jueves, 21 de enero de 2021

AGRANDAR LA MEDIDA DEL PISO

 




Pregunta.-Según el registro de la propiedad mi piso mide 64 m2; pero según el catastro en realidad son 97 m2, dato que es exacto, pues lo he comprobado con un técnico. ¿Que puedo hacer para subsanar el error?

Respuesta:

El caso que plantea es más frecuente de lo que parece: bien porque se ha sobre-construido sobre lo autorizado en la licencia, bien porque el promotor en su día declaró menos metros de los reales (para halagar a los compradores, que pagarían menos IBI); motivo por el que existen muchos pisos registrados con bastantes menos metros de los reales. A día de hoy, ese achicamiento no sirve para nada (los pisos se miden por satélite) y lo que este defecto provoca es una disminución del precio en venta del piso, al no poder valorar el tasador más metros de los registrados, con lo que se rebajan automáticamente tanto la hipoteca que el banco pueda conceder, como el precio que un posible comprador puede pagar.

La solución a esto es algo compleja, pero es lo que hay. Necesita:

1.-Un acuerdo en Junta de Vecinos, por el que se acuerde adaptar la superficie del piso x (o de los pisos a, b y c, o de “todas las fincas del edificio”, pudiéndose ejercitar el derecho individualmente) a la real que muestra el catastro; es decir piso a: x metros; piso b: x metros; piso c: x metros, etc.), sin alteración de cuotas, por tratarse de la superficie original.

El acuerdo debe ser por unanimidad, pero esa unanimidad puede ser de un vecino solo (el único que asista a la Junta), pues los ausentes que no se opongan en el plazo de 30 días se consideran votos “sí”.

2.-Una certificación de un arquitecto/técnico acreditativa de que la nueva superficie es la originalmente contenida dentro de los linderos de las fincas (es decir, que se trata de una verdadera rectificación, pues si se ha ampliado a base de tirar tabiques y unir pisos distintos, el estado está interesado en esas transmisiones: aspecto fiscal, urbanístico, etc.). Es importante que el arquitecto señale por su conocimiento del edificio la antigüedad de la construcción (Y que sea mayor de 6 años, para que pueda constatarse la prescripción de las posibles sanciones por irregularidades urbanísticas).

 

Con estos documentos (certificación del acuerdo vecinal y del arquitecto) deben acudir al notario el/los interesados en la rectificación de su piso más el presidente de la comunidad y otorgar un acta que se presentará a registro (con el que, dado lo complejo del expediente, es conveniente efectuar una consulta previa).

 

(La ley hipotecaria en su art. 199 prevé una vía directa, mediante la solicitud del titular para que se incorpore la representación catastral al registro de la propiedad, órgano que notificará a los colindantes, por si existe oposición o, cuando se trate de propiedades horizontales “al representante de la comunidad de propietarios” (lo que es indiciario de que el legislador también pensó en la aplicabilidad de este procedimiento de la “propiedad por pisos”). En la práctica este procedimiento es inviable, por exigir la doctrina registral los trámites más rigurosos antes reseñados, salvo que se pretenda ejercer el derecho en vía administrativa o judicial).

 

lunes, 18 de enero de 2021

PRESCRIPCIÓN DE LA LEGÍTIMA Y LAS ACCIONES PERSONALES

 


Pregunta: ¿es cierto que durante quince años pueden reclamarme la legítima?

 (En el testamento dice algo así como que no le deja nada al otro hijo, hermano del preguntante, por su mal comportamiento).

 

Respuesta (ojo, DERECHO DE GALICIA): No, a mi entender. El plazo son cinco años de la muerte del causante. El plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial ha pasado de quince a cinco años y el legitimario está considerado a todos los efectos como un acreedor. Ciertamente el legislador gallego es un poco vago con el Derecho Civil y ha dejado subsistente el art. 252, que fijaba la prescripción de las acciones de reclamación de legítima en los quince años. Pero una correcta técnica jurídica puede conseguir el resultado de la prescripción a los cinco: basta hacer constar que se procede a la preterición de tal descendiente, aunque la causa no esté justificada, en cuyo caso, si bien el interesado conserva del derecho a legítima, la acción se extingue por caducidad a los cinco años, conforme al art. 266. Este será el caso normal, pues la reducción a la legítima implica en el 90% de los casos una situación conflictiva.

Un buen elenco de causas de privación de la legítima, conforme al 263.1ª (negación de “alimentos”), lo tenemos en el art. 148.1º de la ley:

“La prestación alimenticia deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes”.

Como se ve, esta causa incluye no solo la falta de visita a la UVI cuando estuviste tan malito (cuidados médicos que puede prestar personal no técnico) sino incluso el no haber siquiera hecho una llamada por Navidad (ayudas y cuidados afectivos). Y es que Galicia es el único país que establece por ley la obligatoriedad de que te alguien te quiera.

 Existe el derecho a ser amado/a.

viernes, 8 de enero de 2021

PERSONAS INHÁBILES PARA COMPRAR VIVIENDA

 


 

Comentario.-Recientes cambios en el panorama legislativo han provocado el que, personas que se enfrentan a la compra de vivienda y su financiación hipotecaria, lleguen a la conclusión de que “no entiendo nada”. Mis capacidades no dan para esclarecer todo lo necesario, pero al menos puedo hacer hincapié en un par de puntos que, creo, deben tener muy presentes a la hora de ir a hablar con el Banco.

*Las hipotecas vivienda han dejado de ser cuestión de intereses, plazos, comisiones, etc. Eso cualquier Banco se lo ofrece de mano a precios de pérdida para la entidad financiera, no se preocupe mucho por el tema (en esa parte, siempre pierden: los intereses rondan la inflación; los impuestos y gastos son de cuenta del Banco; el cliente puede dejar de pagar 1 año seguido o más sin que le ejecuten…) Digamos que la hipoteca clásica es un recurso publicitario, como una oferta de loza o un televisor de x pulgadas. Lo que de verdad se va a hacer son 2 cosas:

1) Comprobación de solvencia: Que de verdad va a devolver el capital y no va a enredar con medidas protectoras relativas a su mayor o menor vulnerabilidad.

2) Venta de productos bancarios: esa es la negociación real a día de hoy. Si va a comprar tal o cual seguro (auto, vida, decesos, protección de pagos…); plan de pensiones (por la ley del seguro, por la de la de pensiones…), tarjetas (crédito, debito…), fondos de inversión (fijos, móviles, mediopensionistas), venta de servicios financieros, jurídicos, domiciliación de nóminas, pensiones, en fin, las listas abarcan a veces hasta 40 o más productos a la venta, que, si la negociación resulta satisfactoria, conlleva el regalo de la hipoteca como obsequio promocional.  

Incidamos ahora en el punto 1, comprobación de solvencia, o, mejor diríamos de “efectividad de la garantía”. Una serie de medidas legales que ya vienen del año 2013, pero que se han visto reforzadas por el RD 06/2020, implican que el Banco no pueda ejecutar la garantía (subastar la propiedad para cobrarse lo suyo) durante un período que se ha prorrogado 4 años para personas que se definen como “de especial vulnerabilidad”. El efecto de la medida es automático y perfecto, porque los Bancos ya no conceden de mano hipoteca vivienda a ese tipo de personas, con lo que por supuesto, ya no hay ejecución porque no hay nada que ejecutar. De ahí la inmensa sorpresa con que reaccionan parejas, novios, matrimonios, etc., cuando el Banco, no es que diga que la da la hipoteca a uno sí y al otro no, al más solvente sí y al otro no (lo que parece normal), sino que le “prohíbe” la compra  al otro miembro de la pareja que pueda estar afecto a pecado de "vulnerabilidad". Dicho de otra forma, existen una serie de personas que por diversos motivos (simultanear períodos de paro, problemas físicos, antecedentes financieros…) han quedado excluidas del ámbito jurídico del derecho a la propiedad.

Todo esto no implica necesariamente maldad de los Bancos, no pensemos en el orondo miembro del consejo con su anillo de oro y diamantes, sino en sus accionistas que en su mayoría, al menos en los bancos españoles, son ancianos, discapaces y vulnerables que completan su magra pensión con el dividendo. Si les preguntas te dicen que no es justo prestar su dinero sin garantías plenas de devolución. Miles de estos accionistas han entrado recientemente en la pobreza con la caída de las acciones y los dividendos. La solución de estos entuertos en los grandes países europeos es la vivienda pública, no interferir en el mercado de la privada.

Si alguien sabe de alguna pareja que pueda estar en algunos de estos casos (tú sí puedes ser propietario, tú no); y ello a pesar de que se propongan pagar entre ambos la hipoteca, estos pueden ser algunos criterios que sirvan para distinguir soluciones fake, de  soluciones legítimas.

*Soluciones fake: Por el mero hecho de casarse NO se muta la titularidad registral de un miembro de la pareja a propiedad ganancial de ambos. El mero hecho de otorgar un contrato privado de venta de la mitad entre los miembros de la pareja NO impide que el titular único pueda vender a un tercero, y éste quedar protegido por la Ley. Aunque se contraigan matrimonio y pague la hipoteca quien quiera que sea/n, no se alterará la titularidad registral, adquiriendo los terceros a favor de quien ese titular exclusivamente disponga. Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública no surten efecto contra tercero (Bancos, Registro de la Propiedad, Hacienda, compradores…)

Soluciones legítimas, pensando en un inminente matrimonio de la pareja:

*Si esa vivienda se convierte en el domicilio del matrimonio (domicilio conyugal) se convierte en una propiedad especialísima, de la que solo se puede disponer con el consentimiento de ambos. Ahora bien, si el matrimonio pasa a vivir a otra casa, vuelve la situación anterior y el titular puede disponer por sí solo con validez frente a terceros.

*Si se casan en gananciales el titular puede “aportarla a la sociedad conyugal” la vivienda (lo quiera o no el Banco hipotecante y arrastrando la hipoteca). La operación está exenta de impuesto de transmisiones si se hacen correctamente (de una forma que los notarios conocen). En tal caso, la propiedad pasa a ser de una sociedad de que son socios con iguales derechos ambos esposos cuya firma conjunta es indispensable para todo. Como es lógico, si se embarga la propiedad ganancial por falta de pago, los perjudicados serán ambos dueños.

 Hay que tener claro que no existe automatismo en la transmisión a los gananciales (ni por casarse ni por pagar), requiere la voluntad y la firma ante notario del titular único.

*En todo caso es buena idea llevar las cuentas periódicamente en una libreta bajo doble firma. No afecta a la titularidad registral de la finca (derecho real del latín “res”= cosa, derecho de cosas), pero si a los posibles ajustes de cuentas (derecho de crédito o sea, derecho de personas) entre las partes, pues hay derecho a ser reintegrado de las expensas realizadas de buena fe, y uno de los típicos casos de buena fe es lo afectante al estado matrimonial.

miércoles, 30 de diciembre de 2020

CANANCIALES O SEPARACIÓN

                                  Foto Mercedes Rajoy

Pregunta si tras el matrimonio se aplica el régimen de gananciales o el de separación, así como sobre la titularidad de un bien que se adquiere a los pocos días de la celebración.


Le responderé en gallego: depende.

 

Existen una serie de regímenes matrimoniales por efecto; por ejemplo en España Cataluña y Baleares establecen la separación de bienes, el resto de las autonomías, gananciales. En el extranjero, es típico el régimen de separación en los países anglosajones.

 

Las reglas son:

Si los contrayentes no van al notario a elegir régimen:

 

*Si se casan dos del mismo régimen, les corresponde ese régimen. Por ejemplo, si se casan dos madrileños, o un andaluz y una gallega, o una castellana y un extremeño, etc., tienen gananciales; y así será salvo que entre en la ecuación un catalán/ana o un/una balear, hablando de españoles o un anglosajón. Lo mismo: si se casan dos catalanes, dos baleares o una catalana y un balear, tendrán separación.

*Si se casan dos de distinto régimen (una catalana y un murciano, por ejemplo), tienen el régimen del lugar de residencia común inmediato posterior a la celebración del matrimonio. Si se van a vivir a Barcelona, separación, si a Murcia o a Madrid, gananciales.

 

 

Si van al notario a elegir régimen:

 

*Pueden escoger el que quieran: separación, gananciales y otros. Cuesta unos 60 euros. Si el matrimonio se celebra ante notario, lo habitual es que se dé a elegir, o separación o gananciales (el 90% escogen Separación).


Si el régimen va a ser de gananciales, como parece ser, la titularidad de las propiedades adquiridas puede estar en alguno de estos casos:

*Si compran ambos o uno sólo de ellos aclarando que lo hacen "para la sociedad de gananciales", la titularidad es ganancial. La disposición del bien es conjunta.

*Si compra uno sólo sin decir nada (ni si es ni si no es ganancial), la titularidad registral es del cónyuge adquirente. Ahora bien, en tanto no pruebe la procedencia del precio, la disposiciòn sigue siendo conjunta, por la "presunción de ganancialidad".

*Si compran ambos aclarando que la propiedad es de uno sólo de ellos, la propiedad y la disposición pertenece exclusivamente al cónyuge favorecido por la confesión.


Consulte a su notario antes de la firma, existen complejidades que no le puede explicar aquí.

lunes, 14 de diciembre de 2020

HERENCIA EN DESACUERDO

Menhir "A Lapa de Gargantáns"


Pregunta: María y dos de sus hermanos quieren hacer la adjudicación por herencia de sus padres de un piso para el que tienen un buen comprador. Pero el cuarto hermano boicotea la operaciòn por motivos de su incumbencia ¿que hacer?

Respuesta.-Sólo conozco dos sistemas en vía notarial: por las buenas o por las malas.

POR LAS BUENAS

Se presentan los 4 en el notario, adjudican el piso como tengan a bien, lo firman y ya está. Se registra y ya se puede vender.

POR LAS MALAS

Se presentan al menos 2 de los 4 en el notario (mínimo 50%), piden extracción de perito (lo saca el notario aleatoriamente de una lista, vía internet), el perito parte y adjudica la herencia, lo firma ante el notario (él sólo, no precisa firma de ninguno de los herederos) y ya está. Se registra y ya se puede vender.

VARIANTE GALLEGA

Si el difunto tuvo la suerte de haber sido gallego, existe otro procedimiento a instancia de la mayoría (3 sobre 4 en su caso): Sortear el perito ante notario entre cinco propuestos por las partes, Cada interesado puede proponer hasta tres. El perito parte y adjudica la herencia, lo firma ante notario (tampoco precisa de ningún heredero) y ya está. Se registra y ya se puede vender.

Resumen: sobre 4 herederos a partes iguales, en el primer caso hacen falta 4 de acuerdo, en el segundo 2 y en el tercero 3. Ojo, los peritos cobran. Si algún heredero se opone obstinadamente, se le debe requerir antes que nada para la firma conjunta: así, será más fácil reclamarle los gastos del perito, si ha dado lugar a ellos. 

miércoles, 2 de diciembre de 2020

LOS GALLEGOS, DE NUEVO PAGARÁN POR LAS HERENCIAS EN VIDA O EN MUERTE



Como es sabido, se está tramitando en el Parlamento una enmienda a la ley de Presupuestos de Esquerra Republicana de Catalunya, llamada de "Armonización fiscal" que, en esencia, implica armonizar las leyes de otras comunidades con las catalanas, resucitando el impuesto a la muerte (sucesiones), al menos hasta cierta cuantía, así como a las herencias en vida (pactos de mejora y apartación). En Galicia, hasta la fecha, está exento un millón por padre, dos por ambos, que en valores de calle son 3 o 4, lo que implica que en nuestra tierra no se paguen impuestos cuando los herederos sean cónyuges, hijos o nietos.

Es de suponer que la enmienda será aprobada, pues el apoyo de Esquerra Republicana de Catalunya es clave para la aprobación de los Presupuestos.

Sería bueno conocer la opinión del presidente de Galicia y de los tres partidos parlamentarios. Espero que tengan en cuenta que Galicia es una de las tres comunidades históricas y que, aparte de las otras dos (Catalunya, la imponente, Galicia, la sometida), la tercera, la Vasca, se pretende que no sea concernida dado su régimen "foral".

martes, 1 de diciembre de 2020

MODIFICANDO LA SUPERFICIE DEL PISO


Pregunta (múltiple).-Un notario con el que me siento muy identificado aun recuerda como, 30 años hará, los promotores le pedían que rebajase un tercio la superficie de cada piso "para pagar menos contribución (IBI)". A día de hoy es frecuente que se pretenda la operación inversa: el engorde. Es decir que el piso vuelva a crecer de los 60 a los 90 metros reales, porque lo pide el tasador enviado por el Banco del que va a comprar con préstamo hipotecario. ¿Qué hacer?


Respuesta:

 Para modificar la descripción de una finca horizontal, hay que atender dos frentes: el administrativo y el vecinal.

1º.-El administrativo: Se requiere licencia municipal; ahora bien se puede obviar por “prescripción de sanciones” siempre que un arquitecto/técnico certifique, por su conocimiento del inmueble, que éste lleva construído con tal superficie desde hace más de seis años (plazo de prescripción de sanciones urbanísticas). Que no se olvide de reseñar que los elementos comunes del inmueble están adaptados a esas superficies privadas. Ah, cuanta más antigüedad certifique, mejor.

2º.-El vecinal.-Se requiere acuerdo en Junta por unanimidad; los ausentes que no se opongan en plazo de 30 días, se consideran que votan “sí”. Pueden aprovechar todos para rectificar sus superficies (un lío posible es que quieran modificar a su vez las cuotas: suele ser conflictivo y arruinar el asunto).


Mención aparte son las georreferencias, obligatorias para inscribir cualquier cambio en el Registro de la propiedad. Entiendo que para pisos concretos no son precisas, puesto que ya constan en el Catastro las del inmueble en su conjunto, es decir los vértices del total edificio, únicos exigibles.