miércoles, 20 de junio de 2018

CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Besugo del Índico


Consulta: La Comunidad nos autorizó a mí y a mi esposa a segregar en dos el local que tenemos y destinar los pisos  resultantes a sendas viviendas. Sin embargo el notario solo ha tenido en cuenta la segregación, describiendo el resultado como piso primero-A, a local comercial y piso primero-B, a local comercial, omitiendo el cambio de uso a vivienda.

Cambio de uso de local a vivienda:
--Acuerdos de la Comunidad de Vecinos: Son indiferentes. Da igual que voten a favor todos, como sí algunos, como si ninguno, como si votan en contra todos. Sólo se puede cambiar el destino a vivienda si se cumplen los requisitos legales, no siendo uno de estos el acuerdo vecinal.
También son indiferentes las manifestaciones del notario o de las partes al respecto: estamos en materia de urbanismo puro y duro.
--Para cambiar el uso de local a vivienda (y que sea registrable, catastrable y produzca algún efecto legal) se requiere LICENCIA MUNICIPAL (arts. 194 y 195 de la ley del Suelo de Galicia). Es una licencia de las caras (195LSG). Con ella en la mano se acude al notario y el local pasa a tener la consideración legal de vivienda; ello,  aunque toda la Comunidad estuviera en contra (o a favor, da igual).

--Procedimiento especial: El del 28.4 de la ley del Suelo estatal da una opción: Cuando a pesar de no haber obtenido Licencia se pruebe que han prescrito las sanciones administrativas por dicha omisión, es decir que han transcurrido más de SEIS AÑOS desde que  la propiedad está destinada a vivienda. Las pruebas, opcionalmente, pueden ser:
a) Certificación catastral, acreditativa de que la propiedad lleva catastrada como vivienda más de seis años.
b) Certificación técnica (la más socorrida).-Cuando un arquitecto certifica, por su conocimiento del edificio, que el piso lleva más de seis años dedicado a vivienda, con las adaptaciones correspondientes, incluidas de elementos comunes.

En esta consulta, advierto la confusión entre la Segregación (que si requiere acuerdo vecinal por mayoría de 3/5 o, alternativamente,  autorización en Normas de Comunidad); y el Cambio de Uso a Vivienda, que por ser materia de urbanismo, requiere Licencia, sin que ninguna incidencia tengan los acuerdos que tenga a bien adoptar o no la Comunidad de Vecinos.
Jurisprudencia: Resolución D.G.R.N. de 13 de noviembre de 2.013


jueves, 14 de junio de 2018

COMO ESCRITURAR Y REGISTRAR LO NO ESCRITURADO NI REGISTRADO

COCINA DEL PALACIO REAL

Pregunta: El comprador que tengo para la casa me exige registrar la propiedad a su nombre. A la hora de mirar mis papeles, veo que siempre se hicieron tan sólo documentos privados sobre esa propiedad.  ¿Cómo puedo hacer para escriturar la casa?



Una cosa es la escritura y otra el registro, que es una garantía que da al Estado a la propiedad, pero que no es obligatoria.

Si de escriturar se trata, solo tienen que acudir vd. y el comprador al Notario con su documento privado. Es muy conveniente que compruebe en Hacienda si está bien catastrada la propiedad para que, al menos, la escritura sirva de PRIMER TÍTULO, ajustándose exactamente a lo que dice en dicho Catastro.

Si lo que se trata es de registrar, hace falta un PRIMER TÍTULO (llamado título público) y un SEGUNDO TÍTULO (llamado título traslativo), separados por un año. Por ejemplo,  escritura de herencia y al cabo de un año, escritura de venta. Por ejemplo, me adjudico un bien en subasta judicial y al cabo de un año me muero y mi heredero escritura la herencia. El SEGUNDO TÍTULO tiene que ajustarse clavado al catastro; el primero debe ajustarse más o menos "a juicio del registrador".
Los títulos son los notariales y/o judiciales, no los privados.

Si lo que se quiere es forzar la registración ahora mismo, sin esperar el año, tenga en cuenta que el PRIMER TITULO puede ser un Acta en la que el Notario (previas pruebas, testigos y publicaciones) declare cierto que el vendedor (vd) adquirió la finca hace más de un año. El SEGUNDO TÍTULO sería la venta proyectada. En tal caso no hay que esperar el año entre los dos títulos, pero le cobrarán impuesto por ese título adicional "fabricado" que en Galicia asciende al 10%.
 Es decir, por el PRIMER TÍTULO (el Acta acreditativa de adquisición hace más de un año) pagaría impuesto el VENDEDOR, y por el SEGUNDO TÍTULO, el comprador.

Gracias por su pregunta.



jueves, 7 de junio de 2018

CAPITULACIONES DE ULTRATUMBA

Serapias lingua (creo)

El derecho gallego regula diversos supuestos en los que el difunto/a pacta directamente con su viudo/a viviente, es decir sin intermediación de los herederos. Son costumbres de gran tradición, pero mejor que queden entre nosotros:  no vaya a ser que nos pongan sambenitos tipo la Santa Compaña, etc.

--El 172LG prevé la liquidación en vida de la sociedad de gananciales, con plena eficacia al disolverse esta y, muy importante, sin intervención de los herederos del difunto/a. Por ejemplo, la adjudicación por mitades indivisas de todas y cada una de las fincas o, por el contrario, “este piso para mí, este otro para ti”. La opción queda inmediatamente ejecutada al fallecer uno de los cónyuges.
Problema: La costumbre es que este pacto se inserte en la Partijas y el 172 exige “pacto en capitulaciones”; no creo que sea óbice, ya que, en Galicia, los límites entre tipos de instrumentos se difuminan: los capítulos pueden contener disposiciones sucesorias -174- y las partijas liquidaciones de gananciales -276-. Creo que la Ley se refiere a la necesidad de escritura pública.

--El 207.2, 1º y 2ºLG, que permite disponer de una concreta mitad indivisa de uno o varios bienes gananciales. Es decir, que la comunidad germánica (gananciales) se convierte automáticamente en romana (indivisión) respecto a determinado bien, sin liquidación de la S. de G. Si se lega al esposo/a la mitad indivisa de un bien concreto (pongamos el domicilio), queda adjudicado ipso/facto al viudo/a por el mero hecho de su aceptación: una mitad por gananciales del difunto, otra por los suyos.
Ningún otro interesado puede llamarse a ese bien, a pesar de ser ganancial. Advierte la diferencia con el Código Civil, que solo permite disponer en globo “de la mitad de los bienes gananciales”, lo que no implica mitad de ningún bien concreto: de una bien puede quedarte todo, de otro nada, etc.


LAS SERAPIAS.-Son un género de orquídeas muy bellas cuyo nombre hace alusión al dios greco-egipcio Serapis, en cuyos templos es fama que se celebraban grandes orgías: la referencia viene de que a estas bellas flores se les suele atribuir un poder afrodisíaco. Abundan en A Lanzada y Corrubedo. Si te llaman la atención esas propiedades genitales, puedes ampliar conocimientos en este link: Como cazar especies protegidas sin que te pillen. Yo no doy ideas, ¡eh!

Aquí hay caza de Serapias

jueves, 24 de mayo de 2018

DOCET OMNIA


UN THRILLER DESOPILANTE (Click)


Hace unos años Jacques sintió una súbdita pasión por la  egiptología, esos raptos sufre, y se apuntó a un curso del Collège de France en el quartier latin. De aquellas ensoñaciones surgió un libro de arqueología-desopilante, Curaçao Bleu, y el recuerdo, marcado a fuego, del lema que preside el edificio: Docet Omnia: se enseña de todo. De todo. Y es la pura verdad: allí se enseña egiptología, astronáutica, higiene bucal… todo, de todo, sobre todo.
Viene a cuento de que, aunque Jacques no se canse de repetir que su vocación es el Derecho de Galicia, las consultas al Formulario de Contacto le llueven de todo el Mundo y versan sobre todo, de todo, para todo.
A donde quiero llegar, si gusta el docet omnia pues, ¡ala!, docet omnia. Pero creo honrado advertir que el más adecuado para resolver un entuerto jurídico madrileño o catalán es un abogado o notario madrileño o catalán.
Claro que si me queréis  hacer preguntas sobre doña Emilia, Cela, Valle Inclán o Torrente, responderé encantado. Va, ya sé que no.
Douro Valley. Paraíso para yanquis, para españoles psche...

Siguen algunas de las últimas preguntas. Va de suyo que me abstengo de comentar la actuación de otros profesionales o de contestar lo que tiene pinta de Casos Prácticos académicos. Vamos a dejar los mastercitos en paz…
Además, suspenderíais.

1.-La relación con los hijos no es inmejorable y tengo miedo de que al morirme echen a mi compañera de casa. ¿Qué hacer? ¿Cuánto cuesta?
Tienes que ir a un notario y hacer testamento (sobre 30 €), en él que, para después de tu muerte, puedes dejarle a tu pareja una de dos:

-O
el usufructo de la vivienda, en cuyo caso podrá usarla (vivir en ella) y o si lo prefiere, disfrutarla (aprovechar sus frutos, o sea alquilarla y cobrar los alquileres),

-O solo el
derecho de habitar en ella (derecho de habitación, se llama), o sea sin posibilidad de alquilarla.
Para obligar a tus hijos a cumplir tus deseos, puedes usar la “cautela socini”, es decir forzarlos a elegir entre respetar el usufructo o perder ¾ partes de la herencia (si eres gallego) o 1/3, si estás sujeto al derecho común.

Gracias por tu pregunta
Sorprendente Lamego (Portugal). Del bacalao, empiezo a estar hasta el gorro


2.-Estoy divorciado, tengo un piso en propiedad y voy a contraer nuevas nupcias en Separación de Bienes. ¿Adquirirá mi 2ª mujer algún derecho a la vivienda? ¿Tiene remedio?

El matrimonio consiste en "oficializar" una relación, o sea que el Estado os atribuye una serie de derechos y obligaciones recíprocos:

-
Obligaciones, por ejemplo si uno adquiere el Alkzeimer, el otro tiene que cuidarlo (se llaman "alimentos"' pero no se refieren a comida o no sólo),

-
Derechos, y aquí me centraré en el piso que me hablas:

A) Si el piso es el domicilio conyugal, aunque te pertenezca a ti solo, hará falta el consentimiento de tu cónyuge para venderlo o hipotecarlo,

B) Al morir uno, el otro tiene un derecho forzoso de legítima que, en casi toda España, es el usufructo de un tercio (en Galicia o Cataluña de un cuarto);

 ¿Hay soluciones para eso? Malas, pero son estas:

-En el caso A, que no sea domicilio conyugal; o sea irse a vivir a otro piso que no sea el tuyo. Así conservarías su pleno control.

-En el caso B, dejarle por testamento otros bienes equivalentes, si los tienes, quedando al margen tu piso.

-Si eres gallego, que ella firme ante notario que "se aparta de tu herencia". En los demás sitios está prohibido "apartarse".

Lo del Régimen de Separación de Bienes es indiferente.

Es lo que hay, gracias por tu pregunta.
Orquídeas de Corrubedo


3.-¿Podemos contraer una Pareja de Hecho ante notario? ¿Qué me pediría? ¿Cuánto costaría?

La pregunta que me haces tiene una respuesta distinta según autonomías. Te daré la situación de Galicia, que creo bastante exportable:

-Hasta hace unos años los notarios podían oficializar la pareja de hecho con efectos de matrimonio, pero no podían casar,

-Ahora los notarios pueden celebrar matrimonios, pero no parejas, las cuales deben prestarse el consentimiento ante un funcionario autonómico,

-Pero para que la pareja surta efectos frente al Estado (pensión de viudedad por ejemplo) y no solo la Autonomía, debe constar en escritura ante notario (unos 50 euros).

O sea que en Galicia lo conveniente es la acumulación del trámite en la Consejería de Justicia y el notario, donde, de paso, se suele estipular el régimen de separación de bienes.
Lo único que te pedirán es que manifiestes que podrías contraer matrimonio (soltero/a, viudo/a, divorciado/a…) y que no tienes ya “pareja de hecho” con esa ni con otra persona.

Gracias por tu pregunta.
Cristo de las Batallas. El Cid lo llevaba a las suyas y ¡mano de santo!
(Como se ve, he aprovechado bien el Puente de las Letras Galegas)

martes, 15 de mayo de 2018

COMO REGISTRAR LOS METROS DEMÁS

A beber, a beber y apurar...


Pregunta a Formulario de Contacto Enrique Rajoy: Mi casa tiene registrados 82 metros cuadrados, pero el Catastro le da 110 metros cuadrados ¿puede inscribir el exceso a pesar de superar el 10%?¿Cuánto me costaría?

El tope del 10% de incremento se refiere a la cabida de las fincas,  no a la superficie construida. Suelo, no vuelo.
Si quieres registrar un “exceso” de superficie construida sobre la inscrita, debes acreditar que han prescrito las posibles sanciones administrativas (que han transcurrido más de seis años –faltas muy graves- o, en algunos casos, de cuatro –faltas graves-) con uno de estos tres documentos (uno cualquiera, siempre que refleje la superficie):

-Certificación municipal (no suele reflejar superficies), olvídalo.

-Certificación catastral, que ya te saca el notario completa. En ella lo decisivo es el apartado “AÑO DE CONSTRUCCIÓN”, que debe retrotraer la fecha al menos los seis años. Las catastrales son el medio habitual, pues reflejan todo lo que hay que reflejar: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, número de plantas, número de viviendas y georreferencia de los vértices. Repito, el notario te la saca completa por internet.

-Certificación técnica: o sea, un arquitecto que certifique la antigüedad y los datos descriptivos reseñados, georreferencia incluida.

El habitual es el catastral.

En cuanto a los costes, como es sabido nuestro país está dividido por autonomías y el impuesto oscila entre el 0,5%, 1% o 1,5%. La base es el valor de la superficie aumentada, que te suelen facilitar previamente, bien por internet, bien en las oficinas de la Hacienda Autonómica correspondiente. Por ejemplo, valorando el exceso a 10.000  y aplicando un tipo del 1,5% (el gallego), resulta una cuota de 150 euros. A ello hay que sumar notario y registro, que puede andar por los 300 euros en pequeñas superficies o edificaciones modestas, y mucho más si estamos hablando del palacio de Oriente.
Gracias por tu pregunta.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas.


A beber, a beber... en Sálvora

jueves, 10 de mayo de 2018

MEJORA CON RESERVA DE DISPOSICIÓN




Estimado amigo: mira a ver si te sirve esta cláusula de Reserva de facultades dispositivas en Pacto de Mejora.

Don (mejorante) se reserva de modo expreso las siguientes facultades:
1ª.- La de disponer por actos inter-vivos a título oneroso del bien mejorado, por plazo de toda su vida, con arreglo a lo dispuesto en el art. 217 de la ley de Galicia.
2º.-La de autorizar los actos de disposición inter-vivos y a título oneroso sobre dicho bien que pudiera realizar el mejorado, los cuales sólo serán válidos de constar dicha autorización de modo expreso en el documento público de disposición. Asimismo se reserva de por vida esa facultad.
Don (mejorado) acepta las indicadas reservas de derechos.


Un abrazo.

Ya abundan las orquídeas. Estas piezas fueron capturadas en A Lanzada