martes, 9 de abril de 2019

COMO "HACERSE UN ASCENSOR"

Menos mal que nos queda Portugal: Braganza, verraco celta empalado en un crucero


Existen dos procedimientos para la instalación de ascensor mediante ocupación de franjas del bajo: como segregación de superficie y afectación a la comunidad; o como servidumbre de la que sea predio dominante la comunidad.
Una y otra tienen sus partidarios y detractores: la “cesión” con afectación procomunal parece más definitiva y quizás por ello sea la preferida de las Agencias; pero, sin duda, el Impuesto de Transmisiones es más caro y se hace menos simpática al dueño del bajo, que cede su dominio para siempre. La servidumbre a favor de la comunidad permite al dueño del bajo conservar su titularidad  (que podría recuperar, por ejemplo, si en el futuro el ascensor se traslada a otro sitio) y tributa menos (por AJD); pero el mantenimiento de un derecho en las dos partes puede dar lugar a polémicas indeseables.

Por fortuna, la solución correcta es “depende”: esa misma que nos hace indispensables a los profesionales del derecho, de la medicina, arquitectura, etc.

Inserto una minuta por cada procedimiento (ASCENSOR-A y ASCENSOR-B), advirtiendo que son manifiestamente mejorables y que la tuya sin duda será mucho mejor.

Domus municipalis, el famoso palacio románico de Braganza, ¡único en el Mundo!, que dice el guía. Cuando le recordé a bote pronto otros 3 románicos-civiles en Compostela (Correos, palacio de San Jerónimo, palacio de Gelmírez) me espetó al estilo juacarlista: ¿Porque no te callas? Este es pentagonal, todos sus lados son distintos y sí, vale la pena.
La fortaleza donde nació la casa real portuguesa. Si de verdad quieres ser tratado como un Rey, ve a cenar al Solar Braganzano, al pie de las murallas. Te servirá un mayordomo mientras te alumbra un candelabro de plata de cuatro brazos. El menú, 17 euros por persona: llega.


ASCENSOR A

CESIÓN Y AFECTACIÓN DE PARTE DE BAJO PARA ASCENSOR
NÚMERO
En Castroforte, mi residencia, a $.
Ante mí, José Castán Tobeñas, Notario del Ilustre Colegio de Galicia,     
COMPARECEN:
Los esposos casados bajo el  régimen  legal  de gananciales (propietarios)
Y DON
(presidente)
INTERVIENEN:
Los dos primeros, en su propio nombre  y  derecho. Y don $ como Presidente  de  la  Comunidad  de Propietarios de la casa número $ de la calle $,  de esta ciudad de Castroforte con CIF  H-$  hallándose expresamente facultado para  este  otorgamiento  en virtud de acuerdo adoptado en Junta General  de  la Comunidad, en reunión de fecha $, según resulta  de certificación que me entregan y  dejo  unida  a  la presente matriz, expedida por el Secretario  don  $ con el visto bueno del  Presidente,  don  $,  cuyas firmas legitimo por ser $puestas a mi presencia.
Asevera don $ la vigencia del cargo que  ostenta, para el que fué nombrado en Junta  de  fecha  $ según así consta en la misma certificación  referida.
Les identifico por sus DD.NN.II.
Tienen a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente  escritura  de  SEGREGACIÓN,  CESIÓN  DE  SUELO   PARA INSTALACIÓN DE ASCENSOR y AFECTACIÓN PROCOMUNAL, y
EXPONEN:
I.- Que los esposos $ son dueños  con  carácter ganancial, por el título que se dirá de la siguiente finca:
FINCA NÚMERO UNO.-BAJO...
INSCRIPCIÓN
REFERENCIA CATASTRAL
TITULO
LIBRE de cargas, gravámenes y arrendatarios.
II.- Esto expuesto,
OTORGAN:
Primero.- SEGREGACIÓN.
De la finca descrita en el  expositivo  I,  sus propietarios, $ SEGREGAN una superficie de $ metros cuadrados por su lindero oeste, para  su  posterior cesión a la comunidad de  propietarios  de  $,  con destino a la instalación de un ascensor, pasando  a tener la finca de origen la superficie de $  metros cuadrados, y con los mismos lindes salvo por la izquierda, que linda con ascensor y zonas de acceso.
Se valora la parte segregada en $ ($ EUROS).
AFECTACIÓN PROCOMUNAL.
Los esposos $ CEDEN a la comunidad de propietarios de la casa n§ $ el pleno dominio de la  superficie descrita anteriormente, y don $, como  Presidente de dicha Comunidad, ACEPTA y,  simultáneamente, AFECTA a los elementos comunes del citado  edificio, el espacio reseñado.
Segundo.- COMPENSACIONES.
La contraprestación que reciben  los  propietarios cedentes de superficie en la presente escritura, a cambio de la cesión  efectuada,  consiste  en que quedan exentos del pago de su cuota de participación en los gastos de instalación del ascensor.
Todo lo cual resulta de  certificación  que  me entregan, que dejo unida a la presente matriz,  expedida por el Secretario de la  Comunidad,  don  $, con el visto bueno del Presidente, don $ cuyas firmas legitimo, por ser puestas a mi presencia, y  de la cual resulta que los referidos  acuerdos  fueron adoptados por propietarios del edificio representantes del $% de las cuotas de participación, y  comunicados a los ausentes no se formuló oposición.
De la citada certificación resulta que se acuerda añadir una nueva norma de comunidad, la letra $, con el siguiente contenido:
"b) Los gastos de mantenimiento,  conservación, reparación, energía eléctrica para su accionamiento y limpieza del o de los ascensores, incluso su sustitución por otros, y de sus respectivas  salas  de máquinas, serán satisfechos por todos los propietarios de unidades horizontales o participaciones indivisas de las  mismas;  quedando  exceptuados  los propietarios de plazas de garaje o trasteros que no tengan vivienda en el edificio, que utilizarán  solamente los accesos peatonales, así como los  titulares de bajos comerciales, que no tendrán acceso a los mismos".
No se altera la cuota por no  afectar  previsiblemente al uso de elementos comunes.
Tercero.- Todos los gastos e impuestos  derivados de la presente escritura,  serán  de  cuenta  y cargo de la referida comunidad.
A efectos meramente fiscales se valora la  compensación indicada en $ euros.     
Les hice las reservas y  advertencias  legales, especialmente las de carácter fiscal.
Así lo dicen y otorgan.


ASCENSOR-B

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE ASCENSOR
NÚMERO
En Castroforte, mi residencia, a $
Ante mí, José Castán Tobeñas, Notario del Ilustre Colegio de Galicia,     
COMPARECEN:
Los esposos en régimen legal de gananciales don $ y doña $
Y don $, mayor de edad, $(Presidente)
INTERVIENEN:
Los dos primeros en su propio nombre y derecho, haciéndolo don $ como Presidente/Secretario  de  la Comunidad de Propietarios (los Estatutos no  prevén la separación personal de ambos cargos) de la  casa $, de esta ciudad de Castroforte con CIF H-$ hallándose expresamente facultado para este otorgamiento en virtud de acuerdo adoptado en Junta General  de  la Comunidad, en reunión de fecha $, según resulta  de certificación que me entregan y  dejo  unida  a  la presente matriz, expedida por el propio don $, cuya firma legitimo por ser puesta a mi presencia.
Asevera don $ la vigencia del cargo que  ostenta, para el que fué nombrado en Junta  de  fecha  $ según así consta en la misma certificación  referida.
Juzgo  suficiente  para  este  otorgamiento  de aceptación de servidumbre y actos conexos la representación así acreditada por don $.
Les identifico por sus DD.NN.II.
Tienen a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente  escritura de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE ASCENSOR, y,
EXPONEN:
I.-Que los esposos $ son dueños, en régimen legal de gananciales, de la siguiente finca:
INSCRIPCIÓN
TITULO
CARGAS Y ARRENDATARIOS:
II.- Esto expuesto,
OTORGAN:
1º.-Que los esposos $  constituyen  servidumbre predial de ascensor,  siendo  predio  dominante  el edificio en su conjunto (registral  que  corresponda), cuyo titular es la comunidad  de  propietarios de la casa $; y predio sirviente, la finca horizontal n§ $, registral n§ $, propiedad de los  constituyentes, servidumbre que la comunidad acepta.
Dicha servidumbre se ejercerá mediante la  ocupación de una franja de $ metros cuadrados  aproximadamente, indispensable para la complementación de la caja de ascensor, instalaciones y zona  técnica, conforme a plano a escala que se protocoliza con la presente -zona rayada en oblicuo- trás prestarle su expresa aprobación ambas partes. Se atribuye a  dicha servidumbre el carácter de elemento  común  del edificio.
2º.- Compensación.- La contraprestación que reciben los propietarios constituyentes de  servidumbre en la presente escritura, a cambio de la cesión efectuada, consiste en que quedan exentos del  pago de su cuota de participación en los gastos de  instalación, mantenimiento y reparación del ascensor.
Todo lo cual resulta de  certificación  que  me entregan, que dejo unida a la presente matriz,  expedida por el Presidente/Secretario, $  cuya  firma legitimo, por ser puesta a mi presencia,  y  de  la cual resulta  que  los  referidos  acuerdos  fueron adoptados por propietarios del edificio representantes del $% de las cuotas de participación y comunicados a los ausentes, que no formularon oposición.
De la citada certificación resulta que se acuerda añadir una nueva norma de comunidad, con el  siguiente contenido:
"Adicional segunda: Los propietarios de los bajos del edificio están exentos de contribuir a  los gastos de limpieza, alumbrado y reparación del portal y escaleras, así como de la instalación, mantenimiento y reparación del  ascensor,  cuyos  gastos costearán exclusivamente los pisos altos  a  partes iguales".
No se altera la cuota por no  afectar  previsiblemente al disfrute de elementos comunes.
3º.-Todos los gastos e impuestos  derivados  de la presente escritura, serán de cuenta y  cargo  de la referida comunidad.
A efectos meramente fiscales se valora tanto la servidumbre constituída en $ euros.
Les hice las reservas y  advertencias  legales, especialmente las de carácter fiscal.
Así lo dicen y otorgan.


miércoles, 3 de abril de 2019

NUEVA TRAMPA SADUCEA EN EL PACTO DE MEJORA


Playa de Saint Louis (Dakar, Senegal).-¿Para que pescar si la pesca ya está a bordo?
De un tiempo a esta parte la Agencia Tributaria Galega (ATRIGA) está girando liquidaciones por consolidación de usufructo en Pactos de Mejora. Por poner un ejemplo visual, es el caso en que la viuda (ellas duran más) Mejora a su hijo con su mitad ganancial del piso además de cederle el usufructo de la otra mitad cuya nuda propiedad ya titula el hijo y que a ella le legó su esposo. Suele ocurrir que el hijo vive en el piso y la madre viuda no, por lo que, en la práctica,  no usufructúa.

Atriga aplica la tarifa de Sucesiones sobre el valor por el que en su día se constituyó el usufructo. Si el óbito es reciente, no hay problema ya que no suele generarse pago: Desde 1 de enero de 2.016 están exentos 400.000 por padre y desde 01/09/2008, 125.000. El problema es cuando el padre (ellos duran menos) falleció antes: los palos pueden ser de órdago.

¿Solución? Según los casos puede considerarse la renuncia pura, simple y gratuita por parte de la viuda al usufructo vidual, que está exenta, cuando no se tiene necesidad del usufructo: la verdad es que a veces los notarios lo meten con calzador en los testamentos: o sea, el famoso corta y pega.

Recuerda que según la jurisprudencia del Tribunal Supremo se puede renunciar a una herencia aun después de pagado el impuesto (STS 20/01/1998 y muchas otras: “El pago del Impuesto de Sucesiones por un llamado con delación no significa por si mismo una aceptación tácita de la herencia”. Más información haciendo click aquí). Pero recuerda que, en tal caso, debes hacer una complementaria aumentando la cuota de los hijos. Y ten cuidado que no te pase lo que cuenta Conrad en El corazón de las tinieblas: “El horror, el horror…” Eso puede ocurrir si renuncias una herencia prescrita (más de cuatro años y seis meses, en principio): se des-prescribiría. El horror, el horror…

jueves, 28 de marzo de 2019

TESTAMENTO CONYUGAL GALLEGO "A LA MADRILEÑA"

Nacimiento románico (Meis, Pontevedra) 

El derecho sucesorio de Galicia difiere radicalmente del Derecho Común (Madrid, Castillas, Extremadura, Andalucía, Asturias, Canarias y un largo etcétera).
 Galicia proclama la “libertad de testar”: no existe la herencia forzosa de 2/3 en favor de descendientes y, desde luego, un cónyuge le puede dejar al otro lo que quiera: O todo en pleno dominio (pudiendo vender), o el usufructo de totalidad (es un derecho típico, art. 228LG y da igual que los hijos se conformen o no), o algo, o nada. La legítima no es herencia, sino una deuda de la que son acreedores los hijos que, si se testa a favor del cónyuge, puede incluso evitarse siquiera su nacimiento, usando la facultad de ordenar disposiciones particionales particulares (275LG), como la de aplazar la deuda hasta el fallecimiento de ambos en la disposición conjunta o coincidente (282LG).

 Por el contrario, en el Derecho Común la herencia es forzosa: el que tenga hijos, solo puede disponer libremente de 1/3 de su herencia (los otros 2 son para hijos); y el que no los tenga y si padres, grosso modo solo puede disponer de la mitad (la otra mitad es forzosa de los padres).

Esta reflexión tan elemental viene a cuenta de lo enigmáticos que pueden resultar algunos testamentos asesorados desde Madrid. Lo que para el de Ponferrada sirve, aplicado a uno de Piedrafita se convierte en un trabalenguas. Vamos al caso típico, adjudicación de usufructo universal al cónyuge y herencia a los dos hijos.

Al estilo gallego:
“Adjudica a su cónyuge el usufructo de la totalidad de su herencia”.
Comentario: El usufructo universal además de garantizado por la libertad de testar, es un derecho típico reconocido en la Ley Sucesoria (228LG). Si los hijos se conforman, bien; y si no, da igual: lo más que pueden hacer es echarse a llorar. No hace falta aclarar “con dispensa de inventario y fianza”, porque es la Ley quien lo dispensa (231LG).

Al estilo del Derecho Común:
“Lega a su cónyuge el usufructo universal de su herencia, con dispensa de las obligaciones de inventario y fianza. Si alguno de sus hijos no se conformare, queda reducido a la legítima estricta en cuyo caso lega a su cónyuge el usufructo del tercio de Mejora además del tercio de Libre Disposición en pleno dominio”.
Comentario: En el derecho común 2/3 son forzosos para los hijos; pero el usufructo de uno de esos tercios, el de Mejora, constituye la legítima del viudo/a; el otro tercio es el de legítima estricta, que no se puede gravar. Por eso, si tus hijos reclaman la legítima estricta a tocateja, en tal caso decae el usufructo universal (en Galicia, nunca) y el cónyuge se debe conformar con lo dicho: el usufructo de un tercio más la propiedad de otro. Vamos, una especie de chantaje cariñoso.

¿Qué pasa si a un gallego le fabrica una asesoría madrileña el testamento a favor del cónyuge aplicando leyes castellanas? Cosas estremecedoras.

*El gallego ha dejado a su cónyuge el usufructo universal (equivalente al usufructo foral de totalidad) pero añade la posibilidad de que si “alguno de sus hijos no se conforma”. En tal caso le está atribuyendo un derecho nuevo a sus hijos, pero no obligado por le Ley (no existe la legítima de 2/3), sino con carácter voluntario. Digamos que, en el fondo, el usufructo que le deja a su cónyuge es de mentirijillas, ya que no se acoge al derecho que le da el art. 238LG de concederlo “a secas” y por la totalidad.
** “…en cuyo caso lega a su cónyuge el usufructo del tercio de Mejora…” Esta frase es todo un enigma. La palabra “Tercio de Mejora” no tiene ningún significado jurídico conocido; en Galicia existe el “Pacto de Mejora” pero no tiene nada que ver: es el pacto por el que un ascendiente hereda en vida a un descendiente un bien concreto.
Los únicos Tercios que se conocen son los de Flandes.

 *** “…además del tercio de Libre Disposición en pleno dominio”. Esta ya es de traca. En Galicia toda la herencia (100%) es de Libre Disposición puesto que los hijos tan sólo son acreedores ordinarios y no siempre. ¿Quiere decir esto que si algún hijo no se conforma con el usufructo del cónyuge, entonces este pasa a ser dueño pleno del 100% con facultad de vender?

Adoración de los Magos

Lo paradójico es que los testamentos en los territorios donde existe libertad de testar (Galicia, Catalunya, Navarra…) son tirados de hacer; basta reflejar la voluntad del testador sin artificios, chantajes ni opciones. Los dos modelos más utilizados para el testamento conyugal conjunto y unitario (aunque testen en dos instrumentos), son:
Uno:
“1º.-Adjudica a su cónyuge el usufructo de la totalidad de su herencia y el pleno dominio y disposición del dinero, fondos y depósitos bancarios, con plena facultad de posesionarse por sí.
2º.-Instituye herederos a partes iguales a sus hijos don y don, por partes iguales, sustituidos por su descendencia en caso de premoriencia”.
El otro:
“1º.-Instituye heredero universal en pleno dominio a su cónyuge don/ña, sustituido caso de premoriencia por sus hijos don y don; y estos a su vez por su descendencia.
2º.-Reconoce a sus hijos la legítima con el simple carácter de acreedores y sin derecho real a la herencia. La legítima conjunta del testador/a y esposa/o podrá ser satisfecha con bienes de uno sólo de ellos, no naciendo en consecuencia el crédito legitimario hasta el fallecimiento de ambos”.

Por supuesto, cada cual puede combinar los elementos a su gusto.


Santiago "matamoros"

lunes, 25 de marzo de 2019

DUDAS SOBRE EL PACTO DE MEJORA

URO, EL SUPER-TORO LEGENDARIO (FOZ COA)


Pregunta.-Buenas tardes… etc. Tengo unas dudas sobre los pactos de mejora: ¿La propiedad pasa al mejorado con todas las consecuencias, Catastro, IBI, etc., verdad? Por otra parte, a la hora del fallecimiento ¿el mejorado sigue teniendo derecho al resto de la herencia? Una más: si el mejorado muere antes que el mejorante ¿el inmueble lo heredan sus descendientes o vuelve a ser propiedad del mejorante?

Respuesta:

Gracias por su elogio, sin duda inmerecido porque la verdad es que me pone las cosas muy fáciles: la respuesta a sus preguntas es "lo que quieran" puesto que el derecho gallego se basa en el principio de la libertad. Así, solo puedo responderle estadísticamente, es decir sobre los pactos de mejora -PM- que con más frecuencia elegimos (en parte, para ahorrar IRPF, el mejorante, e impuesto de Sucesiones o Donaciones, el mejorado).


--Sin duda el PM más frecuente es
el "con entrega de bienes, en pleno dominio, a mayores de la herencia y sin imputarse a la legítima". Quiere decir que el mejorado pasa a ser dueño de la cosa como si la comprara (la hereda) y si se muere, hay que ver su testamento a ver a quien se la deja, da igual que fallezca antes que el mejorante, que después. Por supuesto, su propiedad pasa al registro, al catastro y al año siguiente le llegará el IBI como a todo quisqui. El testamento, sigue siendo el que sea, sin afectarle el pacto: para los hijos a partes iguales, o todo para uno solo, aunque sea el mejorado, o nada para hijos y hereda el sobrino: recuerde que en Galicia hay libertad de testar. El pacto tiene carácter análogo al “legado” castellano (sucesión en “bienes concretos”), por lo quepuedes aceptar el pacto y rechazar la herencia excepto que seas de Pontevedra, cuya Audiencia no piensa así.
Son el 60% de los PM.


 A partir de ahí, las partes pueden hacer las rebajas
que quieran, como:



PACTOS “CON ENTREGA”:

-Que se impute a la herencia... O a la legítima.

-Que el mejorante se reserve el usufructo mientras viva. Estos pactos representan otro 30% y el mejorado adquiere la propiedad de la cosa, que pasará a “sus” herederos, pero el mejorante se asegura que no lo echará de casa el yerno o la nuera.

-Que el mejorante se reserve la facultad de vender la cosa. En cuyo caso si se pactó contraprestación y ya se realizó (por ejemplo, cuidar a la abuela, ya fallecida), el dinero es para el mejorado y si no, para el mejorante.

-La reserva anterior se suele combinar con otra: la de la necesidad de que el mejorante tenga que autorizar los actos dispositivos del mejorado (para evitar una "carrera" entre mejorante y mejorado por ser el primero en vender).

-Con ámbito residual de facultades dispositivas, por ejemplo, la facultad de hipotecar el bien mejorado en garantía de deudas propias del mejorante.


-De mitad indivisa de concreto bien ganancial sin liquidación de la sociedad (207.2.1º), por la especialidad del régimen conyugal gallego, que combina elementos del de gananciales con los de separación. Muy práctico cuando el cónyuge difunto ha adjudicado su participación en un bien concreto; aceptándolo el superviviente, esta participación se convierte ipso iure en una mitad indivisa y él mismo puede adjudicar por pacto la otra.



PACTO SIN ENTREGA:

-Sin entrega de bienes, en cuyo caso es un "testamento pactado": el mejorado no adquiere la cosa hasta la muerte del mejorante, pero este no puede disponer de la cosa a favor de terceros, sea por PM, por donación o por testamento (serían inválidos). Este pacto (“sin”) sí que se revoca si se produce la premoriencia del mejorado y se pueden pactar otras causas de ineficacia, como el nacimiento de hijos o que te interne en una Residencia. Su mayor utilidad es su carácter inscribible, reconocido por la DGRN, lo que puede clarificar las cosas ante una futura sucesión. Por lo demás el pacto “sin” tiene pocos partidarios: Si el mejorado quiere asegurarse de los cambios de humor de su ascendiente se prefiere un PM “con entrega y reserva de usufructo”.

En resumen, que no existe ningún Súper-tacañón que controle nuestros actos, pues en Galicia no existe la herencia forzosa. La voluntad y el cariño son la única regla.




EXCURSIÓN A FOZ COA

EXOTISMOS CERCANOS.-“Foz Coa”, la hoz o desembocadura el Coa en el Duero, constituye el mayor conjunto de arte paleolítico del mundo, a una hora y media de Verín por Peso da Regua y Pinhao. A lo largo de 17 kilómetros de ribera se extienden cientos de paneles pero lo que primero te toca el alma es ese carácter de locus amoenus que diría Ovidio, ese paisaje perfumado de lavandas, almendros y olivos que te lleva a darle la razón a aquellos, primero neandertales y, más adelante, los magdalenienses que hará unos veinte mil años se convirtieron en los primeros artistas. Sí, artistas, al estilo moderno, porque la importancia del Valle del Coa es que cambió nuestra visión de aquellos Pedro Picapiedra, a los que queremos ver arrastrando de la coleta a una señora mientras enarbolan as de bastos en la otra.



 El arte prehistórico que conocíamos antes de este descubrimiento en 1.980, se desarrollaba en cuevas (Altamira, Chauvet , Lacaux) lo que nos llevó a atribuir a aquellas pinturas un carácter ritual y misterioso, esotéricas reuniones a la luz de las antorchas. Los del Coa eran artistas normales,  tipo Dalí o Picasso, lo que es mucho más perturbador porque ¿qué sentirían, encerrados en aquella era de hambre, muerte en plena juventud y fieras devoradoras? Bueno, según nos contó el guía Mario (desde el Museo te llevan en 4x4 a alguna de las riberas, imposible verlo todo: esto no es una Altamira de pacotilla), sí que es posible sentirlo.



 Una española muy bajita le pidió permiso para tocar un grabado y le rogó que apagara la linterna (en verano se visita de noche porque las temperaturas diurnas superan los 50º: estamos en la “Terra Quente”), mientras se cogía de las manos con sus compañeros en hilera. Cuente hasta 120, y el guía contó. Al reencender, lloraba a lágrima viva: había escuchado el mugido estentóreo de un uro que la estremeció hasta los tuétanos. Los compis, igual, como si les pasara la corriente pero en auditivo. El uro, el toro gigante antecesor del de lidia, es uno de los animales más representados en estos paneles.

(por cierto, Jacques también inventó un sistema de regresión al pasado, mucho más asqueroso, que puedes consultar en mi novelita La ciudad de la Sangre haciendo click aquí, gratis total)

Pez oblongo tipo lenguado, pero de río

 Para comer sin duda encontrarás por doquier carteles que anuncian “cocido paleolítico”, “menú paleolítico” o “vino paleolítico” pero, si eres un poco más de nuestros tiempos, te aconsejo Taberna da Matilde en Castelo Rodrigo. Reserva. El borrego, mejor a la brasa que al forno; además te darán un formidable acompañamiento vegetal, ¡super-paleolítico!, que servirá para adormecer tu conciencia. A dos kilómetros tienes una aldea histórica, Castelo Rodrigo, digna de ver, en particular su cisterna que es una antigua sinagoga.

Sinagoga en Castelo Rodrigo

Si te gustan las curvas puedes acceder desde Lubián a través del parque natural de Montesinho; para los normales hay múltiples opciones a través de la portuguesa Auto-Estrada Transmontana, muy indicada si provienes de importantes capitales, tipo Sanxenxo.

jueves, 7 de marzo de 2019

ADJUDICACIÓN A UN SÓLO CÓNYUGE DEL PISO Y PRÉSTAMO COMÚN




(“cónyuges” o “miembros de la pareja”, da igual, titulé lo primero porque es más corto)

Veamos: vendiste a tu ex tu mitad del piso (quedándose él con el 100%), siendo la contraprestación para ti la liberación de tu parte de la hipoteca o sea 50.000 (y quedando él deudor por los ìntegros 100.000). ¿Es así?


Es muy importante que distingas las dos clases de derechos: 1ª) reales; 2ª) personales.

Los derechos REALES ( del latín "res" = cosa) afectan a la
cosa y no importa quién sea su dueño. Van detrás de ella, de un vendedor a un comprador, de este a un heredero, de este a un donatario, etc. El típico derecho real es la hipoteca: si no se paga la deuda, se subasta el piso, sin que por ello tenga que preocuparse aquel que ya lo ha vendido porque ya no es suyo.

Los derechos PERSONALES persiguen a
la persona, respondiendo el deudor "con todos sus bienes presentes y futuros". El préstamo es un derecho personal.

En España, el préstamo hipotecario de Bancos (P H) es
a la vez un derecho Real y Personal. Por ello, la hipoteca (derecho real) no tiene que preocuparte si ya vendiste el piso ¿que más te da que lo subasten? Pero el préstamo (derecho personal) sí que te afecta salvo que en la escritura de venta, liquidación de gananciales, disolución de condominio, etc. haya comparecido el Banco para "liberarte". Respondes de la deuda con tus sueldos, pensiones, bienes, etc., tanto con los presentes como los futuros (una herencia sobrevenida, el bingo…) Y así será hasta que el Banco firme la cancelación.

Pero hay una parte buena: si en la escritura de venta tu ex asumió toda la deuda y te liberó de responsabilidad, podrías “repetir” contra ella si te has visto obligado a atender reclamaciones del Banco; es decir hacerle pagar lo que tú has pagado. No olvides que la escritura es un “título ejecutivo” que permite embargar los bienes del deudor.

En cuanto a tu otra pregunta, la respuesta es que el Registro de la Propiedad no se puede modificar si no es por orden de un Juez.


Portada.-Punta Moreiras: Es el top de una ruta senderista que recorre la franja Norte de la casi isla de O Grove, desde porto Meloxo a la villa romana de O Carreiro. Allí verás de todo: playas paradisìacas, ruinas romanas, museos, esculturas al aire libre, la lagoa Bodeira con sus gallinetas pastando a flor de agua... y el acuario-refugio de la fauna apátrida gallega: focas, tortugas y un largo etcétera. Unos 8 kilómetros, pero en liso y playero: apta para criaturas y adictos al sillón-ball. 


viernes, 1 de marzo de 2019

CUBRICIÓN DE TERRAZAS

Pazo La Saleta: árbol extraño. Prometo que es la última de la serie

Pregunta: El tasador del Banco de mi comprador exige que amplíe la superficie registrada del piso, añadiendo la de la terraza, que he cubierto hace años. ¿Es posible?

Respuesta: ¡Claro! Es posible registrar la ampliación de pisos por cubrición de terrazas declarando la edificación por antigüedad mediante certificación de arquitecto o ingeniero técnico (que acredite que lleva cubierta más de 6 años, plazo en que prescriben todas las sanciones urbanísticas). Lo único necesario es que, o bien esté autorizada la cubrición en los Estatutos del edificio, o bien la aprobación en Junta de Vecinos por mayoría de 3/5 (los ausentes no oponentes en plazo de 30 días, cuentan como "sís").
Precaución: El técnico debe incluir en su certificado las geocoordenadas de la ampliaciòn, para comprobar que uno no se ha pasado de la superficie total registrada (piso + terraza).

Vid. Res. DGRN 02/01/2019


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante

viernes, 15 de febrero de 2019

¿COMO PUEDE COMPRAR UN PRE-DIVORCIADO?

Alfombra multicolor de camelias caídas en el pazo de La Saleta


Pregunta.-Aunque estoy en trámites de divorcio, mi esposo y yo hemos vendido la vivienda conyugal repartiéndonos el precio, 100.000 a cada uno. Quisiera comprar un piso para mí sola con ese importe, pero el Juzgado se eterniza por culpa de unos informes periciales y el caso es que me han dicho que, si lo compro ahora, el piso lo registrarán como ganancial. ¿Es así?

Respuesta: Estimada consultante: el principal consejo que le puedo dar es que haga caso a su notario y a su abogado: ellos tienen los papeles a la vista. Lo que yo puedo es darle una “visión de conjunto”, no ceñida al caso concreto que desconozco.

Tiene vd. razón en que mientras no recaiga Sentencia de Divorcio, seguirá vigente la sociedad de gananciales. Pero no debe pensar que está ante una situación binaria, o sea que todos los bienes son o gananciales o no-gananciales, como si hablamos de blanco o negro o de par/impar. Por el contrario los bienes, constante sociedad de gananciales, podemos situarlos en una multiplicidad de situaciones jurídicas de las que elegiremos la que más nos convenga. Estas son  las más importantes:

1ª.-Gananciales.-Los bienes adquiridos por un esposo o ambos expresando en la escritura que se hace “para la sociedad de gananciales”, se registran con esta indicación (gananciales) y todos los actos de disposición (vender, hipotecar…) o actos de administración (dividirlos, construir pisos, alquilarlos…) sobre ellos deben otorgarse por ambos esposos. Dado lo que me cuenta, no creo que vaya a declarar lo que compre como “ganancial”. Así pues, descartado.

2ª.-Probados.-Sí se acredita con “prueba documental pública” (o sea, judicial o notarial) que el bien es privativo, a pesar de estar vigente la sociedad, como tal (privativo) se inscribe. Sería el caso de que, por ejemplo, en la Sentencia de Divorcio le adjudicasen a vd. el piso que ya hubiese comprado. O, por ejemplo si un padre le dona a un hijo 100.000 euros mediante un cheque que se testimonia en la escritura de donación (prueba pública) y acto seguido el hijo compra un piso con este mismo cheque. Como tampoco es el caso, descartado.

A partir de aquí, puede interesarle alguna situación del bien:
3ª.-Unipersonales.-En este caso vd. compra “sin expresar que adquiere para la sociedad de gananciales”. Estos bienes se inscriben exclusivamente a nombre del adquirente (¿vd?) y están en una especie de situación de pendencia, porque aún no se sabe si acabarán como privativos o gananciales. En tales bienes, los actos de administración (dividirlos, construir pisos, alquilarlos…) los realiza exclusiva y libremente el cónyuge titular (¿vd.?) sin  ninguna intervención del otro. Pero para los actos de disposición (venderlos, hipotecarlos…) necesitaría el consentimiento del otro cónyuge, pues regiría la “presunción de ganancialidad” del art. 1361 del Código Civil, es decir, mientras que no se pruebe que el bien es privativo (por la confesión en escritura de su esposo, Sentencia de Divorcio, etc… o sea una “prueba pública”).
De todas formas, si opta por esta modalidad, conviene que en la escritura se consigne que “sin perjuicio de la presunción del art. 1361 CC, el comprador hace constar que el precio de esta venta le viene del precio de la venta del piso…, efectuada conjuntamente con su esposo y habiéndose liquidado el precio al 50%, por lo que a la mayor brevedad posible se propone efectuar la prueba de la privacidad del bien adquirido”. Tendría que recordar al abogado que en el convenio anexo al Divorcio se incluya el reconocimiento de esta propiedad como privativa suya, lo que no parece disparatado si han repartido de mutuo acuerdo los fondos que me dice. Ah,  y comuníquele, o mejor anticípele, la operación a su “ex” por burofax.

Las situaciones siguientes son las más interesantes:
4ª.-Confesados: En estos bienes consta la “confesión” del otro cónyuge (el no-comprador) de que han sido adquiridos exclusivamente con recursos del comprador, a nombre del cual se inscriben. En este caso el comprador (¿vd.) desde el minuto uno, puede realizar toda clase de actos de administración y/o de disposición. Y ello sin perjuicio de que la Liquidación de la Sociedad de Gananciales siga en el juzgado “per secula seculorum” y no se perjudica a ninguna de las partes. Si existe algún tipo de encono, basta que el “confesante” efectúe por si solo la confesión en cualquier notario, facultando al adquirente para consignarla en su nombre en la escritura.
Por lo mismo, puesto que ya han llegado a una especie de liquidación parcial en la práctica de la sociedad de gananciales (con el reparto de ese precio) no parece muy difícil obtener esa confesión. A veces es bueno que intermedien los abogados.
Esta confesión se debe reiterar en el convenio regulador del Divorcio suscrito por ambos.

5ª.-Privados: Que no “privativos”, hablo de totalmente privados. Basta que los dos cónyuges o sus abogados o representantes se personen en cualquier notario y pacten el Régimen de Separación de Bienes para lo futuro; a partir de ahí cada uno podrá disponer y hacer lo que quiera con lo que vaya adquiriendo. Ello no prejuzga la situación anterior de la “sociedad de gananciales en liquidación”, que puede seguir liquidándose en el juzgado per secula seculorum y alegando cada uno de los ex-esposos lo que crea conveniente. Más o menos dirá “Pactan que, a partir del día de hoy, regirá entre ellos el Régimen de Absoluta Separación de bienes, pudiendo cada uno de ellos adquirir y disponer de los que le convenga. Ello sin perjuicio de las acciones tendentes a obtener la disolución del matrimonio por divorcio y de la liquidación de la sociedad de gananciales, que se lleva ante el juzgado nº 7 de Castroforte de Baralla, ni afectar a la situación relativa y/o derechos de ninguna de las partes personadas en dicho procedimiento”. Al módico precio de 40 o 50 euros, problema solucionado; conste que a ambas partes les interesa y, si no lo pueden hacer directamente, pueden nombrar abogados o terceros que les representen.

6ª.-Ajenos: presiento por lo que me dice que entre vd. y su esposo existe cierta contenciosidad o que tienen hijos menores; si no fuera así y estuvieran de acuerdo en los asuntos económicos, no hay que esperar ni un segundo para divorciarse: basta presentarse ambos o sus representantes en un notario, y el divorcio estará listo en cosa de un par de días a un coste que, si no hay cuantías importantes, no suele exceder de 200 o 300 euros.
En tal caso, ya no existiría vínculo entre vds. y los bienes respectivos serían ajenos.

Es desaconsejable usar un testaferro; se generarían IRPF por la transmisión, aparte de que por imperativo de la “ley del blanqueo” el comprador debe acreditar la procedencia del dinero con que compra así como los efectos que utiliza y de donde le salen (cheques, transferencias…).

Pero ya le digo que el consejo bueno es que confíe en su notario y/o abogado.


Post data: ¡OJO! MATRIMONIOS ESTABLES TAMBIÉN: Descontado es decir que estos procedimientos sirven también para constatar la privacidad de determinados bienes sin prescindir de la sociedad de gananciales y sin ser obligatorio que el matrimonio esté pasando por un mal momento (espero haber respondido a tu pregunta).

Sobre los "bienes confesados" (aquellos en que un esposo "confiesa" que son propiedad del otro, registrándose a nombre exclusivo del favorecido por la confesión), hay que destacar que en Galicia carecen del inconveniente que afecta a esta clase de bienes en el Derecho Común: la necesidad de que los actos realizados después de la muerte del confesante sean ratificados por sus herederos forzosos (hijos). En Galicia es innecesaria dicha ratificación conforme a la doctrina DGRN de 16/10/2003, ya que no existe la categoría de los "herederos forzosos", reconociendo la ley únicamente derechos crediticios a determinados parientes.