunque el padre se reserve la faculta de disposición.

PACTO DE MEJORA SIN ENTREGA DE BIENES:

¿Puede liquidarse por Sucesiones? Daré mi opinión. El impuesto de Sucesiones grava la adquisición de bienes o derechos, como la propiedad, por herencia, legado o cualquier título sucesorio (art. 3, ley 29/87). Por su parte, “los Pactos sucesorios podrán suponer la entrega o no de presente, determinando en el primer caso la adquisición de la propiedad por parte del mejorado “ (o sea que en el segundo caso, sin entrega de presente, no se produce adquisición de propiedad  hasta el fallecimiento del transmitente), art. 215 de la ley de Galicia. Por ello, parece difícil que vayan a liquidar Sucesiones sin adquisición de propiedad.


El “Pacto Sucesorio sin entrega de bienes” viene a ser una especie de “testamento pactado”, siendo ineficaz cualquier testamento, donación o nuevo pacto sobre los mismos bienes; pero ello es “salvo disposición en contrario”, en cuyo caso, el mejorante puede darle la vuelta como un calcetín, revocándolo por testamento u otro acto gratuito, incluso sin avisar. En tal supuesto, podría definirse como un “testamento comunicado”. Los testamentos no son aptos para liquidar.

Los que pretenden aprovechar las ventajas fiscales del Pacto Sucesorio, descargando la progresividad del impuesto al fallecimiento pero sin descargarse del todo del bien, suelen recurrir al Pacto Sucesorio con Reserva de Usufructo y Reserva de facultad de Disposición, que, a veces, se completa con el pacto de “necesidad de autorización de los actos dispositivos del mejorado, por parte del mejorante”.

Todo, salvo mejor opinión, claro.


jueves, 25 de octubre de 2018

SINOPSIS PARTIJAS GALLEGAS



Usemos de ejemplo una herencia con seis hijos y herederos instituidos a partes iguales. ¿Como se parte?

A.-Si LOS SEIS están de acuerdo, como les dé la gana.

B.-Si EL TESTADOR hizo la partición, como a este le dé la gana, aunque intencionalmente deje a uno o varios sin nada.

C.-Si el testador nombró PARTIDOR, como esté decida aunque los herederos estén en desacuerdo. Guardará la posible homogeneidad de los lotes, pero si un bien es indivisible (un piso), lo puede adjudicar a uno compensando a los otros en dinero.
El contador sólo actuará a requerimiento de un participe (1 de los 6), pero si el testador lo impone, es obligatoria su intervención.

D.-Si están de acuerdo AL MENOS TRES, la partición la hará un perito insaculado por el notario de una lista oficial (es decir, a petición de la mitad del haber hereditario, aunque el resto discrepe). Este sistema es el único posible cuando sólo existen dos herederos a partes iguales, y uno quiere partir y otro no.

E.-Si están de acuerdo AL MENOS CUATRO, la partición la hará un perito sorteado ante notario entre al menos cinco, propuestos por las partes (es decir a petición de la mayoría del haber; aunque el resto discrepe). Este sistema requiere que la mayoría la formen al menos 2 personas, a diferencia del anterior, en que basta una.

F.-Si lo aprueban AL MENOS CINCO, el partidor en su caso podrá adjudicar lotes no homogéneos. Es decir, por aprobación de las tres cuartas partes del haber (y, al menos, de 2 personas).

G.-Si, ni siquiera TRES consiguen ponerse de acuerdo, el Juez decidirá lo que proceda.

H.-Repasando las partijas en desacuerdo (D, E y F), el procedimiento D.- requiere al menos “la mitad” (1 sobre 2, 2 sobre 4, 3 sobre 6, etc.); el sistema E.- requiere mayoría (2 sobre 3, 3 sobre 4, 3 o 4 sobre 5, etc.); y el sistema F.- requiere el 75% (3 sobre 4, 5 sobre 6, etc.).

Los procedimientos A.- a la F, se tramitan en el Notario; el reseñado a la letra G, en el Juzgado.

martes, 23 de octubre de 2018

LAS 3 SENTENCIAS DEL IMPUESTO A LOS HIPOTECARIOS


¡A por las tapas! (foto Mari P.Labarta)

El 16 de octubre de 2.018 el Tribunal Supremo, sala 3ª, falló tres Sentencias que, en esencia, atribuyen al prestamista (el Banco) la obligación de pago del impuesto a los préstamos hipotecarios –Actos Jurídicos Documentados-, que la legislación anterior atribuía al prestatario (el cliente). Las 3 sentencias de marras anulan e invalidan un artículo reglamentario (el 68.2, donde se señala al prestatario como adquirente y, por tanto, el sujeto pasivo de AJD) con el argumento de que se extralimita, ya que los reglamentos se deben limitar a la interpretación de las leyes.

El problema es que la Ley (TRITPYAJD) dice exactamente lo mismo, es decir que la hipoteca no tributa (“tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo”, art. 15); y que el sujeto pasivo en los préstamos de cualquier naturaleza, hipotecarios incluidos, es el prestatario (art. 8: “Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente…: d.- En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario”). Si la intención era atribuir la carga al prestamista, la Sentencia también debió haber anulado e invalidado esa Ley, así como otra serie de Leyes basadas en ella (las autonómicas); pero, sabiamente, se abstuvo de hacerlo, ya que con ello asumiría a pecho descubierto las funciones del Parlamento, como creo que ha hecho por vía subrepticia.

Eso, por lo que hace a la forma; por lo que hace al fondo, sus argumentos me convencen aun menos. La base de la argumentación es que el Banco es el principal beneficiario del producto que vende, el préstamo, del que se asegura el cobro mediante el añadido de la hipoteca. Ahora bien, conforme a la ley la hipoteca no tributa nada por nada, si bien tiene su importancia puesto que, junto con la escritura pública, hace susceptibles de gravamen a los préstamos de naturaleza hipotecaria. Y, si existe un principio general de que los malos son los vendedores, supongo que cousas veredes mío Cid: anulando un precepto reglamentario por aquí, otro por allá, sentenciando que el vendedor de automóviles pague el impuesto de circulación; el de pisos, el de transmisiones; prohibiendo la repercusión del IVA al adquirente, etc.

En mi opinión la Sala que preside el magistrado Diez-Picazo se ha pasado un montón de pueblos.

Vamos ahora con las consecuencias. Antes que nada, señalar que la solución  debería venir de parte del Gobierno, legislando y aclarando mediante un Decreto-Ley. En cuanto a las virguerías que pueda hacer el Tribunal Supremo para evitar cargarse el sistema bancario, son difíciles de imaginar; aunque una pizca de sal de las que eche al guiso debería provenir de la Constitución Española: El T.S. no puede (no debe) legislar.

Derivadas:

*Siempre que se decrete por una resolución judicial o administrativa la nulidad de la liquidación, la Xunta restituirá AJD. Caso por caso, salvo que se dicte una norma general.
A continuación, la Xunta reclamará a los Bancos, no lo mismo, sino el triple. En el fondo, será buen negocio. La clave es que la legislación autonómica se basaba en la estatal, y por ello, tomando como sujeto al prestatario, el importe variaba según sus circunstancias personales: 0,5%, menores de 36, discapacidades, familias numerosas, etc.; 1%, para vivienda; 1,5% resto de los casos. Ahora, a los Bancos les reclamarán el 1,5% en todos los casos, ya que estos ni se casan, ni tienen vivienda con su tresillo y su televisorcito, etc.

**Vale, será buen negocio para la Xunta y para el cliente; pero ¿podrán hacer algo los malvados Bancos? Fijo. Ha existido una normativa legal y reglamentaria clara y diáfana que todos acataban, desde la Delegación de Hacienda a la DGT; desde los Juzgados de Paz al Supremo. A los Bancos les da igual quien sea el sujeto pasivo, con cobrar 3 euros más en la cuota, asunto resuelto. Pero el intríngulis es que semejantes descubrimientos  (¡era el prestamista, no el prestatario!) se producen “a posteriori”, por lo que supongo que reclamarán daños y perjuicio al Estado invocando el funcionamiento anormal de los servicios públicos. También es posible que soliciten la revisión de la condiciones de los préstamos alegando el “rebus sic stantibus” (nuestras condiciones contemplaban determinada situación que ha cambiado inopinadamente).

***El genio ya está suelto y ya no va a volver a la botella. Se sorprendería el lector si supieran cuanta gente anda preguntando ¿qué hay que hacer para cobrar? ¿A quién le amargan dos o tres mil euros para las Navidades?

****La retroactividad o irretroactividad se predica de las leyes, no de las Sentencias, que, por definición, afectan a situaciones del pasado e implican a todo el tramo intermedio hasta llegar a nuestros tiempos.
No acabo de ver la aplicabilidad del plazo de prescripción de cuatro años; en todo caso el tiempo se contaría desde el día en que se pudo ejercitar la acción, es decir, aquel en que se anuló el 68.2, con las consiguientes derivadas.

****Sea lo que sea lo que decida el anunciado Pleno de la Sala, (¿la no retroactividad para evitar más percances a los Bancos?), la solución definitiva sola la dará el T.S.J. de la Unión Europea al cabo de un año; y muy bien podría aplicar el mismo argumento que dedicó a la cláusulas-suelo: si el prestamista era el sujeto pasivo desde siempre, las liquidaciones de AJD hay que restituirlas desde siempre. And more, and more…

El genio ya no volverá a la botella.

jueves, 18 de octubre de 2018

HIPOTECAS: EL BANCO PAGA EL IMPUESTO DE AJD: STS/16/10/18


Esperando en Ons para embarcar


¿Y devuelve los miles de millones no prescritos? En tal caso se admiten apuestas sobre cuál será el siguiente Banco en cascar.

De la Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo Contencioso, de 16 de Octubre de 2.018 (STS 1505/2018), en esencia, resulta:

*Que una Empresa Municipal de Madrid recurrió contra la aplicación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a un préstamo hipotecario destinado a la construcción de Viviendas de Protección Oficial, alegando el art. que las exime (45.I.B.12 del RDL 1993). La reclamación se centró en las viviendas de más de 90 metros –a las que la Comunidad liquidó AJD por considerarlas excluidas de VPO-. El reclamante alegó que, en tal caso, también estaban exentas, por destinarse a familias numerosas.

En 2º lugar el recurrente añadió como refuerzo de su argumentación, que lo natural es que el obligado al pago  sea el que solicita la copia por su interés, o sea el Banco (que la necesita para ejecutar la garantía, es decir, para subastar la finca y cobrarse si tu no pagas).

**El fallo acoge con entusiasmo la segunda de las argumentaciones, que el sujeto pasivo del impuesto es el prestamista,  o sea el Banco, y da por anulado el art. 68.2 del Reglamento de Impuesto (que dice –decía- que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario –o sea tú, el cliente).

El argumento es que el famoso 68.2 dice –decía- que “se considerará adquirente al prestatario” (el sujeto pasivo del impuesto es “el adquirente”); pero que el legislador no aclara el concepto de “adquirente” en sede de impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siendo así que nada le costaría aclarar que se estaba refiriendo a los “prestatarios hipotecarios”. Por ello, lo que se considera relevante, es que el pago del Impuesto es requisito para la inscripción en el Registro de la Propiedad, algo que beneficia exclusivamente al Banco, pues le abre la vía ejecutivo-hipotecaria en su caso.

 Por ello, declara la ilegalidad del pobre 68.2 porque se extralimita y va más allá de la interpretación de una Ley, que es lo único que puede hacer un Reglamento.

Por supuesto, ya no se habla de Viviendas de Protección Oficial ni Familias Numerosas, “pa que”; si el Banco es el sujeto responsable siempre y en todo momento, sería una pérdida de tiempo pararse a analizar casos particulares.

  ¿SERÁ RETROACTIVO? Me temo que la técnica jurídica (Sentencia-legislativa) es la misma que la de las famosas cláusulas-suelo; y, aunque en un principio se pueda interpretar por algunos tribunales la no-retroactividad, lo más probable es que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ordene la devolución generalizada.

En principio, el cliente debería dirigirse contra la administración para reclamar la devolución del ingreso indebido, al estar reconocida la nulidad en una "resolución judicial o administrativa" (la Sentencia del T.S.). Pero supongo que será mucho más cómodo dirigirse contra el Banco, alegando la teoría del daño, el abuso de posición dominante, las leyes del consumo, etc. Arriaga dixit.

Salvo que el Gobierno aclare las cosas mediante un Decreto-Ley… que no parece.

lunes, 15 de octubre de 2018

ADQUIRIENDO PISO GRAVADO CON USUFRUCTO


MIND THE OURIZOS ¡PUEDEN DESCARRILAR TU BICI!

Pregunta: ¿Se puede vender un piso gravado con un usufructo?

Respuesta: No sólo se puede, sino que se trata de algo de lo más corriente. Lo único que tienes que hacer es asegurarte de comprarlo “todo”, no sólo parte.
Me explicaré: un piso se puede repartir a medias, a tercias, etc. En tales casos, si te vende uno solo de los dueños, solo comprarás una parte: la mitad, un tercio, etc.
Cuando se constituye un usufructo sobre un piso, el dominio se fracciona en sus 3 “facultades”. A un dueño se atribuyen las de “usar” (vivir en él) y “disfrutar” (percibir los frutos, o sea los alquileres) mientras viva; a este se le llama “usufructuario”. A otro, se atribuye la de “disponer”: a este se llama “nudo propietario” (del latín nudus, que quiere decir desnudo, porque es un dueño desnudo del uso y disfrute).
Si te venden a la vez el/la usufructuaria y el/los nudos propietarios, ningún problema: habrás comprado el “pleno dominio” (“pleno” se llama al dominio con sus tres facultades). Claro que también podrían venderte tan sólo la “nuda propiedad”, en cuyo caso  no podrías usar ni disfrutar el piso hasta que se muriese el/la usufructuaria, pero eso sería  algo muy raro de lo que te avisarían en la notaría.
Al llegar la vejez y quedarse viudo uno de los cónyuges es frecuente que quieran volver al pueblo, irse a una residencia, etc., por lo que la venta conjunta del usufructo+la nuda propiedad es uno de los negocios jurídicos más habitual que existe.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

jueves, 11 de octubre de 2018

¡HE HEREDADO LA CONDICIÓN DE AVALISTA!



CAÑONES DEL SIL, MEDIO KILÓMETRO DE CAÍDA

Pregunta: Mi madre, que había avalado a mi hermana, ha fallecido. Ahora el Banco me exige que me haga cargo del aval, a pesar de que mi padre tiene el usufructo.

Respuesta:
Mira, para el mundo físico somos mortales, pero en el campo del derecho somos inmortales: nuestra persona la “continúan” nuestros herederos (del latín “heres” = continuador). El que acepta la herencia de alguien le “continua”: en sus bienes, en sus deudas, en los avales prestados, en sus pleitos… Posiblemente tu madre te nombró  heredera y dejó a tu padre el usufructo.
Las herencias se pueden aceptar o renunciar, en cuyo último caso nada te afectarían las responsabilidades derivadas de tu madre, en particular, avales prestados. También se pueden aceptar “a beneficio de inventario” en cuyo caso se responde solo con los bienes heredados (no con los propios); pero este es un expediente complejo que debes consultar en tu notario para ver si te sale a cuenta.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

MOSTEIRO DE SAN ESTEVO, A PIE DE CAÑÓN
En su interior, La Moreneta, dice el fraile que más grande y más auténtica que la de Montserrat. Está en estudio un tratado internacional para devolvérsela, siempre que no nos vuelvan a llamar "charnegos".

viernes, 5 de octubre de 2018

"CAUSAS REGISTRALES" QUE PREOCUPAN A COMPRADORES

SACSAYHUAMÁN, DONDE MATARON A JUAN PIZARRO DE UNA PEDRADA


Pregunta: quiero comprar un piso; he pedido “Nota” en el Registro y me han dejado perpleja estas 3 menciones misteriosas: 1) AFECTA durante 5 años a contar del 7/01/2018 al pago de las liquidaciones que puedan girarse por Sucesiones y Donaciones, 2) SUJETA a las limitaciones del art. 28 de la Ley Hipotecaria; y 3) AFECTA al pago de los costes de urbanización.

Respuesta:
Antes que nada, debe tener en cuenta que el Registro hace fe, es decir que el tercero (o sea vd.) que de buena fe adquiere de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por virtud de causas que no consten en el Registro. Es decir que a Vd. ( adquirente) solo le pueden perjudicar las “causas” que consten en el Registro. Esa "nota" presenta 3, muy típicas todas.

*Empezando por el gravamen fiscal, quiere decir que si girasen "complementarias" del impuesto de Sucesiones a los herederos y nadie se prestase a pagarlas, el fisco podría hacerlas efectivas embargando la propiedad. Naturalmente si así fuera y Vd. fuera la compradora perjudicada, podría resarcirse contra los herederos, que son los sujetos pasivos del impuesto. Todas las propiedades que se hayan transmitido en los últimos 5 años están en el caso y la verdad es que en el 99,9% de los casos se negocian sin problema (salvo que exista una causa de preocupación especial, como una insolvencia del vendedor, etc.).

**Más peliaguda puede ser la otra "causa", el art. 28 LH. Quiere decir que una parte de esa finca se inscribió a favor de un -no heredero forzoso- (un no hijo o descendiente) y, en estos casos el Registro suspende 2 años desde el fallecimiento la garantía absoluta que presta, es decir eso de "hacer fe". La causa es que podrían perjudicarse los derechos de los herederos forzosos, allí donde existan (derecho castellano, básicamente). A título de curiosidad le diré que creo que en Galicia está causa es inaplicable, ya que aquí no se conocen a los tales “herederos forzosos”: así lo publique en este artículo en el blog Derecho de Galicia.
El problema básico de esta "causa" es que puede preocupar a los Bancos a los que se pida una hipoteca (reacciones posibles: 1ª) a veces la operación –o sea el vendedor- les ofrece confianza y conceden el préstamo igual; 2ª) otras veces, piden un avalista externo para cubrir esos dos años; 3ª otras, se cierran en banda…)

***Otra “causa” típica suele ser la “afección con carácter real a los costes de urbanización”, es decir la obligación de urbanizar que tienen los promotores, pero que si nadie se hace cargo, podría ejecutarse sobre la finca. Lo normal es que esa urbanización esté ejecutada hace muchos años y que tal "causa" no deba ser motivo de problemas.

Ninguna de esas causas debe ser motivo de interrumpir un negocio entre personas honradas. El gravamen fiscal solo quiere decir que la finca se “movió” en los últimos cinco años, algo bastante normal, a veces casi positivo. En cuanto al “28LH”, observamos que, a menudo, los propios hijos-legitimarios han suscrito la escritura en que se entrega el legado a un no-descendiente: parece que mal podrían revolverse contra éste en demanda de sus derechos forzosos (que es lo que protege el art. 28). Asesórese con el notario y, especialmente, consulte con el Banco hipotecante. En sus asesorías jurídicas ven eso todos los días y evaluarán el posible riesgo; si conceden la hipoteca es que no ven motivo de preocupación.

Ah, la fecha importante a efectos del 28LH no es la de la inscripción ni la de la escritura, sino la del fallecimiento del causante de la herencia. Pasados 2 años del óbito, la adquisición estará 100% avalada por la “fe pública”.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento de la preguntante.

Los hidalgos españoles encontraron en la conquista americana el paraíso de las novelas de caballerías: como cuando don Quijote, lanza en ristre, cargaba contra ejércitos enteros (no, no eran ovejas): en México o en Cajamarca a menudo un par de cientos de españoles derrotaban masas de varias docenas de millares. El enemigo sufría pérdidas por miles; los españoles, a menudo y no siempre, un herido. Bastaban un par de cañonazos; ellos mismos morían aplastados entre sí, arrastrados por el pánico, como en el Heysel. La luchas del ejército renacentista (artillería, infantería, caballería...) contra el neolítico sólo podían tener a un resultado; y lástima de esas carnicerías, porque la superior cultura española se hubiera impuesto por si sola: los nuestros siempre actuaron a instancia de una mayoría de indígenas frente a oligarquías de una tiranía espeluznante, como la Inca o la Azteca, que hacían gala del sacrificio humano o incluso, de la digestión de sus súbditos.
No obstante aquí, en SACSAYHUAMÁN (Cusco, Perú), el neolítico venció por un momento al renacimiento: el conquistador Juan Pizarro recibió un cantazo en el yelmo;  molestándole la abolladura, optó por quitárselo. Acto seguido una tremenda pedrada lo descalabró por completo.  

Precioso paraje lleno de reminiscencias históricas; no se comprende que los viajeros españoles pierdan el tiempo en Machu Pichu, un decorado de la Warner creado por y para guiris.

martes, 2 de octubre de 2018

¿CUANDO HAN DESAPARECIDO EL BANCO POPULAR Y EL BANCO PASTOR?

Un viejo Pancho de mar...

La pregunta tiene su miga, pues es clave para saber si un día determinado el préstamo, la cesión de un activo o la póliza te los concedió el Pastor, el Popular, el Santander o el sursumcorda. Como todos nos estamos preguntando lo mismo, daré mi punto de vista para, en lo futuro, limitarme a escuchar otros más doctos. Los datos del problema, son:

*El 20/09/2018 desaparecieron el BANCO PASTOR S.A.U. y el POPULAR BANCA PRIVADA S.A.U., al ser absorbidos por el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., único superviviente, a medio de escritura ante un notario de Boadilla del Monte, nº 6.070 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 24/09/2018.

**El día 20/09/2018, asimismo y acto seguido, desapareció el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. (que llevaba en sus entrañas, como sabemos, al Pastor y al Popular B. Privada), al ser absorbido por el BANCO DE SANTANDER S.A., a medio de escritura ante el mismo notario, nº 6.071 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 28/09/2018.

Las preguntas son variadas; por poner alguna: si te vendió un piso el Banco Pastor S.A. el día 20 ¿es válida la compraventa? ¿Y si el 21? ¿Y si el 24? ¿Y si se trata de un préstamo? ¿Y si te lo concedió el Santander el día 20? Etc., etc.

Las respuestas que se ofrecen, también son variopintas:
1.-La fecha de efectos es la del Asiento de Presentación de la escritura, tal como señala el art. 55 RRM.
2.-La fecha de efectos es la de la inscripción de la absorción, conforme al art. 46 de la ley 3/2009.
3.-La fecha de efectos es la del día siguiente a la inscripción.
4.-La fecha de efectos es la de la publicación en el BORME.

            & La opinión más fundamentada nos indica que la fecha de eficacia de la absorción es la del día siguiente al de la inscripción; hablando en claro, el 24 de septiembre de 2018 el Banco Pastor estaba vivo; el 25, muerto. Por lo mismo, el Banco Popular sobrevivió hasta el 28, pero expiró el 29. La causa de ello es que, si bien es cierto que el art. 55 RRM considera que la fecha de la inscripción es la del asiento de presentación, debe prevalecer el art. 46 de la ley 3/2009, dado su carácter específico para modificaciones estructurales de sociedades mercantiles (…la eficacia de la “absorción”… se producirá con la inscripción…). Y no hace falta que me paséis el plagScam como a los masters, reconozco que esa opinión la plagié de la Resolución DGRN. de 20/09/2011.
   
          && Pero con el art. 46 solo queda resuelta la mitad del problema; persiste la duda de quien detenta la personalidad jurídica “el mismo día de la inscripción”. Por poner el caso, el día 24 ¿debe actuar el Pastor o el Popular? Y el día 28 ¿el Popular o ya el Santander? Siendo incompatibles ambas personalidades, entiendo que debe transcurrir el día de la inscripción en su totalidad, empezando los efectos a primera hora del siguiente, por analogía con lo que señala el art. 5º del CC.

            Salvo mejor opinión.
    


jueves, 27 de septiembre de 2018

APORTACIÓN POR APARTACIÓN.-EL 3º TÍTULO

La obra maestra de Pepe da Pena


Super-práctica para gallegos la Resolución DGRN. de 5 de septiembre de 2.018. Según ella, es válida la inmatriculación mediante,

-Un título público previo consistente en la adjudicación de una finca por herencia, datando los fallecimientos al menos de un año antes. Los causantes, se dice, adquirieron “por justos y legítimos títulos”.

-Un título traslativo otorgado el mismo día, nº de protocolo siguiente, por el que el cónyuge heredero APORTA la finca a la sociedad de gananciales, siendo la causa la APARTACIÓN (exenta fiscalmente) como heredero forzoso del cónyuge beneficiado.

Comentario:
Parece que se nota un cambio de aires. Hasta ahora, se venía descartando como título inmatriculador la Aportación a la sociedad de gananciales por considerarse titulación “ad hoc” (sólo para inscribir), lo que podría ser cierto en el ámbito castellano, pero no en la tierra del “amiguiños sí, pero a vaquiña po-lo que vale”. Los que están al pie del cañón saben que la causa de la Aportación suele ser la construcción durante el matrimonio con fondos conyugales; y que el motivo por el que hasta ahora no había inscripción es que en Galicia “no había costumbre”; práctica que está cambiado al bancarizarse la economía. La inscripción es el objetivo secundario.
Otra interesante alegación, no desmentida por la Resolución es que la titularidad catastral no es “irrelevante” (como pretendía la calificación), pues “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” (3.3.TRLCI). Algo lógico pues, como poco, revelan una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueños, durante décadas. Por ello, para descartar esta presunción, debe indicarse la “prueba en contrario”, caso contrario prevalece la presunción legal aunque el pre-título (el título previo del título previo, o sea el del causante de la herencia)  sea una mera afirmación de que se adquirió “por justos y legítimos títulos”.
De todas formas, seguimos reinvindicando un Servicio de Resolución de Recursos gallegos, como el que ya tienen en Catalunya, siendo mayores nuestras especificidades jurídicas y consuetudinarias en el ámbito registral.
Cies disfrazada de Tahití

viernes, 21 de septiembre de 2018

DECLARACION DE CASA POR ANTIGÜEDAD

Carril-bici interrumpido por "merienda de nécoras"


Pregunta.-Tengo registrada la finca, pero no la casa; el comprador me exige que la inscriba ¿qué puedo hacer?

Respuesta:

Lo que suele hacerse en su caso es declarar la edificación por prescripción de sanciones, con arreglo al art. 28.4 de la ley del Suelo: en resumidas cuentas, hay que demostrar que, desde que está construida, ha transcurrido plazo suficiente para la prescripción de cualquier sanción (o sea, seis años o más).
La ley ofrece tres posibles documentos para la prueba; con el condicionante de que en cualquiera de ellos debe figurar la georreferencia (las coordenadas, vamos):
a)      Certificación municipal.-Descartable: los ayuntamientos no suelen darlo, si lo dan no viene la georreferencia y si la ponen, siempre falta o al año de construcción o alguno de los 4 datos que se exigen: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, nº de plantas y nº de viviendas.
b)      Certificación catastral: es el que se utiliza en el 90% de los casos, ya que en ella constan con nitidez tanto la georreferencia, como el año de construcción y los 4 datos de marras. Lo único que tienes que hacer es presentarte en tu notario con la escritura de la finca, y decirle que quiere otorgar la “escritura de declaración de edificio”; el propio notario obtendrá gratuitamente la certificación vía internet.
El coste básico de este documento es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila según autonomías. En Galicia, de las más caras, es del 1,5% sobre el valor de lo edificado (según unos baremos).
c)      Certificación técnica, es decir, realizada por un arquitecto que tenga conocimiento del edificio, pues debe certificar la antigüedad, la georreferencia y los 4 datos. Se suele recurrir a ella cuando falla la anterior.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.