lunes, 14 de septiembre de 2020

ANOTACIÓN REGISTRAL DE DEMANDAS

 

Pregunta.-El preguntante se siente molesto porque han "manchado" la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad con la reseña de procedimientos judiciales que a su juicio son injustos y caducos.

Respuesta: Puede pedir anotación en el Registro el que demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles siempre que se ordene por providencia judicial; pero, el que pida la anotación registral (de su presunto derecho) deberá ofrecer indemnizar los perjuicios que de la demanda puedan seguirse al demandado, pudiendo el Juez exigir caución (aval)  adecuado y pudiendo las partes instruir a sus abogados en tal sentido.

viernes, 11 de septiembre de 2020

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR SOCIAL

 



Pregunta que responsabilidades asume como apoderado o como administrador de una sociedad. Coste.

Respuesta: Habla vd. de dos cosas que no tienen nada que ver: una cosa es ser administrador de una sociedad (es un “órgano”, como la boca, las manos, o los pies de la sociedad. El administrador “es” la sociedad y no se pueden limitar sus facultades (aunque sea otro el accionista o partícipe): puede hacer de todo igual que vd. por su boca puede hablar de todo); y otra cosa es un apoderado, alguien a quien otorgan determinadas facultades para actuar en nombre de una sociedad. Tampoco tiene nada que ver la responsabilidad del apoderado, básicamente la lealtad, de la del administrador, que firma las cuentas anuales y se responsabiliza de ellas y del daño que pueda causar, frente a todo el mundo, socios, acreedores, hacienda, etc.; y, por supuesto, responde con todos sus bienes personales, presentes y futuros. Nada que ver una cosa con la otra.

Conviene dar una lectura reflexiva al art. 236 de la Ley de sociedades de Capital; ahí se verá que se puede incluso ser “administrador de hecho”, es decir actuar como tal sin serlo.

El coste de esos nombramientos suele oscilar entre los 50 y los 100 euros, aunque cobrando por folios los notarios, no le puedo garantizar que no se requiera un documento más extenso.

 

Final del formulario

Artículo 236. Presupuestos y extensión subjetiva de la responsabilidad.

1. Los administradores responderán frente a la sociedad, frente a los socios y frente a los acreedores sociales, del daño que causen por actos u omisiones contrarios a la ley o a los estatutos o por los realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo, siempre y cuando haya intervenido dolo o culpa.

La culpabilidad se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando el acto sea contrario a la ley o a los estatutos sociales.

2. En ningún caso exonerará de responsabilidad la circunstancia de que el acto o acuerdo lesivo haya sido adoptado, autorizado o ratificado por la junta general.

3. La responsabilidad de los administradores se extiende igualmente a los administradores de hecho. A tal fin, tendrá la consideración de administrador de hecho tanto la persona que en la realidad del tráfico desempeñe sin título, con un título nulo o extinguido, o con otro título, las funciones propias de administrador, como, en su caso, aquella bajo cuyas instrucciones actúen los administradores de la sociedad.

4. Cuando no exista delegación permanente de facultades del consejo en uno o varios consejeros delegados, todas las disposiciones sobre deberes y responsabilidad de los administradores serán aplicables a la persona, cualquiera que sea su denominación, que tenga atribuidas facultades de más alta dirección de la sociedad, sin perjuicio de las acciones de la sociedad basadas en su relación jurídica con ella.

5. La persona física designada para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo de administrador persona jurídica deberá reunir los requisitos legales establecidos para los administradores, estará sometida a los mismos deberes y responderá solidariamente con la persona jurídica administrador.

martes, 8 de septiembre de 2020

EL PODER PARA HACER TESTAMENTO


 

Pregunta.-Se trata de una persona madura pero no anciana, divorciada, afecta a una enfermedad degenerativa que hace previsible una larga fase de discapacidad en todos los sentidos, lo que requerirá una fuerte y dura implicación por parte de uno de sus tres hijos al que, como premio, se propone instituir heredero único, adjudicándole sus dos pisos y las cuentas. Los padres del consultante están sanos y capaces, pero habitan otra comunidad y no se prevé su colaboración en los cuidados.  El problema está en la ignorancia  de cual de los hijos se hará cargo de la situación y que, cuando se sepa, el causante probablemente habrá entrado en incapacidad.

 

 

Respuesta.-Aclarada la vecindad gallega la cosa no parece problemática, pues nuestras leyes admiten el poder testatorio (poder para nombrar heredero post-mortem) en el art. 204. Puede nombrar testamenteros  (en su testamento) a sus padres o el que de ellos sobreviva y esté capaz, que serán los que, el día que vd. falte, designarán heredero a aquel de sus hijos (nietos de los testamenteros) que le haya cuidado y asistido durante la situación de invalidez e incapacidad, a lo que se condicionará la institución. La ley de Galicia admite nombrar heredero a uno solo de entre varios hijos, sin perjuicio de derechos crediticios. Tampoco veo inconveniente en nombrar heredera sustituta a la Asociación Española de *, para el caso de que ninguno de los hijos haya cumplido la condición, a juicio del testamentero, siendo conveniente atribuirle también esa facultad.

viernes, 4 de septiembre de 2020

SOLICITANDO UNA HIPOTECA

 Pregunta: B dice que ha solicitado una hipoteca con determinado Banco, que asumió ciertos gastos, pero que, a la hora de concretar no hacen más que marear la perdiz, sin que se puedan hacer una idea de cual es el gasto exacto que tienen.



Respuesta: prefiero no personalizar la respuesta en ningún Banco, aunque casi todos siguen prácticas similares. Debes tener en cuenta que el Banco es un negocio destinado a ganar dinero para sus accionistas y no una entidad asistencial; el arma que tienes es la fuerte competencia entre unos y otros.
Los gastos e impuestos (notaría, registro y 1,5% de AJD) de una hipoteca son de cuenta del Banco. Ahora bien: existen dos condiciones que te pueden repercutir, exigidas por el Estado para asegurar la solvencia del sistema: Una, la tasación del bien: unos bancos la asumen, otros no y otros, según. Dependiendo del valor del piso (no del préstamo) una tasación típica puede oscilar entre 200 y 500 euros.  Otra, un seguro de incendios que puedes suscribir donde te convenga y que, para un piso medio puede oscilar más o menos sobre los 200 euros al año. El Banco (cualquier Banco) insistirá en que el Seguro lo otorgues con su compañía, a cambio de rebajarte el interés; asimismo intentará que domicilies la nómina, suscribas tarjetas, planes de pensiones, etc., etc., siempre a cambio de rebajas del interés: esa negociación no sigue más reglas fijas que la de la habilidad personal; lo mismo puede decirse de los valores indicativos que antes se señalan.
En resumen, que las leyes ahora son tan favorables a los hipotecados que a ningún Banco le interesa dar una hipoteca "porque sí"; ten en cuenta que el interés a veces equivale a la inflación, es decir que es cero; que los gastos e impuestos son del Banco y que uno se puede pasarse año y pico sin pagar una sola cuota y que no le pase nada. Claro que a los accionistas de los Bancos, la mayoría jubilados que han perdido el 80% del valor de sus títulos en Bolsa, todo esto no les hace ninguna gracia. Por ello, hoy por hoy, la negociación de un préstamo hipotecario se centra en los productos que uno está dispuesto a suscribir o no: domiciliación de nómina o pensión, tarjetas, fondos, planes, seguros (amortización, auto, vida, hogar...) etc., etc.
Lo siento, a veces no queda más remedio que romperse la cabeza. Saludos.