jueves, 21 de marzo de 2013

CLAÚSULAS SUELO HIPOTECAS ¿RECLAMO AL BANCO?


             Aclaremos antes de nada lo que es un "suelo" y un "techo" hipotecario. Si tienes un interés del Euribor (0,5%) + 0,5% de diferencial, pagará un 1% de intereses, o sea 1.000 euros al año en un préstamo de 100.000. Pero si el préstamo tiene un "suelo" del 5%, este será el interés mínimo y pagarás 5.000 euros de intereses. A la viceversa, si tiene un "techo" del 7%, nunca pagarás más de 7.000 euros, aunque el Euribor suba al 20%. Y ahora, vamos con la noticia.


         El Tribunal Supremo informó ayer que ha estimado un recurso por el que se DECLARA LA NULIDAD de las CLAÚSULAS SUELO en los casos de FALTA DE TRASPARENCIA. A la viceversa, declara su validez cuando se cumplan los REQUISITOS DE TRASPARENCIA. Como está es una cuestión que puede suponer sus buenos dineritos a las familias, Jacques va a dar su opinión del CONCEPTO LEGAL DE TRASPARENCIA. Una vez que lo leas, sabrás a que atenerte: Sí no hay “transparencia”, reclama; el banco te rebajará la cuota. Si hay transparencia, no reclames; lo más que conseguirás es que un abogado facineroso te cobre unos jugosos honorarios.


         LA DISTINCIÓN FUNDAMENTAL es si la hipoteca ha sido firmada antes o después de 29 de abril de 2012. Las anteriores se rigen por la Orden sobre transparencia de 5 de mayo de 1994. Las posteriores, por la Orden sobre transparencia de 28 de octubre de 2011 (que entró en vigor el 29 de abril de 2012). Lo curioso es que el concepto de “Transparencia de las claúsulas suelo” es distinto según sea una u otra la norma. Vamos con unas y luego con las otras.

         1º) HIPOTECAS ANTERIORES A 29 DE ABRIL DE 2012:
a)        La Orden sobre “Transparencia” solo afecta a préstamos hipotecarios que recaigan sobre vivienda; que el hipotecante sea una persona física (aunque afecta a las subrogadas de un promotor-empresario) y cuyo importe máximo sean 150.253 euros.
b)       A los solicitantes hay que entregarles un folleto informativo. Además el representante de la entidad financiera firmará una “oferta vinculante”, explicitando las condiciones financieras y el derecho a examinar la escritura en el despacho del notario.
c)       Ahora viene la parte importante que es la escritura. Debes tenerla a la vista o sino pedirle una “copia simple” al notario, que te la entregará gratuitamente.
Lo que hay examinar para ver si la claúsula suelo es “transparente” o no (y por tanto nula) es:
“Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites en términos absolutos en forma de tipo de interés porcentual”
Por tanto, NO SON TRASPARENTES y por tanto son nulos:
Los suelos sin techo. La norma habla de “límites máximos y mínimos”, por lo tanto si se pone un mínimo (suelo), digamos del 3%, también habrá que poner un máximo (techo), por ejemplo del 7%. ¡OJO!, el suelo y el techo tienen que ser equiparables. Muchas entidades ponen el “suelo” a todos los efectos (“entre partes” y “frente a terceros”), pero el techo solo “frente a terceros”. La frase “a efectos hipotecarios” indica que no hay techo, pues no se aplicaría al deudor, sino solo si la propiedad pasase a terceros. En estos casos, que son muy frecuentes, hay “suelo sin techo” y por tanto, falta de transparencia.
Los “suelos” que no se precisen en “Términos absolutos”, sino porcentuales: Es transparente un suelo “del 3%”; no lo es un suelo de “la mitad del interés inicial”.
  —Las claúsulas financieras (intereses, suelo, etc), deben ir separadas de las no-financieras (hipoteca).


 2º) HIPOTECAS POSTERIORES A 29 DE ABRIL DE 2012:

a)     La “Trasparencia” afecta a hipotecas sobre viviendas, terrenos y edificios (se amplia). No hay cantidad máxima.
b)    En vez del folleto ahora facilitaran en los bancos una “Guía de acceso al préstamo hipotecario”. Lo que antes era la “Oferta vinculante” ahora, más o menos, es la “Ficha de información personalizada”. Todo esto es cosmética de asesores jurídicos de ministerios ociosos.
c)     Vamos con la parte importante ¿cuándo hay Transparencia y cuando no, y por tanto nulidad?
Los suelos sin techo son ahora válidos. A diferencia de la normativa anterior en que se hablaba de “límites máximo y mínimos”, ahora se dice que el notario advertirá expresamente de “Las diferencias entre los límites al alza o a la baja y, de manera especial, si se ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés”. ¡OJO! Ahora, si el cliente ha sido advertido, es legal fijar un “suelo” sin “techo” y lo mismo habrá que considerar legales los suelos “en absoluto” y los techos “solo a efectos hipotecarios” (pues incluso habría validez sin ninguna clase de techo; y el que puede lo más, puede lo menos).
—Se especificará si existe cualquier otro tipo de instrumento que limite la variabilidad del tipo de interés. O sea que ahora se admiten otras posibilidades, además de marcar un “suelo” en cifra absoluta.
—Siguen teniéndose que separar las claúsulas financieras de las no financieras.

         En resumen, tanto la escritura como los papeleos previos (FIPRE, FIPER, OFERTA) deben describir de un modo que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario la existencia de “suelo” y/o “techo”. Es de destacar que la normativa actual es menos equitativa que la anterior entre banco y prestatario, ya que ahora se admite el "suelo" sin "techo". Una última advertencia es que el Tribunal Supremo dice que la Sentencia no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas, pero si el dejar de pagar las futuras si es que se está aplicando un “suelo” colocado de forma “no transparente”. Por ejemplo uno de formica en vez de uno de parqué.


   

jueves, 14 de marzo de 2013

SENTENCIA EUROPEA DESHAUCIOS.-CONSEJOS A BANCOS



         La reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea faculta a los jueces para adoptar cautelas, en particular la suspensión de la ejecución de las hipotecas, en tanto no analicen la existencia o no de las llamadas “Claúsulas Abusivas”. En concreto, señala tres tipos de C.A. : 1) Intereses de demora exagerados, considerando como tales los no referenciados al “interés legal del dinero”; 2) Vencimiento anticipado del contrato por impago de una sola cuota; 3) Certificación del saldo deudor unilateral por el acreedor. Como todo ello va a pasar a la legislación y la cosa puede llevar algún tiempo, estos son los consejos de Jacques para las hipotecas que se hagan en el tiempo intermedio (Por favor ¡hacedlas!). Examinemos caso por caso.
         1) Intereses de demora exagerados: sobre este tema creo que las entidades gallegas ya se han moderado, puesto que aquella que imponía un recargo del 20% ya lo ha reducido al 6%. Las restantes ponen recargos del 8%, 4% y 3% respectivamente, todos los cuales caben en la ley.
         EL CONSEJO DE JACQUES: Puesto que la Sentencia habla de referenciar el interés de Demora con el Legal del dinero, aquellos Bancos que no deseen ver suspendidas sus ejecuciones harán muy bien en hacer dicha correlación en sus minutas. Las dos posibilidades son: a) La prudente, en base a la vigente ley del Consumidor: interés de demora=2,5 veces el legal del dinero; b) La futurista, en base a la futura ley de protección del Deudor: interés de demora=3 veces el legal del dinero (presuponiendo que, de ejecutarse, se haría ya con la nueva normativa). La claúsula se redactará así:
        
         “Las partes pactan un interés de demora que a efectos obligacionales se establece en 2,5 veces el interés legal del dinero vigente en cada momento. A efectos reales frente a terceros y de garantía hipotecaria, dichos interés se fija en un 10%, por ser actualmente el legal del 4%”.

         Por último y en cuanto a los procedimientos ya en marcha con intereses de demora abusivos (20%, 26%, 29%), los bancos ejecutantes deberán moderar voluntariamente dicho interés en el requerimiento que hagan al fedatario que deba expedir la “certificación técnica”. Ningún problema al respecto, puesto que todos los derechos son renunciables. Algo así deberá constar en el requerimiento:

         El Banco requirente hace constar que acepta la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 que referencia el interés de demora al legal del dinero, por lo que  RENUNCIA al exceso que pueda deducirse de la reseñada escritura, solicitando del notario certificante que se aplique como máximo el resultante de multiplicar por 2,5 veces (aplicando analógicamente la ley del consumidor) el legal del dinero para cada uno de los años cuya liquidación técnica se solicita”.

         2) Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota: A mi entender las entidades (aunque lo escriban), no ejecutan por impago de una sola cuota. Pues que no lo escriban. Debe acreditarse una patente evidencia de que el deudor incumplirá definitivamente la obligación.
EL CONSEJO DE JACQUES: El vetusto Código de Comercio puede servir de ayuda para identificar estas situaciones. Por ejemplo:

“Vencerá la obligación y quedará resuelto el presente contrato si el deudor incumple sus obligaciones, sobreseyendo el pago corriente de las mismas, entendiendo ambas partes que existe sobreseimiento siempre que se produzca el impago, en todo o en parte, de tres cuotas seguidas o de cinco discontinuas”.

 3) Certificación unilateral del saldo deudor por el acreedor:
En la actualidad la liquidación de saldo se efectúa por certificación del acreedor, en base a su contabilidad, que debe ser autentificada técnicamente por un fedatario público (notario), que revisa matemáticamente la cuenta. Entiendo que la neutralidad se restablece si la liquidación de saldo se notifica al deudor para que manifieste, si quiere, su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, se puede someter a arbitraje la discrepancia, por ejemplo, a un árbitro nombrado por el colegio de economistas auditores que resuelva en el plazo de cinco días.
EL CONSEJO DE JACQUES:
“La liquidación de la deuda se hará por certificación expedida por el acreedor en base a su contabilidad, que será adverada por fedatario conforme a la legalidad vigente. Dicha cuenta adverada se notificará fehacientemente al deudor, que podrá manifestar su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, ambas partes se someten por la presente el arbitraje de auditor nombrado por el colegio respectivo, que resolverá en el plazo de cinco días, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan corresponder”.









   
  

viernes, 1 de marzo de 2013

YA ESTÁ AQUÍ EL SUBIDÓN FISCAL


        
         Si alguna ventaja tiene El Subidón es que, al mermar aun más la ya magra actividad de nuestros despachos, nos deja un montón de tiempo libre para evacuar comentarios. He aquí los de Jacques.
         La reforma parte de la distinción entre “compra de pisos para hacer negocio” y “compra de pisos para vivienda habitual”. A las primeras las somete a un castigo del 10% (+ hipoteca al 1,5%), por lo que se supone que las pretende impedir, ya que no creo que en nuestros  tiempos nadie aspire a obtener semejante beneficio.
         Vamos con la parte interesante, la “compra para vivienda habitual”, que ya no es preciso que sea la primera. En general tributará al 8% (+ hipoteca al 1%), pero solo será el 4% en los casos de menores de 36 años, familias numerosas y discapacitados al 65% (+ hipoteca al 0,5%). Pero la somete a la condición de no poseer más de 200.000 euros (más 30.000 por cada miembro de la familia excepto el 1º). Como en esos 200.000 se incluye el valor del piso comprado, hipoteca incluida, esto parece un fuerte incentivo para ennegrecer el exceso, ya que el impuesto (con hipoteca) puede pasar del 4,5% al 11,5%. Se puede descontar de esos 200.000 el valor de la vivienda anterior, siempre que se venda en el plazo de 2 años y se entregue copia simple de la escritura a la Xunta.
         Aparecen por último una serie de ventajas fiscales, como la bonificación de 1.500 euros en el impuesto de transmisiones o la bonificación del 95% del impuesto de donaciones (hasta 118.750 euros), siempre en ambos casos que se trate de adquisición de locales para constituir empresas. Pero las condiciones son tan duras –la nonata empresa debe crear de sopetón dos puestos de trabajo-, que Jacques se teme que este último apartado más bien es cosmético. Si un padre le quiere entregar dinero a un hijo para poner un negocio, se lo dará por pacto sucesorio que está exento hasta 125.000 euros (250.000 los dos padres) y sin condiciones leoninas. Salvo padres desnaturalizados.