lunes, 15 de octubre de 2018

ADQUIRIENDO PISO GRAVADO CON USUFRUCTO


MIND THE OURIZOS ¡PUEDEN DESCARRILAR TU BICI!

Pregunta: ¿Se puede vender un piso gravado con un usufructo?

Respuesta: No sólo se puede, sino que se trata de algo de lo más corriente. Lo único que tienes que hacer es asegurarte de comprarlo “todo”, no sólo parte.
Me explicaré: un piso se puede repartir a medias, a tercias, etc. En tales casos, si te vende uno solo de los dueños, solo comprarás una parte: la mitad, un tercio, etc.
Cuando se constituye un usufructo sobre un piso, el dominio se fracciona en sus 3 “facultades”. A un dueño se atribuyen las de “usar” (vivir en él) y “disfrutar” (percibir los frutos, o sea los alquileres) mientras viva; a este se le llama “usufructuario”. A otro, se atribuye la de “disponer”: a este se llama “nudo propietario” (del latín nudus, que quiere decir desnudo, porque es un dueño desnudo del uso y disfrute).
Si te venden a la vez el/la usufructuaria y el/los nudos propietarios, ningún problema: habrás comprado el “pleno dominio” (“pleno” se llama al dominio con sus tres facultades). Claro que también podrían venderte tan sólo la “nuda propiedad”, en cuyo caso  no podrías usar ni disfrutar el piso hasta que se muriese el/la usufructuaria, pero eso sería  algo muy raro de lo que te avisarían en la notaría.
Al llegar la vejez y quedarse viudo uno de los cónyuges es frecuente que quieran volver al pueblo, irse a una residencia, etc., por lo que la venta conjunta del usufructo+la nuda propiedad es uno de los negocios jurídicos más habitual que existe.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

jueves, 11 de octubre de 2018

¡HE HEREDADO LA CONDICIÓN DE AVALISTA!



CAÑONES DEL SIL, MEDIO KILÓMETRO DE CAÍDA

Pregunta: Mi madre, que había avalado a mi hermana, ha fallecido. Ahora el Banco me exige que me haga cargo del aval, a pesar de que mi padre tiene el usufructo.

Respuesta:
Mira, para el mundo físico somos mortales, pero en el campo del derecho somos inmortales: nuestra persona la “continúan” nuestros herederos (del latín “heres” = continuador). El que acepta la herencia de alguien le “continua”: en sus bienes, en sus deudas, en los avales prestados, en sus pleitos… Posiblemente tu madre te nombró  heredera y dejó a tu padre el usufructo.
Las herencias se pueden aceptar o renunciar, en cuyo último caso nada te afectarían las responsabilidades derivadas de tu madre, en particular, avales prestados. También se pueden aceptar “a beneficio de inventario” en cuyo caso se responde solo con los bienes heredados (no con los propios); pero este es un expediente complejo que debes consultar en tu notario para ver si te sale a cuenta.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

MOSTEIRO DE SAN ESTEVO, A PIE DE CAÑÓN
En su interior, La Moreneta, dice el fraile que más grande y más auténtica que la de Montserrat. Está en estudio un tratado internacional para devolvérsela, siempre que no nos vuelvan a llamar "charnegos".

viernes, 5 de octubre de 2018

"CAUSAS REGISTRALES" QUE PREOCUPAN A COMPRADORES

SACSAYHUAMÁN, DONDE MATARON A JUAN PIZARRO DE UNA PEDRADA


Pregunta: quiero comprar un piso; he pedido “Nota” en el Registro y me han dejado perpleja estas 3 menciones misteriosas: 1) AFECTA durante 5 años a contar del 7/01/2018 al pago de las liquidaciones que puedan girarse por Sucesiones y Donaciones, 2) SUJETA a las limitaciones del art. 28 de la Ley Hipotecaria; y 3) AFECTA al pago de los costes de urbanización.

Respuesta:
Antes que nada, debe tener en cuenta que el Registro hace fe, es decir que el tercero (o sea vd.) que de buena fe adquiere de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por virtud de causas que no consten en el Registro. Es decir que a Vd. ( adquirente) solo le pueden perjudicar las “causas” que consten en el Registro. Esa "nota" presenta 3, muy típicas todas.

*Empezando por el gravamen fiscal, quiere decir que si girasen "complementarias" del impuesto de Sucesiones a los herederos y nadie se prestase a pagarlas, el fisco podría hacerlas efectivas embargando la propiedad. Naturalmente si así fuera y Vd. fuera la compradora perjudicada, podría resarcirse contra los herederos, que son los sujetos pasivos del impuesto. Todas las propiedades que se hayan transmitido en los últimos 5 años están en el caso y la verdad es que en el 99,9% de los casos se negocian sin problema (salvo que exista una causa de preocupación especial, como una insolvencia del vendedor, etc.).

**Más peliaguda puede ser la otra "causa", el art. 28 LH. Quiere decir que una parte de esa finca se inscribió a favor de un -no heredero forzoso- (un no hijo o descendiente) y, en estos casos el Registro suspende 2 años desde el fallecimiento la garantía absoluta que presta, es decir eso de "hacer fe". La causa es que podrían perjudicarse los derechos de los herederos forzosos, allí donde existan (derecho castellano, básicamente). A título de curiosidad le diré que creo que en Galicia está causa es inaplicable, ya que aquí no se conocen a los tales “herederos forzosos”: así lo publique en este artículo en el blog Derecho de Galicia.
El problema básico de esta "causa" es que puede preocupar a los Bancos a los que se pida una hipoteca (reacciones posibles: 1ª) a veces la operación –o sea el vendedor- les ofrece confianza y conceden el préstamo igual; 2ª) otras veces, piden un avalista externo para cubrir esos dos años; 3ª otras, se cierran en banda…)

***Otra “causa” típica suele ser la “afección con carácter real a los costes de urbanización”, es decir la obligación de urbanizar que tienen los promotores, pero que si nadie se hace cargo, podría ejecutarse sobre la finca. Lo normal es que esa urbanización esté ejecutada hace muchos años y que tal "causa" no deba ser motivo de problemas.

Ninguna de esas causas debe ser motivo de interrumpir un negocio entre personas honradas. El gravamen fiscal solo quiere decir que la finca se “movió” en los últimos cinco años, algo bastante normal, a veces casi positivo. En cuanto al “28LH”, observamos que, a menudo, los propios hijos-legitimarios han suscrito la escritura en que se entrega el legado a un no-descendiente: parece que mal podrían revolverse contra éste en demanda de sus derechos forzosos (que es lo que protege el art. 28). Asesórese con el notario y, especialmente, consulte con el Banco hipotecante. En sus asesorías jurídicas ven eso todos los días y evaluarán el posible riesgo; si conceden la hipoteca es que no ven motivo de preocupación.

Ah, la fecha importante a efectos del 28LH no es la de la inscripción ni la de la escritura, sino la del fallecimiento del causante de la herencia. Pasados 2 años del óbito, la adquisición estará 100% avalada por la “fe pública”.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento de la preguntante.

Los hidalgos españoles encontraron en la conquista americana el paraíso de las novelas de caballerías: como cuando don Quijote, lanza en ristre, cargaba contra ejércitos enteros (no, no eran ovejas): en México o en Cajamarca a menudo un par de cientos de españoles derrotaban masas de varias docenas de millares. El enemigo sufría pérdidas por miles; los españoles, a menudo y no siempre, un herido. Bastaban un par de cañonazos; ellos mismos morían aplastados entre sí, arrastrados por el pánico, como en el Heysel. La luchas del ejército renacentista (artillería, infantería, caballería...) contra el neolítico sólo podían tener a un resultado; y lástima de esas carnicerías, porque la superior cultura española se hubiera impuesto por si sola: los nuestros siempre actuaron a instancia de una mayoría de indígenas frente a oligarquías de una tiranía espeluznante, como la Inca o la Azteca, que hacían gala del sacrificio humano o incluso, de la digestión de sus súbditos.
No obstante aquí, en SACSAYHUAMÁN (Cusco, Perú), el neolítico venció por un momento al renacimiento: el conquistador Juan Pizarro recibió un cantazo en el yelmo;  molestándole la abolladura, optó por quitárselo. Acto seguido una tremenda pedrada lo descalabró por completo.  

Precioso paraje lleno de reminiscencias históricas; no se comprende que los viajeros españoles pierdan el tiempo en Machu Pichu, un decorado de la Warner creado por y para guiris.

martes, 2 de octubre de 2018

¿CUANDO HAN DESAPARECIDO EL BANCO POPULAR Y EL BANCO PASTOR?

Un viejo Pancho de mar...

La pregunta tiene su miga, pues es clave para saber si un día determinado el préstamo, la cesión de un activo o la póliza te los concedió el Pastor, el Popular, el Santander o el sursumcorda. Como todos nos estamos preguntando lo mismo, daré mi punto de vista para, en lo futuro, limitarme a escuchar otros más doctos. Los datos del problema, son:

*El 20/09/2018 desaparecieron el BANCO PASTOR S.A.U. y el POPULAR BANCA PRIVADA S.A.U., al ser absorbidos por el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., único superviviente, a medio de escritura ante un notario de Boadilla del Monte, nº 6.070 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 24/09/2018.

**El día 20/09/2018, asimismo y acto seguido, desapareció el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. (que llevaba en sus entrañas, como sabemos, al Pastor y al Popular B. Privada), al ser absorbido por el BANCO DE SANTANDER S.A., a medio de escritura ante el mismo notario, nº 6.071 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 28/09/2018.

Las preguntas son variadas; por poner alguna: si te vendió un piso el Banco Pastor S.A. el día 20 ¿es válida la compraventa? ¿Y si el 21? ¿Y si el 24? ¿Y si se trata de un préstamo? ¿Y si te lo concedió el Santander el día 20? Etc., etc.

Las respuestas que se ofrecen, también son variopintas:
1.-La fecha de efectos es la del Asiento de Presentación de la escritura, tal como señala el art. 55 RRM.
2.-La fecha de efectos es la de la inscripción de la absorción, conforme al art. 46 de la ley 3/2009.
3.-La fecha de efectos es la del día siguiente a la inscripción.
4.-La fecha de efectos es la de la publicación en el BORME.

            & La opinión más fundamentada nos indica que la fecha de eficacia de la absorción es la del día siguiente al de la inscripción; hablando en claro, el 24 de septiembre de 2018 el Banco Pastor estaba vivo; el 25, muerto. Por lo mismo, el Banco Popular sobrevivió hasta el 28, pero expiró el 29. La causa de ello es que, si bien es cierto que el art. 55 RRM considera que la fecha de la inscripción es la del asiento de presentación, debe prevalecer el art. 46 de la ley 3/2009, dado su carácter específico para modificaciones estructurales de sociedades mercantiles (…la eficacia de la “absorción”… se producirá con la inscripción…). Y no hace falta que me paséis el plagScam como a los masters, reconozco que esa opinión la plagié de la Resolución DGRN. de 20/09/2011.
   
          && Pero con el art. 46 solo queda resuelta la mitad del problema; persiste la duda de quien detenta la personalidad jurídica “el mismo día de la inscripción”. Por poner el caso, el día 24 ¿debe actuar el Pastor o el Popular? Y el día 28 ¿el Popular o ya el Santander? Siendo incompatibles ambas personalidades, entiendo que debe transcurrir el día de la inscripción en su totalidad, empezando los efectos a primera hora del siguiente, por analogía con lo que señala el art. 5º del CC.

            Salvo mejor opinión.
    


jueves, 27 de septiembre de 2018

APORTACIÓN POR APARTACIÓN.-EL 3º TÍTULO

La obra maestra de Pepe da Pena


Super-práctica para gallegos la Resolución DGRN. de 5 de septiembre de 2.018. Según ella, es válida la inmatriculación mediante,

-Un título público previo consistente en la adjudicación de una finca por herencia, datando los fallecimientos al menos de un año antes. Los causantes, se dice, adquirieron “por justos y legítimos títulos”.

-Un título traslativo otorgado el mismo día, nº de protocolo siguiente, por el que el cónyuge heredero APORTA la finca a la sociedad de gananciales, siendo la causa la APARTACIÓN (exenta fiscalmente) como heredero forzoso del cónyuge beneficiado.

Comentario:
Parece que se nota un cambio de aires. Hasta ahora, se venía descartando como título inmatriculador la Aportación a la sociedad de gananciales por considerarse titulación “ad hoc” (sólo para inscribir), lo que podría ser cierto en el ámbito castellano, pero no en la tierra del “amiguiños sí, pero a vaquiña po-lo que vale”. Los que están al pie del cañón saben que la causa de la Aportación suele ser la construcción durante el matrimonio con fondos conyugales; y que el motivo por el que hasta ahora no había inscripción es que en Galicia “no había costumbre”; práctica que está cambiado al bancarizarse la economía. La inscripción es el objetivo secundario.
Otra interesante alegación, no desmentida por la Resolución es que la titularidad catastral no es “irrelevante” (como pretendía la calificación), pues “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” (3.3.TRLCI). Algo lógico pues, como poco, revelan una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueños, durante décadas. Por ello, para descartar esta presunción, debe indicarse la “prueba en contrario”, caso contrario prevalece la presunción legal aunque el pre-título (el título previo del título previo, o sea el del causante de la herencia)  sea una mera afirmación de que se adquirió “por justos y legítimos títulos”.
De todas formas, seguimos reinvindicando un Servicio de Resolución de Recursos gallegos, como el que ya tienen en Catalunya, siendo mayores nuestras especificidades jurídicas y consuetudinarias en el ámbito registral.
Cies disfrazada de Tahití

viernes, 21 de septiembre de 2018

DECLARACION DE CASA POR ANTIGÜEDAD

Carril-bici interrumpido por "merienda de nécoras"


Pregunta.-Tengo registrada la finca, pero no la casa; el comprador me exige que la inscriba ¿qué puedo hacer?

Respuesta:

Lo que suele hacerse en su caso es declarar la edificación por prescripción de sanciones, con arreglo al art. 28.4 de la ley del Suelo: en resumidas cuentas, hay que demostrar que, desde que está construida, ha transcurrido plazo suficiente para la prescripción de cualquier sanción (o sea, seis años o más).
La ley ofrece tres posibles documentos para la prueba; con el condicionante de que en cualquiera de ellos debe figurar la georreferencia (las coordenadas, vamos):
a)      Certificación municipal.-Descartable: los ayuntamientos no suelen darlo, si lo dan no viene la georreferencia y si la ponen, siempre falta o al año de construcción o alguno de los 4 datos que se exigen: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, nº de plantas y nº de viviendas.
b)      Certificación catastral: es el que se utiliza en el 90% de los casos, ya que en ella constan con nitidez tanto la georreferencia, como el año de construcción y los 4 datos de marras. Lo único que tienes que hacer es presentarte en tu notario con la escritura de la finca, y decirle que quiere otorgar la “escritura de declaración de edificio”; el propio notario obtendrá gratuitamente la certificación vía internet.
El coste básico de este documento es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila según autonomías. En Galicia, de las más caras, es del 1,5% sobre el valor de lo edificado (según unos baremos).
c)      Certificación técnica, es decir, realizada por un arquitecto que tenga conocimiento del edificio, pues debe certificar la antigüedad, la georreferencia y los 4 datos. Se suele recurrir a ella cuando falla la anterior.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

viernes, 14 de septiembre de 2018

PLAZO PARA RECLAMAR LA LEGÍTIMA

Puesta de sol sobre el Sentulu, el pequeñín de las islas Ons


Pregunta: Soy huérfano. ¿Qué plazo tengo para reclamar la legítima por mi abuela 

Respuesta:
La respuesta que me pides dista de ser única, ya que lo que llamas LA LEGÍTIMA (derechos que la ley da a ciertos parientes de un fallecido) puede ser muchas cosas o nada en absoluto; los plazos para reclamarla también son muy oscilantes; y los parientes que tienen derecho a ella son distintos según los territorios. Haré un esquema muy elemental (que no pretende agotar el tema, claro):

--Territorios donde no hay legítimas: Navarra, parte de Álava, Reino Unido, U.S.A., etc. Cada uno deja heredero a quien quiere, sea hijo, cónyuge o nada de nada. Sobran los plazos de reclamación, pues no hay nada que reclamar.
En el País Vasco puedes elegir al legitimario entre tus descendientes; es decir, dejársela a uno o varios y nada a los demás.

--Territorios donde la legítima es una deuda, no parte de la herencia: Galicia. Cada uno deja heredero a quien quiere, pero los hijos o descendientes de hijos muertos, en su conjunto, son acreedores de un cuarto de valor de la herencia, aunque si el heredero es el cónyuge, se puede establecer que no exista obligación de pago mientras viva el viudo. No existe legítima de los padres o ascendientes. El plazo para reclamarla es de 15 años (si es reclamable). En Cataluña existe un régimen parecido, pero el plazo es de 10 años.
Añado de mi cosecha que lo deseable sería dejarlo en 5 años, como para el resto de los créditos.

--Territorios de raigambre castellana donde la legítima es herencia forzosa (1/3, a repartir por igual entre hijos; otro 1/3 para hijos aunque puede adjudicarse desigualmente; 1/3, libre. Si no hay hijos (o descendientes en ciertos casos), ½ a los padres o ascendientes, salvo concurriendo con viudo/a, en cuyo caso la parte forzosa de los ascendientes es de 1/3). La legítima de 2/3 es típica del derecho castellano, vigente en la mayor parte de España (Castilla, León, Andalucía, Extremadura…). Esta legítima es herencia pura y dura (el legitimario tiene derecho a participar en todos los bienes), no una deuda. El plazo para reclamarla es el de la acción de “Petición de Herencia”, o sea 30 años; siempre a contar del fallecimiento.

--Legítimas superiores: En Francia puede llegar a los ¾ la de los descendientes, aunque a día de hoy se ha suprimido la de los ascendientes.

Todo con muchos matices que no te puedo contar aquí; para eso ya hay libros muy, muy gordos.



Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.




lunes, 3 de septiembre de 2018

LOS 10 DÍAS DEL CONTADOR-PARTIDOR

EL PORTALÉN ES LA PUERTA CUYO DINTEL ES LA PIEDRA REDONDA
Mi difunta tía doña *** impuso que las partijas fueran realizadas por don *** como contador-partidor, pero éste da largas y el asunto  no avanza. ¿Qué podemos hacer los tres sobrinos y herederos?

En mi opinión: uno cualquiera de los herederos debe requerir al contador para que acepte o repudie (290 LG). Si no acepta expresamente ante notario en los 10 días hábiles siguientes a la notificación, se entiende rechazado el cargo (por lo que cuenta, veo que no lo hará).
A continuación la partija puede hacerse:
 -Por los 3 herederos de mutuo acuerdo.
-A petición de al menos 2 herederos, por un contador sorteado entre 5 peritos.
-A petición de al menos 2 herederos, por un contador extraído de una lista oficial.
-Si no hay acuerdo de al menos 2 herederos, en el juzgado.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.




MENHIR " MARCO DO VENTO",  a unos pasos del PORTALÉN

 
El PORTALÉN (“Porta do Alén” en gallego, o sea "la puerta del más allá"), es un dolmen o puerta neolítica, sita en la cima del monte do Seixo (Cerdedo, serra do Cando, P. de Pontevedra), que, al traspasarla, permite hablar con los muertos. Una vez pasado el umbral, debes permanecer en silencio o perderás el habla, o, incluso, algo peor: que te quedes para siempre “del otro lado”. Te dirigirás a los muertos por el pensamiento; ellos te responderán a través de murmullos de la naturaleza. Es obligatorio dejar una ofrenda, en teoría una vasija de leche, aunque a mí se me admitió un billete de cinco euros.

El lugar pone los pelos de punta, de verdad.

Un viejo que vende uvas de chup-chup en la aldea de Barcia do Seixo (falda del monte Seixo) estaba muy agradecido al PORTALÉN: Le permitió ponerse al habla con su médico, recién fallecido de un infarto, que le advirtió que estaban a punto de amputarle la pierna sana. Pidió las radiografías y, en efecto, era así. Gracias a eso, conserva la pierna buena y se apaña muy bien con la prótesis.

Los descreídos dicen que se trata un santuario neolítico que contiene también el mayor menhir de Galicia, el “Marco do Vento”; lo que es a mí no me vuelven a ver el pelo. Ah, se me olvidaba: está prohibido reproducir el contenido de las conversaciones (bajo idénticas penas: o mudez o nicho). Entiendo que el señor de las uvas tenía dispensa, dadas las circunstancias.

Las fotos las he tomado de la web “Galicia Máxica”, mucho mejores que las mías.

viernes, 31 de agosto de 2018

EL PODER PARA TESTAR

Dólmenes en Xidoiro Areoso, la isla de moda

 
Sus aguas cristalinas, nada tienen que envidiar a las de Groenlandia
EL PODER PARA TESTAR:
Es posible atribuir al cónyuge superviviente la facultad de adjudicar a su arbitrio entre los hijos comunes, tanto la totalidad de los bienes gananciales como los privativos de cualquier de los esposos; con lo que la posición del viudo/a queda extraordinariamente reforzada. Este “poder testatorio” o “facultad testatoria” está muy bien regulado por los arts. 196 y ss L.G. y se utiliza con frecuencia, sin mayor problema.
 El intríngulis viene de que la “facultad testatoria” puede concederse y ejercitarse, entre otras formas, por testamento. La duda sobre la que existen varias consultas es: si una viuda beneficiada por la facultad testatoria otorga testamento ¿cómo se sabe si lo hace sólo por ella o lo está haciendo también por su difunto consorte? O, dicho de otra forma ¿está disponiendo sólo de sus bienes hereditarios y de su mitad de los gananciales, o lo está haciendo también de los bienes hereditarios de su difunto esposo y de la otra mitad de gananciales?
Desde luego, la regla de la prudencia indica que lo conveniente es aclarar en el propio testamento si uno lo hace solo por sí o, además, o exclusivamente, en uso de la facultad testatoria concedida por su difunto consorte.
¿Y si no se dice nada? Creo que en tal caso lo más ajustado a derecho es considerar que el otorgamiento se hace exclusivamente a nombre del testador. Así parece deducirse del art. 200.2º (testamento… “en condición de comisario del causante”; testamento por el que el comisario dispone “además” de sus propios bienes).
Salvo opinión mejor fundamentada.

martes, 14 de agosto de 2018

CAMBIO DE PLAZO DE HIPOTECA

Dos "Podalirio" y una "Vanessa Atalanta". La del anterior
post era una "Iniachis" (monte Castrove, junto a Rapa das bestas)
Otra serie de consultas se refieren al cambio de plazo del préstamo hipotecario, operación muy beneficiada por la normativa desde los tiempos de la "crisis".
Los costes básicos son: Impuestos: 0; comisión bancaria máxima: 0,1%; honorarios de Notario y Registrador: reducidos. En una operación de 100.000 euros pueden ser 300 de notario y 100 de registro, dependiendo de la mayor o menor "literatura" que tenga el documento.
Hay que consultar con el Banco los costes del gestor que utilice para liquidar fiscalmente y registrar el instrumento.

viernes, 10 de agosto de 2018

IMPUESTO A LAS VENTAS

Monte Castrove, ayer


Con frecuencia se pregunta si se debe liquidar el Impuesto a las Ventas o Transmisiones (10%; u 8% si es para vivienda; o 4% si se trata de menores de 36 años, dicho grosso modo) por el precio que consta en la escritura o por la valoración virtual de la Xunta (la dan por internet, por ejemplo, en A Coruña, catastral multiplicado por 2,2).

La respuesta es por el que sea superior de ambos valores. Si el precio es inferior al "valor virtual" puedes liquidar el impuesto por el precio, pero deberás ir a una "Tasación pericial contradictoria".

lunes, 30 de julio de 2018

¿SE PUEDE MODIFICAR LA PARTICIÓN SIN TOCAR EL TESTAMENTO?

OS ROMANS TOMAN SANXENXO


Pregunta.-Adán, en su testamento de 2007 instituye herederos a sus hijos Caín, Abel y Set y señala que la Partija de sus bienes se contiene en documento no-testamentario otorgado ante este mismo notario en documento de número siguiente. En la Partija, adjudica:

--A su hijo Caín, el piso 1º en c/Serpiente y el solar en c/Manzana;
Valor: 100.000 denarios.
--A su hijo Abel, el piso 2º en c/Serpiente y el solar en c/Paraíso;
Valor: 100.000 denarios.
--A su hijo Set, el piso 3º en c/Serpiente y el solar en c/Hoja-parra.
Valor: 100.000 denarios.

En 2013, sin tocar el testamento, modifica la Partija, adjudicando:
 --A su hijo Caín, el piso 1º en c/Serpiente y los tres solares en c/Manzana, c/Paraíso y c/Hoja-parra.  Valor: 200.000 denarios;
--A su hijo Abel, el piso 2º en c/Serpiente. Valor 50.000 denarios;
--A su hijo Set, el piso 3º en c/Serpiente. Valor 50.000 denarios.
Adán fallece en 2017 en estado de viudo de Eva.

¿Es válida la modificación de la Partija?

Respuesta.-Como no encuentro jurisprudencia que me ilumine y sin pretender que mi respuesta sea la de un gurú, me atendré a la literalidad de la Ley.
--“Dice” el art. 270.1ºLG que la partición puede hacerse en testamento u otro documento anterior o posterior a él.
Las preguntas son ¿sirve un testamento para varias partijas? ¿Cómo cuanto de “posterior” al testamento puede ser el documento particional?
 Lo que “No Dice” es que la “revocación de la partición” deba hacerse en testamento, por lo que por el principio de autonomía de la voluntad habrá que reputar modificable la partija, siempre que se cumpla el “criterio de conexión” que da el art. 274.

--“Dice” el art. 274LG” que  “La partición hecha por el testador en documento no testamentario habrá de ajustarse a las disposiciones del testamento. Sin embargo será válida la partición aunque el valor de lo adjudicado a cualquiera de los partícipes en la comunidad hereditaria no se corresponda con la cuota atribuida en el testamento”.
Esta es la regla de oro: los partícipes en la comunidad hereditaria tienen que ser los mismos y no otros que aquellos que el testamento ha señalado. Pero el valor de la adjudicación puede divergir de la cuota señalada en el testamento.
 Hay que recordar que el derecho gallego difumina la presunta sacralidad del testamento como única disposición mortis causa admisible, pues se puede adoptar disposiciones sucesorias en Capitulaciones (174) o en “Pacto sucesorio sin entrega y revocable” (217.4º).

Por ello me inclino a considerar válida la rectificación de la Partija inicial de Adán, aunque lo más prudente hubiera sido cambiar también el testamento. Si por algún  motivo sólo quiere tocarse la partición, lo más adecuado será remitirse en la rectificativa a la la Partija rectificada; así como anotar en esta última la modificación que se ha efectuado.

Salvo parecer más fundamentado.



OS ROMANS TOMAN SANXENXO

El pasado 25 de julio las huestes romanas tomaron Sanxenxo, sobresaltando hasta los tuétanos a los humildes castrexos que tomaban su vino barrantes con tapa de choquiños en el Hall de la Fama (el Aviador y todo eso). El Castro de A Lanzada quedó pringado de sangre....



La valerosa María Soliña, consiguió enardecer al rudo líder galaico Breogan Fernández, ¡veñen roubarnos o idioma! ...


Pim pan pin pan, pun, las legiones no dejaron títere con cabeza. El pobre Breogan, hecho un Ecce Homo, no pudo menos que llegar a una conclusión montypitoniana... ¡Sodes superiores, carallo!


Me gustó ver a los romanos en Sanxenxo aunque la cosa tenía un punto surrealista: el Castro que en teoría atacaban, A Lanzada, es un pueblo tardorromano; y el idioma que roubaron... Para mí que nosotros somos los romanos. 

viernes, 20 de julio de 2018

¿HABRÁ QUE PAGAR AHORA POR HERENCIAS Y PACTOS SUCESORIOS?

Rajoy, de bigote, tras Azaña: Estatuto de 1936


El timbre del teléfono (vale, no hay tal timbre) suena sin cesar y los clientes llaman angustiados preguntando si se acaban las exenciones fiscales gallegas en Sucesiones etc.; otros exigen instrumentar de inmediato la sucesión en vida de los bienes a los hijos. ¿Se acaba la calma agosteña?

Calma, mucha calma y grandes dosis de serenidad.

El gobierno central ha anunciado su intención de “impulsar la armonización del impuesto de Sucesiones y Donaciones entre las comunidades autónomas”, se supone para equipararlo en ¿toda? España al de las comunidades de su signo político, donde se cobra un potosí por morirse. Hay que añadir que el ejecutivo “no pretende en ningún caso imponer una decisión y que tendrá que producirse un consenso”.

Galicia (Feijóo) ha dicho NO. “Defenderá su autonomía fiscal y mantendrá las rebajas de impuestos”, señaló. “La autonomía fiscal no puede ser invadida por decisiones del gobierno central”. Sí se pueden intervenir Comunidades que sobrepasen el déficit, es decir las que se endeuden hasta los trancos, las cuales no pueden aprobar bajadas de impuestos. Pero Galicia es, desde hace años, una de las comunidades de presupuestos más equilibrados, sino la que más. ¿Cómo se le van a subir los impuestos manu militari? O sea que no hay consenso.

Lo que convierte la noticia en algo un tanto degradante es que, al tiempo que se “intenta convencer” a Galicia de que suba sus impuestos, se crea un grupo de trabajo con los vascos para negociar transferencias pendientes, vamos, para que paguen aun menos. Galicia es desde 1.936, una de las tres comunidades históricas (con Cataluña y País Vasco) conforme a la D.T.2ª de la Constitución; y su Ley Galicia 13/2015 (400.000 euros en Sucesiones y Pactos sucesorios, exención Transmisiones en rústicas, rebaja IRPF) es tan buena y santa como cualquiera de las que propone Urkullu para su comunidad. ¿O los armonizamos también a ellos?


No invadiendo competencias exclusivas del Estado, como la Hacienda general o la Deuda estatal, debe quedar muy claro que no consentimos ni consensuamos con la invasión de nuestra autonomía. Recurriendo al dicho, “os nosos devanceiros levantarianse das suas tumbas”.


P.D.-El comentario a la pregunta de ¿que pasa cuando hay discrepancias entre el testamento y la partija? tendrá que esperar. Esto me pareciò más urgente.

lunes, 16 de julio de 2018

¿EXISTEN HEREDEROS POR DERECHO PROPIO EN GALICIA?

NERÓN EN MÉRIDA: PARA QUITAR EL ALIENTO

Me llama la atención una reciente Resolución de la DGRN fechada a 1 de junio de 2.018, relativa a un Registro de Lugo; que veo han resuelto aplicando el art. 923 CC, vigente en Ponferrada pero no en O Cebreiro, aunque ignoro la vecindad del causante. Dicho artículo, aplicado a la "línea" descendente, implica que si renuncian todos los hijos, la sucesión intestada pasa a los nietos.

Como sabemos, la reforma 2/2006 derogó la vigencia (mejor dicho declaró inaplicable)  al abinstestato de vecinos de Galicia, entre otros, del capítulo III del título III del Código Civil (art. 923 incluido), ya que se remite únicamente al capítulo IV, de donde resulta que los nietos sólo heredan por derecho de representación (y no se puede representar a una persona viva). Si renuncian todos los hijos, corre turno a la línea de los ascendientes y, de no haberlos, al cónyuge.

La ley de 1995 si que declaraba aplicables (por remisión) la totalidad de las disposiciones sobre intestada del C. Civil.

Entiendo que dicha derogación del capítulo III (art. 923) no ha sido un “despiste” de nuestro Parlamento, sino que es coherente con los principios de la ley 2/2006, dedicada a luchar artículo por artículo contra el “derecho propio”, como se refleja en los arts. 182, el 249.1 y sobre todo, el 238.1: son legitimarios los hijos y descendientes de hijos premuertos, justamente desheredados o indignos (no los de padres renunciantes). En nuestra tierra no tiene sentido la polémica de si el art. 923 es aplicable o no a la sucesión forzosa, típica de los casos prácticos.

No se argumente que los herederos abintestato son los “descendientes”, así, in totum, ya que entonces lo serían también los indignos, los justamente desheredados y aquellos cuyos padres hubieran renunciado aunque otros de sus hermanos hubieren aceptado.

Hablaré de "abuelos", "padres" y "nietos": la solución adoptada por del derecho gallego es lógica, puesto que los padres que renuncian a la herencia del abuelo, no privan de ningún "derecho propio" a los nietos: no lo tienen por no existir la "herencia forzosa" de 2/3 al estilo del derecho común. Los padres podrían haber aceptado e instituido heredero a un sobrino frente al que el/los nieto/s sólo podrían alegar un modesto derecho de crédito y no siempre, o no siempre pagadero. El abuelo, aun quedando solo nietos por falta de padres, tiene todo el derecho a instituir heredero único a "Médicos sin Fronteras". El derecho propio sencillamente no existe.

 El derecho de Catalunya, de principios similares al nuestro, ofrece una solución aún mejor, puesto que en estos casos de renuncia masiva prescinde de la línea ascendente, cuando se trata de favorecer al cónyuge.


Nota.-En lo que hay que estar de acuerdo es en que procede nueva Declaración de Herederos para ver si existen parientes en la "línea" de los ascendientes (innecesario el chequeo de descendientes o ascendientes de grado siguiente a eventuales renunciantes) y, de no haberlos (ascendientes), procederá declarar heredero al cónyuge, al estilo catalán.
El que el cónyuge sea acreedor ordinario por legítima no le convierte automáticamente en heredero con derecho de acrecer.
  
Nerón, el gobernante del Pueblo. Fue uno de los inventores del urbanismo y de los derechos sociales de la plebe. Los monjes medievales interpolaron en los textos de Tácito y Suetonio aquello de la persecución de los Cristianos (aun no existìan como tales) y así se convertiría en un monstruo, un milenio después de sus días. Quo Vadis con sus leones tampoco le hizo ningún favor. 
El montaje de Mérida es de los que quitan el aliento. Impresionante.

jueves, 12 de julio de 2018

LA LIBERTAD TESTAMENTARIA GALLEGA ET ALTER

                                                                                                         copyright: Mercedes Rajoy
SANXENXO ON MY MIND


Consultas (múltiples): Con frecuencia se consulta si se puede nombrar heredero pleno (o sea pudiendo vender) al esposo/a, aun habiendo hijos; si se puede instituir heredero al hijo/s sin dejar nada al cónyuge; si el esposo/a usufructuario universal puede guardarse y poseer todo-todo sin que los hijos puedan pedir nada; si se puede dejar heredero a un hijo sí y a otros no (como los pimientos de Padrón); si se puede dejar al cónyuge usufructuario de los gananciales y herederos en pleno dominio a los hijos de los heredados, si… etc. etc.

La respuesta es SÍ a todo. El derecho de Galicia se basa en el principio de la libertad; y, es tan importante, que hasta se puede dejar heredero al esposo en segundas nupcias de los bienes heredados del primer cónyuge. Incluso los bienes que el padre haya heredado de un hijo, el cual a su vez los haya recibido por herencia de la madre, puede este (el padre), dejárselos en herencia a los hijos de su segunda esposa.

Quiere decir que el cariño cada uno lo gradúa a su aire, sin que existan reglas predeterminadas de personas a las que uno deba querer más o menos.

Lo que son los hijos es acreedores, entre lo que se les da en vida o en muerte, de un cuarto del valor de la herencia; acreedores ordinarios, como si se le debe a un Banco. Pero ese crédito frente a cónyuges se diluye, ya que puede darse sin posesión (gravado en usufructo), en cuyo caso se reduce al derecho a pedir un aval mientras viva el viudo/a. O puede retrasarse la obligación de pago hasta el fallecimiento de ambos esposos. Además, las causas de privación del crédito legitimario son más amplias que en el derecho común, bastando los desprecios de obra (aun sin mediar palabras injuriosas) o la privación de ayudas (alimentos) a los padres, esté o no justificada por un motivo legítimo o sea un trato similar al hijo.
 De suerte que:
-Puede nombrarse heredero de todo al hijo y de nada al esposo.
-Puede nombrarse heredero de todo al esposo (pudiendo vender) y de nada al hijo.
-Puede nombrarse heredero a un hijo sí y a otro/s no.
-Puede nombrarse heredero de todo a un sobrino (habiendo esposo e hijo).
-Puede nombrarse usufructuario universal al esposo (y el hijo no puede pedir nada).
-Puede dejarse el usufructo de gananciales al esposo y el resto en propiedad al hijo.
Etc., etc. Todo lo que la voluntad y el cariño manden.

Otra serie de consultas se producen por padres preocupados por si faltaren, siendo sus hijos menores o incapaces: es decir sobre el nombramiento de tutor, siendo frecuente también la pregunta por sus diferencias con el administrador. Esto es lo que suelo contestar (y que seguro que es manifiestamente mejorable):

El tutor es el que hace de padre y de madre de los que les faltan ambos. Deben nombrarlo ambos padres de común acuerdo en documento público: suele aprovecharse el testamento para ahorrar. El notario lo comunica por internet al registro civil. Tiene que ser “uno sólo”, aunque se admite la posibilidad de que se nombre al hermano de uno de los padres y al cónyuge de este.
Ahora bien, una cosa es la tutela en sí (si el hijo vive aquí o en Berlín, si se le opera a vida o muerte o no…), y otra la administración de los bienes: puede separarse ambas cuestiones. Todo el que deja bienes a alguien (sea o no padre) tiene derecho a nombrar administrador; en esto no tienen porque coincidir ambos cónyuges. Además, la tutela se acaba a la mayor edad (18 años); en cambio a la administración se puede poner un límite mayor (ejemplo, hasta que cumpla 25 años). Otra diferencia es que la administración puede convivir con la patria potestad (del viudo/a); en cambio la tutela la suple.
Si no se dice nada, la administración coincide con la patria potestad (de aquel de los padres que sobreviva) o con la tutela. Pero, insisto, se puede separar en el testamento la administración de la tutela.

*Nota: pensaba escribir padre/madre; esposo/esposa; hijo/hija; pero me he convencido de que es una glpll. Por lo mismo habría que escribir persona/persono, la sociedad/el sociedod, la humanidad/el humanidod, etc.
Esperaré a que la Real Academia me ilumine con algo convincente.

lunes, 2 de julio de 2018

¿QUIEN SE QUEDA CON LAS ESCRITURAS? ETC.

Geco o salamanquesa de Madrid (salvaje, no mascota). En Galicia, sólo en Monforte


Pregunta: ¿Donde se deposita el texto firmado por las partes en una notaría? Soy gallega domiciliada en Arteixo, residente en Perugia (Italia) conservando la nacionalidad española. ¿Puedo acogerme a la ley sucesoria y en general al derecho de Galicia? ¿Existe una ley general de sucesiones para toda España a la que esté sometida igualmente?


Los instrumentos firmados quedan en poder de la administración: durante veinticinco años, a cargo del notario autorizante o su sustituto; pasado ese plazo pasan al archivo. Las copias que circulan van firmadas exclusivamente por el notario a cargo del protocolo. En A Coruña el archivo está en el propio Colegio Notarial; si la firma se produjo en otro lugar, pregunte de todos modos en el colegio. Si quiere nueva copia o exhibición de las firmas, le pedirán que acredite un “interés legítimo”, como ser firmante del documento, compradora, heredera, etc.

Siendo vd. española y gallega, puede optar perfectamente por la ley gallega a la hora de otorgar su testamento (professio), aunque también puede elegir el la ley del País de su actual domicilio. No existe ninguna ley sucesoria general para toda España; se aplica el derecho propio de cada Comunidad y nada más: en Galicia, la ley Galicia 2/2006 (click). Lo que existe es una norma que se aplica en muchos sitios (Código Civil o derecho común), por ejemplo en Madrid, Andalucía, Canarias, Castilla, Asturias… Pero no en Galicia, Cataluña, País Vasco, Navarra, etc., y demás Comunidades Autónomas que tienen derecho propio.

Solo perdería la vecindad civil gallega si: 1º) Hubiera residido en otra Comunidad española (Cataluña, Madrid...) y hubiera optado ante el juez por esa nueva vecindad; 2º) Si hubiera residido en esa nueva Comunidad durante diez años, sin declaración en contrario.

La diferencia básica del derecho gallego con otros peninsulares o europeos de origen latino, es que la herencia es libre y se pueden dejar los bienes a quien uno quiera. Por ejemplo, en el derecho común, el que tiene hijos o descendientes debe dejarles los 2/3 de la herencia (puede disponer solo de 1/3); y, si no los tiene, debe dejar la mitad a sus padres o ascendientes (puede disponer sólo de ½): son los llamados “herederos forzosos”. En Galicia se puede disponer  con libertad del 100% de la herencia, independientemente de los parientes que a uno le queden: no existen herederos forzosos.

 Los descendientes son acreedores ordinarios de un cuarto del valor de la herencia, derecho que frente al cónyuge puede verse diluido por instituciones como el usufructo de la legítima, el pago con bienes del último en fallecer o la cautela socini (: el que reclame el pago, queda desheredado). Entre esposos, es frecuente que los muy mayores o ancianos se instituyan herederos en pleno dominio (pudiendo vender y/o hipotecar) para financiar los cuidados del superviviente, a veces en una Residencia; por el contrario, los más jóvenes prefieren dejarse solo el usufructo “por si éste/ésta se casa con otro/otra”: el usufructuario usa o disfruta, pero no puede disponer.

Además existen instituciones muy antiguas, como la “herencia en vida o pacto sucesorio”, que permite adjudicar sucesoriamente bienes a los descendientes sin necesidad de morirse, con la consiguiente exención fiscal.

Gracias por su pregunta.

martes, 26 de junio de 2018

LAS DERRAMAS


Robaliza, sobre cinco kilos...

PREGUNTA A FORMULARIO: Voy a comprar un piso y quiero saber quien paga las derramas.

Respuesta:

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Con ese lenguaje enrevesado la Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.11, nos dice que el comprador responde de los recibos por derramas que se giren a partir de su toma de posesión, es decir de la escritura de compraventa.

Ahora bien, esto es así si las cartas estuvieron boca arriba: si se advirtió dicha circunstancia en el momento de la negociación del precio. Si se omitió y, en especial, si se ocultó la existencia de una cuantiosa derrama, podríamos hallarnos ante un "defecto oculto" y conforme al art. 1492 del Código Civil, el vendedor "está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que, de haberlos conocido el comprador, habría dado menos precio por la cosa vendida".

Dependiendo de la importancia económica y del grado de ocultación, podríamos estar en un caso u otro; no siendo infrecuente al acuerdo de reparto a medias.

miércoles, 20 de junio de 2018

CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Besugo del Índico


Consulta: La Comunidad nos autorizó a mí y a mi esposa a segregar en dos el local que tenemos y destinar los pisos  resultantes a sendas viviendas. Sin embargo el notario solo ha tenido en cuenta la segregación, describiendo el resultado como piso primero-A, a local comercial y piso primero-B, a local comercial, omitiendo el cambio de uso a vivienda.

Cambio de uso de local a vivienda:
--Acuerdos de la Comunidad de Vecinos: Son indiferentes. Da igual que voten a favor todos, como sí algunos, como si ninguno, como si votan en contra todos. Sólo se puede cambiar el destino a vivienda si se cumplen los requisitos legales, no siendo uno de estos el acuerdo vecinal.
También son indiferentes las manifestaciones del notario o de las partes al respecto: estamos en materia de urbanismo puro y duro.
--Para cambiar el uso de local a vivienda (y que sea registrable, catastrable y produzca algún efecto legal) se requiere LICENCIA MUNICIPAL (arts. 194 y 195 de la ley del Suelo de Galicia). Es una licencia de las caras (195LSG). Con ella en la mano se acude al notario y el local pasa a tener la consideración legal de vivienda; ello,  aunque toda la Comunidad estuviera en contra (o a favor, da igual).

--Procedimiento especial: El del 28.4 de la ley del Suelo estatal da una opción: Cuando a pesar de no haber obtenido Licencia se pruebe que han prescrito las sanciones administrativas por dicha omisión, es decir que han transcurrido más de SEIS AÑOS desde que  la propiedad está destinada a vivienda. Las pruebas, opcionalmente, pueden ser:
a) Certificación catastral, acreditativa de que la propiedad lleva catastrada como vivienda más de seis años.
b) Certificación técnica (la más socorrida).-Cuando un arquitecto certifica, por su conocimiento del edificio, que el piso lleva más de seis años dedicado a vivienda, con las adaptaciones correspondientes, incluidas de elementos comunes.

En esta consulta, advierto la confusión entre la Segregación (que si requiere acuerdo vecinal por mayoría de 3/5 o, alternativamente,  autorización en Normas de Comunidad); y el Cambio de Uso a Vivienda, que por ser materia de urbanismo, requiere Licencia, sin que ninguna incidencia tengan los acuerdos que tenga a bien adoptar o no la Comunidad de Vecinos.



jueves, 14 de junio de 2018

COMO ESCRITURAR Y REGISTRAR LO NO ESCRITURADO NI REGISTRADO

COCINA DEL PALACIO REAL

Pregunta: El comprador que tengo para la casa me exige registrar la propiedad a su nombre. A la hora de mirar mis papeles, veo que siempre se hicieron tan sólo documentos privados sobre esa propiedad.  ¿Cómo puedo hacer para escriturar la casa?



Una cosa es la escritura y otra el registro, que es una garantía que da al Estado a la propiedad, pero que no es obligatoria.

Si de escriturar se trata, solo tienen que acudir vd. y el comprador al Notario con su documento privado. Es muy conveniente que compruebe en Hacienda si está bien catastrada la propiedad para que, al menos, la escritura sirva de PRIMER TÍTULO, ajustándose exactamente a lo que dice en dicho Catastro.

Si lo que se trata es de registrar, hace falta un PRIMER TÍTULO (llamado título público) y un SEGUNDO TÍTULO (llamado título traslativo), separados por un año. Por ejemplo,  escritura de herencia y al cabo de un año, escritura de venta. Por ejemplo, me adjudico un bien en subasta judicial y al cabo de un año me muero y mi heredero escritura la herencia. El SEGUNDO TÍTULO tiene que ajustarse clavado al catastro; el primero debe ajustarse más o menos "a juicio del registrador".
Los títulos son los notariales y/o judiciales, no los privados.

Si lo que se quiere es forzar la registración ahora mismo, sin esperar el año, tenga en cuenta que el PRIMER TITULO puede ser un Acta en la que el Notario (previas pruebas, testigos y publicaciones) declare cierto que el vendedor (vd) adquirió la finca hace más de un año. El SEGUNDO TÍTULO sería la venta proyectada. En tal caso no hay que esperar el año entre los dos títulos, pero le cobrarán impuesto por ese título adicional "fabricado" que en Galicia asciende al 10%.
 Es decir, por el PRIMER TÍTULO (el Acta acreditativa de adquisición hace más de un año) pagaría impuesto el VENDEDOR, y por el SEGUNDO TÍTULO, el comprador.

Gracias por su pregunta.