lunes, 14 de septiembre de 2020

ANOTACIÓN REGISTRAL DE DEMANDAS

 

Pregunta.-El preguntante se siente molesto porque han "manchado" la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad con la reseña de procedimientos judiciales que a su juicio son injustos y caducos.

Respuesta: Puede pedir anotación en el Registro el que demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles siempre que se ordene por providencia judicial; pero, el que pida la anotación registral (de su presunto derecho) deberá ofrecer indemnizar los perjuicios que de la demanda puedan seguirse al demandado, pudiendo el Juez exigir caución (aval)  adecuado y pudiendo las partes instruir a sus abogados en tal sentido.

viernes, 11 de septiembre de 2020

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR SOCIAL

 



Pregunta que responsabilidades asume como apoderado o como administrador de una sociedad. Coste.

Respuesta: Habla vd. de dos cosas que no tienen nada que ver: una cosa es ser administrador de una sociedad (es un “órgano”, como la boca, las manos, o los pies de la sociedad. El administrador “es” la sociedad y no se pueden limitar sus facultades (aunque sea otro el accionista o partícipe): puede hacer de todo igual que vd. por su boca puede hablar de todo); y otra cosa es un apoderado, alguien a quien otorgan determinadas facultades para actuar en nombre de una sociedad. Tampoco tiene nada que ver la responsabilidad del apoderado, básicamente la lealtad, de la del administrador, que firma las cuentas anuales y se responsabiliza de ellas y del daño que pueda causar, frente a todo el mundo, socios, acreedores, hacienda, etc.; y, por supuesto, responde con todos sus bienes personales, presentes y futuros. Nada que ver una cosa con la otra.

Conviene dar una lectura reflexiva al art. 236 de la Ley de sociedades de Capital; ahí se verá que se puede incluso ser “administrador de hecho”, es decir actuar como tal sin serlo.

El coste de esos nombramientos suele oscilar entre los 50 y los 100 euros, aunque cobrando por folios los notarios, no le puedo garantizar que no se requiera un documento más extenso.

 

Final del formulario

Artículo 236. Presupuestos y extensión subjetiva de la responsabilidad.

1. Los administradores responderán frente a la sociedad, frente a los socios y frente a los acreedores sociales, del daño que causen por actos u omisiones contrarios a la ley o a los estatutos o por los realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo, siempre y cuando haya intervenido dolo o culpa.

La culpabilidad se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando el acto sea contrario a la ley o a los estatutos sociales.

2. En ningún caso exonerará de responsabilidad la circunstancia de que el acto o acuerdo lesivo haya sido adoptado, autorizado o ratificado por la junta general.

3. La responsabilidad de los administradores se extiende igualmente a los administradores de hecho. A tal fin, tendrá la consideración de administrador de hecho tanto la persona que en la realidad del tráfico desempeñe sin título, con un título nulo o extinguido, o con otro título, las funciones propias de administrador, como, en su caso, aquella bajo cuyas instrucciones actúen los administradores de la sociedad.

4. Cuando no exista delegación permanente de facultades del consejo en uno o varios consejeros delegados, todas las disposiciones sobre deberes y responsabilidad de los administradores serán aplicables a la persona, cualquiera que sea su denominación, que tenga atribuidas facultades de más alta dirección de la sociedad, sin perjuicio de las acciones de la sociedad basadas en su relación jurídica con ella.

5. La persona física designada para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo de administrador persona jurídica deberá reunir los requisitos legales establecidos para los administradores, estará sometida a los mismos deberes y responderá solidariamente con la persona jurídica administrador.

martes, 8 de septiembre de 2020

EL PODER PARA HACER TESTAMENTO


 

Pregunta.-Se trata de una persona madura pero no anciana, divorciada, afecta a una enfermedad degenerativa que hace previsible una larga fase de discapacidad en todos los sentidos, lo que requerirá una fuerte y dura implicación por parte de uno de sus tres hijos al que, como premio, se propone instituir heredero único, adjudicándole sus dos pisos y las cuentas. Los padres del consultante están sanos y capaces, pero habitan otra comunidad y no se prevé su colaboración en los cuidados.  El problema está en la ignorancia  de cual de los hijos se hará cargo de la situación y que, cuando se sepa, el causante probablemente habrá entrado en incapacidad.

 

 

Respuesta.-Aclarada la vecindad gallega la cosa no parece problemática, pues nuestras leyes admiten el poder testatorio (poder para nombrar heredero post-mortem) en el art. 204. Puede nombrar testamenteros  (en su testamento) a sus padres o el que de ellos sobreviva y esté capaz, que serán los que, el día que vd. falte, designarán heredero a aquel de sus hijos (nietos de los testamenteros) que le haya cuidado y asistido durante la situación de invalidez e incapacidad, a lo que se condicionará la institución. La ley de Galicia admite nombrar heredero a uno solo de entre varios hijos, sin perjuicio de derechos crediticios. Tampoco veo inconveniente en nombrar heredera sustituta a la Asociación Española de *, para el caso de que ninguno de los hijos haya cumplido la condición, a juicio del testamentero, siendo conveniente atribuirle también esa facultad.

viernes, 4 de septiembre de 2020

SOLICITANDO UNA HIPOTECA

 Pregunta: B dice que ha solicitado una hipoteca con determinado Banco, que asumió ciertos gastos, pero que, a la hora de concretar no hacen más que marear la perdiz, sin que se puedan hacer una idea de cual es el gasto exacto que tienen.



Respuesta: prefiero no personalizar la respuesta en ningún Banco, aunque casi todos siguen prácticas similares. Debes tener en cuenta que el Banco es un negocio destinado a ganar dinero para sus accionistas y no una entidad asistencial; el arma que tienes es la fuerte competencia entre unos y otros.
Los gastos e impuestos (notaría, registro y 1,5% de AJD) de una hipoteca son de cuenta del Banco. Ahora bien: existen dos condiciones que te pueden repercutir, exigidas por el Estado para asegurar la solvencia del sistema: Una, la tasación del bien: unos bancos la asumen, otros no y otros, según. Dependiendo del valor del piso (no del préstamo) una tasación típica puede oscilar entre 200 y 500 euros.  Otra, un seguro de incendios que puedes suscribir donde te convenga y que, para un piso medio puede oscilar más o menos sobre los 200 euros al año. El Banco (cualquier Banco) insistirá en que el Seguro lo otorgues con su compañía, a cambio de rebajarte el interés; asimismo intentará que domicilies la nómina, suscribas tarjetas, planes de pensiones, etc., etc., siempre a cambio de rebajas del interés: esa negociación no sigue más reglas fijas que la de la habilidad personal; lo mismo puede decirse de los valores indicativos que antes se señalan.
En resumen, que las leyes ahora son tan favorables a los hipotecados que a ningún Banco le interesa dar una hipoteca "porque sí"; ten en cuenta que el interés a veces equivale a la inflación, es decir que es cero; que los gastos e impuestos son del Banco y que uno se puede pasarse año y pico sin pagar una sola cuota y que no le pase nada. Claro que a los accionistas de los Bancos, la mayoría jubilados que han perdido el 80% del valor de sus títulos en Bolsa, todo esto no les hace ninguna gracia. Por ello, hoy por hoy, la negociación de un préstamo hipotecario se centra en los productos que uno está dispuesto a suscribir o no: domiciliación de nómina o pensión, tarjetas, fondos, planes, seguros (amortización, auto, vida, hogar...) etc., etc.
Lo siento, a veces no queda más remedio que romperse la cabeza. Saludos.

viernes, 21 de agosto de 2020

 

Pregunta T. por la típica descripción de finca en una escritura de hace un par de décadas, cuyos datos (lindantes, superficie, localización geográfica) el tiempo ha vuelto fantasiosos. ¿Debe modificar las escrituras y el registro o puede conformarse con intentar la adaptación del catastro?

 

Respuesta: Debes asegurarte de que esté bien catastrada (el Catastro tiene presunción de veracidad legal); caso de inexactitud, deberás acudir a un perito que georreferencie la finca en condiciones y solicitar el procedimiento de rectificacíón catastral, sea en un notario, sea en el propio catastro. Si no existe oposición de colindantes lo  más probable es que culmine con éxito, otros obstáculos (costas, dominio público, etc.), son más raros. Ese es el primer paso siempre, cualquier modificación escriturario-registral debe estar precedida de la catastral. A continuación, si el exceso o defecto de lo catastrado sobre lo registrado no excede del 10%, puedes modificar la finca registral mediante un acta notarial; si excede, también, pero en este caso el registrador instruirá un nuevo expediente (199 LH) que, en esencia, como todos, consiste en comprobar si hay oposición de colindantes. Caso de discrepancias, sólo puede resolver un Juez. Añadir que no debe existir duda fundada entre la identidad de la finca “a la antigua” y la nueva georreferenciada por satélite.

Siempre hay que empezar por el catastro que es llave para cualquier otro cambio.


Fotografías: empotrados en el muro, cerca de una iglesia de Mosteiro, a media hora en bici desde Sanxenxo, existen estos ingenuos grabados románico-tardíos: el primero una Natividad cuya perspectiva sería mejorable; el otro, un Santiago Matamoros coetáneo de su época de actividad, en plena guerra de la Reconquista.

jueves, 6 de agosto de 2020

LA HERENCIA AL CÓNYUGE Y LA CAUTELA SOCINI

Pregunta: ¿Es conveniente la cautela socini para proteger al cónyuge heredero en pleno dominio de reclamaciones de los hijos, en particular de legítima?

Respuesta (¡Ojo! ¡Solo Galicia aunque puede adaptarse a Cataluña!): Creo que en estos casos -y en todos- lo que manda es la voluntad del testador; puede que desee que conste una admonición en el testamento (¡¡¡El heredero que se oponga queda desheredado!!!) aunque técnicamente no hace ninguna falta: dada la libertad de testar gallega, el viudo/a al que molesten en lo más mínimo puede presentarse en el notario y borrar de su testamento al hijo rebelde con toda intención. Sin que necesite permiso de nadie para ello.
Para evitar reclamaciones de pago del crédito legitimario en vida del viudo/a existen diversas técnicas: una,  la reseñada de la cautela socini; otra, gravarla en usufructo conyugal, lo que la ley de Galicia permite; y, la solución más limpia:  dado que nuestra ley reconoce las disposiciones particionales particulares (1 sola), art. 275, se puede usar la del art 282 (siempre que la disposición de esposos sea conjunta o coincidente): establecer que la legìtima conjunta de ambos esposos se pague solo con bienes del último en fallecer, en cuyo caso la ley establece que la obligación de pago no nace hasta dicho doble fallecimiento. El pago de la total deuda (esposo+esposa) se suele producir en ese momento por confusión de derechos de acreedor y deudor, mediante el mecanismo de la sustitución vulgar. En resumen, creo que cada caso es distinto y que lo importante es que el testamento refleje lo más exactamente posible la voluntad del testador. Partido a partido, como dice Simeone.

La deuda que los padres gallegos (o catalanes) tienen con los hijos es de un cuarto del haber líquido hereditario, para todos ellos, a pagar en vida o en muerte. Pero los hijos no son herederos por fuerza, sino acreedores ordinarios, como la tarjeta de El Corte Inglés: alguien a quien se le debe algo.
La ballena azúl, con más de 100 toneladas, es el bicho más grande que ha existido jamás. Esta de la foto merodea estos días entre las islas Ons y Cíes. No es tan frecuente como los rorcuales, ballenas que a menudo te rodean mientras estás pescando algo fuera de Ría; pero empieza a no ser infrecuente. De Diario de Pontevedra. La que anda por ahí es más bien gris que azul.

jueves, 30 de julio de 2020

¿EXISTEN DERECHOS HEREDITARIOS DE LOS HIJOS POR EL HECHO DE SERLO?

El islote Sentulu (para los hedonistas Centolo), la más desconocida de las islas del grupo de Ons

Pregunta una consultante, heredera única de su padre, siendo su madre usufructuaria si puede pagar ya de una forma sencilla (contra un recibo) su derecho a sus restantes cuatro hermanos, que ha calculado a 5.000 euros por cabeza.

Respuesta: Para poder responder es preciso saber la autonomía, pues las del norte más Baleares, tienen Derecho Especial, distinto del Derecho Común (Código Civil), vigente en el resto. En algunos territorios no existen derechos de los hijos por el hecho de serlos, en otros (como Galicia) no son derechos hereditarios; por último, en los demás, si existe herencia forzosa de hijos y descendientes.

 A grosso modo:

&Los Navarros no tienen obligación de dejar nada a los hijos, incluso a todos los hijos, si no quieren;

&Los Vascos pueden dejar a uno o varios hijos sin nada, pero al menos a uno tienen que adjudicarle la legítima (que es de un tercio). O sea que un hijo en concreto no tiene ningún derecho en particular a la muerte de sus padres. El asunto va de la voluntad, de que el testador quiera dejar o no.

&Los hijos de Gallegos y Catalanes no son herederos forzosos, pero sus padres tienen una deuda con ellos, como si fuesen un Banco: 1/4 del líquido hereditario a repartir entre todos los hijos. Pero, si se hace a propósito, a los hijos ni siquiera hace falta mencionarlos en el testamento. En Galicia además, cabe la disposición particional particular de aplazar la obligación de pago al fallecimiento de ambos esposos por lo que, en la práctica, si el heredero es el cónyuge, los hijos no tienen derecho a nada.
Es en estos lugares donde podría bastar un recibo para pagar lo que es una deuda ordinaria, la legítima; ahora bien, a tener en cuenta que debe informarse a Hacienda.

&En casi todos los demás sitios existe la "herencia forzosa" a favor de los hijos, es decir que los legitimarios son "herederos" por fuerza, continúan la personalidad del causante; y si no firman TODOS la escritura, el favorecido no se va a poder adjudicar los bienes de que se trate.

La palabra hijos incluya los descendientes ulteriores de padres fallecidos.

Por último, puesto que habla de usufructo, de una persona viva no hay heredero que valga: en vida, el testamento es un papel mojado que puede cambiarse a diario.

Ya dije que a grossísimo modo.