lunes, 25 de mayo de 2020

LA "CAUSA"

Primera foto tras el desconfinamiento: va a ser mejor que vuelvan a encerrarme

*Pregunta E.S. por los trámites burocráticos que acarrea el fallecimiento del cónyuge, que no hizo testamento. Tienen dos hijos.

Respuesta: En el plazo de 6 meses del fallecimiento hay que presentar la autoliquidación del impuesto de sucesiones; suele estar exento de pago aunque depende de la comunidad (por ejemplo, en Galicia, con los datos que me da, solo tocaría “a pagar” lo que excediera de 5 millones y pico). Con motivo de la alarma, si el plazo vence durante el período entre el 14 de marzo y el 30 de junio, ambos inclusive, se amplía en un período de tres meses adicionales a contar desde el día en el que finalice dicho plazo inicial. ¡OJO!, si el impuesto esta transferido a su autonomía, consulte su normativa propia: está prorrogado en casi todas, pero empezará a vencer rápidamente en cuanto se normalice la situación. No descuide el tema pues si se pasa de plazo, aplican sanción; en cambio, si presenta el modelo 650 en plazo, será poco o nada.
Tienen que otorgar la declaración de herederos (equivale al testamento) en un notario de su zona; su parte será muy pequeña, los porcentajes más frecuentes para el cónyuge, según autonomías, oscilan entre el usufructo de un cuarto y el de un tercio. Naturalmente, de lo que se herede, no de la mitad que a uno le pueda pertenecer.
Liquidados  los impuestos y hecha la declaración, pueden otorgar adjudicación de herencia ante notario y así registrar los bienes. La prisa es la que usted quiera darse, si se va a vender un bien es frecuente hacer la adjudicación de herencia (para registrar a nombre de los herederos) y la venta (para idem, del comprador), sobre la marcha. Aunque es cierto que los Bancos le prestan a los compradores con más ganas, si ven la propiedad ya inscrita en el Registro.

*Pregunta un catalán por el plazo para reclamar la legítima, pero veo que se lo sabe muy bien: 10 años del fallecimiento. La legítima es un crédito y si uno fallece, su derecho de acreedor se transmite al continuador de su persona, o sea a sus herederos, igual que si a uno le deben el precio de un coche que ha vendido. Lo mismo por el otro lado: el deudor de la legítima es el heredero y, si muere sin pagar, su obligación se transmite a los suyos. Se pueden otorgar simultáneamente todos los negocios que uno quiera, por ejemplo, carta de pago de la legítima y donación a quien uno quiera.

*La pregunta de A.A.S es más delicada, pues incide en uno de los elementos esenciales del derecho: “La causa”. Su pareja ha estado pagando durante años las deudas de un familiar cercano; ahora ese familiar beneficiado ha heredado ¿puede recuperar lo desembolsado?

Los contratos exigibles requieren 1) consentimiento (entiendo que si ese familiar aceptó el pago, puede entenderse que consintió tácitamente); 2) objeto (por ejemplo, la venta de una vivienda) y 3) causa. Esa es la madre del cordero y creo que no exagero si le digo que se han escrito miles de libros sobre eso. La causa es el motivo, al alma, el porqué del asunto.  Lo mejor es que lo arreglen negociando entre partes, pero si no, habría que probar que se hicieron los desembolsos con intención de ser restituido/a de ellos, como una especie de préstamo o anticipo. Claro que la parte que se niegue a pagar dirá que todo se hizo por afecto familiar, con ánimo de gratuidad. O como recompensa a servicios familiares. O como ayuda de estudios. Si no hay “papeles” (y sé que en el ámbito familiar no se suelen hacer) el caso, de pasar al juzgado, será de los difíciles.

P.D.-Repasando las consultas, añado 2 datos que he olvidado responder en un par de ellas: La Declaración de Herederos (el testamento del que no lo hicieron) requiere aportar a un notario del distrito del fallecimiento o colindante (etc) lo siguiente: Libro de Familia + Certificado de Defunción + Últimas Voluntades (este si no lo llevas lo pide la notaria por internet); además hay que dar el nombre de dos testigos que conozcan a la familia. El coste, sobre 200 euros, salvo complicados.

*Hay un par de consultas sobre tributación de la venta de un inmueble en Francia por parte de un residente español. Hay que declarar en la ganancia en el IRPF, sea en Francia, Albacete o Pekín, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, como cualquier otro rendimiento mundial (la declaración de IRPF la puede hacer con el Servicio de ayuda de la Agencia Tributaria, su asesor fiscal o vd. mismo si se siente con fuerzas. La diferencia, al ser la operación en el extranjero, es que les tendrá que llevar vd. los datos: escritura de compra y de venta, impuestos pagados, etc; los otorgamiento en España los comunican directamente los notarios al Fisco. El tipo de gravamen ronda el 20% de la ganancia, con oscilaciones arriba o abajo). En cuanto a Francia, existe un convenio sobre doble imposición (para evitarla: o en un sitio o en otro). Les paso el enlace.

*Pregunta si es posible la subrogación (cambio de Banco acreedor) de un préstamo garantizado con un inmueble "en construcción".

Respuesta: el problema será que no le guste la garantía al nuevo Banco; desde el punto de vista legal no hay problema. Lo que pasa es que la propiedad no mejora, sigue "en construcción" hasta que se aporte el certificado de final de obra y el seguro, si hace falta.

*Pregunta si es posible dividir un terreno de 3.000 metros y si se puede escriturar sobre la parcela resultante la casita existente.

Lo siento, pero tengo que contestarle en gallego: puede que sí, puede que no. La respuesta la tiene el ayuntamiento que tiene que dar la licencia de parcelación conforme a su plan de urbanismo; sin licencia no es válida la división. En cuanto a la casita, no habrá problema si, bien el catastro (eso se lo busca el notario), bien un arquitecto/técnico, certifican que lleva construida más de seis años, sin que exista incoado expediente urbanístico.

*Hay un par de consultas sobre adjudicación de cantidades económicas de padres a hijos:

-En una de ellas se indica la comunidad autónoma (Baleares). En Baleares es frecuente transmitir bienes a los hijos mediante el Pacto de Definición, a menudo a cambio sólo de la herencia forzosa (no hay que preocuparse, por vía de herencia voluntaria se puede dejar, además, de todo). La ventaja es que al ser un pacto sucesorio (herencia), tributa por sucesiones, creo que al 1%, en vez de por donaciones, sobre el 7%. Las cantidades adjudicadas pueden ser elevadas, creo que hasta 700.000, pero no me haga mucho caso: como supongo que lo hará ante notario balear (es obligatoria la escritura), allí conocerán al dedillo la normativa. Desde aquí me suena que está vigente en Mallorca, Ibiza y Formentera.

-Otra pregunta se refiere a una donación de dinero procedente de Francia que se pretende disfrutar aquí (es importante saber en que país se quiere el dinero). Lo más seguro es que liquide la donación en su comunidad autónoma, con frecuencia están exentas hasta el 99% o cabe el pacto sucesorio, que en Galicia implica la exención total hasta un millón. Da igual que el dinero se transmita por cheque o transferencia, lo importante es que declare el movimiento, lo más seguro es hacerlo a través de notario. Tengo relación con notarios franceses y no me parece que sea más follón aquí que allá, basta presentarse con el efecto (cheque, resguardo de la transferencia) y declararlo. En cuanto a la forma se evitar la doble imposición, doy un enlace unas líneas más arriba.
También doy un enlace a una calculadora de aranceles notariales; en las operaciones sencillas, con cuantías normales y no demasiados folios, suelen oscilar entre los 500 y los 1000 euros.


viernes, 22 de mayo de 2020

CASA PRIVATIVA PAGADA CON FONDOS GANANCIALES


Pregunta M. si le corresponde algo en una casa comprada como privativa por su cónyuge antes de casarse y que, tras el matrimonio, se ha convertido en el domicilio conyugal y se está pagando por cuotas hipotecarias con fondos gananciales.

Respuesta: Abordaré dos cuestiones:

1ª ¿Quien puede disponer de la casa?: Los dos esposos ya que, para disponer del domicilio conyugal, hace falta el consentimiento de ambos cónyuges aunque pertenezca a uno solo de ellos (1320 Código Civil). Si quisiera venderla en solitario el cónyuge a cuyo nombre figura, debería hacer constar en la escritura que "no constituye domicilio conyugal" so pena de que la escritura no se registre, pero si la manifestación fuese falsa, cometería un delito de falsedad en documento público.

2ª ¿De quien es? La propiedad pertenece proindiviso, en parte a la sociedad de gananciales formada por ambos esposos; en parte al caudal privativo del cónyuge adquirente. Por ejemplo, 60% ganancial, 40%, propiedad del cónyuge adquirente. El porcentaje será "en proporción al valor de las aportaciones respectivas". La parte satisfecha constante matrimonio con dinero procedente de la industria, sueldo o trabajo de los cónyuges o de cualquiera de ellos, se presume ganancial, da igual a cual de ellos pertenezca la cuenta bancaria de procedencia. Lea los arts. 1357 y 1354 del Código Civil.

Pregunta ¿donde se hace una Declaración de Herederos?

Respuesta: Debe acudir a un notario del distrito donde se produjo el fallecimiento o de donde radique la mayor cantidad de los bienes u otro colindante. Son demarcaciones muy amplias, para darle una idea las Declaraciones de A Coruña pueden hacerse en Santiago y viceversa.

Pregunta que impuestos tiene que pagar un vendedor.

Respuesta: Ganancia patrimonial en IRPF (19, 21 o 23% de la ganancia, según cuantía) y, si es una propiedad urbana, "Incremento de valor de los terrenos urbanos", la llamada plusvalía. No existe ningún medio conocido de evitar el pago de impuestos, menos ahora en que los datos de las escrituras se transmiten directamente a la AEAT via internet y ya se los tienen listos en su declaración paralela.

jueves, 21 de mayo de 2020

LOS COSTES DE UNA DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO


Pregunta:-R. quiere saber con seguridad los costes de una disolución de condominio que va a financiar con un préstamo hipotecario, ya que cada entidad le da una cifra distinta.

Respuesta.-Lo que le pasa es lo normal: es como si se tratase de la venta de dos pisos exactamente iguales: cada propietario le pediría una cantidad ¿verdad?. En las operaciones financiadas sucede lo mismo: cada Banco le cobrará una cantidad y debe tenerla en cuenta a la hora de calcular el coste de su operación. La cosa viene de que la palabra "gastos de notaría" abarca un totum revolutum en el que se incluyen varias costes heterogéneos. Son estos:

*El impuesto de AJD de bienes indivisibles como pisos, viviendas, etc.: en casi toda España es el 1,5% del valor del bien, siempre que las adjudicaciones estén compensadas, es decir que no se regale entero a uno sólo de los copropietarios. La valoración será la que vds. dén, pero su comunidad puede comprobarla y enviarle una complementaria por infravaloración. En principio, si han valorado en 100.000 el piso y se compensa al que sale con la mitad del valor, el impuesto serían 1.500 euros.

*Notaría y Registro: es un arancel variable en función de folios y negocios jurídicos distintos que comprenda el instrumento. Puede calcularlo aquí poniendo el valor y nº de folios (calcule al menos 15). Verá que en operaciones sencillas y valores moderados, sale, algo arriba o abajo, sobre 1.000 euros, a lo que habrá que sumar la mitad de eso, más o menos, para registro, sobre 500 euros.

*Ahora viene el coste variable que es el que cada entidad bancaria tasará de distinta forma, lo que da lugar a las oscilaciones que le vuelven loco: Se llama "gestión" y lo cobra el Banco por llevar el documento a la oficina liquidadora del impuesto (o hacerlo por internet) y presentarlo en el Registro de la Propiedad. La realizan empresas concesionarias de los Bancos o ellos mismos y ,sobre esto, no hay regla fija. 
Si usted ya ha realizado la comparativa, le aconsejo lo considere un coste más de la operación para, viendo el conjunto, estimar la oferta más favorable.

*También puede ser debido a costes de tasación, que son repercutibles al cliente (hay bancos que los soportan ellos) y a veces van en el mismo paquete: si es así, aplíquese el cuento anterior. Valore a cada Banco según sus méritos en conjunto, no sobre las cifras de la oferta del contrato.

martes, 19 de mayo de 2020

PACTO SUCESORIO DE UNA PROPIEDAD DOCUMENTADA EN PRIVADO


Pregunta J.B. si se puede otorgar pacto sucesorio de una propiedad titulada en documento privado.

Respuesta: Claro que sí. La herencia en vida (pacto sucesorio) es exactamente igual que la herencia en muerte, con la única diferencia de que no hay necesidad de morirse. La misma posición legal que tenía el adjudicante (una propiedad titulada en un "documento privado"), pasa a tenerla el adjudicatario.

Cuestión distinta es que pregunte si eso serviría para registrar la propiedad. La respuesta en tal caso sería no. No sirve. Pero frente a hacienda, a efectos de patrimonio, si pasaría a ser patrimonio del mejorado.

¿Que hay que hacer para registrar? En el registro de la propiedad solo pueden entrar documentos públicos, o sea judiciales o notariales. Tendrían que elevar a pública esa partición privada; si alguno de los firmantes ya falleció, deberán comparecer ante el notario sus herederos aportando el testamento o declaración de abintestato. ¿Que alguno de los que suscribieron el documento privado no quiere firmar ahora la elevación? En tal caso, hay que pedirle al notario que extraiga perito, cuya solo firma bastará para la elevación a público. Hay dos métodos: según el código civil, el notario extraerá un perito vía internet de una lista oficial a petición de al menos el 50% de los herederos; por el derecho de Galicia, mediante sorteo entre cinco peritos propuestos por los partícipes, a petición de la mayoría de estos. 
Es lo que hay.

lunes, 18 de mayo de 2020

¿PUEDO RECUPERAR UNA DEUDA MAL DOCUMENTADA?

Pregunta.-A.R. pregunta si es posible la recuperación de una deuda sin documentar o mal documentada, caso de fallecimiento del acreedor.


Respuesta: Como repito a menudo, para el derecho es indiferente la muerte, ya que los herederos continúan la persona del causante (deudas, pleitos, bienes, cuentas, etc.). Es cierto que en vez de uno, puede que ahora sean varios, pero ese conjunto para el derecho ahora "es" ahora la persona fallecida, cuestiones familiares aparte. Por eso lo mejor será simplificar la pregunta y dejarla en ¿es posible recuperar una deuda sin documentar o mal documentada? Para responder a eso, hay que distinguir:
*Títulos que llevan aparejada ejecución: son los más perfectos, ya que se pueden embargar directamente todos sus bienes al deudor contumaz (automóvil, nómina, piso, pensión...), sin necesidad de que se declare judicialmente el derecho. Son estos los documentos notariales, sean escrituras o pólizas, los documentos judiciales, las letras de cambio y los pagarés.

*Títulos privados: Exigen que primero "declare" el derecho un Juzgado, póngase en años; una vez superado el juicio declarativo, son igual que los anteriores y se puede pasar a la fase ejecutiva. En estos procedimientos estamos ante una cuestión de "prueba": si se trata de un documento privado suscrito por acreedor y deudor, la cosa irá bien encaminada, pues si éste se resiste a reconocer su firma, se puede llamar al perito calígrafo. Faltando una firma, o las dos, en particular la del deudor, la cosa se complica: supongo que se podrá intentar la prueba de testigos para suplir una firma, pero ni Perry Mason podrá darle garantías del resultado.

Quizá una solución sea invertir los términos de la ecuación, es decir no que el deudor dé una prueba o se avenga a escriturar el préstamo, sino que el acreedor descuente en su testamento la deuda al que se la debe (si es que le pensaba nombrar heredero o legatario). Por ejemplo, dejo heredero a Pepito y Juanito, pero a este último se le descontará la cantidad de 10.000 euros que me debe por préstamo que le hice el día 1-1-2000, salvo que conste antes, por recibo firmado por el testador/a, la íntegra restitución. Sobre eso, dejo a su imaginación todas las combinaciones familiares posibles.

jueves, 14 de mayo de 2020

DONACIONES ANDALUZAS, REINVERSIÓN...


*Pregunta: C., andaluza, quiere poner a nombre de sus cinco hijos una vivienda que su padre le dio hace años ¿cual es la forma más económica de hacerlo?

Respuesta: en Andalucía, la que hay, ya que su comunidad aprobó el año pasado una fantástica rebaja del 99% en el impuesto de Donaciones de padres a hijos, con lo que, excepto en grandes cuantías, ese impuesto no pasará de 200 o 300 euros. Los gastos del notario, dependen del valor de la casa y tampoco suelen ser muy gravosos, salvo que me esté hablando de la Alhambra.

*A va a vender un piso que tiene a medias con su ex-pareja y pretende optar a los beneficios fiscales de la reinversión en vivienda mediante la adquisición de la parte de su hermana en una vivienda familiar ¿de qué modo tendremos que pagar menos impuestos?

Respuesta: La consulta a la DGT 884/2004 de 31/3/2004 considera adquisición de vivienda habitual la adquisición de la parte del otro condueño por "Disolución de Condominio" (es decir, la adquisición de la parte de  vivienda correspondiente a su hermana, mediante la indemnización del valor de ese 50%). Para disfrutar de la exención por reinversión, el importe a reinvertir será el total importe obtenido en la enajenación. La Disolución de Condominio tiene un tratamiento fiscal favorable, ya que tributa al 1,5% (en casi todas las autonomías); en cambio, si le compra la parte a su hermana, tributaría por ITP (10%, el tipo más frecuente).
Tenga en cuenta que en la reinversiòn hay dos operaciones: 1º) La venta; 2º) La reinversión. La consulta que le paso se refiere a la Disolución como 1ª operación y usted la plantea como 2ª, pero podría ser aceptable por identidad de motivo. Excuso decir que esto no pretende ser una consulta técnica, que solo se puede hacer con todos los papeles en la mano; solo aportar ideas.

En cuanto a la casa que le quiere dar su madre a vd. y a su hermana en vida, las comunidades suelen dar ventajas fiscales a las donaciones de padres a hijos; si son ustedes gallegos el sistema que se suele utilizar es el de la "herencia en vida" (exento de IRPF y de impuesto autonómico), pero me doy cuenta que no todos podemos tener esa suerte.

*Pregunta sobre la División de un piso en varios apartamentos.

Respuesta: Se llama "división" o "segregación" si es de menos de la quinta parte lo que se quita (en la segregación la base fiscal es lo que se separa; en la división, todo). El tipo (AJD) más común en España es el 1,5%. Se suele intentar pasar como segregación todo, con resultados variables.

La división o segregación de pisos, requiere:

-En lo vecinal, o acuerdo por unanimidad de la comunidad de propietarios o que esté previsto en las Normas de Comunidad (Norma: "Los propietarios podrán dividir o segregar pisos, repartiendo la cuota, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios"). Los ausentes a la Junta que no se opongan en el plazo de 30 días, son votos "sí".

-En lo administrativo, o licencia municipal o que un arquitecto/técnico certifique que las propiedades resultantes llevan usándose como viviendas separadas desde hace más de 6 años y que los servicios comunes (pasillos...) son aptos para la nueva distribución.


Nota.-Se contesta siempre aquí porque la cantidad de trolls de todo el mundo que se apuntan a la web es alucinante, se queda uno pasmado.

miércoles, 13 de mayo de 2020

¿HAY PREFERENCIA DEL CONDUEÑO FRENTE AL HEDERO DEL OTRO?


Pregunta: M.H. tiene unas propiedades al 50% con una amiga y le preocupa caso de que ella falleciera, si tendría alguna prioridad de adquisición.

Respuesta: No. La gente, nunca fallece, para el derecho somos inmortales. Nos continúan nuestros herederos. Quiere decir que si usted, Juana, va a medias con Benita y esta muere dejando heredera a Julia, ahora van a medias Juana y Julia, con los mismos derechos y obligaciones. Para el derecho aquí no ha pasado nada, el drama es para las personas. El heredero es la persona que uno nombra libremente en su testamento; si no lo hay, en defecto de ascendientes o descendientes, hereda el cónyuge no separado o de hecho, o, en su defecto, los hermanos e hijos de hermanos. 

En lo del derecho de preferencia, le responderé en gallego: "Si lo hay, lo hay, y si no, no". Pueden pactar un derecho de retracto, caso de fallecimiento de una de ustedes, a ejercitar en el plazo de 6 meses (o el que sea) a contar del fallecimiento, valorando la parte de la finada conforme a los criterios de valoración de su comunidad autónoma (Es un multiplicador del catastral y sale en internet, por ejemplo, catastral x 2,2. Este criterio es barato, porque las comunidades son prudentes,;pueden subirlo, pero siempre pongan un multiplicador de los valores catastrales, porque estos se revisan periódicamente). El derecho se extingue si antes se dispone inter vivos o en la parte dispuesta y puede registrarse, con lo que afectará a cesionarios post mortem.

Si no lo pacta, está dicho: no hay ninguna prioridad especial frente a herederos. Distinto es que Vd. o su socia (o los respectivos herederos, que es lo mismo) vendan a terceros su parte, en cuyo caso el participe tiene derecho de adquisición preferente por el mismo precio en el plazo de 9 días desde que se registre la operación.