miércoles, 8 de abril de 2020

ABINTESTATO CON VIUDA Y DOS HIJOS

IL BRAGHETTONE: Los guías del Vaticano se cachondean de él por haberle puesto calzones a los desnudos de Miguel Ángel, pero su drama interior nada tiene que envidiar al de su maestro (click).

Pregunta.-Quiere saber que parte respectiva de una cuenta tocaría a la viuda y a cada uno de los dos hijos si el esposo/padre muere sin testar. Asimismo, impuestos a pagar.

Respuesta.-Como sabe, España está dividida en autonomías, variando mucho el porcentaje en usufructo del cónyuge viudo (25%, 33%, 50%, etc.). Tampoco tiene nada que ver lo que se paga en los "paraísos" (ejemplo, Galicia) de en los "infiernos (ejemplo, Asturias). Pondré aquí los casos más frecuentes, a ver si acierto:

*Que se trate del Derecho Común (que es común para casi todo el Estado, excepto autonomías del Norte y Este que disfrutan de Derechos Especiales); que el régimen fuera el de gananciales; que  la cuenta valiese 100.000 euros y que la viuda tuviese 64 años a fecha de fallecimiento de su esposo.

-En primer lugar, por gananciales, 50.000 serían del cónyuge viudo y 50.000 de la herencia.
-A dicha parte, habría que sumar la legítima vidual, que sería del "usufructo de un tercio de los 50.000 de la herencia". El usufructo se valora restando de 89 la edad (89-64= 25%); 1/3 de 50.000 son 16.665; y el 25% de esa cantidad son 4.166.
Suma viuda: 50.000 + 4.166 = 54.166 (parte de la viuda).

-En cuanto al resto del caudal hereditario (45.834) habría que dividirlo entre los dos herederos, a razón de 22.917 euros cada uno.

*Que se trate de derechos autonómicos con legítima vidual de 1/4 en usufructo (en vez de 1/3), como Galicia.
A mi la cuenta me sale en 53.125 euros para la viuda y 23.437,50 para cada hijo, pero soy muy torpe en matemáticas y seguro que vd. lo hace mejor.

En cuanto a los impuestos, la única regla fija es procurar no ser habitante de algún "infierno" (como Asturias, Castilla y León o la comunidad Valenciana); en el resto, en muchos sitios no pagaría nada (por ejemplo, en Galicia 0 euros por debajo de los 5 o 6 millones o, en Madrid, cantidades simbólicas al estar exento el 99% de la base).
Aquellos eran paseos, Pancho, no estas cagaditas junto al contenedor de ahora

 *(Hoy).-Alba pregunta por un supuesto Banco que le ofrece un supuesto préstamo.

Respuesta.-Ese lenguaje no se corresponde con ninguna entidad de crédito de las que operan en la Comunidad Europea, pues en ningún territorio los préstamos " se legalizan en los tribunales" ni los tiene que autorizar "el Ministerio de Economía y Finanzas", como comprenderá, entre otras cosas porque no existe (el que existe se llama "Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital"). Y si existiera, tampoco se ocuparía de esas menudencias. Todo muy burdo. Sea prudente y, sobre todo, no suelte ni un céntimo, ni siquiera para notarios a los que paga el Banco (cuando existe) con cargo al propio préstamo. 

viernes, 3 de abril de 2020

EMBARGO A UN ESPOSO POR DEUDAS DEL OTRO

Está en kindle unlimited y engancha (click)

Pregunta (ayer).-A Francisco le preocupa si le pueden embargar por unas deudas de su cónyuge, con la que está casado en régimen de gananciales.

Respuesta.-Sí. La sociedad de gananciales es una unión férrea entre dos personas que, en la vida económica, funcionan como una sola: son comunes los bienes procedentes del trabajo, de la profesión o de compras (da igual cual sea el adquirente) y, también son  comunes las deudas: sean domésticas, derivadas del ejercicio profesional, de la administración ordinaria o incluso las extracontractuales. El único caso en que uno se libra es si ha intervenido dolo o culpa grave del otro.El empresario o autónomo que viva en alguna de las comunidades españolas donde impera dicho régimen (todas excepto Cataluña o Baleares) debe correr al notario a otorgar el "régimen de separación": es un breve trámite que dura unos minutos y no cuesta más de 60 euros. Cualquiera que sea el caso y momento de la deuda, uno queda más protegido.

Los matrimonios contraídos sin más papeles ante sacerdote, encargado del registro o concejal implican el régimen de gananciales. En los contraídos ante notario, se suele dar a elegir: la experiencia nos dice que, trás una somera explicación, el 90% se inclinan por el régimen de separación (lógico, pues te permite hacer lo mismo que el de gananciales -nadie te impide comprar una cosa a medias o suscribir una deuda conjunta-, pero, además, también puedes actuar por libre).

¿Porque no se implanta en toda España el régimen de separación por defecto? Porque al estado le es muy simpático el de gananciales, pudiendo reclamar impuestos, multas, etc., sin pararse a pensar cúal de los dos cónyuges sería el sujeto pasivo.

jueves, 2 de abril de 2020

¿PAGA EL USUFRUCTUARIO LAS DERRAMAS?

DE JM NIETO EN ABC

Dedicado a tantos compañeros
 y no compañeros
 abandonados
en la terraza de la embajada en Saigón
de los Estados Unidos

Pregunta (hoy).-¿Quien paga las derramas, el usufructuario viudo o los hijos nudo propietarios (Galicia)?

Respuesta.-El usufructuario (art. 235). Así como TODO lo demás: IBIS, cuotas de comunidad, todo tipo de reparaciones, deudas del causante, funerales, estudios y demás gastos de los hijos, minutas de abogados, notarios y/o procuradores, y un largo etcétera. En correspondencia, tiene TODOS los derechos: usar, disfrutar y abusar: tiene la posesión de los bienes, es el administrador único de los mismos, por ejemplo, ingresando y retirando de cuentas y depósitos bancarios, puede talar árboles, hacer mejoras, explotar minas, cobrar los créditos de la herencia, pleitear sobre ella y vender bienes muebles (233.4º) y/o inmuebles (estos últimos, sea por autorización del causante, consentimiento de los hijos o, en su defecto, determinación judicial (235). El magistrado del T.S.J. de Galicia Pablo A.Sande García en su obra Diccionario jurisprudencial de Derecho Civil Gallego nos recuerda que se le conoce como Usufructo de Regencia, dado el carácter omnímodo de las facultades del usufructuario de totalidad

La obligación que tiene es la de constituir fianza o aval bancario en garantía de las legítimas, si se lo exige cualquier legitimario (231). Si la reclama, dada la libertad testamentaria existente, ya sabe a lo que se arriesga.

lunes, 23 de marzo de 2020

SUSPENSIÓN DE ACTIVIDADES



CARTEL INFORMATIVO:

ACTUACIONES NOTARIALES DURANTE LA ALARMA
Por disposición de las autoridades:
A.-Están prohibidas las visitas/consultas presenciales. No llame. Puede dejar en la puerta documentación indispensable, introducida en bolsa. Haga sus consultas en el formulario de contacto de la web notariarajoy.com o al teléfono 981223795.
B.-Las actuaciones, indicando la causa de la urgencia, deberán solicitarse al correo notaria@rajoyf.com, donde se establecerá la cita. Se autorizan:
1.-Los matrimonios.
2.-Los actos de financiación y previos (préstamos, actas, pólizas). *
3.-Los afectados por vencimiento de plazos pactados (arras).
4.-Actos personales (testamentos, pactos sucesorios…) en situaciones o estados de riesgo (sanitarios, policías, grave deterioro físico…)
5.-Actos para conservar la residencia en España o conservar un domicilio (mudanza en curso).
6.-Demás actos en que se prevea un grave perjuicio personal o patrimonial a juicio del regulador.
Las causas se registran en un libro serán revisables durante 4 años por el organismo de control.
*Las financiaciones están exentas de expresión de causa, pero no de correo previo.
No se consideran causas:
1.-Las afectadas por plazos procesales, que están suspendidos (poderes pleitos, salvo Ertes).
2.-Documentos administrativos o urbanísticos (cesiones terrenos, parcelaciones…).
3.-Documentos judiciales (particiones).
4.-Ventas, obras nuevas, divisiones horizontales, mercantiles, etc., no exceptuados.
En general, todos los no expresamente autorizados. En la duda se estará a la negativa.
C.-El día y hora citados se personaran los asistentes indispensables al acto, habiendo adoptado sus medidas de autoprotección, mantendrán 1,5 metros de separación con el prójimo, abandonarán el recinto notarial a la mayor brevedad. Las copias simples se remiten por correo.
D.-El notario no hará salidas.
Por el bien de todos, aplace sus asuntos no urgentísimos en la seguridad de que se le tramitarán rápidamente una vez se levante el Estado de Alarma. Gracias.




PREGUNTAS AL FORMULARIO

*El jueves pasado se recibió la siguiente (seudónimo "marta"): En resumidas cuentas, compró una vivienda a nombre de sus padres para evitar que su pareja se beneficiase caso de divorcio. Necesitan habitar la vivienda, por falta de otra, pero su pareja ("ella") no acepta porque no quiere verse en la calle si se separan.

-Respuesta.-Si la vivienda se compró a nombre de los padres, es propiedad de los padres. Si quieren garantizarse el "no ir a la calle" no sólo ella, sino tampoco él, necesitan tener un "título" que les habilite a vivir allí: no es precisa una costosa transmisión, como una venta, sino que bastaría que los padres cedieran al hijo el "derecho de habitar la casa, él y las personas de su familia" (524CC), siendo conveniente citar el nombre de la pareja: es una transmisión con un valor mínimo, exenta de impuestos en casi todas las autonomías. Caso de divorcio o separación (si están casados o al menos tienen pareja de hecho asimilada) y no existe acuerdo, el Juez determinaría cuál de los dos continuaría en el uso de la vivienda familiar (sin importarle quien sea el titular) teniendo en cuenta dos factores: la custodia de los hijos y el interés más necesitado de protección, es decir, protegiendo al que se "tiene que ir a la calle" (96CC).
Si los padres no colaboran la cosa no tiene remedio.

*El mismo jueves, esta (Hola. Mi pareja y yo hemos comprado una finca pero él la escrituró y registró a su nombre, porque yo no tenía tiempo. La queremos escriturar a nombre de los dos ¿hay algún problema?)

--Respuesta.-Si él la escrituró y la registró a su nombre, es suya, por el principio de la fé pública. Entiendo que desea que le transmita la mitad. Hay dos posibilidades:
-Si su autonomía regula la "pareja" con efectos civiles de matrimonio (ejemplo.:Galicia) y ustedes la tienen constituída, basta que capitulen el régimen de gananciales y él la aporte a la sociedad conyugal: el acto tiene exención fiscal.
-Si no, el problema será de pagar: Bien sea una barbaridad, por donación entre extraños (si la transmisión es gratuita); bien sobre un 10% -según autonomías- por transmisiones, si es onerosa, porque lo han pagado a medias y él le adjudica a usted un 50% en pago de la deuda. La base es el valor de esa mitad.

*Ayer, pregunta si puede otorgarse una hipoteca a nombre de una pareja, pero que el piso vaya sólo a nombre de la preguntante, ya que su pareja anda en negocios. Si no, si su pareja podría ir como avalista.

Respuesta.-La hipoteca es un derecho real (del latín "res", que significa cosa: derecho de cosas: le importan un pimiento las personas) y quiere decir que si no se paga el préstamo al Banco, se subasta la propiedad para el cobro. Por eso, si el piso es sólo suyo, es a usted exclusivamente a quien atañe la hipoteca porque puede quedarse sin él. Sin embargo el Banco verá con más simpatía su petición si su pareja también responde del préstamo asociado a la hipoteca (del que responderá con todos sus bienes, no con el piso hipotecado que no es suyo) ya sea como prestatario o como avalista (da lo mismo, porque la acción ejecutiva es solo una: consiste en embargar un automóvil, un sueldo, una herencia...)

*Ayer, ¿cuando puede salir una escritura de cesión de una licencia de Taxi?

Respuesta.-Los notarios cobran por cuantía; sobre 50.000 euros saldrían unos 300 y pico.

*El viernes pasado, pregunta: Me casé con un extranjero en Cataluña ¿tengo que hacer los papeles notariales para la Separación de Bienes?

Respuesta.-Depende. El régimen económico del matrimonio, se rige: 1º) Si hay capitulaciones notariales, por lo que acuerde la pareja (gananciales, separación, etc.); 2º) Si no hay capitulaciones matrimoniales, casos: 1.-Por el régimen común si lo hay (o sea, si dos británicos o catalanes, separación; si dos castellanos, gananciales, etc.); 2.-Si no existen ni capitulaciones ni régimen común, por la ley del lugar de la residencia común posterior a la celebración, por ejemplo, en Cataluña, el régimen de separación. Por tanto, si es usted catalana y la pareja reside en Cataluña, su matrimonio se regula por el régimen de separación sin necesidad de hacer nada.

*El sábado pasado, pregunta: ¿Es posible una cesión de derechos de inmuebles en documento privado y que duración tiene?

Respuesta.-Posible es casi todo excepto que el Depor vuelva a ganar la liga, pero no es una gran idea. Si la cesión es gratuita, es nula de solemnidad y es como si no la hicieran. Si es una venta podría ser válida; pero si el propietario le escritura esa propiedad a otra persona y esa persona registra, su derecho es preferente. Además, los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública,  no producen efecto contra tercero.
Si lo que planea es suscribir un arrendamiento, la duración será la que pacten las partes.


miércoles, 18 de marzo de 2020

EL BANCO ENTREGA AL HEREDERO EN VEZ DE AL LEGATARIO

Ahora que no puedo ir, añoro Sálvora, la isla más bella del Parque Nacional de las Illas Atlánticas. Salud a los que estáis pochos, seguro que esto pasará rápido, como un mal sueño.


*Ayer.-Pregunta: un tío ha legado a 4 sobrinos "una libreta abierta a su nombre en el Banco" que en realidad es un Seguro de Vida. La asesoría jurídica del Banco insiste en entregar el producto al heredero a pesar de que este heredero cree que debe entregárselo a los legatarios ¿Qué hacer? Caso de que el heredero acepte la entrega para traspasárselo luego a los legatarios ¿cómo lo recibe, como heredero o como legatario?


Respuesta.-Antes que nada debo avisar de que jamás interpretaría un testamento sin tenerlo delante, leerlo de cabo a rabo varias veces e investigar los medios de interpretación externos, como por ejemplo, las relaciones entre el tío y los sobrinos. Tenga esta respuesta como un mero comentario a su correo y que todo parecido con la realidad es mera coincidencia.


-Empezando por la interpretación del testamento, comparto la que hace el heredero. Como sabe el testamento es el único documento en que prevalece la intención del testador sobre las palabras utilizadas (675cc), o como dice la STS 12/2003 de 21-01 "la principal finalidad de la interpretación del testamento es investigar la voluntad real o al menos probable del testador"; y la STS 1208/07 de 20-11 indica que no es precisa una denominación técnica de los productos bancarios: el fallo dice que las palabras "el metálico y los saldos de sus cuentas y depósitos bancarios sin exclusión" incluye también los títulos valores. Se trata de buscar el sentido usual y social de una cláusula, conforme a la mentalidad del testador y, para los mayores, la palabra "libreta " equivale a "producto bancario", se lo puedo asegurar tras una experiencia de muchas docenas de miles de testamentos ¿Puede entenderse que la voluntad probable del testador era gastarle una broma a su sobrinos, al no tener depositado allí otro producto que el seguro? No parece ¿verdad? La libreta no es otra cosa que una cuenta "a la vista" con un soporte físico anticuado de cartón y papel; y el Seguro de Vida incluye el apartado "cuenta donde hacer el pago si procediera".

En resumen, si fueran a malas los sobrinos tendrían muchas probabilidades de ganar en los Tribunales, por lo que me alegro de que vayan por las buenas.

-Vamos ahora con la otra parte de la pregunta, que se puede hacer y que consecuencias podría acarrear. Es importante saber que el heredero sucede en la posesión de todos los bienes del testador (incluso los legados) según tanto el código civil (art. 440) como el codi de dret civil de Catalunya (art. 411.6 del libro IV), por lo que podría ser conveniente que el heredero se adjudicase en documento público esa posesión de bienes (no propiedad), con la reserva de que lo hace a los meros efectos de los arts. citados y con la finalidad de entregársela a los legatarios, reflejando en lo posible la interpretación que hace el heredero de la cláusula. Algo así: “EXPONE: Que como heredero de don… y continuador de su personalidad interpreta que el legado que aquel hace a… lo es del único producto bancario existente en dicha cuenta/sucursal, a saber Seguro de Vida (nombre técnico del producto). Esto expuesto, OTORGA: Que acepta la herencia de don… y toma posesión de todos los bienes de su herencia, incluidos los legados, con la finalidad en cuanto a estos de proceder a su entrega a la mayor brevedad, todo ello con arreglo a los arts. 411.6 del Libro IV del Codi y 440 CC”. Así no quedaría duda que lo recibe por cuenta de los legatarios y para cumplir con la obligación de entrega.

 Acto seguido se podría posesionar de ese seguro y entregar a los legatarios los fondos en que consista. No le garantizo nada, pero al menos habría donde fundamentar una defensa, por ejemplo, frente a una liquidación fiscal por donación o, peor, una adicional de Sucesiones al heredero. Piense que quizás tenga razón el Banco, pues los seguros se rigen por la Ley del Seguro y deben entregarse a "beneficiario": tal vez el causante escribió en ese apartado el nombre del heredero. Pero, si solo he de considerar lo que me ha escrito, creo que el importe debe revertir en los legatarios y que se trata de un legado complejo, con una obligación previa de cobro por parte del heredero.


lunes, 16 de marzo de 2020

FELIPE VI RENUNCIA A LA HERENCIA DE JUAN-CARLOS


Hospital africano, demos gracias por lo que tenemos

Naturalmente, no puede renunciar a la herencia de su padre. Dice el art. 991 del Código Civil que "Nadie podrá aceptar ni repudiar sin estar cierto de la muerte de la persona a quien haya de heredar". Y don Juan-Carlos, vive. Es un concepto elemental que maneja cualquier estudiante de derecho y resulta lamentable que la casa real difunda semejantes fake news. Mala idea. A los ciudadanos hay que respetarlos siempre, aunque se piense que son unos ignorantes.

 Para quitarle hierro al asunto, si consideramos gallego a don Juan Carlos (por residencia de más de diez años se adquiere la galleguidad; y quizás los lleve viviendo en Sanxenxo), entonces sí podría convenirse la Apartación de Felipe de Borbón a cambio de un valor simbólico cualquiera, por ejemplo un euro.

*Hoy.-Pregunta: Quiero comprar un piso en subasta... y, en resumidas cuentas, no entiende nada de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad.

Respuesta.-Eso indica que es usted una persona equilibrada; si lo entendiera a la 1ª le mandaría al psiquiatra. Como ya ya estoy algo pallá, puedo explicársela:

-"Obra nueva terminada". Quiere decir que la Licencia de edificación y la de primera ocupación ya llegó al registro. Vamos, que ya no estamos ante una "obra", sino una "casa".

-"Finca no coordinada con el catastro". Es lo normal en las antiguas; en las modernas se exige coincidencia absoluta con la certificación catastral georreferenciada. Pero no se preocupe, las geocoordenadas no le sirven para nada, salvo que sea usted marino y quiera navegar por su piso.

-Titularidad: "Perico de los Palotes S.L.". Es el dueño a quien están ejecutando; si se la adjudica usted, pongamos don Juan Tenorio, en el futuro dirá: Titularidad: "don Juan Tenorio".

-Cargas de la finca: "afecciones fiscales 2006, 2008, 2010". O sea que no tiene ninguna, porque todas tienen más de cinco años. Si estuvieran vigentes, podrían afectarle liquidaciones complementarias, por ejemplo, porque pagaron el impuesto por 100.000 y Hacienda piensa que vale 200.000. ¿Deberían depurarse las cargas caducadas? Sí, claro. Pero no se hace.

-"Asientos libro diario, presentados y pendientes de despacho". Si no aparece nada a continuación, nada de que preocuparse.

Si quiere completar la información puede averiguar (en plan detective, interrogando a los vecinos) quien es el administrador de la comunidad y preguntarle si existen cuotas pendientes: tienen hipoteca legal. Y dirigirse al organismo recaudador del IBI para informarse de si hay recibos impagados: los no prescritos implican también una carga legal.

*Hoy.-Pregunta: Divorciados que quieren adjudicar a la esposa el 100% de una vivienda en España, mediante un poder del marido, a otorgar en Portugal.

Respuesta: El poder diría algo así
Comparece don....
OTORGA.-Que en relación única y exclusivamente al piso 3º derecha de la calle del Pez de Castroforte del Baralla, con su garaje y trastero, confiere poder a su ex-esposa doña..., de quien está divorciado, para disolver cualquier comunidad matrimonial, sociedad de gananciales o proindiviso que entre ambos tengan sobre el mismo, adjudicando la totalidad y pleno dominio de dicha finca y anejos a la propia doña... (aquí o "gratuitamente" o "indemnizando al poderdante con la suma de x euros, pudiendo la apoderada dar carta de pago"), todo ello aunque incida en autocontrato u oposición de intereses.

De todas formas, diríjase antes al notario con quien vaya a otorgar la disolución; a la vista de los papeles le dará un consejo exacto, no aproximativo como este. En cuanto a la traducción del portugués, en Galicia no solemos pedirla; pregunte si es necesaria. La apostilla se suprimió para los países de la U.E. en enero de 2.019.


*Pregunta.-Compra de VPO con visado pendiente, con FEIN válida hasta el 11 de abril. ¿Que pasa si no lo consigue antes?

Respuesta.-Entiendo que depende del Banco, que no está obligado a mantener sus condiciones pasada dicha fecha. La ley lo único que dice es que tienen que transcurrir un mínimo de 10 días desde la entrega de la FEIN, aunque no me consta que exista un máximo.
Solicite de su Banco que le prorrogue, antes de su expiración, el plazo de vigencia de la FEIN, comunicándolo a la plataforma establecida al efecto y añadiendo la nueva TAE.

*Pregunta.-Quiere conocer el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad y a donde tiene que dirigirse.

Respuesta: Empezando por el final, diríjase a un notario de su domicilio. El procedimiento viene muy bien descrito en el art. 242bis de la Ley Concursal, en esencia: el notario se pone en contacto con el juzgado y, habitualmente, nombra un mediador concursal, que propone un acuerdo entre deudor y acreedores; si no hay acuerdo, se pasa al concurso en fase de liquidación. El plazo de suspensión de las acciones ejecutivas es de dos meses. 

miércoles, 11 de marzo de 2020

LA MATRACA DEL 28 L.H./ EL ITINERARIO ANTONINO

De día era serrería hidráulica, de noche, fábrica de luz; el eterno verde lo pone el río Verdugo

RESPUESTAS A PREGUNTAS:
*Ayer.-Pregunta:
Están interesados en adquirir una vivienda que, por lo que coligo, está afecta a la limitación del 28L.H (Las inscripciones que  no sean a favor de herederos forzosos -hijos o padres en esencia-, no surten efectos hasta 2 años del fallecimiento). La causante, entiendo, deja como herederos a una hermana, en cuanto a un 50%; y a sus padres, en cuanto al restante 50% (25% a cada uno).

Respuesta.-Antes que nada reiterar que esta norma es aplicable al Derecho Común (Castillas, Extremadura, Andalucía,... etc.) y no a los derechos de legítima crediticia, como Cataluña o Galicia (pero, aun así, aparece en las notas registrales (click), con lo que se le da carácter real a esta norma, a pesar de la prohibición expresa). Vamos a poner que estamos en el Derecho Común.

La norma se basa en el principio de que el heredero que no sea ascendiente o descendiente es un heredero "aparente" cuyo derecho declina ante un heredero "real", el forzoso, o sea los hijos y descendientes con 2/3 de la herencia y, en su defecto, los padres o ascendientes con 1/2. El artículo 28 habla de 2 años, pero hay quien entiende que el problema puede durar 30, mientras esté vigente la actio petitio hereditatis.
En el caso que comenta, parece que se cubre la legítima de los padres (un 25% cada uno) por lo que, tratándose de una causante mujer, el peligro de que aparezcan hijos ignorados se minimiza en relación a un varón, ya que en el caso de ellas la maternidad se evidencia por el hecho del parto y la certificación médica correspondiente.
En fin, si uno se pone quisquilloso todas las propiedades tienen "algo" y lo que debe prevalecer es el sentido común.
El "Pipeiro" es demasiado

*Lunes.-Pregunta:
Quiere saber por los valores que se "informan" en relación a la Obra Nueva y División Horizontal.

Respuesta.-Desde el punto de vista fiscal la Obra Nueva es el vuelo y la División Horizontal el vuelo más el suelo. Pero lo más frecuente es que los otorgantes sólo informen de un único valor por los más diversos motivos (potenciar el valor del vuelo sobre el suelo en aportaciones a gananciales, para disminuir la vis gratuita, evitar dar un valor del suelo para minimizar el IRPF en relación al valor de adquisición, no discriminar entre suelo y vuelo en construcciones matrimoniales en suelo hereditario de un esposo/a para evitar conflictos, etc.) Como en todo, depende.


Playa fluvial Bandera Azul, única de España. En verano hay 3 socorristas y, al bajar el caudal, no es preciso echarle huevos ni ovarios para meterse: los colores del agua son cuspidiños a los de Tahití.





A Ponte Sampaio, donde calentamos las orejas a Napoleón

*Lunes.-Pregunta:
¿Cuanto tarda en hacerse en poder notarial para vender y cuanto cuesta?

Respuesta.-Un notario diligente se lo hará sobre la marcha; si se topa con un tardón, diríjase a otro. El coste, dependiendo de la extensión, de 40 a 50 euros.







*Hace un par de horas.-Pregunta: Está preocupado por la multiplicidad de referencias catastrales que, de determinada finca, aparecen en los distintos documentos.

Respuesta.-Descuide, la reseña catastral guay la sacará el propio notario que autorice la venta accediendo directamente a la base de datos del catastro; acompañará la certificación catastral a la escritura con las georreferencias por satélite, y comunicará el mismo la transacción a la oficina del catastro, vía internet. Si quiere saber cual es la "buena" no tiene más que leer la copia de la escritura que le darán para plusvalía.
Antes la tecnología era un tanto primitiva, pero le aseguro que ahora, por la cuenta que le tiene al fisco, lo tienen todo muy bién organizado.

*Hoy.-Pregunta: Le preocupa como reflejar las aportaciones desiguales de una pareja en la compraventa de una vivienda.

Respuesta.-La cosa tiene mal remedio tratándose de una pareja, y no es que yo sea un moralista. Los derechos reales (del latín "res" = cosa, o sea "derecho de cosas" por oposición a los "derechos personales") son muy toscos, para evitar el pleito permanente: tal como se compra una cosa (por ejemplo uno el 70% y otro el 30%), así se inscribe su propiedad y así se queda para siempre. Por eso tenéis que pronosticar como podrían "quedar" vuestras posiciones respectivas al cabo de unos años. Ciertamente, más adelante se pueden hacer compensaciones y subir porcentajes a uno o a otro, pero el fisco las considerará, bien donaciones entre extraños (y cobrará un ojo de la cara), bien compraventas, y percibirá del orden del 10%, variable según autonomías. La cosa tiene remedio si esa pareja luego se casa (no doy ideas, eh), ya que las aportaciones a la sociedad de gananciales están exentas.

Para regular vuestras relaciones tenéis que actuar a través de los derechos personales (es decir de crédito, de pasta, yo te debo, tu me debes). Hay que llevar una libreta donde se consignen bajo ambas firmas los desembolsos de cada uno: esos derechos personales, si las cosas vienen mal dadas, pueden convertirse en "reales", un Juez mediante.


*Hoy, un poco más tarde.-Me preguntan por la legítima y la viudedad aragonesas.

Respuesta.-Mejor consulte a un notario por ahí; yo solo manejo las cuatro cositas más elementales. La legítima aragonesa equivale a la mitad de la herencia y puede asignarse a unos hijos o nietos sí, a otros no o toda a uno solo. Si el legitimario sobrevivió a su causante, heredó; en tal caso habrá que mirar su testamento (el del legitimario, da igual cuando lo hizo) y si instituyó a un no-pariente, ese será el sucesor de su derecho. Los bienes que constituyen la legítima pueden gravarse en usufructo si se dejan libres otros en cuantía equivalente. Pero no me haga mucho caso; sólo soy algo fiable en tema de derecho de Galicia. Y no demasiado.


Fotos.-Ponte Caldelas y el Río Verdugo:
A pocos lugares les cuadra tanto el tópico de "mágicos" como a las riberas del río Verdugo (verduzco) con su infinidad de gradaciones del verde pistacho al verde turquesa. El viaje se suele complementar con una bien merecida pitanza en el Pipeiro, el restaurante icónico de Galicia para la trilogía de la empanada, el cabrito y el cocido. Por la tarde puedes subir al mirador de A Peneda, desde el que contemplarás una perspectiva única de la Vía Romana XIX del itinerario Antonino.
El "itinerario" es una guía de carreteras (vías romanas) creada en época del emperador Antonino Pío, uno de los cinco "emperadores buenos" que, sobre el siglo II, impulsaron la que Gibbon definió como "la época más feliz de la humanidad". A la que dio fin el coronavirus, digo la peste, en tiempos del emperador filósofo, Marco Aurelio.