lunes, 23 de abril de 2018

CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL


Robaliza de Faxilda: instrucciones al final (*)

Se han recibido varias preguntas sobre el contrato de Arras, se ve que hay inquietud. Creo que el consejo (“consejos doy, para mí no tengo”) debe ser dirigido a ambas partes: un buen negocio es un momento de felicidad para el comprador y el vendedor. Si tú, vendedor, intentas colarle unas Arras “penales” a un comprador ¿no está poniendo tontamente nubes en un día claro?

En materia de Arras o Señal (da igual el nombre, hay otros) lo importante es fijarse de cuál de los 3 tipos es: desde el punto de vista del comprador, interesan o las Penitenciales (puedes desistir del contrato perdiendo la entrada y nada más; el vendedor, lo mismo, devolviendo el doble), o las Confirmatorias (la entrada es parte del precio y ambas partes pueden exigir el cumplimiento forzoso: es decir, el vendedor, el pago del resto del precio, embargando sueldos o lo que sea; el comprador, la entrega de la casa). Desde el punto del vista del vendedor las más duras y favorecedoras son las Penales: En ellas, si se produce la resolución por causa del comprador (no basta la falta de pago; tiene que producirse un requerimiento judicial o notarial de pago), este no solo pierde la señal, a veces doblada o triplicada (etc.), sino que puede ser forzado al cumplimiento, con pago del precio “íntegro” (es decir, no cuenta la pérdida de la señal ni de su duplo, etc), incluso mediante embargo de suelos, pensiones u otras propiedades.

Hay mucha literatura jurídica sobre el tema en “internet”, pero no olvides que las informaciones pueden estar sesgadas o a favor del vendedor o del comprador. Yo mismo tengo una entrada reciente sobre eso en el blog Derecho de Galicia (241881.blogspot.com), con el que colaboro.

El mejor antídoto contra la falsa bondad de quien te regala el “privado” es la actuación de buena fe: los jueces reprimen las conductas exageradas o agresivas mediante la “moderación judicial”.
Propongo aquí mi modelo de un CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL justo para ambas partes: seguro que es el peor de todos los que puedes encontrar en la red.

CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL (1454 CC)

En Santiago, a 5 de enero del 2.018
REUNIDOS
De una parte:
DON RAMÓN VALLE PEÑA, mayor de edad, vecino de A Pobra do Caramiñal, señalando como domicilio a efectos de notificaciones el pazo de la Merced.
Y, de otra parte:
DON JOSÉ MANUEL MONTENEGRO, mayor de edad, vecino de Vilanova de Arousa, señalando como domicilio e notificaciones el pazo de Rua Nova.

INTERVIENEN:
En su nombre y derecho. Ambas partes se reconocen la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato de ARRAS PENITENCIALES, y,

EXPONEN:
I.-Que don Ramón Valle Peña, es dueño con carácter privativo de la siguiente finca que no constituye domicilio conyugal:
PISO PRIMERO DEL PAZO DEL CUADRANTE.-VILANOVA.-ESPAÑA
INSCRIPCIÓN.-Registro de Cambados, finca 666.
LIBRE de cargas, gravámenes y arrendatarios u ocupantes y no-protegido (de venta libre). Al corriente de impuestos, tasas y gastos de comunidad.

II.-Que don José Manuel Montenegro está interesado en adquirir la finca descrita y don Ramón Valle Peña, en venderla; por lo que, formalizando sus intenciones,

OTORGAN:
1º.- Que don Ramón Valle Peña  se obliga a vender a don José-Manuel Montenegro, que se obliga a comprar, la finca descrita con todos sus anejos y accesorios, libre de cargas, gravámenes, arrendatarios u ocupantes; al corriente de impuestos, tasas y gastos de comunidad.
En este acto don José Manuel Montenegro entregan a don Ramón Valle Peña, que da carta de pago; a cuenta del precio total y en concepto de ARRAS O SEÑAL PENITENCIALES la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el art. 1.454 del Código Civil, es decir que podrá rescindirse el presente contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

2º.-Las partes acuerdan como precio total de la venta el de CIEN MIL EUROS (100.000), del que deberá deducirse la cantidad ahora entregada en concepto de arras o señal. Por lo tanto queda pendiente, para ser satisfecha en el momento de la escritura pública de compraventa, la suma de NOVENTA MIL EUROS (90.000).

3º.-La escritura pública se otorgará en el plazo de cuarenta y cinco días (45) naturales a contar del corriente, que se excluye del cómputo, empezando a correr plazo a partir del siguiente, todo ello conforme al Código Civil. La incomparecencia de una de las partes provocará los efectos reseñados, previstos en el art. 1.454 CC.

4º.-Los gastos e impuestos de escrituración (Notaría, Registro, ITP) serán de cuenta de la parte compradora; y la plusvalía municipal, de cuenta de la parte vendedora.
Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura serán de cuenta de la parte vendedora, IBI devengado a 01/01/2018 incluido.

Y, en prueba de conformidad lo firman por duplicado en el lugar y fecha indicados.



(*)ROBALIZAS DE FAXILDA: Pescarla en los momentos intermareales: inicio de la subida o inicio de la bajada. Lo más cerca que tu valor personal te permita el acercamiento a los "Bajos de Punta Faxilda", frente a la ermita de A Lanzada. Cucharilla "Meeps" verdinegra o señuelo "Salmo", rosa o amarillo limón (cambiale los anzuelos, ceden con las presas grandes)
Cocerla con laurel, sal y perejil; patatas y guisantes naturales del Salnés (comprar en plaza de Portonovo, a la izquierda entrando). Servirla de noche en una terraza frente a la playa de Silgar, rodeado de personas queridas. A no olvidar: el albariño helado.

viernes, 20 de abril de 2018

PORCENTAJES DE PISO EN PAREJA

Pancho walking through the countryside


Pregunta: Mi pareja y yo estamos comprando una vivienda, aún en construcción, siendo desiguales los pagos míos que los de mi compañera, si bien el préstamo hipotecario previsto lo pagaremos a medias. ¿Debemos escriturar la casa en el porcentaje de lo ya pagado? ¿O teniendo en cuenta la previsión del pago de la hipoteca?

Respuesta:

Le puedo dar unas pistas pero, como verá, el asunto es más complejo de lo que parece.

Conviene tener en clara la diferencia entre derechos reales (del latín "res" que significa cosa: o sea derecho de cosas) y derechos personales, o sea económicos, de créditos y deudas entre personas. Los derechos reales son inmutables, para evitar el pleito perpetuo: tal como se escritura y se registra una cosa (ejemplo, una vivienda), así será para siempre: si es a medias, a medias, pague quien pague; si es al 60% y 40%, pues así, se haya pagado como se haya pagado. Sobre el derecho real, planea el personal: si se registró a medias y uno pagó 10.000 euros más de lo que le correspondía,  de liquidarse la relación existiría una deuda por tal importe, ya que el negocio se realiza de buena fe, para residencia. Así pues, en principio, lo habitual es escriturar la propiedad en el mismo porcentaje en que se prevea el resultado final de pagos (para evitar créditos inter-personales o que deban efectuarse nuevas escrituras entre comuneros, lo que es anti-económico).

Pero me habla usted de una pareja y en este tipo de consultorio generalista no me puedo meter en detalles. Pero tenga también en cuenta que en un proindiviso la administración se decide:

--Si están de acuerdo los comuneros, pues maravilloso;
--Pero si no, lo que manda (quien vive en la casa, si se alquila o no, a quien, por cuanto...) es la decisión de la mayor cantidad de intereses. En el caso de los 60% y 40%, decide el o la del 60% y punto. Eso debe valorarse también, pues la pareja no es una sociedad cualquiera. La única situación que obliga al acuerdo es el reparto 50%/50%.

Seguro que su notario o abogado de confianza después de una buena charla le asesorará de maravilla.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

miércoles, 18 de abril de 2018

SEPARACIÓN DE BIENES Y OTRAS SEPARACIONES

Jane Avril: quintaesencia de la Belle Epoque

Pregunta a formulario de contacto E. Rajoy: ¿Qué requisitos y documentos hacen falta para hacer una Separación de Bienes ¿Qué coste tendría?  Nuestra intención es proteger la nomina e ingresos de uno de los esposos de las posibles deudas del otro. Por otra parte, las relaciones matrimoniales no están en su mejor momento.

Respuesta: Como la palabra “Separación” tiene más de una acepción legal, reflejaré las diversas posibilidades:

SEPARACIÓN DE BIENES
En este sentido la pregunta tiene una respuesta muy sencilla: lo único que tienen que hacer es presentarse usted y su esposa con el DNI en un notario y decir “Separación de Bienes”: en poco tiempo, incluso sobre la marcha, habrán firmado las capitulaciones de separación pagando un arancel de unos 60 euros. A partir de ahí, los bienes que cada uno adquiera son suyos, puede venderlos, hipotecarlos, etc. por sí sólo; las cuentas que cada uno titule son de su libre disposición y las deudas de uno no afectarán al otro, salvo que le avale voluntariamente. Las capitulaciones hay que llevarlas a inscribir al Registro Civil del lugar donde se haya contraído el matrimonio para que surtan efecto frente a terceros: Hacienda, Bancos, etc. Pero ello no tiene más complicación que soltar en el mostrador la copia que le haya dado el Notario. Es gratis.

Dije “a partir de ahí” con intención, pues los bienes anteriores a las capitulaciones pertenecerán a la “sociedad de gananciales en liquidación”, situación que si uno quiere puede durar toda la vida: en tal caso, existirían dos clases de bienes y de deudas: los gananciales “en liquidación”, que funcionan como gananciales; y los nuevamente adquiridos, que serán privativos de cada uno. Pero lo habitual es “liquidar” la sociedad de gananciales que consiste en hacer dos montones, uno para la esposa y otro para el esposo; por ejemplo, el piso y el garaje para doña Manuela, valor 100.000 euros; y el local y la cuenta bancaria para don Manuel, valor 100.000 euros. ¡Ojo!, los montones deben cuadrarse exactamente iguales (como en el caso), ya que así no tributarán nada, mientras que los excesos de adjudicación sí que pagan impuesto.

Si no hay nada que liquidar, pues no se hace liquidación y punto.

Una curiosidad: para disponer del “domicilio familiar y los muebles de uso ordinario de la familia” aunque pertenezcan a uno solo de los esposos, hace falta el consentimiento de ambos.

En fin, lo que usted pretende es rutina (cada vez se hace más) y supongo que se lo despacharán en un plisplas.

SEPARACIÓN PERSONAL
La palabra Separación en un matrimonio tiene otra acepción: la de “Separación Personal”. La simple Separación de Bienes refleja una situación matrimonial normal: es una forma más garantista  de administrar el patrimonio conyugal. Pero la “Separación Personal” es un estado civil: el de Separado/a, que se inscribe en el Registro Civil. Se suspende la vida en común de los casados y cesa la posibilidad de vincular bienes del otro cónyuge en uso de la potestad doméstica. La forma más sencilla de acordarla de mutuo acuerdo, es formulando un convenio regulador en escritura pública ante Notario transcurridos al menos tres meses de la celebración del matrimonio. En el convenio, se suele incluir la Separación de Bienes.

Los honorarios de la escritura notarial de Separación, si no existen complejidades o patrimonios sustanciales que liquidar, suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros, a los que hay que añadir los de un abogado, publicitándose en la red desde los 100 euros. Recomiendo siempre acudir al personal de cada uno.

Añadir que la Separación de Bienes ha dejado de estar de moda, al poderse acudir directamente al Divorcio con el mismo trámite y coste.

DIVORCIO
Sus requisitos, en la variedad más sencilla, son los mismos que los de la Separación Personal: de mutuo acuerdo, formulando un convenio regulador en escritura pública ante Notario, transcurridos al menos tres meses de la celebración del matrimonio. Los efectos son muchos más potentes, porque el matrimonio queda disuelto, pasando los ex-cónyuges al estado de divorciado/a.

El coste viene a ser el mismo que el de la Separación, que ha caído en desuso. El trámite, si se opta por la vía notarial, es muy llevadero: basta acudir ambos esposos a la notaría con el DNI y el Libro de Familia. En los casos simples, no habiendo bienes que liquidar ni pensiones que acordar, no debe tardarse más de un día o dos. De la inscripción en el Registro Civil, ya se encarga el Notario por obligación.

No puede otorgarse ante  Notario la Separación Personal ni el Divorcio si existen hijos menores o con capacidad modificada que dependan de sus progenitores, en cuyo caso hay que acudir a la vía judicial.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

La cartelería de Henri de Toulouse-Lautrec (toda) se expone estos días en el Centro Canal, bajo las torres Picasso de Madrid. Un arte nada menor que, observado con paciencia, te transmite enseguida ese aire de alegría-triste que constituyó la esencia de le Belle Epoque: una Europa desparramada en juergas que no conseguirían ocultar la ominosa sombra de la calavera: la que se llevaría a todos aquellos jóvenes. Los que volvieron de la Gran Guerra, ya eran muy viejos.

lunes, 9 de abril de 2018

EL MATRIMONIO EN CATALUNYA

1ª orquídea del año 2018: Cephalantera Longifolia(*)


Pregunta: Casado en Catalunya, en trámites de Divorcio. Tiene intención de comprar una casa, aunque aún está pendiente la sentencia; y quiere saber si puede estar tranquilo porque “en teoría, aquí los matrimonios son en separación de bienes”.

Respuesta:
Esa teoría (Catalunya = Separación de bienes) no es exacta, sólo aproximada.
El régimen económico del matrimonio celebrado en Catalunya es, por este orden:


1.-El común de los esposos al tiempo de la celebración. Por ejemplo, contraen matrimonio en Sant Boi de Llobregat dos de Arsuaga (Badajoz): corresponde el régimen de gananciales. (Ejercí en Sant Boi varios años y eso era muy corriente). Pero si los dos son catalanes, uno de Gavá y otro de Casteldefels, por ej., corresponde el régimen de separación.


2.-Si no tienen régimen común, por ejemplo entre una catalana(separación ) y un extremeño (gananciales) prevalece aquel que elijan en escritura antes de la celebración; y si no optan por ninguno, prevalece el de la residencia habitual común posterior a la celebración del matrimonio. Por ejemplo, si se van a vivir a Madrid, tocan gananciales, y si se quedan a vivir en Sant Boi, toca separación.


3.-En defecto de todas las posibilidades anteriores es cuando prevalece el régimen del lugar, si es Cataluña, el de separación.


Ignoro en que estado está su proceso de divorcio, pero si aún no está presentada la demanda, tenga cuidado, porque la casa, aunque pueda ser propiedad exclusiva suya (por el régimen de separación), podría convertirse en “domicilio familiar” y ser preciso el consentimiento de ambos esposos para disponer de ella.

Son unas ideas generales para que consulte con su abogado o notario, tenga en cuenta que un jurista sin entrevista personal ni papeles es como un médico sin radiografías.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.



(*) Empieza la temporada de orquídeas en Galicia. Esta, llamada Chaveiro Branco, fue capturada en el Parque Natural del Carreirón, uno de los lugares más deliciosos del Mundo, que ocupa la parte Sur de la Isla de Arousa, lo primero que ves en la foto.
Si quieres saber curiosidades de la tan desconocida Illa de Arousa, pulsa aquí (click).
O aquí, en la serie LOS DIEZ PUEBLOS MÁS BONITOS DE GALICIA (click)

viernes, 6 de abril de 2018

ARRAS O SEÑAL: OJO A LA PRECOMPRA DEL PISO

Fervenza de Parafita

Pregunta: Contrato privado de paga y señal para compra de vivienda con plazo máximo de escrituración a 30 de abril. Pretendía financiarse la compra con la venta de otra vivienda, habiendo fallado la operación. ¿Plazos y posibilidades de pérdida de la señal? ¿Soluciones si se retrasa la venta de la casa antigua?

Respuesta:

Bajo las palabras de “arras o señal” se encubren dos contratos de efectos muy distintos: Las “arras o señal” penitenciales y las “arras o señal” confirmatorias.

Penitenciales: La penitencia es una retribución por un mal o inconveniente que se causa a otro, y, en el contrato de arras o señal “penitenciales”, el comprador pierda la señal –y nada más- si el contrato se resuelve por su causa; o, si el desistimiento es a instancia del vendedor, debe este devolverlas duplicadas. Este es el sentido que da el Código Civil a las palabras arras y/o señal (1454).

Confirmatorias: En tal caso, las “arras o señal” no tienen el significado de “penitencia”, sino que son un anticipo del precio: quiere decir que la venta ya está hecha. Según la jurisprudencia (lo que se aplica en la práctica) este es el sentido que debe presumirse siempre, salvo que el contrato aluda con claridad a las penitenciales (con frases alusivas a la pérdida simple por el comprador o devolución duplicada por el vendedor).

 ¿Qué efectos tiene la señal confirmatoria caso de impago en plazo?

--El plazo para el pago del resto del precio se amplía de forma ilimitada; dura hasta que se cierre legalmente. ¿Cómo se cierra? Pues conforme al art. 1504CC: aun cuando se hubiese estipulado la resolución por falta de pago en plazo, el comprador podrá pagar aun después de expirado el término (a los 5 años, a los 15 años…), mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Tenlo claro: el plazo no lo cierra el transcurso del tiempo pactado, sino el requerimiento judicial o notarial del vendedor.

--El perjudicado (pongamos que el vendedor) puede optar entre exigir el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños o intereses en ambos casos. Exigir el “cumplimiento” quiere decir el “forzoso”: si el comprador carece de efectivo para hacer frente al pago total, puede el vendedor reclamar al juez el embargo de sus pisos o sueldos. Exigir la “resolución” quiere decir que el contrato desaparece, pero la pérdida para el comprador puede ser superior a la “señal”, si superiores son los daños. O inferior (1124CC).

¡¡¡Mucho ojo!!! Existe otra modalidad de Arras o Señal llamadas penales, en que la indemnización de daños e intereses se fija de antemano y consiste en la cantidad entregada a la parte vendedora (o el duplo, el triplo o lo que sea). En tal modalidad, si el comprador incumple, pierde la señal (como en las penitenciales); pero, además, el vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso (es decir, el pago a mayor abundamiento de la totalidad del precio) o la resolución.

¿Qué se puede hacer? Desde aquí no puedo dar ningún consejo, porque no tengo ni idea del caso concreto. Lee con atención tu contrato. Como ejemplos, tomados de la vida práctica, están:

-En primer lugar, explicar la situación al vendedor, solicitando la ampliación del plazo, informando del caso imprevisto y de tus actividades dirigidas a buscar unas solución; a ser posible, por escrito. Esta demostración de buena fe es importante ya que, por causas justificadas, el tribunal puede señalar plazo (1124CC).

-Habiendo dos viviendas, una antigua (en venta fallida) y otra nueva (en trance de compra), los Bancos suelen mostrarse proclives a financiar la compra de la nueva con la garantía de ambas, en especial de la antigua que ya estará pagada o casi. Ello no perjudicará la venta de la vivienda antigua porque la subrogación en la hipoteca puede representar un atractivo para el comprador, que se ahorrará gastos de constitución. En tales casos se suele negociar la supresión de la comisión por “subrogación pasiva” (cambio de deudor). Y si el futuro comprador prefiere otro Banco, se suele efectuar la cancelación de una hipoteca y constitución de otra simultanea, con presencia de apoderados de ambas entidades. Es rutina.

Te deseo suerte.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.



EASTER 2018 SANXENXO

Sanxenxo no es el típico Benidorm: existe mucho más que la toalla y la arena. Por ejemplo:

Cicloturismo en Paradela: Una de romanos. El cielo se abrió, descargó la granizada. ¡O que fixo Deus para que non o azotaran! Bajo la carpa protectora, Cristo se toma una Estrella con Pilatos: la tapita de empanada de raxo estaba divina.
Senderismo con Pancho en las cascadas de Rajoy y Parafita: pura magia.
Robalizas en Cabo de Udra: temporal, aguas oscuras: rapala rosa o amarillo limón.
Cafelito Rajoy and Rajoy: "Tantas flores... joder, Mariano, ¿no hay ninguno de Podemos?" "Aquí no". 

miércoles, 28 de marzo de 2018

PETICIÓN DE “MODELO” DE PARTIJA POR MAYORÍA “A LA GALLEGA”

PETROGLIFO "OS BALLOTES" (Carril, Vilagarcía, cerca del "Loliña")


Respuesta a petición de "modelo" de Partija:

Encuentro práctico el modelo que sigue, aunque lógicamente tienes que procurar adaptarlo a tu caso concreto.
Unas consideraciones generales sobre la Partija no-unánime conforme a la Ley de Galicia:

--Su ventaja fundamental sobre el procedimiento del 1057 CC es que permite elegir despacho profesional, ya que cualquier bufete colectivo cuenta con los cinco profesionales necesarios para efectuar el sorteo. En cambio, en el 1057, el partidor “surge” del que le toque por turno de una lista oficial, lo que a veces representa un auténtico albur.

--Su gran escollo son las notificaciones en el extranjero ya que, ante un inexistente en la práctica “auxilio judicial”, la DGRN parece exigir que el Notario, cual Indiana Jones redivivo, practique la notificación en el Mato Grosso “in person”. A la menor duda, debe optarse por la publicación, que se puede complementar con actas de envío de carta (no de notificación) a los domicilios aleatorios sugeridos.

--Su utilidad máxima se consigue cuando se alcanza la mayoría del 75%, que permite confeccionar lotes no-homogéneos.

--Con frecuencia se acaban convirtiendo en partijas unánimes, ya que el no-requirente suele ser puramente abstencionista, pero no opositor, pues entonces ya habría puesto el pleito.

Este post es respuesta a la petición de un amigo, sin que implique pretensión alguna de infalibilidad jurídica ni de ejemplaridad.


- PARTIJA POR MAYORÍA (294 Y SS, LEY DE GALICIA)-
NÚMERO--------------------------------------
En A Illa de Ons, mi residencia, a $ de  $  del  dos mil dieciocho.------------------------------------------------
Ante mí, SAN RAIMUNDO DE PEÑAFORT, Notario del Ilustre Colegio de Galicia,----------------------------------------
------------------- COMPARECEN-------------------
DON $,--------------------------------------
DON $,--------------------------------------
DOÑA $,-------------------------------------
Y don $.------------------------------------
Todos mayores de edad y capaces.------------
------------------ INTERVIENEN------------------
En su nombre y derecho. Les identifico  por  el DNI. Tienen, a mi juicio, la capacidad legal  necesaria para el otorgamiento de la presente  escritura, y,-----------------------------------
--------------------- DICEN:---------------------
I.-Que don $, de vecindad civil gallega, falleció el día $ en estado de viudo de sus únicas  nupcias con doña $, y bajo su último testamento  otorgado el día $, ante el notario $, n§ $, en  el  que instituía herederos por partes iguales a sus CUATRO únicos hijos don $, don $ don $ y don $,  los  tres primeros aquí comparecientes. Asimismo ordenaba  un legado consistente en $ en favor de don $,------
Que no hay contador-partidor designado y,  como resulta, los requirentes (herederos de 3/4  partes, más un legatario), mayores de edad, representan una cuota de más de la mitad del haber partible  y  son más de dos, lo que yo el Notario doy por acreditado conforme a la documentación anexa.------------------------------------------
Los comparecientes me requieren a mí  el  notario, que acepto, para que notifique su propósito de hacer la partición al partícipe no-requirente don $ (en el siguiente domicilio $), mediante copia de la presente, donde se indica lugar  y  fecha  para  el sorteo de partidores, pudiendo también  hacer  propuestas con arreglo a la ley.---------
(alternativa: ...al partícipe no-requirente, mediante la  publicación  en  el  Boletín Oficial de la Provincia, en el tablón  de  anuncios del Ayuntamiento de $ (último domicilio conocido en España) y en uno de los periódicos de mayor  circulación); por no ser conocido de los requirentes dicho domicilio.--------------------------------
Se hará constar por diligencia.-------------
(días de publicación: los mínimos)----------
 DATOS FISCALES.-Herencia liquidada del Impuesto Sucesorio en la Delegación de A Coruña  de  Facenda Galega con fecha $, expediente 2018/18/000/$.----------------------------------
PROTOCOLIZO con la presente testimonio que  obtengo de copia auténtica de  dicho  testamento,  de las certificaciones de defunción, del registro  general de actos de última voluntad y del registro de seguros de supervivencia (total $ folios).-----------------
II.-Que los requirentes proponen los siguientes contadores-partidores:------------------------------------------------
a) El requirente DON $, a:------------------
1) Don $, dirección, DNI.-------------------
2) Don $, idem.-----------------------------
b) El requirente DON $, a:------------------
3) Don $, idem.-----------------------------
4) Don $, idem.-----------------------------
c) y el requirente DON $, a:----------------
5) Don $.-----------------------------------
(Total: 5)----------------------------------
El sorteo para insacular el que llevará a  cabo la Partición se celebrará en esta notaría Casa Checho, nº 1, el día $ a  las $ horas, es decir transcurridos más de 60 días  hábiles del presente y siempre que hayan transcurrido más de 30 días hábiles desde la notificación. 
(poner fecha a 3 meses vista)---------------
Los requirentes asumen la obligación de comunicar al electo el resultado del sorteo.---------------------------
III.-Que los comparecientes manifiestan la  siguiente Relación de Bienes conocidos, a efectos  de que el contador-partidor  designado  fundamente  el inventario y valoración  del  caudal  relicto,  sin perjuicio de otros medios de averiguación que estime pertinentes.
1.-PISO $,----------------------------------
2.-PISO $,----------------------------------
3.-GARAJE $,--------------------------------
4.-SOLAR $,---------------------------------
5.-LABRADIO $,------------------------------
6.-NICHO $,---------------------------------
IV.-El partidor queda obligado a  practicar  la entrega de legados, el pago de  legítimas  y  demás operaciones que procedan, incluida  la  liquidación de la sociedad conyugal.------------
V.-La asignación del cupo concreto que  corresponda a cada partícipe se realizará: bien por  sorteo de anexos homogéneos, de ser posible; o mediante aprobación del proyecto por  mayoría  calificada de 3/4 del haber hereditario, de no ser posible  la formación de dichos  lotes  homogéneos.  Cualquiera que fuere el procedimiento, se constatará y  justificará por diligencia.-------------------------------------
VI.-El cuaderno  particional  se  protocolizará por el contador-partidor o, en  su  caso,  por  los partícipes que representen la mayoría calificada de 3/4 antes indicada. Una  vez  protocolizado,  queda requerido el notario, que acepta, para su notificación a los interesados no-requirentes, sea en forma personal, sea por publicación en la forma antes reseñada. El quiñón adjudicado al  partícipe  ausente de hecho y sin domicilio conocido, será administrado en la forma prevista en el art. 308 de la ley.--------------------------------------
Hago a las advertencias  legales,  entre  ellas las fiscales.
PROTECCIÓN DE DATOS.- De acuerdo con lo que establece la Ley Orgánica 15/1999 los  comparecientes quedan informados y aceptan la incorporación de sus datos a los ficheros automatizados existentes en la Notaría, que se conservarán en la misma con  carácter confidencial, sin perjuicio de  las  remisiones de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas que estipula la Ley y, en su caso, al  Notario que suceda al actual en esta plaza. Su  finalidad es realizar la formalización de la presente escritura, su facturación y seguimiento  posterior  y las funciones propias de la actividad notarial.  La identidad y dirección del responsable son  las  siguientes: Notario: San Raimundo de Peñafort. Casa Checho, nº 1, a Illa de Ons (Pontevedra)
ASI LO DICEN Y OTORGAN.---------------------
Leo lo que antecede a los comparecientes por su opción, advertidos de su derecho a haberlo por  sí, al que renuncian, lo encuentran conforme, ratifican y firman conmigo, el notario, que de su identificación y demás consignado en cuatro folios  de  papel notarial, serie y n§ del presente y los tres posteriores correlativos, doy fe.------

jueves, 22 de marzo de 2018

RECTIFICACIÓN REGISTRAL DEL ESTADO CIVIL

RAMSÉS II, EL FARAÓN ICONO (MUSEO TURÍN)
Foto: Mercedes Rajoy

Pregunta: Consultando el Registro de la Propiedad he encontrado que, en la inscripción de mi piso, aparece mi Estado Civil como “soltero”, siendo así que estaba “casado” cuando lo compré. ¿Cómo arreglarlo y cuanto cuesta?

Respuesta:

Sobre lo que me preguntas he encontrado la siguiente Resolución * (son como Sentencias del campo gubernativo-civil, obligatorias para los Registradores).  Como ves  se requiere un Acta Notarial a la que se acompañe la certificación de matrimonio (me parece excesiva la fe de vida y los testigos). Si estás casado en régimen de gananciales (legal por defecto en España, salvo en Cataluña y Baleares), deberás comparecer acompañado de tu mujer, ya que adquiriría derechos sobre la finca y eso tiene que consentirse.
El Acta Notarial te costaría como mucho unos 50 o 60 euros; en cuanto al arancel del Registro, se me hace difícil calcularlo pero, si es del estilo de una Anotación, serían como unos 30 o 40 euros, aunque eso tómalo con reservas o pregúntalo allí.

(*) Rectificación (estado civil).- Procede la rectificación del asiento referente a una finca, inscrita a nombre de una persona en estado de viuda, cuando la misma comparece acompañada de su marido para subsanar el error padecido, consintiendo la rectificación e identificados ambos por la fe de Notario en virtud de testigos de conocimiento, presentándose además como documentos complementarios certificación de matrimonio y fe de vida del esposo.
29 septiembre 1967
Parque natural Ría da Barosa, last sunday