jueves, 21 de noviembre de 2019

¿SON LEGALES LOS DOCUMENTOS PRIVADOS?


Pregunta: ¿Son “legales” los documentos privados?

Respuesta: en el ámbito civil legal es casi todo, incluso el comprar una propiedad de una forma insegura, con riesgo de quedarse sin ella. Desde luego, si la propiedad está registrada a nombre de unos antiguos dueños, estos o sus herederos podrán desposeerle de la propiedad; en tal caso, su único derecho será intentar recuperar el precio de su vendedor.



El Estado solo garantiza la propiedad registrada: es la única que es susceptible de hipoteca, de  que la paguen si la expropian, de que le garanticen linderos y superficies frente a vecinos avariciosos, o de que arrojen a cualquier ocupante mediante la mera certificación del registro. Si el precio que se paga es importante, a nadie se le ocurre omitir el registro (fíjese en la propia escritura de su vivienda o de las de familiares y amigos: estarán todas registradas, sin ninguna duda). Pero ello no es óbice para que pueda intentar una adquisición menor bajo palabra (en eso consiste el “privado”) y si da con una persona de garantía, le puede salir bien.

Lo prudente sería comprobar al menos dos parámetros: pedir la certificación catastral de la finca (verá su superficie y linderos con algo de garantías) y nota simple informativa en el Registro de la Propiedad. Si allí apareciera registrada a nombre de otro que no sea su vendedor, el riesgo de pérdida será muy intenso. Da igual que haya muerto: los herederos “continúan” la personalidad de los fallecidos.



Si no está registrada a nombre de nadie y quieren asegurar a operación, deberán constituir dos títulos: su vendedor, un Acta de Notoriedad ante notario, que acredite que es propietario hace más de un año. Y entre vendedor y comprador, la Escritura de compraventa; en ambos casos “en términos coincidentes con el catastro”. Esta operación, bien hecha y si nadie se opone, es registrable tras una publicación.

El propio documento privado se puede convertir en “publico”, bien “elevándolo” ante notario entre las partes que lo firmaron, bien compeliendo una parte a la otra a que lo eleve; si esta última se muestra contumaz, podrá el Juez suplir su consentimiento.

Los arroases son la compañía de diario de los navegantes en las Rías Baixas; a menudo, divisas también ballenas: calderones (como tres arroases juntos) o rorcuales: más grandotas, pero sin ninguna gracia.

lunes, 4 de noviembre de 2019

NULIDAD DE LA COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE IMPAGADOS

Vestido de Lady Gaga (centro Azca, Madrid)

La Sala de lo civil del T.S. en sentencia de 25 de octubre de 2.019 ha declarado la nulidad por abusiva de la comisión por reclamación de cuotas impagadas en Préstamos y Créditos con el argumento de que, si la indemnización por la demora son los intereses moratorios (máximo 3%), la comisión por reclamación (entre 30 y 40 euros) es redundante y desproporcionada, y por lo tanto NULA POR ABUSIVA.

martes, 29 de octubre de 2019

¡QUE PROBLEMA SI ME TOCA EL GORDO DE NAVIDAD!

Atardece otoño frente a las Ons, suena el adagio de Albinoni y...

Comenta un profesor, cuyos alumnos financiarán el viaje de fin de curso con la venta de participaciones, que la lotera le dijo que tenía que ser el depositario del billete. No le importaría hacer frente a las pedreas, pero ve problemas si toca “gordo”, con las implicaciones fiscales que ello pudiera acarrear.

What do you think?

Como me habla de la lotera, supongo que el fraccionamiento cuenta con la autorización de Loterías y Apuestas del Estado, para que conste en los talonarios. Así pues, pasaré al meollo de la pregunta.

Estará más tranquilo si consigna por escrito los pasos que dé, por ejemplo, con algún tipo de comité organizador o efectúa una comunicación a la Asociación de Padres: en el documento podrá aclarar que se hace responsable tan solo del pago de las “pedreas” y que, de tocar algún premio gordo, depositará el billete/s ante notario para que este proceda al pago a los afortunados, mediante confrontación de los talonarios con sus matrices (es probable que este funcionario también imponga sus precauciones, por ejemplo, que no se hace responsable de las falsificaciones y que, caso de descuadre contable, pondrá el expediente a disposición judicial) . Si lo tiene todo bien acreditado, no tendrá problemas con el fisco.

Consejo secundario: Guárdese para vd. un buen fajo de participaciones: así ya no estará tan preocupado de que  le toque el gordo.

miércoles, 23 de octubre de 2019

LA ADOPCIÓN: CONVIRTIENDO A LOS TÍOS EN PADRES



¿PUEDEN ADOPTAR UNOS TÍOS DE 87 AÑOS A UNA SOBRINA DE 64?
La pregunta ronda por los despachos. La “sobriña de casa” que se dispone a heredar un par de millones de sus tíos que no han tenido descendencia, ha echado cuentas: con la ley de medidas fiscales de la Xunta que entrará en vigor el 01/01/2020 los hijos tendrán exento un millón de euros por cada padre en el Impuesto de Sucesiones (o de herencias en vida). Si consigue convertir a sus tíos en sus padres, se ahorrará varios cientos de miles. ¡Eureka!

What do you think?

Mi opinión es negativa. Ciertamente el art. 175 del Código Civil parece exigir apenas que el adoptante haya cumplido 25 años y le lleve al menos 16 el adoptando. Pero la interpretación de las leyes no se hace por su tenor literal, sino que hay que atender, como dice el art. 3 “fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas (de las leyes)”. Caso contrario, aprobaríamos la actitud del verdugo romano que, como la ley prohibía ejecutar a las niñas impúberes, violó a la pequeña Junilla sobre el cadalso antes de ahorcarla.

Mi interpretación del art. 175CC es la siguiente:

*Dice que “únicamente podrán ser adoptados los menores no emancipados”. “Por excepción”, añade, “será posible la adopción de un mayor de edad…”, en tales y cuales casos. Es decir que la adopción de mayores es una situación excepcional y la situaciones de excepción se INTERPRETAN RESTRICTIVAMENTE (en la duda hay que inclinarse por el NO).

*La adopción (art. 176) se constituye por Resolución Judicial que tendrá en cuenta SIEMPRE “la idoneidad del adoptante para el ejercicio de la Patria Potestad. Es decir que, aunque sea mayor el adoptado, hay que valorar la idoneidad del adoptante para ejercer como padre (y del adoptando como hijo). Entre los “criterios de  valoración” para los adoptantes están el “Equilibrio de personas adecuado”; “Salud física y psíquica que permita la atención al adoptado”; “Motivación para ejercer funciones parentales” o la “Actitud educadora”, es decir la educación que el padre adoptivo esté dispuesto a prestar en el futuro a su nuevo hijo.
No veo su aplicación al caso.

*La adopción se constituye SIEMPRE en interés del adoptando (176), pero ese interés lo refiere la ley a menores (o mayores) en situación de desamparo “a causa del incumplimiento o del imposible o inadecuado ejercicio de los deberes de protección establecidos por las leyes para la guarda de los adoptados, cuando estos queden privados de la necesaria asistencia moral o material”. Su sentido es la protección y cuidado de personas desvalidas o que se hayan quedado sin padres. Dicho de otra forma: es una representación legal de la función paterna/materna destinada al cuidado de los adoptandos: educación, acompañamiento al médico, sanidad, higiene, etc. A mi juicio no se cumplen tales criterios (creo que el “interés fiscal” está excluido por no estar entre los fines de la institución adopcional).

*La Ley de la Jurisdicción Voluntaria, que regula en su art. 35.3 el procedimiento de la adopción, dice que se justificarán por escrito las siguientes indicaciones “Las condiciones personales, familiares y sociales y los medios de vida del adoptante o adoptantes, con detalle de las razones que justifiquen la elección de aquel o de aquellos”. Se valoran las condiciones por parte de uno/s para ejercer como padres –cuidar, asistir, proteger-; y por parte de otro/s para actuar como hijos. Me parece difícil, por no decir imposible, justificar los cuidados y protección que los nuevos padres se disponen a ofrecer a su futuro hijo.
Por cierto, es un expediente barato, que no requiere abogado ni procurador.

*En cuanto a nuestro País, la Xunta de Galicia en su portal dedicado a esta institución, define la adopción como “Un recurso legal dirigido a proporcionarle un hogar al niño o niña que se encuentre en situación de abandono o desamparo”. Ciertamente la ley permite “excepcionalmente” (no normalmente) la adopción de mayores, pero siempre que el supuesto se aproxime a la finalidad de la institución, es decir jóvenes que necesiten cuidados parentales,aunque hayan rebasado la mayoría de edad, y adultos que estén dispuestos a prestárselos.

En conclusión, no me parecen estas las circunstancias adecuadas para instar un expediente de adopción.

Sin perjuicio de otra opinión mejor fundamentada.

P.D.-Añado aquí unas citas jurisprudenciales, citando la fuente, of course.

Bermejo Cuadrillero, Fernando A.; Casalilla Galán, Juan Alonso La Jurisprudencia Española sobre la No Idoneidad de los Solicitantes de Adopción: Análisis e Implicaciones Anuario de Psicología Jurídica, vol. 19, 2009, pp. 73-91 Colegio Oficial de Psicólogos de Madrid Madrid, España

LAS CIRCUNSTANCIAS DE INIDONEIDAD PARA ADOPTAR

EDAD ELEVADA:

*La AP de Badajoz, de 11-11-2005, también revisa la resolución administrativa de inidoneidad y confirma la no idoneidad de los solicitantes, en base a su edad avanzada, pero se trataba de un matrimonio que rondaba los sesenta años. Al igual que en la sentencia anterior, existían otros factores negativos tales como problemas de salud física, concretamente a una minusvalía del 55% del marido y alteraciones coronarias y renales, analfabetismo funcional, escasez de recursos culturales y de medios económicos, y dudas sobre la motivación personal última de la adopción, ya que veinte años atrás abandonaron su iniciativa de ser considerados idóneos para la adopción y podrían ver la adopción como una sustitución afectiva al haber perdido la solicitante en fechas recientes a su madre.

*La AP de Valencia, de 13-11-2004, declara la inidoneidad, confirmando la sentencia de primera instancia, en base a la edad avanzada de la solicitante, de 71 años. En esta sentencia sí parece que se ha tenido en cuenta exclusivamente el criterio negativo de... edad avanzada del solicitante, pero la sentencia también señala literalmente que “el informe pericial revela una limitada implicación con el desarrollo de funciones educativas y asistenciales…”

*La AP de Valencia, de 17-11-2004 considera la edad elevada de los adoptantes, 68 y 62 años, como una “realidad objetiva e insoslayable, fruto del inexorable paso del tiempo, constituye a juicio de la Sala un obstáculo que pone en peligro el éxito de una adopción, no sólo a causa de la magnitud del bache generacional que podría existir, sino también por el progresivo declive de las facultades físicas que implica la senectud”, que dificultaría el proyecto adoptivo.

*En lo referente a determinadas minusvalías o enfermedades, éstas se consideran causa de inidoneidad unidas a otras circunstancias, pero no por sí solas.

APTITUD PARA EJERCER LA PATRIA POTESTAD

En algunas ocasiones parece que se iguala o se intenta equiparar la capacidad para ser padre biológico y la capacidad para ser padre adoptivo.

*La AP de Valencia, de 13-9-2004, no revoca la declaración de inidoneidad por el criterio de la edad avanzada, pero tiene en cuenta, además, el desempeño de sus obligaciones como progenitor de los hijos biológicos que tenía esta persona.

*La AP de Málaga, de 6-4-2005, establece que el hecho de ser madre de dos hijos naturales y de realizar con éxito la educación y formación de sus hijos biológicos, es un factor positivo a tener en cuenta para declarar la idoneidad.

lunes, 14 de octubre de 2019

¿LOS HEREDEROS PUEDEN MODIFICAR EL TESTAMENTO?

Esta señora andaba ayer de pesca por O Bao/A Lanzada (Pontevedra)


Pregunta: ¿Se puede modificar el testamento de común acuerdo entre los herederos?

Respuesta: en principio, no. El testamento es el título por el que se adquiere la sucesión desde el mismo día de la muerte del causante y, cuando a un hermano le adjudican el piso 1ºB y al otro el 1ºA,  si quisieran cambiar, tendrían que otorgar permuta entre ellos (o venta, o donación, etc.), devengando cada uno:
  
*IRPF al estado;
*ITP, a la autonomía (sobre la base de los 2 pisos), impuesto que suele ser del 10%:
*Plusvalía municipal.

Dicho el no de entrada, el consejo es que acuda vd. a un notario o abogado estudioso, como lo son todos (aunque ¿quién tiene tiempo para eso?) con todos los papeles en la mano, pues, a veces, se pueden hacer cosas como:

*Interpretar la voluntad testamentaria: Los herederos son los continuadores de la personalidad del difunto y, por tanto, intérpretes de su voluntad. Si esta está clara, no hay nada que hacer; pero a veces se presentan confusiones, despistes o imprecisiones que permiten perfilar esa voluntad siempre que tenga su justificación en el testamento.

*Renunciar unos la herencia y otros no, lo que puede dar lugar a reajustes.

*Renunciar alguno/s el legado y aceptar la herencia o viceversa.

*Operaciones exigidas; por ejemplo, anular disposiciones inoficiosas por afectar a la desmesurada legítima castellana de 2/3 (Castillas, Extremadura, Andalucía y un largo etcétera, no así las autonomías del Norte). Ello permite a veces redistribuir la herencia.

*Conmutación de usufructos viduales…

Y un largo etcétera.

martes, 1 de octubre de 2019

¿SON POSIBLES INTERESES DE DEMORA HIPOTECARIOS AL 2%?



Romano malvado (Museos Capitolinos, Roma)


O al 1% o al 0,5%; es decir si cabe pactarlos por debajo del 3%. La duda la ha suscitado el art. 25 de la Ley 5/2019 (de Contratos de Crédito Inmobiliario) que modifica el  párrafo 3º del art. 114 de la Ley Hipotecaria, que dice
Artículo 25. Intereses de demora.
1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”.
Prima facie parecería que al consumidor (persona física que hipoteca un piso o casa) se le fija un SUELO del interés de demora, no pudiendo bajar del 3%, excluyéndole del principio constitucional de la igualdad ante la ley (art. 14 C.E.) ya que no existe norma similar para empresarios, asociaciones o financieras. Y, así sería si renunciásemos al principio de interpretación legal (art. 3 C.C.), es decir teniendo en cuenta el contexto de la ley, su espíritu y finalidad y la interpretación de sus artículos los unos, por los otros.
Lo cierto es que ese tipo de interpretación  ha dado lugar a alguna que otra calificación registral que señala como “defecto subsanable” el adicionar tan solo 2 puntos por demora (conforme a la más benévola normativa anterior), ya que el art. 25 LCCI establece que el recargo “será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”. Los derechos de la entidad financiera serían irrenunciables, sin posibilidad de mejora en beneficio del consumidor.
La subsanación solicitada sería una nueva escritura agravando la situación del consumidor, por el hecho de serlo, recargándole un 1% el interés.

Pero no me resisto a traer aquí mi anécdota preferida del Derecho Romano. El prefecto del pretorio, Sejano, había caído en desgracia y el Senado ordenó su ejecución y la de toda su familia. Camino del patíbulo la pequeñita, Junilla, de once años, se quejaba como hacen a veces los niños, ignorando su falta: “Perdón”, “No lo volveré a hacer más”. La ley romana prohibía la ejecución de las vírgenes impúberes. El verdugo cumplió al pie de la letra la Norma: allí mismo, sobre el cadalso de las Gemonías, la violó inmediatamente antes de ahorcarla. Ya decía el comentarista de Tácito, Alaminos de Barrientos: “Tanto puede la razón y el alma de las leyes que no se cumple con ellas cuando solo se satisface a su letra” (tomado de Gregorio Marañón).

Y ahora, vamos con la “interpretación auténtica” que, a mi juicio, contiene la propia Ley 5/2019 sobre el tema del recargo del 3% por demora:
*El artículo 1 dice que “esta Ley tiene por objeto… normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes… de préstamos… sobre bienes inmuebles de uso residencial”. Por lo tanto una norma de protección de los Bancos no estaría incluida en el objeto de la esta Ley. Otra destinada a desproteger a los consumidores prohibiéndoles la rebaja de tipos, tampoco.
*El carácter “irrenunciable” a que se refiere el art. 25.2º es objeto de “interpretación auténtica previa” en el artículo 3 de la propia Ley (irrenunciabilidad en perjuicio del consumidor). Tras establecer que las disposiciones de esta ley tienen carácter imperativo, no siendo disponibles, aclara:
“3.2.-Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor”.
Cuando una Ley aclara con un ejemplo los casos a que se refiere (art. 396CC “elementos tales como…”; art. 3LCCI “en particular”), no es a humo de pajas, sino que no está señalando un campo semántico o significante. Si el 396 CC nos señala una serie de ejemplos de elementos comunes en la Propiedad Horizontal (suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos…) no podemos incluir otros ajenos a esos significantes, como si dijésemos que también son elementos comunes los escayolados de los salones, los tresillos, las vitrocerámicas…etc. Por lo mismo, el 3 de la LCCI nos dirige con sus ejemplos a la significante de “consumidores” (deudor, fiador, garante, hipotecante no deudor), no pudiendo extenderse arbitrariamente la “irrenunciabilidad” a la defensa de los derechos de los Bancos o de los empresarios, estos sí liberados de dicho límite.
*Añádase que la Ley permite sin problema reducciones del tipo de interés (ventas vinculadas, art. 17) y, sin embargo, quedan prohibidas las limitaciones a la baja del tipo de interés, sin distinguir que sea ordinario o de demora (interdicción de "cláusulas suelo", art. 21.3).

Por ello estimo que el consumidor tiene tanto derecho como el empresario a que, en una negociación, el Banco le rebaje el interés de demora al 2%, al 1% o al 0,5%. Sin recurrir a textos grandilocuentes, como la Constitución (que también), creo que basta con una lectura integrada de la ley 5/2019.
¿Hay cosa más absurda que subsanar una escritura para agravar las condiciones del consumidor, en base a una ley destinada a protegerlo?  

   No quiero dejar de mencionar aquí, siquiera sea de soslayo, otro aspecto más ominoso. Supongamos que, el día de mañana, un Tribunal decidiera anular un recargo del 1% en los intereses de demora (motivado por una calificación) en base a que ello va en contra del consumidor...

   El resto lo dejo a la imaginación del lector.

viernes, 27 de septiembre de 2019

¿ES TRANSMISIBLE EL DERECHO DE HABITACIÓN?

Pregunta: ¿Es transmisible el derecho vivir en una casa ajena (Derecho de Habitación)?
 
A veces la realidad supera a la ficción: Campeonato de España de planeadoras en Sanxenxo. Los espectadores, tras aparcar sus Ferraris, Maseratis, Lamborginis... en el espigón del Puerto, contemplaban con fruición el espectáculo.

Respuesta: ¡Claro! Lo que no se puede es "traspasarlo a otro" como dice el art. 525 CC pero, si lo que quieres es venderlo junto con el derecho de propiedad, adelante: simplemente, desaparece

Es evidente la ratio del art. 525 CC, dado el carácter personalísimo del derecho a habitar una casa ajena: no es lo mismo convivir con tu padre o hijo que con un extraño. Asimismo es patente que el 525 CC es inaplicable si el negocio jurídico no traspasa “a otro” el derecho de habitación o de uso, sino que lo extingue (como en caso de venta conjunta del derecho de habitación y la nuda propiedad: 513.3º en relación con el 528 CC), tal como reconoce la doctrina reiterada de la DGRN (26/07/2001; 08/10/2010 o 10/12/2015). Centrándonos en esta última Resolución, señala que no es necesario fijar expresamente en la constitución del derecho de habitación su carácter transmisible o intransmisible, bastando deducir la transmisibilidad del propio acto de disposición o gravamen conjunto (habitacionista o usuario + nudo propietario).

Transcribimos  aquí unos párrafos de la que creo doctrina más reciente (DGRN. 10/12/2015):
“…En el propio título constitutivo no se menciona expresamente la posibilidad del usuario de transmitir o hipotecar su derecho de uso, pero posteriormente comparecen el propietario de la finca-cedente del uso y el titular del derecho de uso y habitación para constituir una hipoteca sobre la finca…”

“Ciertamente el usuario no podrá por sí solo enajenar o hipotecar su derecho de uso, dado su carácter intransmisible. Ese carácter intransmisible, en gran medida, es debido a las relaciones existentes entre usuario y nudo propietario. Pero, concurriendo al acto dispositivo conjuntamente el nudo propietario con el usuario, ningún obstáculo debe existir al respecto”.

En resumen, la constitución del derecho de habitación como “transmisible”, despliega su importancia a la hora de traspasar a otra persona el derecho de habitar una casa ajena con subsistencia del mismo, no de extinguirlo. Tampoco se puede sostener que los derechos disgregados (usufructo, uso, habitación) se traspasen como algo espectral, una vez extintos.

Criterios análogos muestra el art. 229 de la ley de Galicia (para el usufructo voluntario de viudedad, derecho hiper-personalísimo que permite incluso la venta de bienes) y 529 CC.
.