viernes, 23 de octubre de 2020

SUSTITUTO AL MEJORADO PREMUERTO

 

Pregunta.-¿Se puede nombrar sustituto al mejorado por pacto con entrega (adjudicatario) para el caso de premoriencia en vida del mejorante (adjudicante)?

 

Cruceiro milagroso de Xeve

Mi criterio es que no: la herencia en vida es como la herencia en muerte y el art. 215 nos dice que el adjudicatario “con entrega de presente” adquiere la propiedad. A partir de ahí, si falleciera, el testamento que cuenta es el suyo y no el del adjudicante: me parece muy duro que se le prive de la facultad de testar. Ciertamente el art. 217 1º, 2º y 3º contiene una excepción: el adjudicante se puede reservar la facultad de vender el bien, en cuyo caso si se realizó la prestación (ejemplo: el adjudicatario tenía que cuidar al abuelo que ya ha fallecido) el precio es para éste; y si no hubo prestación, para el adjudicante.

El intríngulis está en el 217.4º, que dice que es nula la disposición gratuita o mortis causa sobre el bien adjudicado, que es lo que a vd. le preocupa. Pero añade: “salvo reserva expresa del adjudicante”. O sea que en tal caso, sería válido el nombramiento de un adjudicatario sustituto. La doctrina piensa que este apartado se refiere a la mejora “sin” entrega de bienes, es decir, la que produce su efecto por muerte y que viene a ser una especie de testamento pactado. Hay que estar de acuerdo; el propio texto aclara el requisito de “fallecido el causante”.

 

En resumen: que en la mejora “sin” entrega, se puede nombrar sustituto al adjudicatario que premuera al adjudicante (adjudicatario al que se podría entregar la posesión en usufructo). En la mejora “con” entrega, la única forma de controlar el destino de la adjudicación es la reserva de la facultad de disponer a título oneroso del bien.

Salvo mejor opinión, claro.

jueves, 22 de octubre de 2020

¿LOTES IGUALES O MITAD DE CADA BIEN?

 

Illa de Tambo, donde los druidas cortaban el muérdago long time ago

Pregunta.-Un testador adjudica a dos legatarios determinados activos (acciones, fondos. imposiciones), “por partes iguales”.  Los legatarIos hacen dos lotes de igual valor, adjudicándose uno cada uno (es decir, a un legatario un fondo, unas acciones, una cuenta, etc.; y al colegatario, otros activos distintos, de igual valor). Así lo aceptan dos Bancos pero el tercero dicen que hay que adjudicar “a medias” todo, es decir una mitad indivisa de cada activo concreto a cada legatario. ¿Quién tiene razón?


Antes que nada, pondremos el semáforo en rojo: la interpretación del testamento consiste en indagar la voluntad del testador según el tenor literal del instrumento, es decir, sopesando cada una de sus palabras, sus comas, etc.; como si fuera una poesía. Por eso no puede hacerse sin el testamento a la vista ¿acaso se puede inventar una poesía de Miguel Hernández? Lo que sigue son unas ideas generales sobre el legado de parte alícuota y sobre la partición efectuada por el propio testador, 1056CC (lo que entiende el 3º Banco, que quiere repartir cada activo al 50% ) o la partición efectuada por los herederos, 1058CC (lo que interpretan vds., al no haber partición del testador).

 

*Antes que nada, la normativa, como en el fútbol para saber cuando es penalty: Me habla vd. de un “Legado de parte alícuota” de activos financieros (legado a dos personas por partes iguales); por tanto, habiendo un activo partible diversificado, su situación se asemeja a la de la herencia cuya regulación sobre “partición” le aplican, tanto la legislación hipotecaria (152RH), como la jurisprudencia (STS 16/10/1940, STS 22/01/1963 y DGRN). Por tanto nos guiaremos por la normativa sobre la “Partición de Herencia” .  O sea que hay que practicar una miniherencia para el caso.

*En segundo lugar, hay que tener claro que existen dos tipos de comunidad: La comunidad Germánica (que es la comunidad antes de la partición), es decir una comunidad sin partes en la que todos disponen de todo, como la hereditaria y la de gananciales, pero nadie puede disponer de una parte; y la comunidad Romana (es la comunidad después de la partición), que es una comunidad por partes en la que cada uno puede disponer de los suyo; se puede titular una finca por mitades indivisas y vender uno de los condueños su parte, aunque el otro no quiera.

*Llegados a este punto, hay que coger el testamento en las manos, ponerse los anteojos, y determinar si la testadora no hizo la partición (es decir, que prosiguió la comunidad germánica hasta que se destruyó por la partición de los herederos), o sí que la hizo y que deseaba adjudicar una mitad de cada producto a cada uno (es decir, que desde el momento del fallecimiento son vds. dueños de una cuota de la mitad de cada activo, en comunidad romana).

En resumen, si la testadora hizo la partición (1056), la “partición de los herederos” (1058) es nula. Por el contrario, si no la hizo, es correcta la “partición de los herederos”.

*Si la testadora NO HIZO LA PARTICIÓN del legado, hicieron bien en hacerla vds. y la llevaron a cabo correctamente, puesto que se ejecuta formando “lotes” de similar valor (art. 1061CC), pero no partiendo cada cosa en comunidad romana; sería absurdo que los herederos de dos pisos de igual valor tuvieran que adjudicarse medio piso cada uno, en vez de uno entero. Aquí hay que decir que las frases “por mitad o por partes iguales” no hacen a cada uno dueño de un cuerpo de bienes separado -983CC-; es decir que esas palabras no bastan para destruir la comunidad germánica que requiere partición por parte de los herederos.

*Sí la testadora SÍ HIZO LA PARTICIÓN del legado, en tal caso tiene razón el tercer Banco en repartir cada activo al 50% proindiviso. La partición por el testador no se presume y debe deducirse del texto por palabras como “deseando hacer la partición de este legado, adjudica una mitad indivisa de cada uno de dichos bienes a…”, o bien citando el art. 1056CC, o cualquier otro signo o indicio que resulte del testamento cuya lectura a cámara lenta recomiendo. Entiendo que se trataría de una voluntad un tanto retorcida, pero podría ser el caso si se deduce del testamento. Hay gente pa to, incluso algunos son del Deportivo.

viernes, 16 de octubre de 2020

SE DIFICULTA EL DIVORCIO.-EL GRAVAMEN A LA HIPOTECA EX-CONYUGAL


Sanxenxo/Otoño

El divorcio suele implicar la adjudicación de la vivienda ex-ganancial a uno sólo de los esposos, que, en contraprestación, se subroga en la integridad de la carga hipotecaria. La operación se consideraba exenta de impuestos: a) En cuanto a la transmisión de propiedad, siempre que la liberación de la carga hipotecaria compensase al cónyuge que quedaba excluido de la propiedad; b) En cuanto a la novación por liberación de uno de los esposo, porque no se producía una redistribución de la deuda hipotecaria previamente establecida.

 

Pues bien, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2020, recurso 3696/2017 establece, por el contrario que “se produce un hecho imponible nuevo en el que se produce una modificación de las responsabilidades hipotecarias como consecuencia de la ampliación del préstamo hipotecario (para un cónyuge) y de la liberación (para el otro cónyuge). En resumidas cuentas, que somete la “liberación de cónyuge por divorcio” a AJD. Ejemplo: en un hipoteca de principal 200.000, cuya responsabilidad máxima fueran 300.000, al 1,5% vigente en Galicia y otras autonomías, serían unos 4.500 euros de cuota.

 

La operación (liberación de un deudor) no suele ser simpática a los Bancos, por lo que es frecuente que reciban al peticionario con un: “tiene vd. que pagar 4.500 euros de AJD”. Y la verdad es que no es así, porque el sujeto pasivo de las novaciones es el prestamista (o sea el Banco) y así lo ratifica la Dirección General de los Tributos (*). Lo contrario sería absurdo, pues obligaría a formular la operación de una forma rocambolesca (en un solo acto, simultánea cancelación (exenta) y reconstitución a nombre de un solo cónyuge (de cuenta del Banco). Pero creo que no hay que llegar a tanto ante la clara postura de la DGT,.

 

Pero lo que parece una buena noticia, en realidad es mala. Si el Banco ya va renqueante a la liberación de un deudor ¿qué no dirá si encima tiene que pagar impuestos? Creo que la exención fiscal sería una postura más cómoda para todos y debería regularse. Salvo que la administración se declare puritana y pretenda dificultar los divorcios.

 

 

 

 

(*) CONSULTA VINCULANTE 23/05/2019 SOBRE TRIBUTACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

 

Operaciones de novación de préstamos hipotecarios exentas y no exentas.

 

Como se ha indicado anteriormente, del aforismo jurídico «Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus» (donde la Ley no distingue, tampoco nosotros debemos distinguir), fundado en que si el legislador hubiera querido admitir excepciones habría hecho las salvedades oportunas, no cabe sino concluir que la nueva regla legal sobre el sujeto pasivo en las escrituras de préstamo hipotecario se refiere no solo a la constitución del préstamo hipotecario, sino también a los demás actos relativos a préstamos hipotecarios que se formalicen en escritura pública. Por lo tanto, a las operaciones de novación modificativa del préstamo hipotecario sí les resulta aplicable la regla especial del párrafo segundo del artículo 29 del TRLITPAJD (art. 29.- Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista). Y ello con independencia de la exención establecida por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) para estas operaciones. A este respecto, cabe señalar que el cambio de sujeto pasivo también tendrá relevancia en las operaciones exentas, pues al ser sujeto pasivo de las novaciones modificativas exentas la entidad prestamista será ella la obligada a presentar la autoliquidación de la operación.

jueves, 15 de octubre de 2020

¿SE REVOCA EL PODER SUSTITUÍDO POR MUERTE DEL SUSTITUYENTE?


Hablaremos de tres personajes: Sustituído (el que otorga el poder originario); sustituyente (el que lo sustituye); y sustituto (el receptor de la sustitución, que queda apoderado por el sustituído).

Debemos distinguir dos casos, aunque la solución sea idéntica para ambos:

UNO: La SUSTITUCIÓN propiamente dicha, o sea cuando el sustituyente, con consentimiento del sustituído, renuncia al poder, que pasa a recaer exclusivamente en el sustituto. Pues bien, la muerte del sustituyente, al haber aquel quedado desligado del apoderamiento, no afecta al poder del sustituto 

OTRO: EL SUBPODER: Cuando el sustituyente mantiene sus facultades y pasa a compartirlas con el sustituto. Tampoco afecta a la sustitución la muerte del sustituyente, al haber actuado en nombre del poderdante y no en nombre propio.


En resumen, tanto en el caso de sustitución propia, como de subpoder, la muerte del sustituyente no afecta al poder y facultades del sustituto.

Es importante tener en cuenta que los notarios suelen emplear la palabra "sustitución" tanto para la propiamente dicha como para el subpoder, que es a lo que se refieren, pues no es habitual que el primer apoderado renuncie al poder.

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viernes, 9 de octubre de 2020

REGISTRANDO LA PROPIEDAD POR DOBLE TÍTULO

 


Pregunta.-Adquirí la finca *** por escritura de herencia de mis padres hace tres años, con 650 m2. Ahora, al transmitirla a mi hija por pacto sucesorio ha quedado reducida a 450 m2 por ampliación de la pista; pero, a pesar de haber ajustado el pacto a datos catastrales, la registradora se niega a inscribirla. ¿Por qué?

 

Respuesta.-Siempre digo que sin “papeles” a la vista, no se puede hacer una consulta; lo que sigue son ideas generales, no aplicables a ningún caso concreto:

*La inscripción por doble título requiere dos instrumentos públicos separados al menos por un año (herencia, donación, compraventa, pacto de mejora…). Al primero se le llama “título público”; al segundo, “título traslativo”.

*Empezando por el 2º, el “título traslativo”, debe reproducir exactamente el catastro; el notario obtendrá  informáticamente y acompañará la certificación catastral georreferenciada.

*En cuanto al 1º, el “título público” debe:

-Ser anterior en 1 año al título traslativo; ahora bien, en herencias se cuenta la fecha del fallecimiento, en tal caso las 2 escrituras notariales podrían ser simultáneas.

-Existir una “identidad” entre la descripción de la finca en el 1º título, con la que figura en el 2º título “a juicio del registrador”. Es decir que la descripción debe ser parecida en ambos títulos. Jurisprudencialmente se suele estimar que no existe tal identidad cuando la discrepancia de superficie entre uno y otro excede del 5%. Si ese es su problema, no le quedaría más remedio que considerar que su 2º título es en realidad un 1º título. A la siguiente transmisión, pasado 1 año, lo registrarán sin problemas.

-Añadir que el 1º título puede ser un Acta en que el notario constate que el título de adquisición invocado verbalmente en el 2º título es notorio y  anterior en 1 año a la transmisión. ¡Ojo, este acta, por suplir título, tributa al 10% en ITP.

-Y añadir también que los títulos públicos no sólo son los notariales, sino que pueden ser judiciales.


Portada: Cañones del Sil (Ourense).


martes, 6 de octubre de 2020

FINANCIANDO EL 100% DEL PISO

 


Pregunta M. como estructurar una compra en que el Banco les presta el 80% y el vendedor está dispuesto a aplazar 5 años el 20% restante del precio.

 

Respuesta: Técnicamente no hay problema; la dificultad estri
ba en las seguridades de cobro/pago que quiera dar u ofrecer cada una de las partes de proceso: el banco, el vendedor y el comprador. Conviene saber las clases de títulos: 1ª)Privilegiados, como la hipoteca. Es la garantía más potente; si no se paga, se subasta la propiedad y el Banco cobra con el remate; 2ª) Ejecutivos (escrituras y judiciales): caso de impago permiten pasar directamente al embargo de bienes del deudor (sueldo, pensión, automóvil, piso) sin declaración previa del derecho; 3ª) Ordinarios, que requieren, antes de ejecutarlos, la declaración del derecho en un Juicio ordinario que a menudo dura años.

 

En principio (¡en principio!) no habría problema: en la escritura de compra aplazaríais el pago esos cinco años y el vendedor tendría su título ejecutivo contra la parte compradora; el Banco hipotecante no se vería afectado, ya que la expresión del aplazamiento no surte efecto contra él por el art. 11 de la Ley Hipotecaria, y podría satisfacerse con toda la vivienda. El vendedor debería ejecutar su derecho sobre el remanente u otros bienes (sueldo, auto, etc.).

El problema es que los Bancos asisten a la compra y a la hipoteca y sus asesorías suelen ser muy estrictas: quieren la compraventa limpia de polvo y paja. Sería un banco muy comprensivo el que aceptase la constancia de un aplazamiento del precio en la compraventa, aunque por el art. 11 no se viese afectado.  Si es así (me temo que lo será), tenéis dos alternativas para reconocer el precio aplazado: el documento privado (que sería muy malo para el vendedor, porque le obligaría a un interminable juicio declarativo para intentar cobrar) o una escritura de reconocimiento de deuda por separado (título ejecutivo). Todo ello generará una serie de ajustes, ya que en la compraventa debe constar el pago del precio, la forma y la copia de los efectos utilizados en la operación, que requerirán una conversación a fondo con el notario que vaya a autorizar la compraventa, a quien deberéis dirigiros para cualquier duda. Saludos.


Foto de portada: la robaliza de la foto, a mi juicio, ha batido el récord del mundo pues ha dado en la báscula 11,7 kg.  Según internet la marca anterior estaba en 22 lbs, 5 0z (10,12 kg), aunque tengo entendido que en red han llegado a caer ejemplares de hasta 18 kg. Esta fue capturada al curricán por la embarcación deportiva Fidos en las bocas de la ría de Arousa, entre a illa de Sálvora y la península de O Grove.

viernes, 2 de octubre de 2020

COMPRANDO PISO: LOS GRAVÁMENES

 

Pregunta S. por una serie de gravámenes fiscales que aparecen sobre la inscripción de la finca que pretende comprar. ¿Qué significan?

 

Respuesta: significan que el piso que le interesa ha sido transmitido (heredado, vendido) en los últimos cinco años. Es lo corriente y no suele paralizar las compraventas, aunque, como todos sabemos, el riesgo cero no existe.

 


Para ponerle un ejemplo, si el piso se heredó dentro de los últimos cinco años, los herederos son los responsables del pago del impuesto de Sucesiones y ya lo habrán liquidado, si no, no estaría inscrito. Pero, en tanto no prescriba por transcurso de 5 años, podría acordarse una liquidación complementaria de sucesiones y donaciones (el heredero valoró a 100.000 y Hacienda piensa que vale 120.000., por lo que solicita el complemento del impuesto por esos 20.000 de diferencia). Naturalmente el obligado al pago es el heredero, pero existiría una responsabilidad subsidiaria del propio piso. Esa responsabilidad sería muy excepcional, tenga en cuenta que el heredero le respondería con todos sus bienes presentes y futuros, su sueldo, su pensión, su coche, etc. y es raro alguien que no tenga nada, máxime habiendo heredado ¿qué hizo con el precio? Además, a día de hoy los notarios liquidan los impuestos informáticamente con vista a los valores ya comprobados, por lo que sería muy extraño que se generase esa liquidación complementaria, y que encima esta resultase impagada. Lo mismo podemos decir si la liquidación complementaria procede de una venta (ITP y AJD), es decir que escrituraron por 100.000 pero Hacienda valora en 120.000: podría venir una complementaria reclamando el 10% de esos 20.000 de la diferencia. Pero tendrían que darse muchas conjunciones astrales para que esa complementaria le acabase repercutiendo al adquirente del piso afecto a ese gravamen. El cual tendría una panoplia de acciones para resarcirse.

Esos gravámenes no son cargas, son gravámenes. Cargas son las “condiciones resolutorias” (alguien se reservó el resolver la operación, con lo que todo lo posterior se anula), las “hipotecas” (el banco puede subastar para resarcirse de su deuda), las “anotaciones de embargo” a favor del juzgado tal y cual; de hacienda; de la seguridad social; (subasta en ciernes). Además existen otros peligros, como procedencia de expropiación (puede revertirse todo), protección oficial (adquisición preferente por las autonomías a precio tasado), urbanísticas (se ordena derribar el edificio), anotaciones de demanda (repercute en la finca el resultado de tal pleito). De todo le informará su notario, no lo dude, que pedirá lo que se llama una nota de “información continuada” en la que aparece todo eso y más que no contamos ahora para no hacer esto demasiado largo. También, si es un buen notario, detectará si ese peligro difuso de los gravámenes puede, en el caso, representar una amenaza más concreta, por ejemplo, por apreciarse indicios de blanqueo.

Las fincas con gravámenes se suelen transmitir con normalidad; es más, el que no hubiera habido ninguna transmisión en años daría que pensar. Si les pone la proa a las fincas con gravámenes se excluirá del mercado, es decir, deberá esperar a que se cumplan 5 años de la última transmisión, a menudo una herencia, pues los herederos suelen vender para liquidar. O una liquidación de gananciales, pues los divorciados, idem. Con el inconveniente que a lo peor, antes de acabar el plazo, se consolida un usufructo vidual y... vuelta a empezar. Lo más seguro es que venderán la propiedad a otro con menos tiquismiquis.

 

Si sale vd. a la calle, cabe la posibilidad de que le caiga un cascote de un balcón y se quede en el sitio; ni yo ni nadie puede garantizarle que eso no ocurra. Pero ¿vale la pena quedarse encerrado en casa de por vida?

lunes, 14 de septiembre de 2020

ANOTACIÓN REGISTRAL DE DEMANDAS

 

Pregunta.-El preguntante se siente molesto porque han "manchado" la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad con la reseña de procedimientos judiciales que a su juicio son injustos y caducos.

Respuesta: Puede pedir anotación en el Registro el que demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles siempre que se ordene por providencia judicial; pero, el que pida la anotación registral (de su presunto derecho) deberá ofrecer indemnizar los perjuicios que de la demanda puedan seguirse al demandado, pudiendo el Juez exigir caución (aval)  adecuado y pudiendo las partes instruir a sus abogados en tal sentido.

viernes, 11 de septiembre de 2020

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR SOCIAL

 



Pregunta que responsabilidades asume como apoderado o como administrador de una sociedad. Coste.

Respuesta: Habla vd. de dos cosas que no tienen nada que ver: una cosa es ser administrador de una sociedad (es un “órgano”, como la boca, las manos, o los pies de la sociedad. El administrador “es” la sociedad y no se pueden limitar sus facultades (aunque sea otro el accionista o partícipe): puede hacer de todo igual que vd. por su boca puede hablar de todo); y otra cosa es un apoderado, alguien a quien otorgan determinadas facultades para actuar en nombre de una sociedad. Tampoco tiene nada que ver la responsabilidad del apoderado, básicamente la lealtad, de la del administrador, que firma las cuentas anuales y se responsabiliza de ellas y del daño que pueda causar, frente a todo el mundo, socios, acreedores, hacienda, etc.; y, por supuesto, responde con todos sus bienes personales, presentes y futuros. Nada que ver una cosa con la otra.

Conviene dar una lectura reflexiva al art. 236 de la Ley de sociedades de Capital; ahí se verá que se puede incluso ser “administrador de hecho”, es decir actuar como tal sin serlo.

El coste de esos nombramientos suele oscilar entre los 50 y los 100 euros, aunque cobrando por folios los notarios, no le puedo garantizar que no se requiera un documento más extenso.

 

Final del formulario

Artículo 236. Presupuestos y extensión subjetiva de la responsabilidad.

1. Los administradores responderán frente a la sociedad, frente a los socios y frente a los acreedores sociales, del daño que causen por actos u omisiones contrarios a la ley o a los estatutos o por los realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo, siempre y cuando haya intervenido dolo o culpa.

La culpabilidad se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando el acto sea contrario a la ley o a los estatutos sociales.

2. En ningún caso exonerará de responsabilidad la circunstancia de que el acto o acuerdo lesivo haya sido adoptado, autorizado o ratificado por la junta general.

3. La responsabilidad de los administradores se extiende igualmente a los administradores de hecho. A tal fin, tendrá la consideración de administrador de hecho tanto la persona que en la realidad del tráfico desempeñe sin título, con un título nulo o extinguido, o con otro título, las funciones propias de administrador, como, en su caso, aquella bajo cuyas instrucciones actúen los administradores de la sociedad.

4. Cuando no exista delegación permanente de facultades del consejo en uno o varios consejeros delegados, todas las disposiciones sobre deberes y responsabilidad de los administradores serán aplicables a la persona, cualquiera que sea su denominación, que tenga atribuidas facultades de más alta dirección de la sociedad, sin perjuicio de las acciones de la sociedad basadas en su relación jurídica con ella.

5. La persona física designada para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo de administrador persona jurídica deberá reunir los requisitos legales establecidos para los administradores, estará sometida a los mismos deberes y responderá solidariamente con la persona jurídica administrador.

martes, 8 de septiembre de 2020

EL PODER PARA HACER TESTAMENTO


 

Pregunta.-Se trata de una persona madura pero no anciana, divorciada, afecta a una enfermedad degenerativa que hace previsible una larga fase de discapacidad en todos los sentidos, lo que requerirá una fuerte y dura implicación por parte de uno de sus tres hijos al que, como premio, se propone instituir heredero único, adjudicándole sus dos pisos y las cuentas. Los padres del consultante están sanos y capaces, pero habitan otra comunidad y no se prevé su colaboración en los cuidados.  El problema está en la ignorancia  de cual de los hijos se hará cargo de la situación y que, cuando se sepa, el causante probablemente habrá entrado en incapacidad.

 

 

Respuesta.-Aclarada la vecindad gallega la cosa no parece problemática, pues nuestras leyes admiten el poder testatorio (poder para nombrar heredero post-mortem) en el art. 204. Puede nombrar testamenteros  (en su testamento) a sus padres o el que de ellos sobreviva y esté capaz, que serán los que, el día que vd. falte, designarán heredero a aquel de sus hijos (nietos de los testamenteros) que le haya cuidado y asistido durante la situación de invalidez e incapacidad, a lo que se condicionará la institución. La ley de Galicia admite nombrar heredero a uno solo de entre varios hijos, sin perjuicio de derechos crediticios. Tampoco veo inconveniente en nombrar heredera sustituta a la Asociación Española de *, para el caso de que ninguno de los hijos haya cumplido la condición, a juicio del testamentero, siendo conveniente atribuirle también esa facultad.

viernes, 4 de septiembre de 2020

SOLICITANDO UNA HIPOTECA

 Pregunta: B dice que ha solicitado una hipoteca con determinado Banco, que asumió ciertos gastos, pero que, a la hora de concretar no hacen más que marear la perdiz, sin que se puedan hacer una idea de cual es el gasto exacto que tienen.



Respuesta: prefiero no personalizar la respuesta en ningún Banco, aunque casi todos siguen prácticas similares. Debes tener en cuenta que el Banco es un negocio destinado a ganar dinero para sus accionistas y no una entidad asistencial; el arma que tienes es la fuerte competencia entre unos y otros.
Los gastos e impuestos (notaría, registro y 1,5% de AJD) de una hipoteca son de cuenta del Banco. Ahora bien: existen dos condiciones que te pueden repercutir, exigidas por el Estado para asegurar la solvencia del sistema: Una, la tasación del bien: unos bancos la asumen, otros no y otros, según. Dependiendo del valor del piso (no del préstamo) una tasación típica puede oscilar entre 200 y 500 euros.  Otra, un seguro de incendios que puedes suscribir donde te convenga y que, para un piso medio puede oscilar más o menos sobre los 200 euros al año. El Banco (cualquier Banco) insistirá en que el Seguro lo otorgues con su compañía, a cambio de rebajarte el interés; asimismo intentará que domicilies la nómina, suscribas tarjetas, planes de pensiones, etc., etc., siempre a cambio de rebajas del interés: esa negociación no sigue más reglas fijas que la de la habilidad personal; lo mismo puede decirse de los valores indicativos que antes se señalan.
En resumen, que las leyes ahora son tan favorables a los hipotecados que a ningún Banco le interesa dar una hipoteca "porque sí"; ten en cuenta que el interés a veces equivale a la inflación, es decir que es cero; que los gastos e impuestos son del Banco y que uno se puede pasarse año y pico sin pagar una sola cuota y que no le pase nada. Claro que a los accionistas de los Bancos, la mayoría jubilados que han perdido el 80% del valor de sus títulos en Bolsa, todo esto no les hace ninguna gracia. Por ello, hoy por hoy, la negociación de un préstamo hipotecario se centra en los productos que uno está dispuesto a suscribir o no: domiciliación de nómina o pensión, tarjetas, fondos, planes, seguros (amortización, auto, vida, hogar...) etc., etc.
Lo siento, a veces no queda más remedio que romperse la cabeza. Saludos.

viernes, 21 de agosto de 2020

 

Pregunta T. por la típica descripción de finca en una escritura de hace un par de décadas, cuyos datos (lindantes, superficie, localización geográfica) el tiempo ha vuelto fantasiosos. ¿Debe modificar las escrituras y el registro o puede conformarse con intentar la adaptación del catastro?

 

Respuesta: Debes asegurarte de que esté bien catastrada (el Catastro tiene presunción de veracidad legal); caso de inexactitud, deberás acudir a un perito que georreferencie la finca en condiciones y solicitar el procedimiento de rectificacíón catastral, sea en un notario, sea en el propio catastro. Si no existe oposición de colindantes lo  más probable es que culmine con éxito, otros obstáculos (costas, dominio público, etc.), son más raros. Ese es el primer paso siempre, cualquier modificación escriturario-registral debe estar precedida de la catastral. A continuación, si el exceso o defecto de lo catastrado sobre lo registrado no excede del 10%, puedes modificar la finca registral mediante un acta notarial; si excede, también, pero en este caso el registrador instruirá un nuevo expediente (199 LH) que, en esencia, como todos, consiste en comprobar si hay oposición de colindantes. Caso de discrepancias, sólo puede resolver un Juez. Añadir que no debe existir duda fundada entre la identidad de la finca “a la antigua” y la nueva georreferenciada por satélite.

Siempre hay que empezar por el catastro que es llave para cualquier otro cambio.


Fotografías: empotrados en el muro, cerca de una iglesia de Mosteiro, a media hora en bici desde Sanxenxo, existen estos ingenuos grabados románico-tardíos: el primero una Natividad cuya perspectiva sería mejorable; el otro, un Santiago Matamoros coetáneo de su época de actividad, en plena guerra de la Reconquista.

jueves, 6 de agosto de 2020

LA HERENCIA AL CÓNYUGE Y LA CAUTELA SOCINI

Pregunta: ¿Es conveniente la cautela socini para proteger al cónyuge heredero en pleno dominio de reclamaciones de los hijos, en particular de legítima?

Respuesta (¡Ojo! ¡Solo Galicia aunque puede adaptarse a Cataluña!): Creo que en estos casos -y en todos- lo que manda es la voluntad del testador; puede que desee que conste una admonición en el testamento (¡¡¡El heredero que se oponga queda desheredado!!!) aunque técnicamente no hace ninguna falta: dada la libertad de testar gallega, el viudo/a al que molesten en lo más mínimo puede presentarse en el notario y borrar de su testamento al hijo rebelde con toda intención. Sin que necesite permiso de nadie para ello.
Para evitar reclamaciones de pago del crédito legitimario en vida del viudo/a existen diversas técnicas: una,  la reseñada de la cautela socini; otra, gravarla en usufructo conyugal, lo que la ley de Galicia permite; y, la solución más limpia:  dado que nuestra ley reconoce las disposiciones particionales particulares (1 sola), art. 275, se puede usar la del art 282 (siempre que la disposición de esposos sea conjunta o coincidente): establecer que la legìtima conjunta de ambos esposos se pague solo con bienes del último en fallecer, en cuyo caso la ley establece que la obligación de pago no nace hasta dicho doble fallecimiento. El pago de la total deuda (esposo+esposa) se suele producir en ese momento por confusión de derechos de acreedor y deudor, mediante el mecanismo de la sustitución vulgar. En resumen, creo que cada caso es distinto y que lo importante es que el testamento refleje lo más exactamente posible la voluntad del testador. Partido a partido, como dice Simeone.

La deuda que los padres gallegos (o catalanes) tienen con los hijos es de un cuarto del haber líquido hereditario, para todos ellos, a pagar en vida o en muerte. Pero los hijos no son herederos por fuerza, sino acreedores ordinarios, como la tarjeta de El Corte Inglés: alguien a quien se le debe algo.
La ballena azúl, con más de 100 toneladas, es el bicho más grande que ha existido jamás. Esta de la foto merodea estos días entre las islas Ons y Cíes. No es tan frecuente como los rorcuales, ballenas que a menudo te rodean mientras estás pescando algo fuera de Ría; pero empieza a no ser infrecuente. De Diario de Pontevedra. La que anda por ahí es más bien gris que azul.

jueves, 30 de julio de 2020

¿EXISTEN DERECHOS HEREDITARIOS DE LOS HIJOS POR EL HECHO DE SERLO?

El islote Sentulu (para los hedonistas Centolo), la más desconocida de las islas del grupo de Ons

Pregunta una consultante, heredera única de su padre, siendo su madre usufructuaria si puede pagar ya de una forma sencilla (contra un recibo) su derecho a sus restantes cuatro hermanos, que ha calculado a 5.000 euros por cabeza.

Respuesta: Para poder responder es preciso saber la autonomía, pues las del norte más Baleares, tienen Derecho Especial, distinto del Derecho Común (Código Civil), vigente en el resto. En algunos territorios no existen derechos de los hijos por el hecho de serlos, en otros (como Galicia) no son derechos hereditarios; por último, en los demás, si existe herencia forzosa de hijos y descendientes.

 A grosso modo:

&Los Navarros no tienen obligación de dejar nada a los hijos, incluso a todos los hijos, si no quieren;

&Los Vascos pueden dejar a uno o varios hijos sin nada, pero al menos a uno tienen que adjudicarle la legítima (que es de un tercio). O sea que un hijo en concreto no tiene ningún derecho en particular a la muerte de sus padres. El asunto va de la voluntad, de que el testador quiera dejar o no.

&Los hijos de Gallegos y Catalanes no son herederos forzosos, pero sus padres tienen una deuda con ellos, como si fuesen un Banco: 1/4 del líquido hereditario a repartir entre todos los hijos. Pero, si se hace a propósito, a los hijos ni siquiera hace falta mencionarlos en el testamento. En Galicia además, cabe la disposición particional particular de aplazar la obligación de pago al fallecimiento de ambos esposos por lo que, en la práctica, si el heredero es el cónyuge, los hijos no tienen derecho a nada.
Es en estos lugares donde podría bastar un recibo para pagar lo que es una deuda ordinaria, la legítima; ahora bien, a tener en cuenta que debe informarse a Hacienda.

&En casi todos los demás sitios existe la "herencia forzosa" a favor de los hijos, es decir que los legitimarios son "herederos" por fuerza, continúan la personalidad del causante; y si no firman TODOS la escritura, el favorecido no se va a poder adjudicar los bienes de que se trate.

La palabra hijos incluya los descendientes ulteriores de padres fallecidos.

Por último, puesto que habla de usufructo, de una persona viva no hay heredero que valga: en vida, el testamento es un papel mojado que puede cambiarse a diario.

Ya dije que a grossísimo modo.


viernes, 24 de julio de 2020

LA VALIDEZ DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS FAMILIARES

Foto: Mercedes Rajoy


Popurri de varias preguntas: Un hermano, propietario por mitades indivisas de un piso con otro hermano, le vende a éste su parte en documento privado. La propiedad sigue escriturada y registrada a nombre de ambos. Ahora, al cabo de los años, el propietario del 100% según el privado, trata de vender a un tercero. ¿Quien debe suscribir la compraventa? ¿Ha prescrito el impuesto por la venta privada entre hermanos?

Respuesta: Antes que nada hay que destacar que nunca nos referimos a casos concretos, tema que corresponde al asesor o notario personal: solo indicamos principios generales, para saber que preguntarles a ellos.

Prescripción.-La fecha de un documento privado solo cuenta respecto de terceros (ej. Haciendas), desde que: a)  se inscribe en un registro público (ej. De la Propiedad); b) la muerte de cualquiera de los que lo firmaron (prueba: certificación defunción) o c) desde que se entrega a un funcionario público (por ejemplo, notario para elevar a público, aunque hay otros casos, como juzgados, departamento de vivienda, etc.). Art. 1227 Código Civil. A partir de ahí, empiezan a contarse los plazos para la prescripción; cuatro años y un més si se trata del ITP.

Venta de una vivienda titulada públicamente por dos personas (independientemente de secretos acuerdos privados): Debe otorgarse por los dos titulares que tengan un documento erga omnes (frente a todos), es decir, que sea público (notarial o judicial), liquidado de impuestos e inscrito en el registro de la propiedad. Si no el comprador no podrá inscribir, obtener hipotecas, realizar actos urbanísticos, etc.  etc. y, lógicamente, se sentirá defraudado e iniciará las acciones pertinentes.

Si dos copropietarios según su documentación erga omnes desean extinguir el proindiviso -como operación previa a una venta-, disponen dos sistemas: a) que uno le escriture la venta de su parte al otro, la liquide de impuestos y la registre (el impuesto autonómico más frecuente es el 10% sobre la parte vendida); b) Que escrituren la disolución del condominio, adjudicando todo a uno solo de ellos. Si el bien es indivisible, como los pisos, el impuesto suele ser del 1,5% sobre el valor total del piso, siempre que se  indemnice económicamente al que se queda sin nada.

Los precios o indemnizaciones deben ser reales y constará en la escritura por la ley del blanqueo: quien paga, que , cuanto, cuando y como. Con referencia de cheques, cuentas bancarias donde se producen los movimientos, etc., que quedan a disposición de la AEAT.

Por último, los impuestos son: 1) Estatal (IRPF: 19, 21 o 23% de la ganancia), para el que transmite. Es decir, la diferencia de valor entre la escritura anterior y la actual;  2) Autonómico: lo dicho con carácter orientativo, que suele recaer sobre el adquirente. Si optan por disolución y no se compensa al que sale de la propiedad, o no del todo, probablemente se considerará la operación sujeta al impuesto de donaciones, que, entre hermanos, sobrepasará con facilidad el tipo del 20%; 3) Plusvalía municipal (incremento de valor de los terrenos urbanos). A devengar por el transmitente.

En cualquier caso, aténgase a la opinión de su asesor o notario personal, porque él será el que tenga todas las informaciones y se responsabilice del documento concreto.

martes, 21 de julio de 2020

PRIVACIÓN DE LA LEGÍTIMA POR ABANDONO

De safari por el Castrove


Este post se refiere a principios generales, no a ningún caso concreto. La solución a cada caso individual debe buscarla uno mismo dentro de su conciencia y sentido de la Justicia.

Dentro del carácter divulgativo, recordemos los principios generales: los padres gallegos deben en concepto de legítima, a sus hijos y en su defecto, descendientes, por el hecho de haberlos traído a este mundo, la cuarta parte de su caudal líquido, a repartir entre todos (si son 2, 1/8, si 3, 1/12, etc.). Esta deuda puede pagarse voluntariamente en vida, mediante donaciones, mejoras, etc., o forzosamente en muerte, por parte de los herederos. No tiene que ver con la herencia, un padre, si quiere, puede con toda la intención borrar de su testamento a sus cinco hijos y nombrar heredero único a un sobrino. Tampoco es obligatorio pagar dicha deuda con bienes hereditarios; el sobrino, en el caso anterior, puede quedarse con todos los bienes de la herencia y pagar el crédito legitimario de su bolsillo. Por último, entre esposos, es posible aplazar el nacimiento de la obligación de pago al fallecimiento de ambos.

Además existen, y de ello va esto, una serie de causas que eximen totalmente de la obligación de pago de la legítima: aquí debe extremarse el cuidado, porque son distintas para el Derecho de Galicia que para el Derecho Común. Me referiré a la causa más repetidamente alegada: Mi hijo (o nieto, etc.), ha dejado de existir para mí, no me llama ni en fiestas ni en navidades, no se preocupa de si estoy vivo o muerto y, a pesar de mi grave enfermedad, no me acompaña al médico, ambulatorio , hospital, etc., hasta el punto que debo recurrir a la ayuda de los vecinos. ¿Te suena? Seguro que la has escuchado más de una vez.

Yendo a lo práctico, vamos a las causas que detalla el art. 263 de la Ley de Galicia.

1ª.-La primera es “haberle negado alimentos a la persona testadora”. Se diferencia de la equivalente en el Derecho Común, en que el Código Civil añade “sin motivo legítimo”; en cambio en Galicia, es indiferente que lo hubiere, por ejemplo, un abandono similar al hijo. Y sí, está prevista como causa de desheredación “el no acompañar al médico”. La Ley de Galicia define la prestación alimenticia en el art. 148.1:
“La prestación alimenticia deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes”.
Evidentemente los cuidados médicos “entre parientes” son aquellos que pueden prestarse por personal no facultativo, como acompañamiento al dispensario, visitas al hospital, interesarse por el expediente médico y estar presente activamente en las decisiones sobre tratamientos, ausencia de ellos o enfoque de situaciones críticas o irreversibles. El pasar olímpicamente del tema no cabe duda que es causa de desheredación; el problema podría estar, si se discute, en la prueba. Por eso es conveniente que esos vecinos buenos samaritanos se pongan en contacto con los hijos por burofax, notario o al menos carta certificada, para que luego no puedan alegar ignorancia de la situación.

2ª.-La causa segunda “haberla maltratado de obra (a la persona testadora) o injuriado gravemente” también encubre un “falso amigo”, ya que el Derecho Común exige que la injuria sea “de palabra” y el derecho gallego admite las injurias fácticas. Creo que la ausencia en el entierro y funeral del cónyuge o padres del testador (o del propio causante, si incluyó la conducta ofensiva en su testamento), a veces publicitando la causa, pueden interpretarse en este apartado y no será tan difícil de probar. En Galicia eso son "palabras mayores" pronunciadas en silencio.

3ª.-Y la causa tercera de Galicia (El incumplimiento grave y reiterado de los deberes conyugales), por no ser menos, también desarrolla ciertos “efectos secundarios”, puesto que el Derecho Común solo admite esta causa para desheredar “al cónyuge” y en Galicia es aceptable para privar de legítima a descendientes. Podrían entrar aquí los abandonos del hogar y los atentados contra el grupo familiar en sentido amplio.

Muchos de nuestros paisanos no acaban de entender que, teniendo hijos y nietos, tenga que llevarles la vecina al ambulatorio. Y es que un Principio General del derecho-no-escrito dice que el cariño (los “cuidados afectivos”) siempre desciende, pero le cuesta trabajo ascender.

jueves, 16 de julio de 2020

DOBLE TRANSMISIÓN HEREDITARIA Y ACEPTACIÓN TÁCITA

Nocturno en Sanxenxo


Pregunta.-Se plantea el siguiente caso:

Fallece un padre (P) dejando una cuenta bancaria y su herencia se defiere (en todo o en parte) a una hija (H1), la cual sin aceptar ni repudiar fallece a su vez, defiriéndose la herencia a su madre (M) la cual, ante la existencia de deudas, repudia la herencia de H1, pero sin pronunciarse sobre los derechos a la herencia de P, que esta transmitía. Al cabo fallece la madre M dejando herederos a otros dos hijos, H2 y H3, los cuales pretenden tomar posesión de la cuenta bancaria. ¿Implica ello responsabilidad en las deudas de H1?

En primer lugar, siempre aconsejo a todo el mundo que hagan caso de sus abogados porque ellos son los que tienen los documentos a mano. La opinión que emito a continuación es meramente científica, es decir no relacionada con ningún caso concreto.
Antes que nada,  como en el fútbol, hay que conocer el reglamento o no podremos juzgar sobre si algo es penalti o no. 

Este es un asunto del 1006CC “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía (el de aceptar o repudiar)”. Se llama IUS TRANSMISIONIS, hablando en bruto “Derecho de Transmisión”.

Personajes: Trasmisor (el causante de los bienes); trasmitente (el llamado a su sucesión que no acepta ni repudia); trasmisario (el receptor final de los bienes). Los trasmitentes pueden ser sucesivos, como es el caso.
Herencia yacente (tirada por el suelo): Es la herencia sin aceptar ni repudiar.
Aceptación tácita: La que no se hace ante notario, sino por actos (como coger dinero).
Repudiación: La repudiación o renuncia de herencia siempre es expresa (ante notario).
Aceptación y repudiación parcial: está prohibida. No se puede aceptar ni repudiar “en parte”.
La regla de oro: La aceptación (expresa o tácita) de la herencia del transmisor implica la del transmitente; es decir, en una herencia que incluya una transmisión se puede rechazar la del transmisor y aceptar la del trasmitente, pero no se puede aceptar la del trasmisor y rechazar la del trasmitente.
Confusión de patrimonios: cuando se acepta una herencia se funde con los bienes propios, de suerte que se responde de las deudas hereditarias también con el propio patrimonio (no sólo el hereditario)

Vista la reglamentación, la solución parece fácil:

*Primera trasmisión (por fallecimiento de P): La herencia queda yacente, puesto que la llamada a la herencia, H1, ni acepta ni repudia.

*Segunda trasmisión (por fallecimiento de H1): Incluye dos herencias: La propia de H1 y la que esta trasmite de P. La llamada a la herencia y trasmisaria, M, renuncia la de H1 pero nada dice de la de P, por lo que esa sigue “yacente”.

*Tercera trasmisión (por fallecimiento de M, estando llamados H2 y H3): Lo mismo, incluye dos llamamientos, la propia de M y la trasmitida en 2º grado que viene de P (a través de H1). Si se toma posesión de bienes (cuenta bancaria) procedentes de esta herencia (de P), implica la aceptación tácita de todas las herencias intermedias de los transmitentes (es decir la de H1 y la de M). Al aceptarlas, se produce la confusión de patrimonios, es decir que H2 y H3 responden con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con los hereditarios, de las deudas de H1.

LA CLAVE está en la repudiación que hizo M de la herencia endeudada de H1, pero sin pronunciarse sobre el ius trasmisionis que aquella incluía de la herencia de P. Dicha repudiación, al ser parcial incluía una reserva por lo que hay que considerar que continuó la yacencia. Por otra parte, no se puede considerar que simultáneamente existió una repudiación tácita de la herencia de P, porque la renuncia (a diferencia de la aceptación) solo puede ser expresa (1280.4ºCC). Sin contar con que, si se hubiere repudiado la herencia de P y con posterioridad posesionado de una cuenta de esa herencia, podríamos entrar en campos escabrosos del Derecho, dependiendo del eventual dolo.

Pero, repito, el abogado que uno ha elegido es el que tiene a la vista a la vista las personas y los documentos y el único que puede juzgar sobre un caso concreto.Aquí pontificamos con más desacierto que acierto sobre Principios Generales.

OTRAS PREGUNTAS

Pregunta por las condiciones para realizar un sorteo de un piso.
Respuesta: El sorteo debe contar con autorización administrativa (ordenaciónjuego.es) y se debe celebrar ante notario, pues las otras dos posibilidades (aceptación de Loterías del Estado o de la ONCE) me parecen más difíciles.

Pregunta una andaluza si su padre/madre debe hacer testamento para que el Estado no se quede una parte de la herencia.
Puesto que me dice usted que están avencindados en la comunidad andaluza, debe tener presente que ahí han suprimido recientemente el impuesto a la muerte en parientes directos (hijos, nietos, esposos), salvo para fortunas de muchos millones de euros. Por ello el impuesto ya no es el criterio de decisión, sino la voluntad de la persona.

Si una persona no hace testamento, al fallecer le heredan directamente los hijos. El motivo de hacer testamento suele ser favorecer al cónyuge, legándole el usufructo universal, es decir, la posesión de todos los bienes hasta su fallecimiento, con la facultad de disponer de las cuentas bancarias.

Pregunta: Una pareja tenía una propiedad común al 100% a nombre de uno sólo de ellos y ahora la relación se ha roto. Pregunta por un método barato para reconocer la propiedad del que no tiene nada.

Si se escrituró a nombre de su pareja, “es” de su pareja y para que vd. adquiera un 50% debe haber un acto traslativo sobre el mismo: los más habituales son la donación (pero, sin parentesco, el impuesto puede superar el 20% del valor de la mitad trasmitida) o la venta (el impuesto anda por el 10% de lo mismo, según autonomías. Además debe constar la realidad del precio, su pago y su cobro).

Lo único económico para asegurarle un derecho de uso  será que otorguen un contrato de arrendamiento o precario en que así se reconozca. También deben firmar algún tipo de documento reconociendo las diversas aportaciones dinerarias. Nada de eso es lo ideal, pues los títulos ejecutivos (que permiten el embargo de los bienes del deudor) son los notariales o judiciales.

Pregunta una extranjera no residente por donde puede obtener los documentos necesarios para contraer matrimonio en España.
Los documentos que necesita (certificados de nacimiento, de soltería o divorcio, de aptitud matrimonial, sobre necesidad o no de edictos, inscripción consular, pasaporte en vigor, empadronamiento en su caso) puede intentar solicitarlos en su consulado; si no funciona, no le va a quedar más remedio que recurrir a un pariente o gestor en su país que se los envíe apostillados. Pida cita antes en el registro civil donde vaya a inscribirse su matrimonio en España y que le detallen bien cada documento.
Isla de Sálvora por la amura de estribor

 

miércoles, 8 de julio de 2020

OLÓGRAFO, EL TESTAMENTO DEL COVID. USUFRUCTO

En Sanxenxo los corderos se niegan a entrar en el corralito. Claro que eso solo afecta a Silgar, la playa urbana: en esta localidad de las Rías Baixas radica la mayor cantidad de Banderas Azules de España, playas que el Times califica de muy superiores a cualquiera del Caribe o Maldivas y no se puede menos que estar de acuerdo. Pero este año no vengais, please.

Pregunta.-M necesita conceder a su pareja el usufructo de un piso de su propiedad ¿que implicaciones puede tener?

Respuesta: Me encanta la definición friky del usufructo: "ius utendi, fruendi, salva rerum substantia": o sea el derecho de usar (vivir en un piso ajeno, incluso echando al dueño) y disfrutar (cobrar el alquiler de un piso ajeno, sin que al dueño le quede nada), salva la sustancia de la cosa, es decir sin poder venderlo ni testamentarlo. El usufructuario mientras vive es un dueño que no puede vender; a su fallecimiento la cosa pasa automáticamente al nudo propietario (nudo, del latín "nudus"=desnudo, porque es un propietario desnudo "del derecho de usar y disfrutar").

Para constituirlo lo primero es valorarlo: se resta de 89 la edad del usufructuario. Por ejemplo, si son 39 años: 89-39=50%. Así con un piso de 100.000 euros y un usufructuario de 39 años, el usufructo valdría 50.000 euros. Luego hay que trasladarlo a la pareja o a quien sea: o vendiéndoselo (el impuesto con frecuencia es el 10%, o sea 5.000 euros) o donándoselo (el impuesto a menudo es el 5%, o sea 2.500 euros. Pero muchas comunidades eximen el 99%, en tal caso, 25 euros). Todo ello con infinitas variaciones a lo largo y ancho de nuestro país autonómico.

Pregunta y Respuesta a A: La tramitación del expediente matrimonial en notarías está suspendida desde 2015. En ellas solo puede hacerse la celebración del matrimonio.

Pregunta y Respuesta a A. A.: Si quiere ver el contenido de sus títulos desde casa debe pedir nota informativa vía internet al registro de la propiedad. Los protocolos notariales son secretos.

Pregunta M.L.M. por el testamento ológrafo.

Respuesta: Es una modalidad de testamento muy corriente en el que el notario interviene después de fallecida la persona y no antes, como en el "abierto". Deberá estar manuscrito todo él, y firmado por el testador, con expresión del día, mes y año en que se otorgue. Fallecida que sea la persona, deberá presentarse en notario del lugar del óbito o cercano (hay varios supuestos de conexión) y este abrirá un expediente: básicamente citar a lo parientes cercanos que podrán hacer observaciones y, asimismo, el notario comprobará la letra (en principio, por 3 testigos que la conozcan; si no hay, se llama al perito calígrafo, lo que puede encarecer la cosa). Si el resultado es favorable, el notario autentica el testamento, da parte al registro de últimas voluntades y se convierte en un testamento normal y corriente que deroga los anteriores y es derogado por los posteriores. Si no, lo deniega.
Curiosidad: el coronavirus ha multiplicado los ológrafos, ya que se hacen "a domicilio".

P.D.-Veo que pregunta por plazos para impugnar un testamento. No me atrevo a pronunciarme, pues hace años que dejé el derecho procesal e ignoro su comunidad autónoma: mejor será tratarlo con su abogado. La ley gallega habla de 15 años del fallecimiento para reclamar la legítima y de 5 años de la muerte para las acciones de preterición o desheredamiento injusto. 

lunes, 6 de julio de 2020

ACEFALIA DE SOCIEDAD, MODIFICACIÓN DE CASA, COMMUNI DIVIDUNDO

*Pregunta A., administrador único de una sociedad, si puede dimitir y si la escritura de renuncia se registra.

Respuesta: Así, a secas, no ya que la sociedad quedaría acéfala (sin cabeza). No olvide que los administradores son "órganos", como las manos, los pies o la boca de la sociedad que es una "persona", artificial, pero persona. Para que se la registren, tienen que convocar simultáneamente la Junta, con el orden del día de "nombramiento de administrador" y justificarlo en la escritura con los correos con acuse de recibo o lo que tengan establecido para las convocatorias. Claro que puede que entonces la Junta no elija a nadie: en tal caso entra en causa de Disolución.

*Pregunta N. si le supone algún perjuicio o coste hacer una agrupación de fincas y ampliar la escritura de la Obra Nueva de la casa. ¿Piden eso los Bancos de los compradores?

Respuesta: La agrupación no creo que tenga problemas, excepto pagar el impuesto de AJD que suele ser del 1,5% sobre el valor de la finca resultante. Deberán constar las georreferencias de la finca resultante pero con frecuencia resultan de la certificación catastral; si no, hay que recurrir a un técnico que las saque. En cuanto a las modificaciones urbanísticas (terraza), lo 1º es ver si pueden hacerse (se requiere licencia + certificación de arquitecto + georreferencias tomadas por un técnico); en algunos casos, basta demostrar que han transcurrido 6 años de realizadas y, en consecuencia, han prescrito las posibles sanciones. Existen dos medios para este último método, o por la fecha de la certificación catastral (suele sacarla el notario por internet), o por certificación de arquitecto/técnico. Consulte todo esto en su notario antes de preocuparse de perjuicios. Las modificaciones urbanísticas pueden llevarle "otro" 1,5% sobre el valor de lo añadido, además de revalorizar quizá la construcción, lo que puede tener consecuencias en plusvalías fiscales. Le repito, pásese por su notario, son cosas corrientes pero hay que ver caso por caso.
Es normal que los Bancos pidan eso, les permite aumentar la tasación y conceder mayor cantidad.

*Pregunta A.R. que es dueña de una cuota de una finca si los comuneros están obligados a venderle sus cuotas y si hay un precio máximo.

Respuesta: funciona así: Nadie está obligado a permanecer en un proindiviso y a petición de cualquiera de los condueños, se disuelve. Como lo normal es que la finca sea indivisible, la liquidación se hace monetaria, pagando a cada uno su parte. Debe empezar por un requerimiento notarial a sus condueños, proponiéndoles la compra de su parte (eso será muy útil para demostrar su buena fé, si después la cosa acaba en el juzgado y hay "costas"). El precio será el que libremente acuerden y sí, en esta fase hay que ir todos de acuerdo. Si no lo hay, debe instar en el Juzgado la actio communi dividundo que, en esencia consiste en subastar la finca (se cuelga en el BOE) con admisión de licitadores extraños, aunque usted o el comunero que quiera, también pueden participar. La subasta, una vez instada por un comunero cualquiera, se produce, lo quieran los demás o no, da igual. El precio será el que dicte el mercado y, desde luego, se la puede quedar un extraño si da más cantidad que un propio.

martes, 30 de junio de 2020

¿TIENEN LOS HIJOS DERECHOS EN LA HERENCIA DE SUS PADRES VIVOS?

Arou es un pueblo de cuento de hadas en el top de la Costa da Morte

*Pregunta: ¿Puede un padre otorgar pactos sucesorios (Apartación, Mejora) con unos hijos sí y con otros, o sólo con uno y no con el otro/s? ¿Necesita el permiso, la firma o la aquiescencia de los excluídos? ¿Que pasa si un hijo no acepta el Pacto Sucesorio? ¿Puede un padre disponer de bienes de su herencia a favor de un hijo sin su consentimiento? ¿Puede un padre testar bienes a un hijo en pago de legítima sin su consentimiento? ¿Tiene el hijo derecho a enterarse o saber algo de todos esos movimientos? ¿Es necesario que todos los hijos firmen la escritura de adjudicación de herencia, incluso los no herederos? Si ninguno de los hijos es instituido heredero ¿es necesaria la presencia de alguno o algunos en el otorgamiento de la escritura de herencia?
¡OJO! Respuesta para GALICIA. En otras comunidades puede existir la herencia forzosa.

El hecho de tener hijos no limita en lo más mìnimo el derecho constitucional a la libertad o a la propiedad ni los padres se convierten en una especie de pupilos de sus hijos por el hecho de tenerlos. Un padre gallego puede otorgar los pactos sucesorios que desee con un hijo, dos, tres o ninguno, sin que los demás puedan condicionar su voluntad ni ostenten papel alguno. Al mismo tiempo, puede disponer de toda su herencia a favor de un hijo, de dos, de tres o de ninguno; y lo mismo puede decirse de la disposición parcial. En cuanto a los pactos sucesorios, requieren al menos dos voluntades y, si el hijo o el padre no quieren, simplemente el pacto no se celebra. Y si ese padre quieren legar en pago de legítima a ese mismo hijo el bien que iba a adjudicarle por pacto, nada puede hacer el hijo para impedirlo: eso sí, al fallecimiento del padre puede rechazar el legado, una vez se entere del mismo, pues, mientras viva el padre la disposición es secreta. También puede aceptar el bien y pedir judicialmente el "complemento" de legítima por estimarla insuficiente, lo que el juez puede aceptar o rechazar.
 En resumen, las personas mayores de edad y capaces pueden hacer lo que quieran con lo suyo.

La legítima gallega es un derecho de crédito a todos los efectos legales; no existe un derecho real a la herencia de ninguno de los hijos o nietos. Por poner un ejemplo, es como si se deben 2.000 euros por la tarjeta de El Corte Inglés: la intervención del mero legitimario en la herencia es la misma que la de El Corte Inglés, es decir 0. O sea que la presencia de los hijos en la herencia es innecesaria si el causante no los nombró herederos: un caso muy habitual es que el heredero único sea el cónyuge, en cuyo caso, puede prescindir de los hijos en el otorgamiento de la escritura de herencia.

Entonces ¿en que consiste eso de la legítima?: en una deuda. Veamos: Los padres deben a los hijos 1/4 del valor líquido de su herencia; el que tenga tres debe a cada uno 1/12. Puede darse carta de pago en vida (apartación) o abonarse mediante donaciones, perdón de deudas etc.; pero mientras el padre viva no existe derecho a reclamarla. Una vez fallecido pueden suceder varias circunstancias impedientes: puede que ya esté pagada en vida; puede que no existe derecho a la misma por justa causa; puede que se aplace su pago al fallecimiento del viudo/a; o puede estar gravada con usufructo (sin posesión). Añadamos que el mero legitimario ni firma ni otorga la escritura de Partición de herencia, que es cosa de los herederos. Por último, si pensamos en una persona viva, hay que tener en cuenta que la tendencia es a suprimir la legítima como derecho individual (reciente País Vasco); es decir que la legítima de un hijo en concreto puede con el tiempo quedar en nada.

En cuanto al pago de la legítima, no corresponde necesariamente a la herencia; ya quedamos que el padre puede disponer de la totalidad de su patrimonio a favor de un sólo hijo, de 2 o de 3; o incluso de un sobrino (pongamos por caso). La legítima, cuando procede, puede pagarse el bolsillo de los propios herederos o adjudicatarios de bienes; es decir sin que salga ni un euro de la herencia.

El papel de los hijos o nietos gallegos en la herencia de una persona sea en vida o en  muerte, es el que sus padres quieran darle.

*Respuesta a M.D.: En el registro de la propiedad correspondiente deberían explicarle el significado de las cargas y/o anotaciones que refleja una copia simple. Si su notario es diligente, también.

*Respuesta a E.G. : Grosso modo, el coste más importante de una escritura de compra es el impuesto (ITP) que varía según autonomías, a menudo el 10%. O sea precio 150.000, impuesto 15.000. Añádale mil o mil quinientos más para  notaria, registro y gestora, más o menos según complicación.

*Respuesta a L: Si falleció uno de los dos hijos, dejando el fallecido a su vez descendencia, suele estar prevista en el testamento la "sustitución", es decir que los hijos del hijo pasan automáticamente a ser herederos de la parte de su padre. Busque en el testamento esa palabra "sustitución".

*Respuesta a D.C.: La hipoteca (vez post anteriores) es un derecho real, de suerte que si renunció a la propiedad de la vivienda, está libre de hipoteca. Dicho de otra forma, la hipoteca significa que si no se paga la deuda se subasta la propiedad para abonarla; si vd. ya no es dueño ya me dirá lo que le puede preocupar (ojo, quizás solo cedió el "uso" a su ex, no la propiedad). 
Lo que pasa es que en España cuando se suscribe una hipoteca, se firman dos cosas distintas: una hipoteca (responde la finca, no su dueño) y un crédito (responde el deudor con todos sus bienes presente y futuros). Es decir que, si la deuda son 100.000 y en la subasta (derecho real) se obtienen solo 80.000, por los 20.000 restantes pueden embargarle al deudor un coche, un piso, una pensión, un sueldo, etc (derecho de crédito o personal). En ese caso probablemente estarán usted y su ex mujer y la única solución para quedar libre es que un apoderado del Banco firme la liberación de la deuda ante notario. Hay que negociar.

*Respuesta a C.A.: Para dividir una casa en dos propiedades independientes, por ejemplo bajo y piso, (se llaman "fincas", 2 fincas) es necesario estar de acuerdo las dos dueñas, salvo que lo decida el juez en la "actio communi dividundo". También es necesaria autorizaciòn administrativa (licencia) aunque existen procedimientos para obviarla que prefiero no explicar aquí,  pero que cualquier notario competente conoce.

*Respuesta a Es.: Quiere saber lo que cuesta el cambio de nombre gratuito de padres a hijo de una vivienda. Estimada señora: creo que sería bueno que todos supiésemos en que tipo de Estado vivimos. Esta dividido en auto-nomías (auto=propia; nomos=ley, leyes propias, cada una las suyas). El impuesto a pagar por eso mismo que vd. pretende varia del cero al infinito según comunidad autónoma; por ejemplo, en Galicia serían 0 euros; en algunas autonomías un par de cientos; y en otras, 20.000 o 30.000. No existe ninguna regla más que la voracidad fiscal de sus autoridades. En cuanto al resto de gastos (notaria, registro, gestión) los presupuestos más frecuentes oscilan entre lo que queda dicho en la respuesta a E.G. anterior.