jueves, 6 de agosto de 2020

LA HERENCIA AL CÓNYUGE Y LA CAUTELA SOCINI

Pregunta: ¿Es conveniente la cautela socini para proteger al cónyuge heredero en pleno dominio de reclamaciones de los hijos, en particular de legítima?

Respuesta (¡Ojo! ¡Solo Galicia aunque puede adaptarse a Cataluña!): Creo que en estos casos -y en todos- lo que manda es la voluntad del testador; puede que desee que conste una admonición en el testamento (¡¡¡El heredero que se oponga queda desheredado!!!) aunque técnicamente no hace ninguna falta: dada la libertad de testar gallega, el viudo/a al que molesten en lo más mínimo puede presentarse en el notario y borrar de su testamento al hijo rebelde con toda intención. Sin que necesite permiso de nadie para ello.
Para evitar reclamaciones de pago del crédito legitimario en vida del viudo/a existen diversas técnicas: una,  la reseñada de la cautela socini; otra, gravarla en usufructo conyugal, lo que la ley de Galicia permite; y, la solución más limpia:  dado que nuestra ley reconoce las disposiciones particionales particulares (1 sola), art. 275, se puede usar la del art 282 (siempre que la disposición de esposos sea conjunta o coincidente): establecer que la legìtima conjunta de ambos esposos se pague solo con bienes del último en fallecer, en cuyo caso la ley establece que la obligación de pago no nace hasta dicho doble fallecimiento. El pago de la total deuda (esposo+esposa) se suele producir en ese momento por confusión de derechos de acreedor y deudor, mediante el mecanismo de la sustitución vulgar. En resumen, creo que cada caso es distinto y que lo importante es que el testamento refleje lo más exactamente posible la voluntad del testador. Partido a partido, como dice Simeone.

La deuda que los padres gallegos (o catalanes) tienen con los hijos es de un cuarto del haber líquido hereditario, para todos ellos, a pagar en vida o en muerte. Pero los hijos no son herederos por fuerza, sino acreedores ordinarios, como la tarjeta de El Corte Inglés: alguien a quien se le debe algo.
La ballena azúl, con más de 100 toneladas, es el bicho más grande que ha existido jamás. Esta de la foto merodea estos días entre las islas Ons y Cíes. No es tan frecuente como los rorcuales, ballenas que a menudo te rodean mientras estás pescando algo fuera de Ría; pero empieza a no ser infrecuente. De Diario de Pontevedra. La que anda por ahí es más bien gris que azul.

jueves, 30 de julio de 2020

¿EXISTEN DERECHOS HEREDITARIOS DE LOS HIJOS POR EL HECHO DE SERLO?

El islote Sentulu (para los hedonistas Centolo), la más desconocida de las islas del grupo de Ons

Pregunta una consultante, heredera única de su padre, siendo su madre usufructuaria si puede pagar ya de una forma sencilla (contra un recibo) su derecho a sus restantes cuatro hermanos, que ha calculado a 5.000 euros por cabeza.

Respuesta: Para poder responder es preciso saber la autonomía, pues las del norte más Baleares, tienen Derecho Especial, distinto del Derecho Común (Código Civil), vigente en el resto. En algunos territorios no existen derechos de los hijos por el hecho de serlos, en otros (como Galicia) no son derechos hereditarios; por último, en los demás, si existe herencia forzosa de hijos y descendientes.

 A grosso modo:

&Los Navarros no tienen obligación de dejar nada a los hijos, incluso a todos los hijos, si no quieren;

&Los Vascos pueden dejar a uno o varios hijos sin nada, pero al menos a uno tienen que adjudicarle la legítima (que es de un tercio). O sea que un hijo en concreto no tiene ningún derecho en particular a la muerte de sus padres. El asunto va de la voluntad, de que el testador quiera dejar o no.

&Los hijos de Gallegos y Catalanes no son herederos forzosos, pero sus padres tienen una deuda con ellos, como si fuesen un Banco: 1/4 del líquido hereditario a repartir entre todos los hijos. Pero, si se hace a propósito, a los hijos ni siquiera hace falta mencionarlos en el testamento. En Galicia además, cabe la disposición particional particular de aplazar la obligación de pago al fallecimiento de ambos esposos por lo que, en la práctica, si el heredero es el cónyuge, los hijos no tienen derecho a nada.
Es en estos lugares donde podría bastar un recibo para pagar lo que es una deuda ordinaria, la legítima; ahora bien, a tener en cuenta que debe informarse a Hacienda.

&En casi todos los demás sitios existe la "herencia forzosa" a favor de los hijos, es decir que los legitimarios son "herederos" por fuerza, continúan la personalidad del causante; y si no firman TODOS la escritura, el favorecido no se va a poder adjudicar los bienes de que se trate.

La palabra hijos incluya los descendientes ulteriores de padres fallecidos.

Por último, puesto que habla de usufructo, de una persona viva no hay heredero que valga: en vida, el testamento es un papel mojado que puede cambiarse a diario.

Ya dije que a grossísimo modo.


viernes, 24 de julio de 2020

LA VALIDEZ DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS FAMILIARES

Foto: Mercedes Rajoy


Popurri de varias preguntas: Un hermano, propietario por mitades indivisas de un piso con otro hermano, le vende a éste su parte en documento privado. La propiedad sigue escriturada y registrada a nombre de ambos. Ahora, al cabo de los años, el propietario del 100% según el privado, trata de vender a un tercero. ¿Quien debe suscribir la compraventa? ¿Ha prescrito el impuesto por la venta privada entre hermanos?

Respuesta: Antes que nada hay que destacar que nunca nos referimos a casos concretos, tema que corresponde al asesor o notario personal: solo indicamos principios generales, para saber que preguntarles a ellos.

Prescripción.-La fecha de un documento privado solo cuenta respecto de terceros (ej. Haciendas), desde que: a)  se inscribe en un registro público (ej. De la Propiedad); b) la muerte de cualquiera de los que lo firmaron (prueba: certificación defunción) o c) desde que se entrega a un funcionario público (por ejemplo, notario para elevar a público, aunque hay otros casos, como juzgados, departamento de vivienda, etc.). Art. 1227 Código Civil. A partir de ahí, empiezan a contarse los plazos para la prescripción; cuatro años y un més si se trata del ITP.

Venta de una vivienda titulada públicamente por dos personas (independientemente de secretos acuerdos privados): Debe otorgarse por los dos titulares que tengan un documento erga omnes (frente a todos), es decir, que sea público (notarial o judicial), liquidado de impuestos e inscrito en el registro de la propiedad. Si no el comprador no podrá inscribir, obtener hipotecas, realizar actos urbanísticos, etc.  etc. y, lógicamente, se sentirá defraudado e iniciará las acciones pertinentes.

Si dos copropietarios según su documentación erga omnes desean extinguir el proindiviso -como operación previa a una venta-, disponen dos sistemas: a) que uno le escriture la venta de su parte al otro, la liquide de impuestos y la registre (el impuesto autonómico más frecuente es el 10% sobre la parte vendida); b) Que escrituren la disolución del condominio, adjudicando todo a uno solo de ellos. Si el bien es indivisible, como los pisos, el impuesto suele ser del 1,5% sobre el valor total del piso, siempre que se  indemnice económicamente al que se queda sin nada.

Los precios o indemnizaciones deben ser reales y constará en la escritura por la ley del blanqueo: quien paga, que , cuanto, cuando y como. Con referencia de cheques, cuentas bancarias donde se producen los movimientos, etc., que quedan a disposición de la AEAT.

Por último, los impuestos son: 1) Estatal (IRPF: 19, 21 o 23% de la ganancia), para el que transmite. Es decir, la diferencia de valor entre la escritura anterior y la actual;  2) Autonómico: lo dicho con carácter orientativo, que suele recaer sobre el adquirente. Si optan por disolución y no se compensa al que sale de la propiedad, o no del todo, probablemente se considerará la operación sujeta al impuesto de donaciones, que, entre hermanos, sobrepasará con facilidad el tipo del 20%; 3) Plusvalía municipal (incremento de valor de los terrenos urbanos). A devengar por el transmitente.

En cualquier caso, aténgase a la opinión de su asesor o notario personal, porque él será el que tenga todas las informaciones y se responsabilice del documento concreto.

martes, 21 de julio de 2020

PRIVACIÓN DE LA LEGÍTIMA POR ABANDONO

De safari por el Castrove


Este post se refiere a principios generales, no a ningún caso concreto. La solución a cada caso individual debe buscarla uno mismo dentro de su conciencia y sentido de la Justicia.

Dentro del carácter divulgativo, recordemos los principios generales: los padres gallegos deben en concepto de legítima, a sus hijos y en su defecto, descendientes, por el hecho de haberlos traído a este mundo, la cuarta parte de su caudal líquido, a repartir entre todos (si son 2, 1/8, si 3, 1/12, etc.). Esta deuda puede pagarse voluntariamente en vida, mediante donaciones, mejoras, etc., o forzosamente en muerte, por parte de los herederos. No tiene que ver con la herencia, un padre, si quiere, puede con toda la intención borrar de su testamento a sus cinco hijos y nombrar heredero único a un sobrino. Tampoco es obligatorio pagar dicha deuda con bienes hereditarios; el sobrino, en el caso anterior, puede quedarse con todos los bienes de la herencia y pagar el crédito legitimario de su bolsillo. Por último, entre esposos, es posible aplazar el nacimiento de la obligación de pago al fallecimiento de ambos.

Además existen, y de ello va esto, una serie de causas que eximen totalmente de la obligación de pago de la legítima: aquí debe extremarse el cuidado, porque son distintas para el Derecho de Galicia que para el Derecho Común. Me referiré a la causa más repetidamente alegada: Mi hijo (o nieto, etc.), ha dejado de existir para mí, no me llama ni en fiestas ni en navidades, no se preocupa de si estoy vivo o muerto y, a pesar de mi grave enfermedad, no me acompaña al médico, ambulatorio , hospital, etc., hasta el punto que debo recurrir a la ayuda de los vecinos. ¿Te suena? Seguro que la has escuchado más de una vez.

Yendo a lo práctico, vamos a las causas que detalla el art. 263 de la Ley de Galicia.

1ª.-La primera es “haberle negado alimentos a la persona testadora”. Se diferencia de la equivalente en el Derecho Común, en que el Código Civil añade “sin motivo legítimo”; en cambio en Galicia, es indiferente que lo hubiere, por ejemplo, un abandono similar al hijo. Y sí, está prevista como causa de desheredación “el no acompañar al médico”. La Ley de Galicia define la prestación alimenticia en el art. 148.1:
“La prestación alimenticia deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes”.
Evidentemente los cuidados médicos “entre parientes” son aquellos que pueden prestarse por personal no facultativo, como acompañamiento al dispensario, visitas al hospital, interesarse por el expediente médico y estar presente activamente en las decisiones sobre tratamientos, ausencia de ellos o enfoque de situaciones críticas o irreversibles. El pasar olímpicamente del tema no cabe duda que es causa de desheredación; el problema podría estar, si se discute, en la prueba. Por eso es conveniente que esos vecinos buenos samaritanos se pongan en contacto con los hijos por burofax, notario o al menos carta certificada, para que luego no puedan alegar ignorancia de la situación.

2ª.-La causa segunda “haberla maltratado de obra (a la persona testadora) o injuriado gravemente” también encubre un “falso amigo”, ya que el Derecho Común exige que la injuria sea “de palabra” y el derecho gallego admite las injurias fácticas. Creo que la ausencia en el entierro y funeral del cónyuge o padres del testador (o del propio causante, si incluyó la conducta ofensiva en su testamento), a veces publicitando la causa, pueden interpretarse en este apartado y no será tan difícil de probar. En Galicia eso son "palabras mayores" pronunciadas en silencio.

3ª.-Y la causa tercera de Galicia (El incumplimiento grave y reiterado de los deberes conyugales), por no ser menos, también desarrolla ciertos “efectos secundarios”, puesto que el Derecho Común solo admite esta causa para desheredar “al cónyuge” y en Galicia es aceptable para privar de legítima a descendientes. Podrían entrar aquí los abandonos del hogar y los atentados contra el grupo familiar en sentido amplio.

Muchos de nuestros paisanos no acaban de entender que, teniendo hijos y nietos, tenga que llevarles la vecina al ambulatorio. Y es que un Principio General del derecho-no-escrito dice que el cariño (los “cuidados afectivos”) siempre desciende, pero le cuesta trabajo ascender.

jueves, 16 de julio de 2020

DOBLE TRANSMISIÓN HEREDITARIA Y ACEPTACIÓN TÁCITA

Nocturno en Sanxenxo


Pregunta.-Se plantea el siguiente caso:

Fallece un padre (P) dejando una cuenta bancaria y su herencia se defiere (en todo o en parte) a una hija (H1), la cual sin aceptar ni repudiar fallece a su vez, defiriéndose la herencia a su madre (M) la cual, ante la existencia de deudas, repudia la herencia de H1, pero sin pronunciarse sobre los derechos a la herencia de P, que esta transmitía. Al cabo fallece la madre M dejando herederos a otros dos hijos, H2 y H3, los cuales pretenden tomar posesión de la cuenta bancaria. ¿Implica ello responsabilidad en las deudas de H1?

En primer lugar, siempre aconsejo a todo el mundo que hagan caso de sus abogados porque ellos son los que tienen los documentos a mano. La opinión que emito a continuación es meramente científica, es decir no relacionada con ningún caso concreto.
Antes que nada,  como en el fútbol, hay que conocer el reglamento o no podremos juzgar sobre si algo es penalti o no. 

Este es un asunto del 1006CC “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía (el de aceptar o repudiar)”. Se llama IUS TRANSMISIONIS, hablando en bruto “Derecho de Transmisión”.

Personajes: Trasmisor (el causante de los bienes); trasmitente (el llamado a su sucesión que no acepta ni repudia); trasmisario (el receptor final de los bienes). Los trasmitentes pueden ser sucesivos, como es el caso.
Herencia yacente (tirada por el suelo): Es la herencia sin aceptar ni repudiar.
Aceptación tácita: La que no se hace ante notario, sino por actos (como coger dinero).
Repudiación: La repudiación o renuncia de herencia siempre es expresa (ante notario).
Aceptación y repudiación parcial: está prohibida. No se puede aceptar ni repudiar “en parte”.
La regla de oro: La aceptación (expresa o tácita) de la herencia del transmisor implica la del transmitente; es decir, en una herencia que incluya una transmisión se puede rechazar la del transmisor y aceptar la del trasmitente, pero no se puede aceptar la del trasmisor y rechazar la del trasmitente.
Confusión de patrimonios: cuando se acepta una herencia se funde con los bienes propios, de suerte que se responde de las deudas hereditarias también con el propio patrimonio (no sólo el hereditario)

Vista la reglamentación, la solución parece fácil:

*Primera trasmisión (por fallecimiento de P): La herencia queda yacente, puesto que la llamada a la herencia, H1, ni acepta ni repudia.

*Segunda trasmisión (por fallecimiento de H1): Incluye dos herencias: La propia de H1 y la que esta trasmite de P. La llamada a la herencia y trasmisaria, M, renuncia la de H1 pero nada dice de la de P, por lo que esa sigue “yacente”.

*Tercera trasmisión (por fallecimiento de M, estando llamados H2 y H3): Lo mismo, incluye dos llamamientos, la propia de M y la trasmitida en 2º grado que viene de P (a través de H1). Si se toma posesión de bienes (cuenta bancaria) procedentes de esta herencia (de P), implica la aceptación tácita de todas las herencias intermedias de los transmitentes (es decir la de H1 y la de M). Al aceptarlas, se produce la confusión de patrimonios, es decir que H2 y H3 responden con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con los hereditarios, de las deudas de H1.

LA CLAVE está en la repudiación que hizo M de la herencia endeudada de H1, pero sin pronunciarse sobre el ius trasmisionis que aquella incluía de la herencia de P. Dicha repudiación, al ser parcial incluía una reserva por lo que hay que considerar que continuó la yacencia. Por otra parte, no se puede considerar que simultáneamente existió una repudiación tácita de la herencia de P, porque la renuncia (a diferencia de la aceptación) solo puede ser expresa (1280.4ºCC). Sin contar con que, si se hubiere repudiado la herencia de P y con posterioridad posesionado de una cuenta de esa herencia, podríamos entrar en campos escabrosos del Derecho, dependiendo del eventual dolo.

Pero, repito, el abogado que uno ha elegido es el que tiene a la vista a la vista las personas y los documentos y el único que puede juzgar sobre un caso concreto.Aquí pontificamos con más desacierto que acierto sobre Principios Generales.

OTRAS PREGUNTAS

Pregunta por las condiciones para realizar un sorteo de un piso.
Respuesta: El sorteo debe contar con autorización administrativa (ordenaciónjuego.es) y se debe celebrar ante notario, pues las otras dos posibilidades (aceptación de Loterías del Estado o de la ONCE) me parecen más difíciles.

Pregunta una andaluza si su padre/madre debe hacer testamento para que el Estado no se quede una parte de la herencia.
Puesto que me dice usted que están avencindados en la comunidad andaluza, debe tener presente que ahí han suprimido recientemente el impuesto a la muerte en parientes directos (hijos, nietos, esposos), salvo para fortunas de muchos millones de euros. Por ello el impuesto ya no es el criterio de decisión, sino la voluntad de la persona.

Si una persona no hace testamento, al fallecer le heredan directamente los hijos. El motivo de hacer testamento suele ser favorecer al cónyuge, legándole el usufructo universal, es decir, la posesión de todos los bienes hasta su fallecimiento, con la facultad de disponer de las cuentas bancarias.

Pregunta: Una pareja tenía una propiedad común al 100% a nombre de uno sólo de ellos y ahora la relación se ha roto. Pregunta por un método barato para reconocer la propiedad del que no tiene nada.

Si se escrituró a nombre de su pareja, “es” de su pareja y para que vd. adquiera un 50% debe haber un acto traslativo sobre el mismo: los más habituales son la donación (pero, sin parentesco, el impuesto puede superar el 20% del valor de la mitad trasmitida) o la venta (el impuesto anda por el 10% de lo mismo, según autonomías. Además debe constar la realidad del precio, su pago y su cobro).

Lo único económico para asegurarle un derecho de uso  será que otorguen un contrato de arrendamiento o precario en que así se reconozca. También deben firmar algún tipo de documento reconociendo las diversas aportaciones dinerarias. Nada de eso es lo ideal, pues los títulos ejecutivos (que permiten el embargo de los bienes del deudor) son los notariales o judiciales.

Pregunta una extranjera no residente por donde puede obtener los documentos necesarios para contraer matrimonio en España.
Los documentos que necesita (certificados de nacimiento, de soltería o divorcio, de aptitud matrimonial, sobre necesidad o no de edictos, inscripción consular, pasaporte en vigor, empadronamiento en su caso) puede intentar solicitarlos en su consulado; si no funciona, no le va a quedar más remedio que recurrir a un pariente o gestor en su país que se los envíe apostillados. Pida cita antes en el registro civil donde vaya a inscribirse su matrimonio en España y que le detallen bien cada documento.
Isla de Sálvora por la amura de estribor

 

miércoles, 8 de julio de 2020

OLÓGRAFO, EL TESTAMENTO DEL COVID. USUFRUCTO

En Sanxenxo los corderos se niegan a entrar en el corralito. Claro que eso solo afecta a Silgar, la playa urbana: en esta localidad de las Rías Baixas radica la mayor cantidad de Banderas Azules de España, playas que el Times califica de muy superiores a cualquiera del Caribe o Maldivas y no se puede menos que estar de acuerdo. Pero este año no vengais, please.

Pregunta.-M necesita conceder a su pareja el usufructo de un piso de su propiedad ¿que implicaciones puede tener?

Respuesta: Me encanta la definición friky del usufructo: "ius utendi, fruendi, salva rerum substantia": o sea el derecho de usar (vivir en un piso ajeno, incluso echando al dueño) y disfrutar (cobrar el alquiler de un piso ajeno, sin que al dueño le quede nada), salva la sustancia de la cosa, es decir sin poder venderlo ni testamentarlo. El usufructuario mientras vive es un dueño que no puede vender; a su fallecimiento la cosa pasa automáticamente al nudo propietario (nudo, del latín "nudus"=desnudo, porque es un propietario desnudo "del derecho de usar y disfrutar").

Para constituirlo lo primero es valorarlo: se resta de 89 la edad del usufructuario. Por ejemplo, si son 39 años: 89-39=50%. Así con un piso de 100.000 euros y un usufructuario de 39 años, el usufructo valdría 50.000 euros. Luego hay que trasladarlo a la pareja o a quien sea: o vendiéndoselo (el impuesto con frecuencia es el 10%, o sea 5.000 euros) o donándoselo (el impuesto a menudo es el 5%, o sea 2.500 euros. Pero muchas comunidades eximen el 99%, en tal caso, 25 euros). Todo ello con infinitas variaciones a lo largo y ancho de nuestro país autonómico.

Pregunta y Respuesta a A: La tramitación del expediente matrimonial en notarías está suspendida desde 2015. En ellas solo puede hacerse la celebración del matrimonio.

Pregunta y Respuesta a A. A.: Si quiere ver el contenido de sus títulos desde casa debe pedir nota informativa vía internet al registro de la propiedad. Los protocolos notariales son secretos.

Pregunta M.L.M. por el testamento ológrafo.

Respuesta: Es una modalidad de testamento muy corriente en el que el notario interviene después de fallecida la persona y no antes, como en el "abierto". Deberá estar manuscrito todo él, y firmado por el testador, con expresión del día, mes y año en que se otorgue. Fallecida que sea la persona, deberá presentarse en notario del lugar del óbito o cercano (hay varios supuestos de conexión) y este abrirá un expediente: básicamente citar a lo parientes cercanos que podrán hacer observaciones y, asimismo, el notario comprobará la letra (en principio, por 3 testigos que la conozcan; si no hay, se llama al perito calígrafo, lo que puede encarecer la cosa). Si el resultado es favorable, el notario autentica el testamento, da parte al registro de últimas voluntades y se convierte en un testamento normal y corriente que deroga los anteriores y es derogado por los posteriores. Si no, lo deniega.
Curiosidad: el coronavirus ha multiplicado los ológrafos, ya que se hacen "a domicilio".

P.D.-Veo que pregunta por plazos para impugnar un testamento. No me atrevo a pronunciarme, pues hace años que dejé el derecho procesal e ignoro su comunidad autónoma: mejor será tratarlo con su abogado. La ley gallega habla de 15 años del fallecimiento para reclamar la legítima y de 5 años de la muerte para las acciones de preterición o desheredamiento injusto. 

lunes, 6 de julio de 2020

ACEFALIA DE SOCIEDAD, MODIFICACIÓN DE CASA, COMMUNI DIVIDUNDO

*Pregunta A., administrador único de una sociedad, si puede dimitir y si la escritura de renuncia se registra.

Respuesta: Así, a secas, no ya que la sociedad quedaría acéfala (sin cabeza). No olvide que los administradores son "órganos", como las manos, los pies o la boca de la sociedad que es una "persona", artificial, pero persona. Para que se la registren, tienen que convocar simultáneamente la Junta, con el orden del día de "nombramiento de administrador" y justificarlo en la escritura con los correos con acuse de recibo o lo que tengan establecido para las convocatorias. Claro que puede que entonces la Junta no elija a nadie: en tal caso entra en causa de Disolución.

*Pregunta N. si le supone algún perjuicio o coste hacer una agrupación de fincas y ampliar la escritura de la Obra Nueva de la casa. ¿Piden eso los Bancos de los compradores?

Respuesta: La agrupación no creo que tenga problemas, excepto pagar el impuesto de AJD que suele ser del 1,5% sobre el valor de la finca resultante. Deberán constar las georreferencias de la finca resultante pero con frecuencia resultan de la certificación catastral; si no, hay que recurrir a un técnico que las saque. En cuanto a las modificaciones urbanísticas (terraza), lo 1º es ver si pueden hacerse (se requiere licencia + certificación de arquitecto + georreferencias tomadas por un técnico); en algunos casos, basta demostrar que han transcurrido 6 años de realizadas y, en consecuencia, han prescrito las posibles sanciones. Existen dos medios para este último método, o por la fecha de la certificación catastral (suele sacarla el notario por internet), o por certificación de arquitecto/técnico. Consulte todo esto en su notario antes de preocuparse de perjuicios. Las modificaciones urbanísticas pueden llevarle "otro" 1,5% sobre el valor de lo añadido, además de revalorizar quizá la construcción, lo que puede tener consecuencias en plusvalías fiscales. Le repito, pásese por su notario, son cosas corrientes pero hay que ver caso por caso.
Es normal que los Bancos pidan eso, les permite aumentar la tasación y conceder mayor cantidad.

*Pregunta A.R. que es dueña de una cuota de una finca si los comuneros están obligados a venderle sus cuotas y si hay un precio máximo.

Respuesta: funciona así: Nadie está obligado a permanecer en un proindiviso y a petición de cualquiera de los condueños, se disuelve. Como lo normal es que la finca sea indivisible, la liquidación se hace monetaria, pagando a cada uno su parte. Debe empezar por un requerimiento notarial a sus condueños, proponiéndoles la compra de su parte (eso será muy útil para demostrar su buena fé, si después la cosa acaba en el juzgado y hay "costas"). El precio será el que libremente acuerden y sí, en esta fase hay que ir todos de acuerdo. Si no lo hay, debe instar en el Juzgado la actio communi dividundo que, en esencia consiste en subastar la finca (se cuelga en el BOE) con admisión de licitadores extraños, aunque usted o el comunero que quiera, también pueden participar. La subasta, una vez instada por un comunero cualquiera, se produce, lo quieran los demás o no, da igual. El precio será el que dicte el mercado y, desde luego, se la puede quedar un extraño si da más cantidad que un propio.