lunes, 25 de mayo de 2020

LA "CAUSA"

Primera foto tras el desconfinamiento: va a ser mejor que vuelvan a encerrarme

*Pregunta E.S. por los trámites burocráticos que acarrea el fallecimiento del cónyuge, que no hizo testamento. Tienen dos hijos.

Respuesta: En el plazo de 6 meses del fallecimiento hay que presentar la autoliquidación del impuesto de sucesiones; suele estar exento de pago aunque depende de la comunidad (por ejemplo, en Galicia, con los datos que me da, solo tocaría “a pagar” lo que excediera de 5 millones y pico). Con motivo de la alarma, si el plazo vence durante el período entre el 14 de marzo y el 30 de junio, ambos inclusive, se amplía en un período de tres meses adicionales a contar desde el día en el que finalice dicho plazo inicial. ¡OJO!, si el impuesto esta transferido a su autonomía, consulte su normativa propia: está prorrogado en casi todas, pero empezará a vencer rápidamente en cuanto se normalice la situación. No descuide el tema pues si se pasa de plazo, aplican sanción; en cambio, si presenta el modelo 650 en plazo, será poco o nada.
Tienen que otorgar la declaración de herederos (equivale al testamento) en un notario de su zona; su parte será muy pequeña, los porcentajes más frecuentes para el cónyuge, según autonomías, oscilan entre el usufructo de un cuarto y el de un tercio. Naturalmente, de lo que se herede, no de la mitad que a uno le pueda pertenecer.
Liquidados  los impuestos y hecha la declaración, pueden otorgar adjudicación de herencia ante notario y así registrar los bienes. La prisa es la que usted quiera darse, si se va a vender un bien es frecuente hacer la adjudicación de herencia (para registrar a nombre de los herederos) y la venta (para idem, del comprador), sobre la marcha. Aunque es cierto que los Bancos le prestan a los compradores con más ganas, si ven la propiedad ya inscrita en el Registro.

*Pregunta un catalán por el plazo para reclamar la legítima, pero veo que se lo sabe muy bien: 10 años del fallecimiento. La legítima es un crédito y si uno fallece, su derecho de acreedor se transmite al continuador de su persona, o sea a sus herederos, igual que si a uno le deben el precio de un coche que ha vendido. Lo mismo por el otro lado: el deudor de la legítima es el heredero y, si muere sin pagar, su obligación se transmite a los suyos. Se pueden otorgar simultáneamente todos los negocios que uno quiera, por ejemplo, carta de pago de la legítima y donación a quien uno quiera.

*La pregunta de A.A.S es más delicada, pues incide en uno de los elementos esenciales del derecho: “La causa”. Su pareja ha estado pagando durante años las deudas de un familiar cercano; ahora ese familiar beneficiado ha heredado ¿puede recuperar lo desembolsado?

Los contratos exigibles requieren 1) consentimiento (entiendo que si ese familiar aceptó el pago, puede entenderse que consintió tácitamente); 2) objeto (por ejemplo, la venta de una vivienda) y 3) causa. Esa es la madre del cordero y creo que no exagero si le digo que se han escrito miles de libros sobre eso. La causa es el motivo, al alma, el porqué del asunto.  Lo mejor es que lo arreglen negociando entre partes, pero si no, habría que probar que se hicieron los desembolsos con intención de ser restituido/a de ellos, como una especie de préstamo o anticipo. Claro que la parte que se niegue a pagar dirá que todo se hizo por afecto familiar, con ánimo de gratuidad. O como recompensa a servicios familiares. O como ayuda de estudios. Si no hay “papeles” (y sé que en el ámbito familiar no se suelen hacer) el caso, de pasar al juzgado, será de los difíciles.

P.D.-Repasando las consultas, añado 2 datos que he olvidado responder en un par de ellas: La Declaración de Herederos (el testamento del que no lo hicieron) requiere aportar a un notario del distrito del fallecimiento o colindante (etc) lo siguiente: Libro de Familia + Certificado de Defunción + Últimas Voluntades (este si no lo llevas lo pide la notaria por internet); además hay que dar el nombre de dos testigos que conozcan a la familia. El coste, sobre 200 euros, salvo complicados.

*Hay un par de consultas sobre tributación de la venta de un inmueble en Francia por parte de un residente español. Hay que declarar en la ganancia en el IRPF, sea en Francia, Albacete o Pekín, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, como cualquier otro rendimiento mundial (la declaración de IRPF la puede hacer con el Servicio de ayuda de la Agencia Tributaria, su asesor fiscal o vd. mismo si se siente con fuerzas. La diferencia, al ser la operación en el extranjero, es que les tendrá que llevar vd. los datos: escritura de compra y de venta, impuestos pagados, etc; los otorgamiento en España los comunican directamente los notarios al Fisco. El tipo de gravamen ronda el 20% de la ganancia, con oscilaciones arriba o abajo). En cuanto a Francia, existe un convenio sobre doble imposición (para evitarla: o en un sitio o en otro). Les paso el enlace.

*Pregunta si es posible la subrogación (cambio de Banco acreedor) de un préstamo garantizado con un inmueble "en construcción".

Respuesta: el problema será que no le guste la garantía al nuevo Banco; desde el punto de vista legal no hay problema. Lo que pasa es que la propiedad no mejora, sigue "en construcción" hasta que se aporte el certificado de final de obra y el seguro, si hace falta.

*Pregunta si es posible dividir un terreno de 3.000 metros y si se puede escriturar sobre la parcela resultante la casita existente.

Lo siento, pero tengo que contestarle en gallego: puede que sí, puede que no. La respuesta la tiene el ayuntamiento que tiene que dar la licencia de parcelación conforme a su plan de urbanismo; sin licencia no es válida la división. En cuanto a la casita, no habrá problema si, bien el catastro (eso se lo busca el notario), bien un arquitecto/técnico, certifican que lleva construida más de seis años, sin que exista incoado expediente urbanístico.

*Hay un par de consultas sobre adjudicación de cantidades económicas de padres a hijos:

-En una de ellas se indica la comunidad autónoma (Baleares). En Baleares es frecuente transmitir bienes a los hijos mediante el Pacto de Definición, a menudo a cambio sólo de la herencia forzosa (no hay que preocuparse, por vía de herencia voluntaria se puede dejar, además, de todo). La ventaja es que al ser un pacto sucesorio (herencia), tributa por sucesiones, creo que al 1%, en vez de por donaciones, sobre el 7%. Las cantidades adjudicadas pueden ser elevadas, creo que hasta 700.000, pero no me haga mucho caso: como supongo que lo hará ante notario balear (es obligatoria la escritura), allí conocerán al dedillo la normativa. Desde aquí me suena que está vigente en Mallorca, Ibiza y Formentera.

-Otra pregunta se refiere a una donación de dinero procedente de Francia que se pretende disfrutar aquí (es importante saber en que país se quiere el dinero). Lo más seguro es que liquide la donación en su comunidad autónoma, con frecuencia están exentas hasta el 99% o cabe el pacto sucesorio, que en Galicia implica la exención total hasta un millón. Da igual que el dinero se transmita por cheque o transferencia, lo importante es que declare el movimiento, lo más seguro es hacerlo a través de notario. Tengo relación con notarios franceses y no me parece que sea más follón aquí que allá, basta presentarse con el efecto (cheque, resguardo de la transferencia) y declararlo. En cuanto a la forma se evitar la doble imposición, doy un enlace unas líneas más arriba.
También doy un enlace a una calculadora de aranceles notariales; en las operaciones sencillas, con cuantías normales y no demasiados folios, suelen oscilar entre los 500 y los 1000 euros.


viernes, 22 de mayo de 2020

CASA PRIVATIVA PAGADA CON FONDOS GANANCIALES


Pregunta M. si le corresponde algo en una casa comprada como privativa por su cónyuge antes de casarse y que, tras el matrimonio, se ha convertido en el domicilio conyugal y se está pagando por cuotas hipotecarias con fondos gananciales.

Respuesta: Abordaré dos cuestiones:

1ª ¿Quien puede disponer de la casa?: Los dos esposos ya que, para disponer del domicilio conyugal, hace falta el consentimiento de ambos cónyuges aunque pertenezca a uno solo de ellos (1320 Código Civil). Si quisiera venderla en solitario el cónyuge a cuyo nombre figura, debería hacer constar en la escritura que "no constituye domicilio conyugal" so pena de que la escritura no se registre, pero si la manifestación fuese falsa, cometería un delito de falsedad en documento público.

2ª ¿De quien es? La propiedad pertenece proindiviso, en parte a la sociedad de gananciales formada por ambos esposos; en parte al caudal privativo del cónyuge adquirente. Por ejemplo, 60% ganancial, 40%, propiedad del cónyuge adquirente. El porcentaje será "en proporción al valor de las aportaciones respectivas". La parte satisfecha constante matrimonio con dinero procedente de la industria, sueldo o trabajo de los cónyuges o de cualquiera de ellos, se presume ganancial, da igual a cual de ellos pertenezca la cuenta bancaria de procedencia. Lea los arts. 1357 y 1354 del Código Civil.

Pregunta ¿donde se hace una Declaración de Herederos?

Respuesta: Debe acudir a un notario del distrito donde se produjo el fallecimiento o de donde radique la mayor cantidad de los bienes u otro colindante. Son demarcaciones muy amplias, para darle una idea las Declaraciones de A Coruña pueden hacerse en Santiago y viceversa.

Pregunta que impuestos tiene que pagar un vendedor.

Respuesta: Ganancia patrimonial en IRPF (19, 21 o 23% de la ganancia, según cuantía) y, si es una propiedad urbana, "Incremento de valor de los terrenos urbanos", la llamada plusvalía. No existe ningún medio conocido de evitar el pago de impuestos, menos ahora en que los datos de las escrituras se transmiten directamente a la AEAT via internet y ya se los tienen listos en su declaración paralela.

jueves, 21 de mayo de 2020

LOS COSTES DE UNA DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO


Pregunta:-R. quiere saber con seguridad los costes de una disolución de condominio que va a financiar con un préstamo hipotecario, ya que cada entidad le da una cifra distinta.

Respuesta.-Lo que le pasa es lo normal: es como si se tratase de la venta de dos pisos exactamente iguales: cada propietario le pediría una cantidad ¿verdad?. En las operaciones financiadas sucede lo mismo: cada Banco le cobrará una cantidad y debe tenerla en cuenta a la hora de calcular el coste de su operación. La cosa viene de que la palabra "gastos de notaría" abarca un totum revolutum en el que se incluyen varias costes heterogéneos. Son estos:

*El impuesto de AJD de bienes indivisibles como pisos, viviendas, etc.: en casi toda España es el 1,5% del valor del bien, siempre que las adjudicaciones estén compensadas, es decir que no se regale entero a uno sólo de los copropietarios. La valoración será la que vds. dén, pero su comunidad puede comprobarla y enviarle una complementaria por infravaloración. En principio, si han valorado en 100.000 el piso y se compensa al que sale con la mitad del valor, el impuesto serían 1.500 euros.

*Notaría y Registro: es un arancel variable en función de folios y negocios jurídicos distintos que comprenda el instrumento. Puede calcularlo aquí poniendo el valor y nº de folios (calcule al menos 15). Verá que en operaciones sencillas y valores moderados, sale, algo arriba o abajo, sobre 1.000 euros, a lo que habrá que sumar la mitad de eso, más o menos, para registro, sobre 500 euros.

*Ahora viene el coste variable que es el que cada entidad bancaria tasará de distinta forma, lo que da lugar a las oscilaciones que le vuelven loco: Se llama "gestión" y lo cobra el Banco por llevar el documento a la oficina liquidadora del impuesto (o hacerlo por internet) y presentarlo en el Registro de la Propiedad. La realizan empresas concesionarias de los Bancos o ellos mismos y ,sobre esto, no hay regla fija. 
Si usted ya ha realizado la comparativa, le aconsejo lo considere un coste más de la operación para, viendo el conjunto, estimar la oferta más favorable.

*También puede ser debido a costes de tasación, que son repercutibles al cliente (hay bancos que los soportan ellos) y a veces van en el mismo paquete: si es así, aplíquese el cuento anterior. Valore a cada Banco según sus méritos en conjunto, no sobre las cifras de la oferta del contrato.

martes, 19 de mayo de 2020

PACTO SUCESORIO DE UNA PROPIEDAD DOCUMENTADA EN PRIVADO


Pregunta J.B. si se puede otorgar pacto sucesorio de una propiedad titulada en documento privado.

Respuesta: Claro que sí. La herencia en vida (pacto sucesorio) es exactamente igual que la herencia en muerte, con la única diferencia de que no hay necesidad de morirse. La misma posición legal que tenía el adjudicante (una propiedad titulada en un "documento privado"), pasa a tenerla el adjudicatario.

Cuestión distinta es que pregunte si eso serviría para registrar la propiedad. La respuesta en tal caso sería no. No sirve. Pero frente a hacienda, a efectos de patrimonio, si pasaría a ser patrimonio del mejorado.

¿Que hay que hacer para registrar? En el registro de la propiedad solo pueden entrar documentos públicos, o sea judiciales o notariales. Tendrían que elevar a pública esa partición privada; si alguno de los firmantes ya falleció, deberán comparecer ante el notario sus herederos aportando el testamento o declaración de abintestato. ¿Que alguno de los que suscribieron el documento privado no quiere firmar ahora la elevación? En tal caso, hay que pedirle al notario que extraiga perito, cuya solo firma bastará para la elevación a público. Hay dos métodos: según el código civil, el notario extraerá un perito vía internet de una lista oficial a petición de al menos el 50% de los herederos; por el derecho de Galicia, mediante sorteo entre cinco peritos propuestos por los partícipes, a petición de la mayoría de estos. 
Es lo que hay.

lunes, 18 de mayo de 2020

¿PUEDO RECUPERAR UNA DEUDA MAL DOCUMENTADA?

Pregunta.-A.R. pregunta si es posible la recuperación de una deuda sin documentar o mal documentada, caso de fallecimiento del acreedor.


Respuesta: Como repito a menudo, para el derecho es indiferente la muerte, ya que los herederos continúan la persona del causante (deudas, pleitos, bienes, cuentas, etc.). Es cierto que en vez de uno, puede que ahora sean varios, pero ese conjunto para el derecho ahora "es" ahora la persona fallecida, cuestiones familiares aparte. Por eso lo mejor será simplificar la pregunta y dejarla en ¿es posible recuperar una deuda sin documentar o mal documentada? Para responder a eso, hay que distinguir:
*Títulos que llevan aparejada ejecución: son los más perfectos, ya que se pueden embargar directamente todos sus bienes al deudor contumaz (automóvil, nómina, piso, pensión...), sin necesidad de que se declare judicialmente el derecho. Son estos los documentos notariales, sean escrituras o pólizas, los documentos judiciales, las letras de cambio y los pagarés.

*Títulos privados: Exigen que primero "declare" el derecho un Juzgado, póngase en años; una vez superado el juicio declarativo, son igual que los anteriores y se puede pasar a la fase ejecutiva. En estos procedimientos estamos ante una cuestión de "prueba": si se trata de un documento privado suscrito por acreedor y deudor, la cosa irá bien encaminada, pues si éste se resiste a reconocer su firma, se puede llamar al perito calígrafo. Faltando una firma, o las dos, en particular la del deudor, la cosa se complica: supongo que se podrá intentar la prueba de testigos para suplir una firma, pero ni Perry Mason podrá darle garantías del resultado.

Quizá una solución sea invertir los términos de la ecuación, es decir no que el deudor dé una prueba o se avenga a escriturar el préstamo, sino que el acreedor descuente en su testamento la deuda al que se la debe (si es que le pensaba nombrar heredero o legatario). Por ejemplo, dejo heredero a Pepito y Juanito, pero a este último se le descontará la cantidad de 10.000 euros que me debe por préstamo que le hice el día 1-1-2000, salvo que conste antes, por recibo firmado por el testador/a, la íntegra restitución. Sobre eso, dejo a su imaginación todas las combinaciones familiares posibles.

jueves, 14 de mayo de 2020

DONACIONES ANDALUZAS, REINVERSIÓN...


*Pregunta: C., andaluza, quiere poner a nombre de sus cinco hijos una vivienda que su padre le dio hace años ¿cual es la forma más económica de hacerlo?

Respuesta: en Andalucía, la que hay, ya que su comunidad aprobó el año pasado una fantástica rebaja del 99% en el impuesto de Donaciones de padres a hijos, con lo que, excepto en grandes cuantías, ese impuesto no pasará de 200 o 300 euros. Los gastos del notario, dependen del valor de la casa y tampoco suelen ser muy gravosos, salvo que me esté hablando de la Alhambra.

*A va a vender un piso que tiene a medias con su ex-pareja y pretende optar a los beneficios fiscales de la reinversión en vivienda mediante la adquisición de la parte de su hermana en una vivienda familiar ¿de qué modo tendremos que pagar menos impuestos?

Respuesta: La consulta a la DGT 884/2004 de 31/3/2004 considera adquisición de vivienda habitual la adquisición de la parte del otro condueño por "Disolución de Condominio" (es decir, la adquisición de la parte de  vivienda correspondiente a su hermana, mediante la indemnización del valor de ese 50%). Para disfrutar de la exención por reinversión, el importe a reinvertir será el total importe obtenido en la enajenación. La Disolución de Condominio tiene un tratamiento fiscal favorable, ya que tributa al 1,5% (en casi todas las autonomías); en cambio, si le compra la parte a su hermana, tributaría por ITP (10%, el tipo más frecuente).
Tenga en cuenta que en la reinversiòn hay dos operaciones: 1º) La venta; 2º) La reinversión. La consulta que le paso se refiere a la Disolución como 1ª operación y usted la plantea como 2ª, pero podría ser aceptable por identidad de motivo. Excuso decir que esto no pretende ser una consulta técnica, que solo se puede hacer con todos los papeles en la mano; solo aportar ideas.

En cuanto a la casa que le quiere dar su madre a vd. y a su hermana en vida, las comunidades suelen dar ventajas fiscales a las donaciones de padres a hijos; si son ustedes gallegos el sistema que se suele utilizar es el de la "herencia en vida" (exento de IRPF y de impuesto autonómico), pero me doy cuenta que no todos podemos tener esa suerte.

*Pregunta sobre la División de un piso en varios apartamentos.

Respuesta: Se llama "división" o "segregación" si es de menos de la quinta parte lo que se quita (en la segregación la base fiscal es lo que se separa; en la división, todo). El tipo (AJD) más común en España es el 1,5%. Se suele intentar pasar como segregación todo, con resultados variables.

La división o segregación de pisos, requiere:

-En lo vecinal, o acuerdo por unanimidad de la comunidad de propietarios o que esté previsto en las Normas de Comunidad (Norma: "Los propietarios podrán dividir o segregar pisos, repartiendo la cuota, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios"). Los ausentes a la Junta que no se opongan en el plazo de 30 días, son votos "sí".

-En lo administrativo, o licencia municipal o que un arquitecto/técnico certifique que las propiedades resultantes llevan usándose como viviendas separadas desde hace más de 6 años y que los servicios comunes (pasillos...) son aptos para la nueva distribución.


Nota.-Se contesta siempre aquí porque la cantidad de trolls de todo el mundo que se apuntan a la web es alucinante, se queda uno pasmado.

miércoles, 13 de mayo de 2020

¿HAY PREFERENCIA DEL CONDUEÑO FRENTE AL HEDERO DEL OTRO?


Pregunta: M.H. tiene unas propiedades al 50% con una amiga y le preocupa caso de que ella falleciera, si tendría alguna prioridad de adquisición.

Respuesta: No. La gente, nunca fallece, para el derecho somos inmortales. Nos continúan nuestros herederos. Quiere decir que si usted, Juana, va a medias con Benita y esta muere dejando heredera a Julia, ahora van a medias Juana y Julia, con los mismos derechos y obligaciones. Para el derecho aquí no ha pasado nada, el drama es para las personas. El heredero es la persona que uno nombra libremente en su testamento; si no lo hay, en defecto de ascendientes o descendientes, hereda el cónyuge no separado o de hecho, o, en su defecto, los hermanos e hijos de hermanos. 

En lo del derecho de preferencia, le responderé en gallego: "Si lo hay, lo hay, y si no, no". Pueden pactar un derecho de retracto, caso de fallecimiento de una de ustedes, a ejercitar en el plazo de 6 meses (o el que sea) a contar del fallecimiento, valorando la parte de la finada conforme a los criterios de valoración de su comunidad autónoma (Es un multiplicador del catastral y sale en internet, por ejemplo, catastral x 2,2. Este criterio es barato, porque las comunidades son prudentes,;pueden subirlo, pero siempre pongan un multiplicador de los valores catastrales, porque estos se revisan periódicamente). El derecho se extingue si antes se dispone inter vivos o en la parte dispuesta y puede registrarse, con lo que afectará a cesionarios post mortem.

Si no lo pacta, está dicho: no hay ninguna prioridad especial frente a herederos. Distinto es que Vd. o su socia (o los respectivos herederos, que es lo mismo) vendan a terceros su parte, en cuyo caso el participe tiene derecho de adquisición preferente por el mismo precio en el plazo de 9 días desde que se registre la operación.

martes, 12 de mayo de 2020

DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO MATRIMONIAL


*RM dice que tiene una propiedad proindiviso al 50% con su esposo en régimen de separación de bienes catalán, con el que ha llegado al acuerdo de adjudicárselo ella al 100% en retribución del trabajo para casa. ¿Puede hacerlo? Insiste en que  no se refiere a una separación de personas con su esposo.

*Respuesta: ¡Claro! Somos libres ¿no? Bueno, éramos, pero para estas cosas aun no hay problema. El asunto no es el "que", sino el "como".

-Puede su esposo donarle (darle) su 50%, el inconveniente es que habría que pagar el 5% del valor de lo donado en concepto de Impuesto de donaciones.

-Lo acostumbrado es hacer "disolución de condominio", adjudicándole a vd. el 100% de la propiedad dado el carácter indivisible del bien (el piso). Tributaría el 1,5% por AJD siempre que indemnizara vd. a la otra parte, pero la indemnizaciòn puede consistir simplemente en la liberación de la condición de deudor hipotecario, que asumiría usted en su totalidad.

-No parece aconsejable considerar indemnización al "trabajo para casa" ya que en una comprobación fiscal podrían exigirle un contrato previo (liquidado en su autonomía), donde se especifique como se retribuirán las labores domésticas, cuanto y cuando. Si no puede justificarlo, le aplicarían el impuesto de donaciones.

CONFUSIÓN.-Percibo cierta confusión entre la Separación de Bienes y la Separación Personal, perdóneme si me equivoco:

-La Separación de Bienes es un régimen económico-matrimonial que consiste en que cada uno puede disponer de lo suyo o de su parte: es el legal por defecto en algunos territorios (Cataluña, Baleares), en otros se está imponiendo en los matrimonios ante notario, en que "dan a escoger" y me parece que en el 100% de los casos eligen Separación. En el otro régimen, el de Gananciales (bodas ante cura, concejal o funcionario del registro civil salvo que, además, vayan al notario), todo lo adquirido es de ambos, las deudas sobrevenidas, igual, y deben concurrir los dos para cualquier acto de disposición. 

-La Separación personal es un estado civil (son: casado, soltero, viudo, divorciado o separado) en que los esposos viven separadamente, se establecen reglas económicas entre ellos, régimen de visitas, etc. Diríamos que es un paso intermedio al divorcio, aunque no hace falta pasar por uno para llegar al otro. Se otorgan (la separación o el divorcio) ante notario o letrado de la justicia.
La confusión suele venir  de que algunos utilizan el "convenio regulador" que va adjunto a la escritura o auto de separación personal, para adjudicarse bienes entre esposos, ya que así tienen exención fiscal, pero sin deseo real de apartarse uno del otro. Luego, con reconciliarse, todo arreglado. Lógicamente no aconsejo eso porque es un fraude y suele acabar mal.


*Imagen de portada: Las Barcas de Piedra son un mito clásico de Galicia, que esta exportó a todo el arco atlántico: en ellas solían llegar dioses o héroes procedentes del cosmos y, después de la cristianización, apóstoles o santos: anuncian cambios cataclísmicos. Son muy famosas y veneradas A Barca de Muxía, con su casco, mástil y timón (cristianizada como Virxe da Barca) o la de San Andrés de Teixido, o que no vai de morto, vai de vivo (quiere decir que si no vas de vivo, vas de muerto convertido en grillo, babosa, saltamontes u otros animálculos, por lo que, si vais de romeros, deberéis esforzaros en no pisar ningún bicho).

Por supuesto la más famosa es la Barca del Apóstol, atracada al Pedrón a 15 km. de Santiago, donde llegó su Santo Cuerpo determinando el cambio de la era romana a la actual. De hecho, el Pedrón perteneció antes a Neptuno. Ninguna peregrinación jacobea estaba completa si no se visitaba A Barca y era tanto el deterioro causado por las pisadas que el Arzobispo ordenó sumergirla a finales del siglo XVI,  creando una escalera para bajar al río Sar y visualizarla a través de sus cristalinas aguas. En época moderna se hizo un relleno, el espolón, y la Barca quedó enterrada bajo toneladas de tierra y escombros. El ayuntamiento de Padrón (ex-Pedrón) consciente del espléndido reclamo turístico que ha perdido, anda en su busca mediante un georadar, parece ser que ya se ha encontrado el eco de A Barca do Apóstol. 

Lo malo va a ser el cambio de época, porque con esto del coronavirus ya tenemos estrés bastante. En la foto, A Barca de Oca.

miércoles, 6 de mayo de 2020

HIPOTECANTE NO-DEUDOR, PAREJA, EL "CERRADO", SEGREGACIÓN

Virxe dos Milagros de Amil: ¡Funciona!
*L. pregunta si le pueden rebajar el arancel notarial en la compra de una casa de 90.000 euros porque ya compró un piso y es menor de 30 años. Que coste tendría la escritura.

Respuesta: empezando por el final, la posible rebaja depende de su notario, es posible que tenga en cuenta su condición de clienta habitual. El coste, de 300 a 500 euros, mas o menos, dependiendo de folios y actos jurídicos incluidos en el instrumento. En esto como en todo, cada uno piensa lo que le parece: yo prefiero un notario serio y competente a otro que haga chapuzas a destajo, aunque me rebaje 50 euros, ya que podría perder 90.000.


*S. pregunta si es posible una hipoteca inmobiliaria con un solo titular y que las escrituras del piso estén a nombre de dos personas.

Respuesta: No, claro. La hipoteca es derecho de cosas y le importan un pimiento las personas: su efecto consiste en que si no se paga una deuda, se subasta la propiedad y con el producto se atiende al impagado. Lógicamente, si el piso tiene dos dueños, los dos deben suscribir la hipoteca, puesto que la misma encubre una posible enajenación (subasta) y no estaría bien que uno de los propietarios se quedase a dos velas sin comerlo no beberlo.
Cosa distinta es que el préstamo (el dinero) se lo den a uno solo; pero si el piso es de dos, deben hipotecar ambos. No crea que este -un solo deudor- es un supuesto baladí, puesto que si lo obtenido por la subasta no alcanzase (se obtuvieron 80.000 pero la deuda era de 100.000), por los 20.000 restantes solo respondería el deudor, pero no el otro propietario que sería "hipotecante no deudor".

*I. quiere saber si una persona separada (no divorciada), puede contraer pareja de hecho.

Respuesta: No. Una de las cosas que hay que constatar para registrar una "pareja de hecho" es que "los miembros de la pareja no están casados entre sí ni con otras personas". Los separados, aún están casados.

*J. pregunta si se puede hacer testamento cerrado firmando lo que se deja a cada hijo y cuanto puede salir más o menos.

Respuesta: el testamento cerrado es un testamento normal y corriente y sirve para lo mismo que cualquier otro: se puede repartir el patrimonio entre los hijos, dejárselo todo a uno, a ninguno y todo lo que se quiera. De fondo, no tiene ninguna limitación especial ni tampoco arancelariamente: puede ir desde los 50 a los 100 euros, dependiendo de la complejidad. Le añade costes el trámite post-mortem.
Esta modalidad ha caído en desuso: por una parte, hay que presentarlo al notario trás el fallecimiento, igual que el ológrafo, siendo este último bastante más privado; por otra, a veces es fuente de problemas que han dado lugar a que determinados profesionales lo desaconsejen.

*M.J. plantea una cuestión muy compleja como es la compraventa de una parcela, previa segregación de otra en la C.A. de Andalucía

Respuesta: Es imposible darle una respuesta concreta sin un estudio a fondo de las circunstancias urbanísticas específicas de su finca y legislación local al respecto, lo que excedería del objeto de estas páginas. Si le sirve de algo, le puedo recordar los términos generales: la segregación requiere o licencia municipal (suelo urbano) o declaración administrativa de innecesariedad (rústico). Si se carece de ellas, no existe la tal parcela como unidad de comercio independiente por lo que la mejor consulta en la que se haga en el departamento correspondiente de la Junta de Andalucía. En cuanto a los parámetros para conceder dicha innecesariedad, entiendo que estarán la no-creación de parcelas de superficie inferior a la unidad mínima, que la operación no implique la creación de un núcleo de población y que no se fomente el uso del suelo para finalidades extra-agrícolas. Por darle un ejemplo comparativo, en Galicia, dichas operaciones están prohibidas en absoluto.

martes, 5 de mayo de 2020

PATRIMONIO PROTEGIDO, CONVENIO MATRIMONIAL, ETC.


*J. pregunta si, entre su madre y él, pueden constituir un Patrimonio Protegido a favor de su padre que sufre una incapacidad física del 66%, aportando 10.000 euros cada una; necesidad de escritura y coste.

Respuesta: No veo inconveniente si la incapacidad es del más del 65% y las cifras no se escapan de esas cantidades: debe otorgarse en escritura que, a esos valores, saldría por unos 200 euros, Los P.P. han caído en desuso por sus complicaciones administrativas y la escasez de sus beneficios. No soy partidario de constituirlos por meros motivos fiscales.

*A.B. pregunta por la validez de un Pacto Matrimonial, suscrito privadamente, que implique que, caso de Separación, todos los bienes conyugales serían para uno de los esposos que además recibiría pensión del otro.

Respuesta: Los Pactos Matrimoniales deben otorgarse en escritura pública; si el matrimonio se celebra ante notario, suelen suscribirse inmediatamente después, regulando una serie de cuestiones: Retribución del trabajo "para casa", devengo o no de pensión caso de Separación o Disolución, desempeño de cargos en las empresas familiares, etc., etc. Son válidos y ejecutivos.

El que vd. consulta plantea dos problemas: uno, la forma (debe constar en escritura pública), y otro la "causa" que es un concepto legal que significa que las cosas hechas "porque sí" no son válidas. Por ejemplo, una causa aceptable sería si pactaran que el "trabajo para casa" se retribuyese con 1,5 veces el salario mínimo y que la vivienda familiar podría adjudicarse en pago de las mensualidades atrasadas, sin perjuicio de las compensaciones correspondientes. También debería causalizarse el posible devengo de pensión.
Los contratos sin causa no producen efectos. Si la causa es falsa, el pacto es nulo.

*S. protesta de que su familia paterna y dos testigos han declarado ante el juez que su padre no tenía ninguna hija, lo que la ha privado de la herencia de su abuela; todo ello sucedido hace años. ¿Qué acciones puede emprender contra los que la han perjudicado?

Respuesta: ¿Sucedió en España? Lo pregunto porque aquí las Declaraciones de Herederos se otorgan ante Notario (no Juez) y se es muy minucioso: la prueba comprende además de la declaración de dos testigos y de los requirentes, la certificación de la situación familiar por el Registro Civil y comprobaciones por internet. Naturalmente "errare humanum est" pero, con tanta comprobación, es raro meter la pata.

Por lo demás si han transcurrido más de cinco años, el posible ilícito penal por falso testimonio podría estar prescrito; pero la acción de reclamación de herencia (actio petitio hereditatis, para que vea lo buen latinista que soy) dura 30 años desde el fallecimiento.


miércoles, 29 de abril de 2020

VALIDEZ DEL PODER.-LAS FINCAS INTITULADAS

A pedra da Serpe

*K explica que "le donó mediante poderes un apartamento a su padre" pero que el apartamento sigue a su nombre y que su padre ha muerto. ¿Pueden reclamar sus hermanos la herencia del piso?

Respuesta: El poder se revoca automáticamente por muerte del apoderado. Por tanto, si no fue ejercitado (es decir que no se otorgó la escritura de donación) el piso es suyo y nadie que no sea usted puede llamarse a él. Otro tema es si ya se otorgó la escritura de donación (aunque no haya sido registrada); en tal caso el piso sería de su padre y, tras su fallecimiento, de los continuadores de su personalidad, es decir sus herederos: parece ser, según me cuenta, que lo son usted y sus hermanos.

*J de Lugo manifiesta que es el heredero de su padre y este del suyo y que en la herencia entiende incluídas casi un centenar de fincas, pero que, en general, carece de titulación; y que la mayoría de dichas fincas aparecen catastradas a favor de otras personas, hecho que, en algunos casos, parece remontarse al año de 1.990.

Respuesta: Los poderes públicos presumen que es verdad lo que dice el Catastro con la exacta configuración de linderos y georreferencias por satélite que el mismo proclama. Por lo tanto supongo que sabe que las autoridades consideran dueños a los titulares catastrales actuales. Además, solo es inscribible en el Registro de la Propiedad lo catastrado: ni un milímetro más; y siempre, siempre a favor del titular catastral. Por otra parte, deduzco que no ha presentado alegaciones cuando el plano catastral se presentó a Información Pública y, por ende, sugiere usted que en muchos casos, ni siquiera tiene la posesión, y ello desde hace décadas. En esas circunstancias, creo que hay que ser muy prudente antes de abordar cualquier acción reivindicatoria, sobre todo en relación a fincas de escaso valor.
Le paso el artículo correspondiente de la Ley del Catastro:

Artículo 3. Contenido.
1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia de mercado, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.
2. La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles.

3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.


lunes, 27 de abril de 2020

¿PUEDEN NOMBRARSE HEREDEROS RECÍPROCOS LAS PAREJAS?


Pregunta Lal si en la notarías cobran por las informaciones; y, en 2ª lugar, si ella y su pareja pueden dejarse en herencia una vivienda que van a comprar conjuntamente, aclarando que no tienen hijos.

Respuesta: Nadie te va a cobrar nada por una información.
En cuanto a heredarse la vivienda entre los miembros de la pareja, ningún problema: basta presentarse ante notario y otorgar testamento, adjudicándose uno al otro la parte respectiva; así será el 100% del superviviente.

Un matiz: como sabes, España está dividida en autonomías, muchos de las cuales legislan en materia de derecho civil y generan normas propias. Ello viene a cuento de que, en algunas, existe "legítima de los ascendientes", es decir un derecho conjunto de los padres o el superviviente, o en su defecto abuelos, sobre un porcentaje de la herencia (aunque no sobre un bien concreto). Quiere decir que, caso de dejaros la vivienda entre vosotros, debería cubrirse la legítima con el resto de bienes de la herencia o, de no haberlos, completarla en dinero. Este es un esquema, grosso modo, de esos posibles derechos de los padres en vuestro caso:

*En Galicia, País Vasco, Navarra y Aragón no existe legítima de ascendientes.

*En Cataluña existe legítima de ascendientes los cuales, no intervienen en la herencia, pero son acreedores de 1/4 del valor líquido.

*En Mallorca y Menorca existe legítima de ascendientes, de 1/4 (Ibiza/Formentera: 1/2).

*En el Derecho Común (que rige en los demás territorios), la legítima de los padres y ascendientes es de la mitad de la herencia. Caso de que la Comunidad de que se trate admita la "pareja registrada u oficializada en escritura" y le atribuya derechos civiles, este porcentaje se reduciría a 1/3.

Facilitaría mucho cualquier información que indicaseis la Comunidad Autónoma.


P.D.-El que quiera, con carácter voluntario, puede hacerse seguidor pulsando la tecla de "Seguir" en este blog de Derecho de Galicia, o pinchando alguno de los enlaces literarios que se ofrecen.

*Bianca ha llegado a un acuerdo con su Banco para la novación de un préstamo y pregunta si puede suscribir la póliza notarial de alguna forma no-presencial, por cuestiones de salud.

Respuesta: La firma de los documentos notariales es siempre presencial, aunque el notario puede presentarse en un domicilio, un hospital, un espacio público, etc. Comprendo sus circunstancias y quizá pueda explorar con el Banco la posibilidad de ir suscribiendo, de momento, un documento bancario (más libre), a reserva de, cuando se aclare un poco el panorama, otorgar el instrumento notarial.

miércoles, 22 de abril de 2020

¿PUEDEN OTORGARSE COMPULSAS DURANTE LA ALARMA?

En la anterior crisis, 1936, los humanos se revelaron de una crueldad
 mucho más eficaz y refinada que las pelotitas coronadas (click)

Pregunta Nuria si en las notarías se realizan compulsas de títulos universitarios, el coste y cómo afecta el presente estado de confinamiento.

La respuesta a las dos primeras preguntas es muy fácil: claro, una de las funciones de las notarías es expedir duplicados de toda clase de documentos, con los mismos efectos que sus originales. El coste para un título universitario sería de cuatro euros.

¿Cómo le afecta el presente confinamiento? Mal. Las notarías sólo pueden atender situaciones de urgencia con unos criterios que ha señalado el gobierno: básicamente, están dedicadas a estructurar la financiación de las empresas para que puedan pagar sueldos, seguros sociales e impuestos. En cuanto a lo demás, debe valorar el notario la situación de urgencia (y es revisable por una comisión hasta dentro de cuatro años, pudiendo acarrear multa si se trata de una acto aplazable). Así, a bote pronto, se me ocurre que, una compulsa de un título, podría ser autorizable, por ejemplo, si se trata de acreditar conocimientos médicos con destino a incorporarse a algún tipo de equipo sanitario. Si en conciencia siente esa urgencia, consulte su caso por teléfono; si la prisa no es tan grande, le aconsejo por más de un motivo que espere al levantamiento del Estado de Alarma.


*PREGUNTA Juan si es posible otorgar un pacto sucesorio sobre un bien titulado en documento privado.

RESPUESTA: Claro, la herencia en vida (pacto sucesorio) es exactamente igual que la herencia en muerte, y la misma posición jurídica que tenía el causante, pasa a tenerla el legatario (en muerte) o adjudicatario de pacto sucesorio (en vida).

Intuyo que lo que quiere preguntarme no es eso, sino si la propiedad se podría registrar (para poder hipotecarla, obtener licencias, expulsar a perturbadores, etc.). Sobre eso va a tener que hablar en la notaría ya que existen muchas variantes. A bote pronto:

-Si la propiedad no está registrada a nombre de nadie, vivo o muerto, se puede intentar inscribir por el sistema de dos títulos públicos separados por un año. Por ejemplo, una escritura de herencia y al cabo de un año, una de venta. O una escritura de donación y al año, una ejecutoria de pública subasta. Etc. Se llaman el primer y el segundo título y lo que se registra es lo que está en el catastro (hay que tener en cuenta que, en las escrituras de herencia, lo que cuenta para sumar el año es la fecha del fallecimiento, no el día que se va al notario. Sería registrable una escritura de herencia de una persona fallecida en 03/2019 y, el mismo día, otra de compraventa).
Se publica la transmisión y, si no hay oposición de interesados, la propiedad se acaba registrando.

-Si la propiedad está registrada a nombre de algún antepasado, a veces cabe el Expediente de Dominio, pero hay que advertir que este expediente no sirve para suplir títulos omitidos; si no es aceptable, la única vía que queda es el Juzgado, sin garantía de nada.

martes, 21 de abril de 2020

VENTA DE PARTE DE PISO ANTES DE LA ADJUDICACIÓN HEREDITARIA


Pregunta.-Son tres hermanas y aun no han otorgado la adjudicación del piso que constituye la herencia de su padre, pero una de ellas quiere comprarle a otra su parte. ¿Se puede?

Respuesta: Sí, no problem. Comparezcan ambas ante notario y que la interesada le compre a la otra su derecho hereditario (hablando con propiedad, lo que se vende se llama "ius delationis", es decir el derecho de aceptar o repudiar una herencia determinada). Después, cuando les parezca bien, basta que comparezcan las dos restantes (es decir, excluida la que se ha apartado) y se adjudiquen la propiedad a razón de 2/3 y 1/3, o en la forma que tengan por conveniente.
El impuesto de transmisiones ya queda pagado con la venta del ius delationis y no hay que reiterarlo.

lunes, 20 de abril de 2020

¿HEREDAN LOS HIJOS CUANDO SE INSTITUYE AL ESPOSO/A?

Ahí afuera ya estarán floreciendo las orquídeas, seguramente no tienen unos dirigentes tan ineptos

Pregunta.-Dice que su marido y ella han otorgado testamento "del uno para el otro" y se pregunta si se aplica también a lo que herede de su madre y si, en todo caso, por sustitución vulgar, acabará revirtiendo en sus hijos.

Respuesta.-Esa frase "del uno para el otro" no le dice nada a los juristas, pues encubre dos situaciones radicalmente distintas:

 *Una, que efectivamente se instituyan herederos en "pleno dominio" un esposo del otro. El pleno dominio es el que reúne sus tres facultades (usar, disfrutar y disponer). En tal caso el superviviente es el heredero de todo y puede hacer lo que quiera con ello: venderlo, donarlo o dejarselo en testamento a quien le parezca, sea o no hijo. Esta posibilidad existe en muchos "Derechos Especiales" (Galicia, Cataluña, Navarra...).
La "sustitución vulgar" no sirve para nada si uno de ellos sobrevive al otro: sólo es una institución de repuesto, es decir si cuando yo muera mi heredero ya ha muerto (en tal caso, mi esposo), el heredero será el sustituto, o sea el hijo. Pero si el heredero 1º nombrado sobrevive, la "sustitución vulgar" desaparece, ya sin sentido.

*Que en realidad lo que se dejen "del uno al otro" sea tan solo el usufructo universal, es decir tan solo dos de las facultades del dominio (usar y disfrutar), pero no la de disponer. Este sistema es casi obligatorio en donde rige el "Derecho Común" (Madrid, Castillas, Extremadura, Andalucía y un largo etcétera), ya que aquí los hijos son "heredero forzosos", lo digas en el testamento o no. En este supuesto, si el usufructo es universal, el esposo podrá "usar" (vivir en un piso) y "disfrutar" (cobrar su alquiler), pero no "disponer" (dejárselo a los hijos de una nueva esposa con la que se case). En tales casos decimos que el hijo es nudo-propietario (del latín nudus=desnudo, porque es un propietario privado del uso y disfrute). Al fallecer el cónyuge-usufructuario, que no puede disponer, adquirirá el dominio "pleno", con las 3 facultades de rigor (usar, disfrutar y disponer).

*Si se deja todo, es todo, lo comprado y lo heredado. También se puede hacer por partes: te dejo el usufructo de tal piso y el pleno dominio de la finca del pueblo. En resumen, existe cierta libertad de testar, total, en los Derechos Especiales; muy relativa (si existen hijos o, en su defecto, padres) en el Derecho Común.

viernes, 17 de abril de 2020

PAREJA DE HECHO CON EXTRANJERO/A ANTE NOTARIO

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Pregunta.-Desea contraer pareja de hecho de Derecho de Galicia con una ciudadana extranjera. Pregunta si puede otorgarse ante notario y el coste.

Respuesta: No. El consentimiento para otorgar Pareja en Galicia (el "sí"), debe prestarse ante funcionario de la Xunta; ante notario sólo se puede celebrar el matrimonio puro y duro. Existe cierta confusión porque, hace años, se podía contraer "Pareja" ante notario, pero no casarse; ahora es justo al revés. Lo que puede llegar a ser algo molesto ya que lo conveniente es acudir "además" al notario (para establecer el régimen de separación en vez de gananciales, para apartarse o no uno de la herencia del otro, o para regular las consecuencias de la separación y disolución de la pareja, etc.). Para completar el gallimatias el T.C. ha establecido que la pareja sólo "ante notario" produce ya efectos para las leyes del Estado (como la pensión de viudedad), aunque la Xunta no la reconozca.
El coste de las actuaciones notariales no suele rebasar los 70 euros.
Basta que uno de los miembros de la pareja sea gallego; el otro puede ser no-gallego o incluso, extranjero.

lunes, 13 de abril de 2020

LAS HERENCIAS Y LOS DOCUMENTOS PRIVADOS

¡Que tiempos! Alguien competente que resuelve una crisis y todos disfrutando


1ª Pregunta.-Herencia de 2 padres con 6 hijos, no todos residentes en España. Le preocupan los trámites, el reparto y si deben incluir un bien, vendido en documento privado.

Respuesta:

*Lo primero, deben dar poder a uno o dos de ustedes que residan en el lugar del fallecimiento/s, o cerca, salvo que quieran viajar a casa. Con las limitaciones que quieran: que no se venda por debajo de x, que el dinero se ingrese en tal cuenta, etc. El poder se otorga, o en el consulado de España, o, conforme a las normas del país de que se trate. En este último caso, por precaución y dado el Brexit, pida que se lo apostillen (trámite suprimido para los países europeos).

*El apoderado/s deberá solicitar el/los certificados de defunción y llevarlo/s a un notario para que obtenga la certificación de últimas voluntades y copia del testamento (salvo que ya lo tengan). Si no hay testamento, le pedirá al notario que otorgue la “Declaración de Herederos”.

*Salvo que hayan transcurrido más de 4 años y 6 meses del respectivo fallecimiento, presenten el modelo 650 (impuesto de Sucesiones), si quieren, por internet y, a ser posible, para evitar recargo, dentro de los 6 meses del óbito. Es una lista de bienes y sus valoraciones, algo en lo que puede estar más experto un gestor o notario local, por lo que puede incluirse el tema en el apoderamiento a los herederos residentes. En muchas comunidades autónomas españolas los herederos/hijos no pagan nada (ejemplo, en Galicia y su caso, por debajo de 12 millones de euros).

*El bien vendido en documento privado, no lo incluyan; si algún día les requiere el comprador la “elevación a público”, tendrán que apoderar a alguno de vds. para hacerlo.

*Ahora se trata de llevar el Testamento o la Declaración de Herederos más el modelo 650 a un notario, para que parta y adjudique los bienes. Me dice que los bienes no tienen un reparto equitativo; habrá que apañarse (por ejemplo, adjudicando un bien a dos o a tres, compensado con dinero, etc.) porque, para esto, no existen más que tres sistemas: o por las buenas o por las malas, o por las malísimas.

-Por las buenas: De mutuo acuerdo señalan al notario como quieren adjudicarse los bienes, tal finca para cuatro, tal para tres, etc. En el apoderamiento pueden incluir facultades para vender, ya que el dinero siempre es repartible.

-Por las malas: A petición de al menos la mitad (3 de 6) el notario extraerá un perito vía internet de una lista oficial: ese será el que haga la partición sin necesidad de la firma de ninguno de los 6. En algunas autonomías existen otros sistemas, por ejemplo, en Galicia, sorteando el perito entre al menos 5, propuestos por las partes, pudiendo proponer 3 cada uno. Este procedimiento requiere petición de la mayoría (4 sobre 6).

-Por las malísimas: si ni siquiera existe ese 50% que esté de acuerdo en pedir perito, solo cabe acudir al Juzgado y multiplicar los gastos.


2ª Pregunta.-Compró en documento privado una finca hace dos años a su abuela, hoy fallecida, de la que son herederos su tío y su madre. Cómo arreglarlo.

Respuesta:

Si quiere regularizar esa propiedad para poder registrarla tiene que “elevar a público” ese documento privado; eso también puede hacerse por las buenas o por las malas (es decir llevado el documento al Juzgado para que el juez lo “eleve”, ante la negativa de la otra parte). Como las madres siempre son “buenas”, vamos a ir por ahí. Antes, recuerde que para el Derecho las personas somos inmortales, nos “continúan” nuestros herederos. Por eso, los trámites que tenía que haberle otorgado su abuela, ahora tocan a los continuadores de su personalidad, según me dice, su madre y su tío. Ahora, dos posibilidades:

*Que haya liquidado del impuesto de transmisiones el documento privado: en tal caso puede ser beneficioso dárselo al notario y “elevarlo a público” (vd. y los 2 “continuadores”), no solo porque ya está pagado el impuesto, sino también porque se ahorra una inscripción a  nombre de los herederos, pasando directamente de su abuela a vd. Es una de las excepciones al principio del “tracto sucesivo” que quiere decir que las inscripciones son una cadena (de un vendedor sale un comprador, de este un heredero, de este una empresa, etc.). Si el contrato privado consta por escrito y firmado por el causante, no es necesaria la inscripción previa a nombre de los herederos: nos saltamos un eslabón de la cadena.

*Que no haya liquidado el privado: en tal caso, para evitar recargos e intereses, puede considerar el que su tío y su madre le otorguen una escritura de compraventa pura y dura, previamente adjudicándose la finca con exhibición del testamento o la Declaración de herederos y la liquidación de Sucesiones al notario.

miércoles, 8 de abril de 2020

ABINTESTATO CON VIUDA Y DOS HIJOS

IL BRAGHETTONE: Los guías del Vaticano se cachondean de él por haberle puesto calzones a los desnudos de Miguel Ángel, pero su drama interior nada tiene que envidiar al de su maestro (click).

Pregunta.-Quiere saber que parte respectiva de una cuenta tocaría a la viuda y a cada uno de los dos hijos si el esposo/padre muere sin testar. Asimismo, impuestos a pagar.

Respuesta.-Como sabe, España está dividida en autonomías, variando mucho el porcentaje en usufructo del cónyuge viudo (25%, 33%, 50%, etc.). Tampoco tiene nada que ver lo que se paga en los "paraísos" (ejemplo, Galicia) de en los "infiernos (ejemplo, Asturias). Pondré aquí los casos más frecuentes, a ver si acierto:

*Que se trate del Derecho Común (que es común para casi todo el Estado, excepto autonomías del Norte y Este que disfrutan de Derechos Especiales); que el régimen fuera el de gananciales; que  la cuenta valiese 100.000 euros y que la viuda tuviese 64 años a fecha de fallecimiento de su esposo.

-En primer lugar, por gananciales, 50.000 serían del cónyuge viudo y 50.000 de la herencia.
-A dicha parte, habría que sumar la legítima vidual, que sería del "usufructo de un tercio de los 50.000 de la herencia". El usufructo se valora restando de 89 la edad (89-64= 25%); 1/3 de 50.000 son 16.665; y el 25% de esa cantidad son 4.166.
Suma viuda: 50.000 + 4.166 = 54.166 (parte de la viuda).

-En cuanto al resto del caudal hereditario (45.834) habría que dividirlo entre los dos herederos, a razón de 22.917 euros cada uno.

*Que se trate de derechos autonómicos con legítima vidual de 1/4 en usufructo (en vez de 1/3), como Galicia.
A mi la cuenta me sale en 53.125 euros para la viuda y 23.437,50 para cada hijo, pero soy muy torpe en matemáticas y seguro que vd. lo hace mejor.

En cuanto a los impuestos, la única regla fija es procurar no ser habitante de algún "infierno" (como Asturias, Castilla y León o la comunidad Valenciana); en el resto, en muchos sitios no pagaría nada (por ejemplo, en Galicia 0 euros por debajo de los 5 o 6 millones o, en Madrid, cantidades simbólicas al estar exento el 99% de la base).
Aquellos eran paseos, Pancho, no estas cagaditas junto al contenedor de ahora

 *(Hoy).-Alba pregunta por un supuesto Banco que le ofrece un supuesto préstamo.

Respuesta.-Ese lenguaje no se corresponde con ninguna entidad de crédito de las que operan en la Comunidad Europea, pues en ningún territorio los préstamos " se legalizan en los tribunales" ni los tiene que autorizar "el Ministerio de Economía y Finanzas", como comprenderá, entre otras cosas porque no existe (el que existe se llama "Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital"). Y si existiera, tampoco se ocuparía de esas menudencias. Todo muy burdo. Sea prudente y, sobre todo, no suelte ni un céntimo, ni siquiera para notarios a los que paga el Banco (cuando existe) con cargo al propio préstamo. 

viernes, 3 de abril de 2020

EMBARGO A UN ESPOSO POR DEUDAS DEL OTRO

Está en kindle unlimited y engancha (click)

Pregunta (ayer).-A Francisco le preocupa si le pueden embargar por unas deudas de su cónyuge, con la que está casado en régimen de gananciales.

Respuesta.-Sí. La sociedad de gananciales es una unión férrea entre dos personas que, en la vida económica, funcionan como una sola: son comunes los bienes procedentes del trabajo, de la profesión o de compras (da igual cual sea el adquirente) y, también son  comunes las deudas: sean domésticas, derivadas del ejercicio profesional, de la administración ordinaria o incluso las extracontractuales. El único caso en que uno se libra es si ha intervenido dolo o culpa grave del otro.El empresario o autónomo que viva en alguna de las comunidades españolas donde impera dicho régimen (todas excepto Cataluña o Baleares) debe correr al notario a otorgar el "régimen de separación": es un breve trámite que dura unos minutos y no cuesta más de 60 euros. Cualquiera que sea el caso y momento de la deuda, uno queda más protegido.

Los matrimonios contraídos sin más papeles ante sacerdote, encargado del registro o concejal implican el régimen de gananciales. En los contraídos ante notario, se suele dar a elegir: la experiencia nos dice que, trás una somera explicación, el 90% se inclinan por el régimen de separación (lógico, pues te permite hacer lo mismo que el de gananciales -nadie te impide comprar una cosa a medias o suscribir una deuda conjunta-, pero, además, también puedes actuar por libre).

¿Porque no se implanta en toda España el régimen de separación por defecto? Porque al estado le es muy simpático el de gananciales, pudiendo reclamar impuestos, multas, etc., sin pararse a pensar cúal de los dos cónyuges sería el sujeto pasivo.

jueves, 2 de abril de 2020

¿PAGA EL USUFRUCTUARIO LAS DERRAMAS?

DE JM NIETO EN ABC

Dedicado a tantos compañeros
 y no compañeros
 abandonados
en la terraza de la embajada en Saigón
de los Estados Unidos

Pregunta (hoy).-¿Quien paga las derramas, el usufructuario viudo o los hijos nudo propietarios (Galicia)?

Respuesta.-El usufructuario (art. 235). Así como TODO lo demás: IBIS, cuotas de comunidad, todo tipo de reparaciones, deudas del causante, funerales, estudios y demás gastos de los hijos, minutas de abogados, notarios y/o procuradores, y un largo etcétera. En correspondencia, tiene TODOS los derechos: usar, disfrutar y abusar: tiene la posesión de los bienes, es el administrador único de los mismos, por ejemplo, ingresando y retirando de cuentas y depósitos bancarios, puede talar árboles, hacer mejoras, explotar minas, cobrar los créditos de la herencia, pleitear sobre ella y vender bienes muebles (233.4º) y/o inmuebles (estos últimos, sea por autorización del causante, consentimiento de los hijos o, en su defecto, determinación judicial (235). El magistrado del T.S.J. de Galicia Pablo A.Sande García en su obra Diccionario jurisprudencial de Derecho Civil Gallego nos recuerda que se le conoce como Usufructo de Regencia, dado el carácter omnímodo de las facultades del usufructuario de totalidad

La obligación que tiene es la de constituir fianza o aval bancario en garantía de las legítimas, si se lo exige cualquier legitimario (231). Si la reclama, dada la libertad testamentaria existente, ya sabe a lo que se arriesga.

lunes, 23 de marzo de 2020

SUSPENSIÓN DE ACTIVIDADES



CARTEL INFORMATIVO:

ACTUACIONES NOTARIALES DURANTE LA ALARMA
Por disposición de las autoridades:
A.-Están prohibidas las visitas/consultas presenciales. No llame. Puede dejar en la puerta documentación indispensable, introducida en bolsa. Haga sus consultas en el formulario de contacto de la web notariarajoy.com o al teléfono 981223795.
B.-Las actuaciones, indicando la causa de la urgencia, deberán solicitarse al correo notaria@rajoyf.com, donde se establecerá la cita. Se autorizan:
1.-Los matrimonios.
2.-Los actos de financiación y previos (préstamos, actas, pólizas). *
3.-Los afectados por vencimiento de plazos pactados (arras).
4.-Actos personales (testamentos, pactos sucesorios…) en situaciones o estados de riesgo (sanitarios, policías, grave deterioro físico…)
5.-Actos para conservar la residencia en España o conservar un domicilio (mudanza en curso).
6.-Demás actos en que se prevea un grave perjuicio personal o patrimonial a juicio del regulador.
Las causas se registran en un libro serán revisables durante 4 años por el organismo de control.
*Las financiaciones están exentas de expresión de causa, pero no de correo previo.
No se consideran causas:
1.-Las afectadas por plazos procesales, que están suspendidos (poderes pleitos, salvo Ertes).
2.-Documentos administrativos o urbanísticos (cesiones terrenos, parcelaciones…).
3.-Documentos judiciales (particiones).
4.-Ventas, obras nuevas, divisiones horizontales, mercantiles, etc., no exceptuados.
En general, todos los no expresamente autorizados. En la duda se estará a la negativa.
C.-El día y hora citados se personaran los asistentes indispensables al acto, habiendo adoptado sus medidas de autoprotección, mantendrán 1,5 metros de separación con el prójimo, abandonarán el recinto notarial a la mayor brevedad. Las copias simples se remiten por correo.
D.-El notario no hará salidas.
Por el bien de todos, aplace sus asuntos no urgentísimos en la seguridad de que se le tramitarán rápidamente una vez se levante el Estado de Alarma. Gracias.




PREGUNTAS AL FORMULARIO

*El jueves pasado se recibió la siguiente (seudónimo "marta"): En resumidas cuentas, compró una vivienda a nombre de sus padres para evitar que su pareja se beneficiase caso de divorcio. Necesitan habitar la vivienda, por falta de otra, pero su pareja ("ella") no acepta porque no quiere verse en la calle si se separan.

-Respuesta.-Si la vivienda se compró a nombre de los padres, es propiedad de los padres. Si quieren garantizarse el "no ir a la calle" no sólo ella, sino tampoco él, necesitan tener un "título" que les habilite a vivir allí: no es precisa una costosa transmisión, como una venta, sino que bastaría que los padres cedieran al hijo el "derecho de habitar la casa, él y las personas de su familia" (524CC), siendo conveniente citar el nombre de la pareja: es una transmisión con un valor mínimo, exenta de impuestos en casi todas las autonomías. Caso de divorcio o separación (si están casados o al menos tienen pareja de hecho asimilada) y no existe acuerdo, el Juez determinaría cuál de los dos continuaría en el uso de la vivienda familiar (sin importarle quien sea el titular) teniendo en cuenta dos factores: la custodia de los hijos y el interés más necesitado de protección, es decir, protegiendo al que se "tiene que ir a la calle" (96CC).
Si los padres no colaboran la cosa no tiene remedio.

*El mismo jueves, esta (Hola. Mi pareja y yo hemos comprado una finca pero él la escrituró y registró a su nombre, porque yo no tenía tiempo. La queremos escriturar a nombre de los dos ¿hay algún problema?)

--Respuesta.-Si él la escrituró y la registró a su nombre, es suya, por el principio de la fé pública. Entiendo que desea que le transmita la mitad. Hay dos posibilidades:
-Si su autonomía regula la "pareja" con efectos civiles de matrimonio (ejemplo.:Galicia) y ustedes la tienen constituída, basta que capitulen el régimen de gananciales y él la aporte a la sociedad conyugal: el acto tiene exención fiscal.
-Si no, el problema será de pagar: Bien sea una barbaridad, por donación entre extraños (si la transmisión es gratuita); bien sobre un 10% -según autonomías- por transmisiones, si es onerosa, porque lo han pagado a medias y él le adjudica a usted un 50% en pago de la deuda. La base es el valor de esa mitad.

*Ayer, pregunta si puede otorgarse una hipoteca a nombre de una pareja, pero que el piso vaya sólo a nombre de la preguntante, ya que su pareja anda en negocios. Si no, si su pareja podría ir como avalista.

Respuesta.-La hipoteca es un derecho real (del latín "res", que significa cosa: derecho de cosas: le importan un pimiento las personas) y quiere decir que si no se paga el préstamo al Banco, se subasta la propiedad para el cobro. Por eso, si el piso es sólo suyo, es a usted exclusivamente a quien atañe la hipoteca porque puede quedarse sin él. Sin embargo el Banco verá con más simpatía su petición si su pareja también responde del préstamo asociado a la hipoteca (del que responderá con todos sus bienes, no con el piso hipotecado que no es suyo) ya sea como prestatario o como avalista (da lo mismo, porque la acción ejecutiva es solo una: consiste en embargar un automóvil, un sueldo, una herencia...)

*Ayer, ¿cuando puede salir una escritura de cesión de una licencia de Taxi?

Respuesta.-Los notarios cobran por cuantía; sobre 50.000 euros saldrían unos 300 y pico.

*El viernes pasado, pregunta: Me casé con un extranjero en Cataluña ¿tengo que hacer los papeles notariales para la Separación de Bienes?

Respuesta.-Depende. El régimen económico del matrimonio, se rige: 1º) Si hay capitulaciones notariales, por lo que acuerde la pareja (gananciales, separación, etc.); 2º) Si no hay capitulaciones matrimoniales, casos: 1.-Por el régimen común si lo hay (o sea, si dos británicos o catalanes, separación; si dos castellanos, gananciales, etc.); 2.-Si no existen ni capitulaciones ni régimen común, por la ley del lugar de la residencia común posterior a la celebración, por ejemplo, en Cataluña, el régimen de separación. Por tanto, si es usted catalana y la pareja reside en Cataluña, su matrimonio se regula por el régimen de separación sin necesidad de hacer nada.

*El sábado pasado, pregunta: ¿Es posible una cesión de derechos de inmuebles en documento privado y que duración tiene?

Respuesta.-Posible es casi todo excepto que el Depor vuelva a ganar la liga, pero no es una gran idea. Si la cesión es gratuita, es nula de solemnidad y es como si no la hicieran. Si es una venta podría ser válida; pero si el propietario le escritura esa propiedad a otra persona y esa persona registra, su derecho es preferente. Además, los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública,  no producen efecto contra tercero.
Si lo que planea es suscribir un arrendamiento, la duración será la que pacten las partes.