viernes, 15 de febrero de 2019

¿COMO PUEDE COMPRAR UN PRE-DIVORCIADO?

Alfombra multicolor de camelias caídas en el pazo de La Saleta


Pregunta.-Aunque estoy en trámites de divorcio, mi esposo y yo hemos vendido la vivienda conyugal repartiéndonos el precio, 100.000 a cada uno. Quisiera comprar un piso para mí sola con ese importe, pero el Juzgado se eterniza por culpa de unos informes periciales y el caso es que me han dicho que, si lo compro ahora, el piso lo registrarán como ganancial. ¿Es así?

Respuesta: Estimada consultante: el principal consejo que le puedo dar es que haga caso a su notario y a su abogado: ellos tienen los papeles a la vista. Lo que yo puedo es darle una “visión de conjunto”, no ceñida al caso concreto que desconozco.

Tiene vd. razón en que mientras no recaiga Sentencia de Divorcio, seguirá vigente la sociedad de gananciales. Pero no debe pensar que está ante una situación binaria, o sea que todos los bienes son o gananciales o no-gananciales, como si hablamos de blanco o negro o de par/impar. Por el contrario los bienes, constante sociedad de gananciales, podemos situarlos en una multiplicidad de situaciones jurídicas de las que elegiremos la que más nos convenga. Estas son  las más importantes:

1ª.-Gananciales.-Los bienes adquiridos por un esposo o ambos expresando en la escritura que se hace “para la sociedad de gananciales”, se registran con esta indicación (gananciales) y todos los actos de disposición (vender, hipotecar…) o actos de administración (dividirlos, construir pisos, alquilarlos…) sobre ellos deben otorgarse por ambos esposos. Dado lo que me cuenta, no creo que vaya a declarar lo que compre como “ganancial”. Así pues, descartado.

2ª.-Probados.-Sí se acredita con “prueba documental pública” (o sea, judicial o notarial) que el bien es privativo, a pesar de estar vigente la sociedad, como tal (privativo) se inscribe. Sería el caso de que, por ejemplo, en la Sentencia de Divorcio le adjudicasen a vd. el piso que ya hubiese comprado. O, por ejemplo si un padre le dona a un hijo 100.000 euros mediante un cheque que se testimonia en la escritura de donación (prueba pública) y acto seguido el hijo compra un piso con este mismo cheque. Como tampoco es el caso, descartado.

A partir de aquí, puede interesarle alguna situación del bien:
3ª.-Unipersonales.-En este caso vd. compra “sin expresar que adquiere para la sociedad de gananciales”. Estos bienes se inscriben exclusivamente a nombre del adquirente (¿vd?) y están en una especie de situación de pendencia, porque aún no se sabe si acabarán como privativos o gananciales. En tales bienes, los actos de administración (dividirlos, construir pisos, alquilarlos…) los realiza exclusiva y libremente el cónyuge titular (¿vd.?) sin  ninguna intervención del otro. Pero para los actos de disposición (venderlos, hipotecarlos…) necesitaría el consentimiento del otro cónyuge, pues regiría la “presunción de ganancialidad” del art. 1361 del Código Civil, es decir, mientras que no se pruebe que el bien es privativo (por la confesión en escritura de su esposo, Sentencia de Divorcio, etc… o sea una “prueba pública”).
De todas formas, si opta por esta modalidad, conviene que en la escritura se consigne que “sin perjuicio de la presunción del art. 1361 CC, el comprador hace constar que el precio de esta venta le viene del precio de la venta del piso…, efectuada conjuntamente con su esposo y habiéndose liquidado el precio al 50%, por lo que a la mayor brevedad posible se propone efectuar la prueba de la privacidad del bien adquirido”. Tendría que recordar al abogado que en el convenio anexo al Divorcio se incluya el reconocimiento de esta propiedad como privativa suya, lo que no parece disparatado si han repartido de mutuo acuerdo los fondos que me dice. Ah,  y comuníquele, o mejor anticípele, la operación a su “ex” por burofax.

Las situaciones siguientes son las más interesantes:
4ª.-Confesados: En estos bienes consta la “confesión” del otro cónyuge (el no-comprador) de que han sido adquiridos exclusivamente con recursos del comprador, a nombre del cual se inscriben. En este caso el comprador (¿vd.) desde el minuto uno, puede realizar toda clase de actos de administración y/o de disposición. Y ello sin perjuicio de que la Liquidación de la Sociedad de Gananciales siga en el juzgado “per secula seculorum” y no se perjudica a ninguna de las partes. Si existe algún tipo de encono, basta que el “confesante” efectúe por si solo la confesión en cualquier notario, facultando al adquirente para consignarla en su nombre en la escritura.
Por lo mismo, puesto que ya han llegado a una especie de liquidación parcial en la práctica de la sociedad de gananciales (con el reparto de ese precio) no parece muy difícil obtener esa confesión. A veces es bueno que intermedien los abogados.
Esta confesión se debe reiterar en el convenio regulador del Divorcio suscrito por ambos.

5ª.-Privados: Que no “privativos”, hablo de totalmente privados. Basta que los dos cónyuges o sus abogados o representantes se personen en cualquier notario y pacten el Régimen de Separación de Bienes para lo futuro; a partir de ahí cada uno podrá disponer y hacer lo que quiera con lo que vaya adquiriendo. Ello no prejuzga la situación anterior de la “sociedad de gananciales en liquidación”, que puede seguir liquidándose en el juzgado per secula seculorum y alegando cada uno de los ex-esposos lo que crea conveniente. Más o menos dirá “Pactan que, a partir del día de hoy, regirá entre ellos el Régimen de Absoluta Separación de bienes, pudiendo cada uno de ellos adquirir y disponer de los que le convenga. Ello sin perjuicio de las acciones tendentes a obtener la disolución del matrimonio por divorcio y de la liquidación de la sociedad de gananciales, que se lleva ante el juzgado nº 7 de Castroforte de Baralla, ni afectar a la situación relativa y/o derechos de ninguna de las partes personadas en dicho procedimiento”. Al módico precio de 40 o 50 euros, problema solucionado; conste que a ambas partes les interesa y, si no lo pueden hacer directamente, pueden nombrar abogados o terceros que les representen.

6ª.-Ajenos: presiento por lo que me dice que entre vd. y su esposo existe cierta contenciosidad o que tienen hijos menores; si no fuera así y estuvieran de acuerdo en los asuntos económicos, no hay que esperar ni un segundo para divorciarse: basta presentarse ambos o sus representantes en un notario, y el divorcio estará listo en cosa de un par de días a un coste que, si no hay cuantías importantes, no suele exceder de 200 o 300 euros.
En tal caso, ya no existiría vínculo entre vds. y los bienes respectivos serían ajenos.

Es desaconsejable usar un testaferro; se generarían IRPF por la transmisión, aparte de que por imperativo de la “ley del blanqueo” el comprador debe acreditar la procedencia del dinero con que compra así como los efectos que utiliza y de donde le salen (cheques, transferencias…).

Pero ya le digo que el consejo bueno es que confíe en su notario y/o abogado.


viernes, 8 de febrero de 2019

MISCELÁNEA.-REPUDIACIÓN, SEPARACIÓN, PRECARIO, ERROR, ENERGÉTICA...

Pazo La Saleta
He seleccionado estas preguntas de las que han llegado a los cuestionarios Derechode Galicia (241881.blogspot.com) o http://notariarajoy.com/, ya que me han parecido de interés general

Pregunta.-Me reclaman deudas de mi madre ¿puedo renunciar a su herencia aunque mis hermanos han tramitado la Declaración de Herederos a su favor y al mío? ¿Coste?

Puede renunciar la herencia en cualquier momento, siempre que no la haya aceptado expresa o tácitamente; la existencia de una Declaración de Herederos abintestato o de una Liquidación del Impuesto de Sucesiones no es inconveniente para ello. Basta presentarse en el Notario y renunciar: el coste son unos 50 o 60 euros. A partir de ahí, simplemente tendrá que exhibir la renuncia a cualquiera que le reclame deudas hereditarias: vd. ya no será “continuador de la persona” de dicha causante ya fallecida, que es en lo que consiste ser su heredera.



Pregunta.-¿Cómo hacer “separación de bienes”? ¿Coste?

Lo único que tienen que hacer es comparecer ambos esposos ante notario y firmar las capitulaciones, con lo que en el futuro, las deudas que a uno puedan imputarse, no repercutirán al otro; y los bienes que uno compre, no beneficiarán al otro (salvo que voluntariamente uno avale al otro o se compre “a medias”, pero no forzosamente como  suceden el régimen de gananciales). El coste no suele exceder de los 60 euros y se las harán en un periquete. Después deben  presentar las capitulaciones al Registro Civil donde esté inscrito el matrimonio, que consiste en depositar allí la copia que le han dado en el notario, una vez firmadas. Es un trámite hiper sencillo, pero si no les viene bien hacerlo en persona, puede encargarlo en la Notaria, que le cobraría por el trámite.

No hay mucho más.



Pregunta.-El vendedor me pide quedarse un par de meses en el piso para la mudanza. ¿Debo aceptar?

Son frecuentes estas cláusulas de permanecer unos días o meses en “precario” en la finca vendida, para acabar el curso, hacer la mudanza, etc. (escriban esa palabra en la escritura “precario”: quiere decir que el precarista habita la finca sin ningún título: no es arrendatario, ni usufructuario, etc.). Requieren algo de confianza en la persona a quien se concede, pues, si llegado el día, el precarista no se va por las buenas, hay que echarlo por las malas, o sea por el juzgado, lo que dada la proverbial lentitud de la Justicia puede ser un problema. Algunos Bancos se echan para atrás a la hora de dar la hipoteca. En fin, como en todos los negocios, no queda más remedio que guiarse del olfato.


  
Pregunta.-El notario se ha equivocado en la escritura con el número del Registro y el del Catastro. ¿Tiene arreglo?

Mire, por desgracia los humanos erramos más de lo que quisiéramos y a veces uno se alegra de no ser médico y amputar la pierna sana a un paciente.
Lo que le preocupa creo que no tiene mayor importancia, pues las escrituras se comunican al Registro y al Catastro y esos errores siempre se aclaran, permaneciendo garantizada su compra por la presentación telemática. Lo más adecuado es esperar a que esté “de vuelta” del Registro la copia de su escritura, pues es la parte exterior de la escritura, la que vd. tiene a la vista (hay otra que es la matriz donde está su firma, a cargo del notario primero y luego del Estado). Una vez tenga todo en su mano, el notario pondrá en ambas (matriz y copia) una “diligencia subsanatoria” idéntica en la que aclarará que el número de finca es tal, y la referencia catastral es cual, en vez de la errónea, como resulta del resto de la escritura. Y ya está, en las posibles copias futuras ya saldrá siempre la referencia buena.  El notario informará al catastro del error, no le quepa duda: ya verá como el año que viene aparece el IBI a su nombre.


Pregunta. ¿Hace falta la Energética para la venta de un hórreo habitable? ¿Coste y plazo para obtenerla?

El Certificación de Eficiencia Energética es un requisito muy conveniente para el vendedor, ya que por su ausencia le pueden sancionar con hasta 6.000 euros, quedando más segura la escritura si se consigna. Lo puede expedir un ingeniero o arquitecto técnico que son muy competitivos, por lo que en internet se encuentran ofertas sumamente económicas y rápidas.
No me parece prudente opinar sobre si estaría exceptuado un “hórreo habitable”: lo que seguro que lo está es todo lo que mida menos de 50 m2.





¿QUÉ HACER EN GALICIA UN DÍA TRISTE DE FEBRERO?

Podemos responder a lo Monty Python, vale, comer cocido. Pero que se puede…, vale, comer centolla. Pero que…, vale comer lamprea. Pero es un hecho universalmente admitido que los lectores de Derecho de Galicia tienen gustos sublimes y espirituales, por eso te voy a sugerir que te animes a visitar los Pazos que conforman la Ruta de la Camelia.
Hoy toca La Saleta, en lugar de Sobreira,2, Meis (Pontevedra). Im-pre-sio-nan-te.



Debe su nombre a la capilla dedicada a la Virgen francesa de La Salette, un pueblecito de los Alpes. Esta Virgen, precursora de la de Lourdes y todas las demás aparecidas a lo largo de un siglo XIX de hiperactividad epifánica, tuvo el rasgo inefable para el que esto escribe de ser una “Virgen humorista”. El caso es que la Virgen, resplandeciente de luz y belleza comenzó a soltar un discurso muy complicado a los habituales humildes pastorcillos, dos, niño y niña. Ellos, cara de higo, no pillaban nada. “Ah –exclamó la Reina de los Cielos--, ahora lo entiendo. Vosotros habláis el patois, no entendéis el francés de París”. Y tuvo la santa paciencia de traducirles todo al patois, el dialecto local.



Erigió la capilla de La Saleta el capitán Cardecid, dueño a la sazón de este y otros pazos (click aquí). El capitán ejerció diversos gobiernos regionales en Cuba, donde participó en el gran proyecto para blanquear la colonia.  Abolida la esclavitud se dieron cuenta que la población cubana tenía la piel muy oscura y se pensó que sería buena idea enviar 50.000 esclavos gallegos como fin de fiesta para que, dada su fogosidad, contribuyeran a aclarar el panorama local. Calientes pero sumisos. Ya sólo en el viaje, de 1.800 perecieron 400; y así sucesivamente el hambre, y quizás lo otro, fue haciendo presa en nuestros antepasados. El gobernador general Concha permitió el regreso de los supervivientes; la experiencia dejó huella no sólo en el tono de la piel caribeña, sino en el idioma, puesto que el criollo incluye muchos términos gallegos como “botar”, por echar, “he botado a mi novio”.


El pazo y la capilla pasaron luego a los boticarios Feijóo, don Ubaldo y don Perfecto, dueños de Ravachol, el famoso loro pontevedrés.  Va, no sé quien sería dueño de quien. Ravachol era un loro que no solo pronunciaba palabras, sino que conversaba. Interactuaba. ¿Quieres unos cacahuetes? No, que tengo gastritis ¿no tendrás bicarbonato? Como sería la cosa que llegó a actuar en una obra de teatro. Pertenecía a una familia de “loros mágicos” que escaparon de los galeones de América que se iban a pique en el estrecho de Rande, acosados por la armada Anglo-holandesa. Según cuenta el Padre Sarmiento los ravacholes de Pontevedra conversaban en gallego, aturdidos por el habla de las vendedoras que ponían sus puestos en la Plaza de Abastos. En Pontevedra aun se celebra el entierro de Ravachol, el último de la saga randeira, aunque hay algo… algo… Va, que no se te escape, Jacques, joder. Se me escapa, se me escapa… ¡se me escapó!: creo que sé dónde queda el último loro mágico, quizás tenga cientos de años. Cuando paso en bici frente a cierta casa siempre nos echamos unas parrafadas (¡Madrileño!, ¡Tu puta madre!, ¡La tuya!). No voy a decirte el sitio exacto para que vayas y lo secuestres y te forres, sólo que es por la carretera de Campo Lameiro.


Por fin, La Saleta fue comprada por el matrimonio inglés Gimson que, de escala crucerista en Vigo, quedaron deslumbrados por tanta belleza. Allí se vinieron y encargaron a la paisajista Brenda Colvin, nacida en la India, la creación del fabuloso jardín botánico que allí tenemos, unos de los más singulares de España según la UNESCO. Doscientas variedades de camelias y no sólo, brezo, alcanfor, madroño, y más y más, no me cabrían en este post. Jardín Inglés, algo insólito en un Pazo: naturaleza en apariencia libre, pero bajo control: como el Parlamento británico. Los vecinos casi lo toman por asalto: llegaron a la conclusión que esos miles de árboles y plantas tenían que ser psicotrópicos o narcolépticos: los guiris habían arrancado las viñas para hacer el jardín. En algunas zonas de las Rías Baixas persiste una mentalidad binaria: sólo hay dos cosas que dan dinero, el vino o lo otro. Si no es el vino, tiene que ser lo otro.


La parca cortó el hilo de la vida de los Gimson y la propiedad pasó Blanca y Silvia Rodríguez Coladas, madre e hija, que te guiaran durante la visita (2 horas, click aquí) mostrando tanta pasión que es imposible que no te enamores de este lugar. A pocos sitios en Galicia, y mira que Jacques es curioso, les cuadra tanto, como a este, el calificativo de “mágico”.



Para los Sanchos Panza, acompaño unas fotos de las cataratas en el vecino parque natural de A Barosa (click). Vuestras sensibles pituitarias captarán sin duda el olor a cocido que exhalan estos muiños, hoy furanchos. Yo, me quedo con los Quijotes.