jueves, 6 de agosto de 2020

LA HERENCIA AL CÓNYUGE Y LA CAUTELA SOCINI

Pregunta: ¿Es conveniente la cautela socini para proteger al cónyuge heredero en pleno dominio de reclamaciones de los hijos, en particular de legítima?

Respuesta (¡Ojo! ¡Solo Galicia aunque puede adaptarse a Cataluña!): Creo que en estos casos -y en todos- lo que manda es la voluntad del testador; puede que desee que conste una admonición en el testamento (¡¡¡El heredero que se oponga queda desheredado!!!) aunque técnicamente no hace ninguna falta: dada la libertad de testar gallega, el viudo/a al que molesten en lo más mínimo puede presentarse en el notario y borrar de su testamento al hijo rebelde con toda intención. Sin que necesite permiso de nadie para ello.
Para evitar reclamaciones de pago del crédito legitimario en vida del viudo/a existen diversas técnicas: una,  la reseñada de la cautela socini; otra, gravarla en usufructo conyugal, lo que la ley de Galicia permite; y, la solución más limpia:  dado que nuestra ley reconoce las disposiciones particionales particulares (1 sola), art. 275, se puede usar la del art 282 (siempre que la disposición de esposos sea conjunta o coincidente): establecer que la legìtima conjunta de ambos esposos se pague solo con bienes del último en fallecer, en cuyo caso la ley establece que la obligación de pago no nace hasta dicho doble fallecimiento. El pago de la total deuda (esposo+esposa) se suele producir en ese momento por confusión de derechos de acreedor y deudor, mediante el mecanismo de la sustitución vulgar. En resumen, creo que cada caso es distinto y que lo importante es que el testamento refleje lo más exactamente posible la voluntad del testador. Partido a partido, como dice Simeone.

La deuda que los padres gallegos (o catalanes) tienen con los hijos es de un cuarto del haber líquido hereditario, para todos ellos, a pagar en vida o en muerte. Pero los hijos no son herederos por fuerza, sino acreedores ordinarios, como la tarjeta de El Corte Inglés: alguien a quien se le debe algo.
La ballena azúl, con más de 100 toneladas, es el bicho más grande que ha existido jamás. Esta de la foto merodea estos días entre las islas Ons y Cíes. No es tan frecuente como los rorcuales, ballenas que a menudo te rodean mientras estás pescando algo fuera de Ría; pero empieza a no ser infrecuente. De Diario de Pontevedra. La que anda por ahí es más bien gris que azul.

jueves, 30 de julio de 2020

¿EXISTEN DERECHOS HEREDITARIOS DE LOS HIJOS POR EL HECHO DE SERLO?

El islote Sentulu (para los hedonistas Centolo), la más desconocida de las islas del grupo de Ons

Pregunta una consultante, heredera única de su padre, siendo su madre usufructuaria si puede pagar ya de una forma sencilla (contra un recibo) su derecho a sus restantes cuatro hermanos, que ha calculado a 5.000 euros por cabeza.

Respuesta: Para poder responder es preciso saber la autonomía, pues las del norte más Baleares, tienen Derecho Especial, distinto del Derecho Común (Código Civil), vigente en el resto. En algunos territorios no existen derechos de los hijos por el hecho de serlos, en otros (como Galicia) no son derechos hereditarios; por último, en los demás, si existe herencia forzosa de hijos y descendientes.

 A grosso modo:

&Los Navarros no tienen obligación de dejar nada a los hijos, incluso a todos los hijos, si no quieren;

&Los Vascos pueden dejar a uno o varios hijos sin nada, pero al menos a uno tienen que adjudicarle la legítima (que es de un tercio). O sea que un hijo en concreto no tiene ningún derecho en particular a la muerte de sus padres. El asunto va de la voluntad, de que el testador quiera dejar o no.

&Los hijos de Gallegos y Catalanes no son herederos forzosos, pero sus padres tienen una deuda con ellos, como si fuesen un Banco: 1/4 del líquido hereditario a repartir entre todos los hijos. Pero, si se hace a propósito, a los hijos ni siquiera hace falta mencionarlos en el testamento. En Galicia además, cabe la disposición particional particular de aplazar la obligación de pago al fallecimiento de ambos esposos por lo que, en la práctica, si el heredero es el cónyuge, los hijos no tienen derecho a nada.
Es en estos lugares donde podría bastar un recibo para pagar lo que es una deuda ordinaria, la legítima; ahora bien, a tener en cuenta que debe informarse a Hacienda.

&En casi todos los demás sitios existe la "herencia forzosa" a favor de los hijos, es decir que los legitimarios son "herederos" por fuerza, continúan la personalidad del causante; y si no firman TODOS la escritura, el favorecido no se va a poder adjudicar los bienes de que se trate.

La palabra hijos incluya los descendientes ulteriores de padres fallecidos.

Por último, puesto que habla de usufructo, de una persona viva no hay heredero que valga: en vida, el testamento es un papel mojado que puede cambiarse a diario.

Ya dije que a grossísimo modo.


viernes, 24 de julio de 2020

LA VALIDEZ DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS FAMILIARES

Foto: Mercedes Rajoy


Popurri de varias preguntas: Un hermano, propietario por mitades indivisas de un piso con otro hermano, le vende a éste su parte en documento privado. La propiedad sigue escriturada y registrada a nombre de ambos. Ahora, al cabo de los años, el propietario del 100% según el privado, trata de vender a un tercero. ¿Quien debe suscribir la compraventa? ¿Ha prescrito el impuesto por la venta privada entre hermanos?

Respuesta: Antes que nada hay que destacar que nunca nos referimos a casos concretos, tema que corresponde al asesor o notario personal: solo indicamos principios generales, para saber que preguntarles a ellos.

Prescripción.-La fecha de un documento privado solo cuenta respecto de terceros (ej. Haciendas), desde que: a)  se inscribe en un registro público (ej. De la Propiedad); b) la muerte de cualquiera de los que lo firmaron (prueba: certificación defunción) o c) desde que se entrega a un funcionario público (por ejemplo, notario para elevar a público, aunque hay otros casos, como juzgados, departamento de vivienda, etc.). Art. 1227 Código Civil. A partir de ahí, empiezan a contarse los plazos para la prescripción; cuatro años y un més si se trata del ITP.

Venta de una vivienda titulada públicamente por dos personas (independientemente de secretos acuerdos privados): Debe otorgarse por los dos titulares que tengan un documento erga omnes (frente a todos), es decir, que sea público (notarial o judicial), liquidado de impuestos e inscrito en el registro de la propiedad. Si no el comprador no podrá inscribir, obtener hipotecas, realizar actos urbanísticos, etc.  etc. y, lógicamente, se sentirá defraudado e iniciará las acciones pertinentes.

Si dos copropietarios según su documentación erga omnes desean extinguir el proindiviso -como operación previa a una venta-, disponen dos sistemas: a) que uno le escriture la venta de su parte al otro, la liquide de impuestos y la registre (el impuesto autonómico más frecuente es el 10% sobre la parte vendida); b) Que escrituren la disolución del condominio, adjudicando todo a uno solo de ellos. Si el bien es indivisible, como los pisos, el impuesto suele ser del 1,5% sobre el valor total del piso, siempre que se  indemnice económicamente al que se queda sin nada.

Los precios o indemnizaciones deben ser reales y constará en la escritura por la ley del blanqueo: quien paga, que , cuanto, cuando y como. Con referencia de cheques, cuentas bancarias donde se producen los movimientos, etc., que quedan a disposición de la AEAT.

Por último, los impuestos son: 1) Estatal (IRPF: 19, 21 o 23% de la ganancia), para el que transmite. Es decir, la diferencia de valor entre la escritura anterior y la actual;  2) Autonómico: lo dicho con carácter orientativo, que suele recaer sobre el adquirente. Si optan por disolución y no se compensa al que sale de la propiedad, o no del todo, probablemente se considerará la operación sujeta al impuesto de donaciones, que, entre hermanos, sobrepasará con facilidad el tipo del 20%; 3) Plusvalía municipal (incremento de valor de los terrenos urbanos). A devengar por el transmitente.

En cualquier caso, aténgase a la opinión de su asesor o notario personal, porque él será el que tenga todas las informaciones y se responsabilice del documento concreto.

martes, 21 de julio de 2020

PRIVACIÓN DE LA LEGÍTIMA POR ABANDONO

De safari por el Castrove


Este post se refiere a principios generales, no a ningún caso concreto. La solución a cada caso individual debe buscarla uno mismo dentro de su conciencia y sentido de la Justicia.

Dentro del carácter divulgativo, recordemos los principios generales: los padres gallegos deben en concepto de legítima, a sus hijos y en su defecto, descendientes, por el hecho de haberlos traído a este mundo, la cuarta parte de su caudal líquido, a repartir entre todos (si son 2, 1/8, si 3, 1/12, etc.). Esta deuda puede pagarse voluntariamente en vida, mediante donaciones, mejoras, etc., o forzosamente en muerte, por parte de los herederos. No tiene que ver con la herencia, un padre, si quiere, puede con toda la intención borrar de su testamento a sus cinco hijos y nombrar heredero único a un sobrino. Tampoco es obligatorio pagar dicha deuda con bienes hereditarios; el sobrino, en el caso anterior, puede quedarse con todos los bienes de la herencia y pagar el crédito legitimario de su bolsillo. Por último, entre esposos, es posible aplazar el nacimiento de la obligación de pago al fallecimiento de ambos.

Además existen, y de ello va esto, una serie de causas que eximen totalmente de la obligación de pago de la legítima: aquí debe extremarse el cuidado, porque son distintas para el Derecho de Galicia que para el Derecho Común. Me referiré a la causa más repetidamente alegada: Mi hijo (o nieto, etc.), ha dejado de existir para mí, no me llama ni en fiestas ni en navidades, no se preocupa de si estoy vivo o muerto y, a pesar de mi grave enfermedad, no me acompaña al médico, ambulatorio , hospital, etc., hasta el punto que debo recurrir a la ayuda de los vecinos. ¿Te suena? Seguro que la has escuchado más de una vez.

Yendo a lo práctico, vamos a las causas que detalla el art. 263 de la Ley de Galicia.

1ª.-La primera es “haberle negado alimentos a la persona testadora”. Se diferencia de la equivalente en el Derecho Común, en que el Código Civil añade “sin motivo legítimo”; en cambio en Galicia, es indiferente que lo hubiere, por ejemplo, un abandono similar al hijo. Y sí, está prevista como causa de desheredación “el no acompañar al médico”. La Ley de Galicia define la prestación alimenticia en el art. 148.1:
“La prestación alimenticia deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes”.
Evidentemente los cuidados médicos “entre parientes” son aquellos que pueden prestarse por personal no facultativo, como acompañamiento al dispensario, visitas al hospital, interesarse por el expediente médico y estar presente activamente en las decisiones sobre tratamientos, ausencia de ellos o enfoque de situaciones críticas o irreversibles. El pasar olímpicamente del tema no cabe duda que es causa de desheredación; el problema podría estar, si se discute, en la prueba. Por eso es conveniente que esos vecinos buenos samaritanos se pongan en contacto con los hijos por burofax, notario o al menos carta certificada, para que luego no puedan alegar ignorancia de la situación.

2ª.-La causa segunda “haberla maltratado de obra (a la persona testadora) o injuriado gravemente” también encubre un “falso amigo”, ya que el Derecho Común exige que la injuria sea “de palabra” y el derecho gallego admite las injurias fácticas. Creo que la ausencia en el entierro y funeral del cónyuge o padres del testador (o del propio causante, si incluyó la conducta ofensiva en su testamento), a veces publicitando la causa, pueden interpretarse en este apartado y no será tan difícil de probar. En Galicia eso son "palabras mayores" pronunciadas en silencio.

3ª.-Y la causa tercera de Galicia (El incumplimiento grave y reiterado de los deberes conyugales), por no ser menos, también desarrolla ciertos “efectos secundarios”, puesto que el Derecho Común solo admite esta causa para desheredar “al cónyuge” y en Galicia es aceptable para privar de legítima a descendientes. Podrían entrar aquí los abandonos del hogar y los atentados contra el grupo familiar en sentido amplio.

Muchos de nuestros paisanos no acaban de entender que, teniendo hijos y nietos, tenga que llevarles la vecina al ambulatorio. Y es que un Principio General del derecho-no-escrito dice que el cariño (los “cuidados afectivos”) siempre desciende, pero le cuesta trabajo ascender.

jueves, 16 de julio de 2020

DOBLE TRANSMISIÓN HEREDITARIA Y ACEPTACIÓN TÁCITA

Nocturno en Sanxenxo


Pregunta.-Se plantea el siguiente caso:

Fallece un padre (P) dejando una cuenta bancaria y su herencia se defiere (en todo o en parte) a una hija (H1), la cual sin aceptar ni repudiar fallece a su vez, defiriéndose la herencia a su madre (M) la cual, ante la existencia de deudas, repudia la herencia de H1, pero sin pronunciarse sobre los derechos a la herencia de P, que esta transmitía. Al cabo fallece la madre M dejando herederos a otros dos hijos, H2 y H3, los cuales pretenden tomar posesión de la cuenta bancaria. ¿Implica ello responsabilidad en las deudas de H1?

En primer lugar, siempre aconsejo a todo el mundo que hagan caso de sus abogados porque ellos son los que tienen los documentos a mano. La opinión que emito a continuación es meramente científica, es decir no relacionada con ningún caso concreto.
Antes que nada,  como en el fútbol, hay que conocer el reglamento o no podremos juzgar sobre si algo es penalti o no. 

Este es un asunto del 1006CC “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía (el de aceptar o repudiar)”. Se llama IUS TRANSMISIONIS, hablando en bruto “Derecho de Transmisión”.

Personajes: Trasmisor (el causante de los bienes); trasmitente (el llamado a su sucesión que no acepta ni repudia); trasmisario (el receptor final de los bienes). Los trasmitentes pueden ser sucesivos, como es el caso.
Herencia yacente (tirada por el suelo): Es la herencia sin aceptar ni repudiar.
Aceptación tácita: La que no se hace ante notario, sino por actos (como coger dinero).
Repudiación: La repudiación o renuncia de herencia siempre es expresa (ante notario).
Aceptación y repudiación parcial: está prohibida. No se puede aceptar ni repudiar “en parte”.
La regla de oro: La aceptación (expresa o tácita) de la herencia del transmisor implica la del transmitente; es decir, en una herencia que incluya una transmisión se puede rechazar la del transmisor y aceptar la del trasmitente, pero no se puede aceptar la del trasmisor y rechazar la del trasmitente.
Confusión de patrimonios: cuando se acepta una herencia se funde con los bienes propios, de suerte que se responde de las deudas hereditarias también con el propio patrimonio (no sólo el hereditario)

Vista la reglamentación, la solución parece fácil:

*Primera trasmisión (por fallecimiento de P): La herencia queda yacente, puesto que la llamada a la herencia, H1, ni acepta ni repudia.

*Segunda trasmisión (por fallecimiento de H1): Incluye dos herencias: La propia de H1 y la que esta trasmite de P. La llamada a la herencia y trasmisaria, M, renuncia la de H1 pero nada dice de la de P, por lo que esa sigue “yacente”.

*Tercera trasmisión (por fallecimiento de M, estando llamados H2 y H3): Lo mismo, incluye dos llamamientos, la propia de M y la trasmitida en 2º grado que viene de P (a través de H1). Si se toma posesión de bienes (cuenta bancaria) procedentes de esta herencia (de P), implica la aceptación tácita de todas las herencias intermedias de los transmitentes (es decir la de H1 y la de M). Al aceptarlas, se produce la confusión de patrimonios, es decir que H2 y H3 responden con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con los hereditarios, de las deudas de H1.

LA CLAVE está en la repudiación que hizo M de la herencia endeudada de H1, pero sin pronunciarse sobre el ius trasmisionis que aquella incluía de la herencia de P. Dicha repudiación, al ser parcial incluía una reserva por lo que hay que considerar que continuó la yacencia. Por otra parte, no se puede considerar que simultáneamente existió una repudiación tácita de la herencia de P, porque la renuncia (a diferencia de la aceptación) solo puede ser expresa (1280.4ºCC). Sin contar con que, si se hubiere repudiado la herencia de P y con posterioridad posesionado de una cuenta de esa herencia, podríamos entrar en campos escabrosos del Derecho, dependiendo del eventual dolo.

Pero, repito, el abogado que uno ha elegido es el que tiene a la vista a la vista las personas y los documentos y el único que puede juzgar sobre un caso concreto.Aquí pontificamos con más desacierto que acierto sobre Principios Generales.

OTRAS PREGUNTAS

Pregunta por las condiciones para realizar un sorteo de un piso.
Respuesta: El sorteo debe contar con autorización administrativa (ordenaciónjuego.es) y se debe celebrar ante notario, pues las otras dos posibilidades (aceptación de Loterías del Estado o de la ONCE) me parecen más difíciles.

Pregunta una andaluza si su padre/madre debe hacer testamento para que el Estado no se quede una parte de la herencia.
Puesto que me dice usted que están avencindados en la comunidad andaluza, debe tener presente que ahí han suprimido recientemente el impuesto a la muerte en parientes directos (hijos, nietos, esposos), salvo para fortunas de muchos millones de euros. Por ello el impuesto ya no es el criterio de decisión, sino la voluntad de la persona.

Si una persona no hace testamento, al fallecer le heredan directamente los hijos. El motivo de hacer testamento suele ser favorecer al cónyuge, legándole el usufructo universal, es decir, la posesión de todos los bienes hasta su fallecimiento, con la facultad de disponer de las cuentas bancarias.

Pregunta: Una pareja tenía una propiedad común al 100% a nombre de uno sólo de ellos y ahora la relación se ha roto. Pregunta por un método barato para reconocer la propiedad del que no tiene nada.

Si se escrituró a nombre de su pareja, “es” de su pareja y para que vd. adquiera un 50% debe haber un acto traslativo sobre el mismo: los más habituales son la donación (pero, sin parentesco, el impuesto puede superar el 20% del valor de la mitad trasmitida) o la venta (el impuesto anda por el 10% de lo mismo, según autonomías. Además debe constar la realidad del precio, su pago y su cobro).

Lo único económico para asegurarle un derecho de uso  será que otorguen un contrato de arrendamiento o precario en que así se reconozca. También deben firmar algún tipo de documento reconociendo las diversas aportaciones dinerarias. Nada de eso es lo ideal, pues los títulos ejecutivos (que permiten el embargo de los bienes del deudor) son los notariales o judiciales.

Pregunta una extranjera no residente por donde puede obtener los documentos necesarios para contraer matrimonio en España.
Los documentos que necesita (certificados de nacimiento, de soltería o divorcio, de aptitud matrimonial, sobre necesidad o no de edictos, inscripción consular, pasaporte en vigor, empadronamiento en su caso) puede intentar solicitarlos en su consulado; si no funciona, no le va a quedar más remedio que recurrir a un pariente o gestor en su país que se los envíe apostillados. Pida cita antes en el registro civil donde vaya a inscribirse su matrimonio en España y que le detallen bien cada documento.
Isla de Sálvora por la amura de estribor

 

miércoles, 8 de julio de 2020

OLÓGRAFO, EL TESTAMENTO DEL COVID. USUFRUCTO

En Sanxenxo los corderos se niegan a entrar en el corralito. Claro que eso solo afecta a Silgar, la playa urbana: en esta localidad de las Rías Baixas radica la mayor cantidad de Banderas Azules de España, playas que el Times califica de muy superiores a cualquiera del Caribe o Maldivas y no se puede menos que estar de acuerdo. Pero este año no vengais, please.

Pregunta.-M necesita conceder a su pareja el usufructo de un piso de su propiedad ¿que implicaciones puede tener?

Respuesta: Me encanta la definición friky del usufructo: "ius utendi, fruendi, salva rerum substantia": o sea el derecho de usar (vivir en un piso ajeno, incluso echando al dueño) y disfrutar (cobrar el alquiler de un piso ajeno, sin que al dueño le quede nada), salva la sustancia de la cosa, es decir sin poder venderlo ni testamentarlo. El usufructuario mientras vive es un dueño que no puede vender; a su fallecimiento la cosa pasa automáticamente al nudo propietario (nudo, del latín "nudus"=desnudo, porque es un propietario desnudo "del derecho de usar y disfrutar").

Para constituirlo lo primero es valorarlo: se resta de 89 la edad del usufructuario. Por ejemplo, si son 39 años: 89-39=50%. Así con un piso de 100.000 euros y un usufructuario de 39 años, el usufructo valdría 50.000 euros. Luego hay que trasladarlo a la pareja o a quien sea: o vendiéndoselo (el impuesto con frecuencia es el 10%, o sea 5.000 euros) o donándoselo (el impuesto a menudo es el 5%, o sea 2.500 euros. Pero muchas comunidades eximen el 99%, en tal caso, 25 euros). Todo ello con infinitas variaciones a lo largo y ancho de nuestro país autonómico.

Pregunta y Respuesta a A: La tramitación del expediente matrimonial en notarías está suspendida desde 2015. En ellas solo puede hacerse la celebración del matrimonio.

Pregunta y Respuesta a A. A.: Si quiere ver el contenido de sus títulos desde casa debe pedir nota informativa vía internet al registro de la propiedad. Los protocolos notariales son secretos.

Pregunta M.L.M. por el testamento ológrafo.

Respuesta: Es una modalidad de testamento muy corriente en el que el notario interviene después de fallecida la persona y no antes, como en el "abierto". Deberá estar manuscrito todo él, y firmado por el testador, con expresión del día, mes y año en que se otorgue. Fallecida que sea la persona, deberá presentarse en notario del lugar del óbito o cercano (hay varios supuestos de conexión) y este abrirá un expediente: básicamente citar a lo parientes cercanos que podrán hacer observaciones y, asimismo, el notario comprobará la letra (en principio, por 3 testigos que la conozcan; si no hay, se llama al perito calígrafo, lo que puede encarecer la cosa). Si el resultado es favorable, el notario autentica el testamento, da parte al registro de últimas voluntades y se convierte en un testamento normal y corriente que deroga los anteriores y es derogado por los posteriores. Si no, lo deniega.
Curiosidad: el coronavirus ha multiplicado los ológrafos, ya que se hacen "a domicilio".

P.D.-Veo que pregunta por plazos para impugnar un testamento. No me atrevo a pronunciarme, pues hace años que dejé el derecho procesal e ignoro su comunidad autónoma: mejor será tratarlo con su abogado. La ley gallega habla de 15 años del fallecimiento para reclamar la legítima y de 5 años de la muerte para las acciones de preterición o desheredamiento injusto. 

lunes, 6 de julio de 2020

ACEFALIA DE SOCIEDAD, MODIFICACIÓN DE CASA, COMMUNI DIVIDUNDO

*Pregunta A., administrador único de una sociedad, si puede dimitir y si la escritura de renuncia se registra.

Respuesta: Así, a secas, no ya que la sociedad quedaría acéfala (sin cabeza). No olvide que los administradores son "órganos", como las manos, los pies o la boca de la sociedad que es una "persona", artificial, pero persona. Para que se la registren, tienen que convocar simultáneamente la Junta, con el orden del día de "nombramiento de administrador" y justificarlo en la escritura con los correos con acuse de recibo o lo que tengan establecido para las convocatorias. Claro que puede que entonces la Junta no elija a nadie: en tal caso entra en causa de Disolución.

*Pregunta N. si le supone algún perjuicio o coste hacer una agrupación de fincas y ampliar la escritura de la Obra Nueva de la casa. ¿Piden eso los Bancos de los compradores?

Respuesta: La agrupación no creo que tenga problemas, excepto pagar el impuesto de AJD que suele ser del 1,5% sobre el valor de la finca resultante. Deberán constar las georreferencias de la finca resultante pero con frecuencia resultan de la certificación catastral; si no, hay que recurrir a un técnico que las saque. En cuanto a las modificaciones urbanísticas (terraza), lo 1º es ver si pueden hacerse (se requiere licencia + certificación de arquitecto + georreferencias tomadas por un técnico); en algunos casos, basta demostrar que han transcurrido 6 años de realizadas y, en consecuencia, han prescrito las posibles sanciones. Existen dos medios para este último método, o por la fecha de la certificación catastral (suele sacarla el notario por internet), o por certificación de arquitecto/técnico. Consulte todo esto en su notario antes de preocuparse de perjuicios. Las modificaciones urbanísticas pueden llevarle "otro" 1,5% sobre el valor de lo añadido, además de revalorizar quizá la construcción, lo que puede tener consecuencias en plusvalías fiscales. Le repito, pásese por su notario, son cosas corrientes pero hay que ver caso por caso.
Es normal que los Bancos pidan eso, les permite aumentar la tasación y conceder mayor cantidad.

*Pregunta A.R. que es dueña de una cuota de una finca si los comuneros están obligados a venderle sus cuotas y si hay un precio máximo.

Respuesta: funciona así: Nadie está obligado a permanecer en un proindiviso y a petición de cualquiera de los condueños, se disuelve. Como lo normal es que la finca sea indivisible, la liquidación se hace monetaria, pagando a cada uno su parte. Debe empezar por un requerimiento notarial a sus condueños, proponiéndoles la compra de su parte (eso será muy útil para demostrar su buena fé, si después la cosa acaba en el juzgado y hay "costas"). El precio será el que libremente acuerden y sí, en esta fase hay que ir todos de acuerdo. Si no lo hay, debe instar en el Juzgado la actio communi dividundo que, en esencia consiste en subastar la finca (se cuelga en el BOE) con admisión de licitadores extraños, aunque usted o el comunero que quiera, también pueden participar. La subasta, una vez instada por un comunero cualquiera, se produce, lo quieran los demás o no, da igual. El precio será el que dicte el mercado y, desde luego, se la puede quedar un extraño si da más cantidad que un propio.

martes, 30 de junio de 2020

¿TIENEN LOS HIJOS DERECHOS EN LA HERENCIA DE SUS PADRES VIVOS?

Arou es un pueblo de cuento de hadas en el top de la Costa da Morte

*Pregunta: ¿Puede un padre otorgar pactos sucesorios (Apartación, Mejora) con unos hijos sí y con otros, o sólo con uno y no con el otro/s? ¿Necesita el permiso, la firma o la aquiescencia de los excluídos? ¿Que pasa si un hijo no acepta el Pacto Sucesorio? ¿Puede un padre disponer de bienes de su herencia a favor de un hijo sin su consentimiento? ¿Puede un padre testar bienes a un hijo en pago de legítima sin su consentimiento? ¿Tiene el hijo derecho a enterarse o saber algo de todos esos movimientos? ¿Es necesario que todos los hijos firmen la escritura de adjudicación de herencia, incluso los no herederos? Si ninguno de los hijos es instituido heredero ¿es necesaria la presencia de alguno o algunos en el otorgamiento de la escritura de herencia?
¡OJO! Respuesta para GALICIA. En otras comunidades puede existir la herencia forzosa.

El hecho de tener hijos no limita en lo más mìnimo el derecho constitucional a la libertad o a la propiedad ni los padres se convierten en una especie de pupilos de sus hijos por el hecho de tenerlos. Un padre gallego puede otorgar los pactos sucesorios que desee con un hijo, dos, tres o ninguno, sin que los demás puedan condicionar su voluntad ni ostenten papel alguno. Al mismo tiempo, puede disponer de toda su herencia a favor de un hijo, de dos, de tres o de ninguno; y lo mismo puede decirse de la disposición parcial. En cuanto a los pactos sucesorios, requieren al menos dos voluntades y, si el hijo o el padre no quieren, simplemente el pacto no se celebra. Y si ese padre quieren legar en pago de legítima a ese mismo hijo el bien que iba a adjudicarle por pacto, nada puede hacer el hijo para impedirlo: eso sí, al fallecimiento del padre puede rechazar el legado, una vez se entere del mismo, pues, mientras viva el padre la disposición es secreta. También puede aceptar el bien y pedir judicialmente el "complemento" de legítima por estimarla insuficiente, lo que el juez puede aceptar o rechazar.
 En resumen, las personas mayores de edad y capaces pueden hacer lo que quieran con lo suyo.

La legítima gallega es un derecho de crédito a todos los efectos legales; no existe un derecho real a la herencia de ninguno de los hijos o nietos. Por poner un ejemplo, es como si se deben 2.000 euros por la tarjeta de El Corte Inglés: la intervención del mero legitimario en la herencia es la misma que la de El Corte Inglés, es decir 0. O sea que la presencia de los hijos en la herencia es innecesaria si el causante no los nombró herederos: un caso muy habitual es que el heredero único sea el cónyuge, en cuyo caso, puede prescindir de los hijos en el otorgamiento de la escritura de herencia.

Entonces ¿en que consiste eso de la legítima?: en una deuda. Veamos: Los padres deben a los hijos 1/4 del valor líquido de su herencia; el que tenga tres debe a cada uno 1/12. Puede darse carta de pago en vida (apartación) o abonarse mediante donaciones, perdón de deudas etc.; pero mientras el padre viva no existe derecho a reclamarla. Una vez fallecido pueden suceder varias circunstancias impedientes: puede que ya esté pagada en vida; puede que no existe derecho a la misma por justa causa; puede que se aplace su pago al fallecimiento del viudo/a; o puede estar gravada con usufructo (sin posesión). Añadamos que el mero legitimario ni firma ni otorga la escritura de Partición de herencia, que es cosa de los herederos. Por último, si pensamos en una persona viva, hay que tener en cuenta que la tendencia es a suprimir la legítima como derecho individual (reciente País Vasco); es decir que la legítima de un hijo en concreto puede con el tiempo quedar en nada.

En cuanto al pago de la legítima, no corresponde necesariamente a la herencia; ya quedamos que el padre puede disponer de la totalidad de su patrimonio a favor de un sólo hijo, de 2 o de 3; o incluso de un sobrino (pongamos por caso). La legítima, cuando procede, puede pagarse el bolsillo de los propios herederos o adjudicatarios de bienes; es decir sin que salga ni un euro de la herencia.

El papel de los hijos o nietos gallegos en la herencia de una persona sea en vida o en  muerte, es el que sus padres quieran darle.

*Respuesta a M.D.: En el registro de la propiedad correspondiente deberían explicarle el significado de las cargas y/o anotaciones que refleja una copia simple. Si su notario es diligente, también.

*Respuesta a E.G. : Grosso modo, el coste más importante de una escritura de compra es el impuesto (ITP) que varía según autonomías, a menudo el 10%. O sea precio 150.000, impuesto 15.000. Añádale mil o mil quinientos más para  notaria, registro y gestora, más o menos según complicación.

*Respuesta a L: Si falleció uno de los dos hijos, dejando el fallecido a su vez descendencia, suele estar prevista en el testamento la "sustitución", es decir que los hijos del hijo pasan automáticamente a ser herederos de la parte de su padre. Busque en el testamento esa palabra "sustitución".

*Respuesta a D.C.: La hipoteca (vez post anteriores) es un derecho real, de suerte que si renunció a la propiedad de la vivienda, está libre de hipoteca. Dicho de otra forma, la hipoteca significa que si no se paga la deuda se subasta la propiedad para abonarla; si vd. ya no es dueño ya me dirá lo que le puede preocupar (ojo, quizás solo cedió el "uso" a su ex, no la propiedad). 
Lo que pasa es que en España cuando se suscribe una hipoteca, se firman dos cosas distintas: una hipoteca (responde la finca, no su dueño) y un crédito (responde el deudor con todos sus bienes presente y futuros). Es decir que, si la deuda son 100.000 y en la subasta (derecho real) se obtienen solo 80.000, por los 20.000 restantes pueden embargarle al deudor un coche, un piso, una pensión, un sueldo, etc (derecho de crédito o personal). En ese caso probablemente estarán usted y su ex mujer y la única solución para quedar libre es que un apoderado del Banco firme la liberación de la deuda ante notario. Hay que negociar.

*Respuesta a C.A.: Para dividir una casa en dos propiedades independientes, por ejemplo bajo y piso, (se llaman "fincas", 2 fincas) es necesario estar de acuerdo las dos dueñas, salvo que lo decida el juez en la "actio communi dividundo". También es necesaria autorizaciòn administrativa (licencia) aunque existen procedimientos para obviarla que prefiero no explicar aquí,  pero que cualquier notario competente conoce.

*Respuesta a Es.: Quiere saber lo que cuesta el cambio de nombre gratuito de padres a hijo de una vivienda. Estimada señora: creo que sería bueno que todos supiésemos en que tipo de Estado vivimos. Esta dividido en auto-nomías (auto=propia; nomos=ley, leyes propias, cada una las suyas). El impuesto a pagar por eso mismo que vd. pretende varia del cero al infinito según comunidad autónoma; por ejemplo, en Galicia serían 0 euros; en algunas autonomías un par de cientos; y en otras, 20.000 o 30.000. No existe ninguna regla más que la voracidad fiscal de sus autoridades. En cuanto al resto de gastos (notaria, registro, gestión) los presupuestos más frecuentes oscilan entre lo que queda dicho en la respuesta a E.G. anterior.

martes, 23 de junio de 2020

DISOLUCIÓN CONDOMINIO DE FINCA HIPOTECADA

La orquídea epipactis palustris se encuentra en los desaguaderos del Umia en A Lanzada

Pregunta F.J.M.U. tiene una vivienda al 50% con su ex-S y dice que tiene la hipoteca sólo a su nombre. Pregunta si puede extinguir el condominio a pesar de que su ex-S no esté en la hipoteca.

¿Que hace una pata entre el polygonum amphybium de A Lagoa Bodeira? 
Respuesta: Tiene usted una confusión respecto a lo que es una hipoteca; le pido que lea el post anterior. O sea que su suegro sí está en la hipoteca o no existe tal hipoteca. En lo que está vd. en solitario es en el crédito: o sea que, caso de impago, respondería de lo que no cubriese la subasta de la propiedad. En cuanto a disolver el condominio, no hay problema; recuerden que hay que hacer constar en la escritura que la propiedad es indivisible (los pisos y las viviendas se consideran así) y compensar a la parte saliente: si así lo hacen tributarán al 1,5% por AJD y no al tipo de Transmisiones (variado según autonomías, entre el 8% y el 10% es frecuente).
Dominando la laguna, el águila pescadora hacía pasadas como un Phanton. Los patitos, bien al resguardo, entre las inflorescencias rosas del polygonum.

domingo, 21 de junio de 2020

HIPOTECA DE CASA COMPARTIDA CON EXTRANJERO

El viejo San Juan de Puerto Rico: albariño helado en verano, cocido gallego en invierno y encima... ¡nos quieren!

Pregunta si puede escriturar la casa al 50%, siendo ella (elemento español) la titular y él (elemento extranjero) avalista. También, si pueden escriturar la casa al 50% y ser ella exclusivamente la titular.

Respuesta: Todo lo que pregunta es posible pero es un tema de negociación con el Banco, que buscará asegurar (amarrar) lo más posible la operación.

Los ciudadanos extranjeros son igual que los españoles; lo único que tienen que obtener es un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) trámite sencillo que a veces gestiona la propia notaria. Debe nombrar un representante fiscal en España y ya está.

En cuanto a la hipoteca, hágase cargo que es un derecho real (del latín res/rei que significa "cosa") o sea, derecho de cosas. Su esencia es que que si no se paga una deuda, se subasta la propiedad para el cobro, pero le da igual quien sea el dueño. La hipoteca va pegada a la cosa (vivienda) como una lapa: primero, un comprador, luego pasa a dos compradores, luego a tres herederos... la hipoteca, tan tranquila, pegada a su objeto. O sea que puede comprar la casa uno, los dos a medias, uno 1/4 y otro 3/4 etc., a efectos de hipoteca es indiferente, se trata de una decisión personal.

Lo que pasa es que en el derecho europeo continental (no en el anglosajón) cuando suscribe un hipotecario "además" del derecho real, suscribe un derecho personal del que responde con todos sus bienes presentes y futuros. Quiere decir que si se deben 100.000 y en la subasta sólo se obtienen 80.000, por los 20.000 que faltan el acreedor puede embargar al deudor a título personal un coche, otra vivienda, una finca de olivos, etc. Se les suele llamar la hipoteca (d. real) y el crédito (d. personal). Aquí también las combinaciones son múltiples: Puede ser deudor uno sólo por acciòn personal. Pueden ser los dos. Puede ser un tercero. Puede ser deudor uno y avalista el otro (diferencia sutil, ya que la "acción ejecutiva" (embargo) es la que es, y a ti te da igual que te afecte como prestatario que como avalista).

Resumiendo: La hipoteca afecta a la cosa y la constituyen los dueños de la cosa: sea uno, sean los dos. Los hipotecantes no tiene porque coincidir con los prestatarios: puede un suegro hipotecar su casa en garantía de un préstamo de su hija y yerno.
El crédito, afecta a las personas que garantizan un préstamo a un Banco: pueden ser los mismos que los hipotecantes, en todo o en parte, o incluso terceros.
Reformulando su pregunta:

*¿Podemos escriturar la casa al 50% (añada: e hipotecarla) y que en el préstamo aparezca yo como titular y él como avalista? Sí, si está de acuerdo la otra parte, el Banco.

*¿Podemos escriturar la casa al 50% (añada: e hipotecarla) y que en el préstamo sólo sea yo la titular? Sí, si la parte bancaria está de acuerdo.


*Pregunta si se pueden otorgar telemáticamente las Capitulaciones Matrimoniales. Respuesta: No.

*Pregunta si es posible revalorizar un inmueble en el momento de la consolidación del pleno dominio, es decir de la reunión del usufructo a la nuda propiedad.

Respuesta: Le paso el art. 51.2 del RD 1629/91:

"2. Al adquirente de la nuda propiedad se le girará una liquidación teniendo en cuenta el valor correspondiente a aquélla, minorando, en su caso, por el importe de la reducción a que tenga derecho el nudo propietario por su parentesco con el causante según las reglas del citado artículo 42 y con aplicación del tipo medio efectivo de gravamen correspondiente al valor íntegro de los bienes. A estos efectos, el tipo medio efectivo se calculará dividiendo la cuota tributaria correspondiente a una base liquidable teórica, para cuya determinación se haya tomado en cuenta el valor íntegro de los bienes, por esta misma base y multiplicando el cociente por 100, expresando el resultado con inclusión de hasta dos decimales.
Sin perjuicio de la liquidación anterior, al extinguirse el usufructo el primer nudo propietario viene obligado a pagar por este concepto sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución, minorado, en su caso, en el resto de la reducción a que se refiere el artículo 42 de este Reglamento cuando la misma no se hubiese agotado en la liquidación practicada por la adquisición de la nuda propiedad, y con aplicación del mismo tipo medio efectivo de gravamen a que se refiere el párrafo anterior".

*Pregunta que datos deben figurar en la escritura de donación de dinero para adquisición de vivienda que tienen intención de otorgarle sus padres y si es necesaria la descripción del inmueble.

Respuesta: Dentro de los infinitos regímenes legales que existen en la españa autonómica es imposible dar una respuesta omnicomprensiva, o esto sería el libro gordo de Petete. En algunos territorios donde existe ese tipo de normativa se exige la donación en escritura pública; que se aclare el origen del dinero (suele ser: industria, sueldo, trabajo o pensión); la incorporación del documento bancario (cheque, transferencia, etc.); y el compromiso de del hijo-donatario de adquisición de la vivienda en el plazo de tres meses, no siendo preciso individualizarla de momento.

jueves, 18 de junio de 2020

DIVORCIO BARATO

Tomada de El Faro de Vigo

Pregunta C.R.  por esas presuntas plantillas de Convenios Reguladores que tienen los notarios, para así ahorrarse el abogado en el divorcio.

Respuesta.-Me temo que en un divorcio ante notario no se puede ahorrar el abogado, puesto que es obligatorio, lo que no deja de ser muy conveniente. En cuanto a las plantillas de convenios reguladores, las tiene a cientos en internet (meta el en el buscador "convenio regulador de divorcio ante notario"); pero su notario y su abogado se lo harán de artesanía, adaptado al caso concreto: lo que le van a cobrar es su intervención. La ventaja del divorcio de mutuo acuerdo ante notario es su extrema rapidez  (en casos sencillos, puede hacerse de un día para otro). En cuanto al coste en tales casos, no suele rebasar todo incluído los 500 euros (unos 300 de notario y en la red verá un montón de anuncios de abogados a 99 euros por cada cónyuge), aunque mi consejo es acudir al abogado propio, aunque cueste un poco más.

lunes, 15 de junio de 2020

PRIVATIZAR UN PRESUNTO BIEN GANANCIAL

Los bichos han recuperado el control de la Tierra. Un águila atacó a un compañero ciclista por pasar cerca del nido; yo me "esnafré" en una bajada contra una manada de corzos donde antes no había. Por suerte los osos aun siguen en Ancares y aún no han llegado al mar.

*Pregunta Ch.- Dice que su marido vendió un piso que tenía de soltero y que, a la hora de reinvertir su importe en "vivienda", la incluyó a ella en la compraventa por error, lo que le ha causado el perjuicio fiscal consiguiente. ¿Es posible cambiar ahora en 2020 la escritura a nombre de su esposo solamente?

Respuesta: Deduzco que reside usted en una comunidad con sistema de "gananciales". En estos sistemas los bienes comprados pueden ser de tres clases (grosso modo):

--Gananciales, los comprados por los dos cónyuges o uno solo de ellos (da igual), haciendo constar que la compra se hace "para la sociedad de gananciales".

--Privativos, que pueden ser : a) Los adquiridos antes del matrimonio en soltería, viudedad, divorcio... ; b) Los adquiridos por uno solo, si han capitulado "Separación de bienes"; c) Los confesados, es decir, aun sin régimen de Separación, cuando comparecen los dos esposos en la escritura de compra y uno reconoce que el bien es exclusiva propiedad del otro. Es una especie de "Separación para un sólo bien".

--Indefinidos: Cuando compra uno sólo de los esposos y no dice nada; es decir, no aclara eso de que "compra para la sociedad de gananciales". Estos bienes están colgados en el aire, en principio no son ni privativos ni gananciales: se inscriben a favor del cónyuge comprador, pero operando sobre ellos la "presunción" de que son gananciales. Pero esa presunción se rompe cuando por fin los esposos aclaran el tema: Puede presentarse en notario el cónyuge perjudicado y "confesar" que es propiedad del otro; en tal caso se consolida como privativo. Y pueden aclarar, sea el comprador, sea ambos, que son gananciales, en cuyo caso, aplíquese el cuento.

Si su marido compró sin manifestación de que lo hacía para la sociedad conyugal, el  bien estaría en ese 3º caso y podría confesarse en cualquier momento que era propio de él: para la normativa civil, se consolidaría como privativo suyo. Pero no me atrevo a opinar sobre cuestiones fiscales, en particular si existen hechos consumados o no, porque ello exige tener todos los papeles a la vista. 



*Recibo una pregunta de P. sobre Seguridad Social: un pensionista fallece el día 15 ¿hay que devolver la mitad del mes?

Respuesta: En el pasado pertenecí al cuerpo técnico de la Seguridad Social, pero una larga excedencia ha "oxidado" mis conocimientos. Coja esta información como un ayuda-memoria para preguntar en su oficina:
Las pensiones de la seguridad social se devengan por meses vencidos, a cobrar el primer día hábil del mes siguiente. La prestación del mes del fallecimiento se percibe íntegra (todo el mes), cualquiera que sea la fecha del óbito. No olvide obtener la certificación de defunción en el registro civil y presentarla en su oficina de la seguridad social dentro de los 30 días siguientes al fallecimiento, o podrá incurrir en sanción. Será un buen momento para aclarar dudas con el funcionario de turno.

*Paraguay: Los cónsules son los notarios de sus respectivos países en el extranjero, a ellos hay que dirigirse si se quiere otorgar un instrumento válido allí donde se desea. Paraguay creo que mantiene al menos dos consulados, en Madrid y Barcelona.

miércoles, 10 de junio de 2020

CONSTRUIR EN COMUNIDAD

Los mandriles se hacen simpáticos por sus gestos humanos, pero los colmillos son de aupa


*Pregunta: A.T en unión de sus 7 hermanos son dueños de una casa y han pensado construir 3 dúplex en el sitio. Le plantea dificultad el hecho de que los porcentajes de indivisión sean desiguales.
Respuesta: No veo el problema. Si 7 son dueños proindiviso de determinada finca, pongamos por caso, uno en un porcentaje de un 40% y, cada uno de los 6 restantes, en un 10%, serán dueños exactamente en la misma proporción de cada una de las fincas resultantes, o sea de esos 3 dúplex. La unidad de propiedad es la “finca” (puede ser una casa, un barco, una autopista, etc.), igual que la de distancia es el metro y la de capacidad el litro. Ahora tienen 1 finca; si acometen la obra que pretenden y otorgan su división horizontal, habrá 3 fincas pero los porcentajes en cada una serán los mismos.

Otra cosa es que quieran aprovechar para disolver el condominio adjudicando unas fincas a unos y otras a otros. En tal caso les aconsejaría que comentaran con su notario la posibilidad de hacerlo en “comunidad valenciana”, es decir que tal persona es la constructora exclusiva de tal piso, y cual, de otro, etc. Se pueden ahorrar el impuesto de AJD por la disolución, que suele ser del 1,5%.

*Pregunta A. si puede hacer las gestiones de adjudicación de una herencia en un notario de Zaragoza a pesar de que su madre estaba empadronada y falleció en Jaca.
Respuesta: Sin problema.

*Pregunta E. quien emite la certificación del estado de deudas con la comunidad, obligatoria en las ventas.
Respuesta: La ley dice que quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente (art. 9 LPH.).

Evidentemente esta es una disposición en favor del comprador, que puede eximir de la obligación: Se llama "exoneración". La exoneración puede ser total ("El comprador exonera de la obligación de aportar certificación de estado de deudas con la comunidad") o parcial ("Se entrega al notario certificación de estado de deudas con la comunidad. El comprador da por bastante dicho certificado, cualesquiera que sean sus circunstancias formales y personas emisoras, renunciando a exigir cualquier otro"). En estos casos, como comprenderá, sería bastante un certificado firmado por doña Isabel Pantoja o un primo violinista que una tiene en Valladolid, pero parece más adecuado al caso uno que tenga, al menos, una sola firma, o la del Secretario-administrador, o la del Presidente. La exoneración parcial es muy frecuente en las escrituras, para evitar polémicas con el registro sobre si falta tal o cual detalle, por lo que, en tales casos habrá que examinar el valor probatorio per se del documento utilizado. Vamos, que no aconsejo recurrir a la sra. Pantoja.
Si son de los que les gusta irse a dormir tranquilos, lo recomendable es cumplir la ley a rajatabla. Esto se aplica a vendedor, comprador, secretario-administrador, presidente e intermediario en la venta.

*Pregunta: C dice que se le ha muerto un familiar que no tenía bienes ni testamento. ¿Hay que acudir al notario para algo?
Respuesta: Como hemos dicho muchas veces la herencia (del latín heres: continuador) significa continuar la vida social y jurídica de una persona: seguir con sus pleitos, pagar sus deudas y adquirir sus bienes, entre otras cosas. Una herencia puede ser "deber" 50.000 euros y no recibir ningún bien. O proseguir un expediente de expropiación o de vivienda protegida. Muchas veces lo de los bienes es lo de menos. Si esa persona no tenía relaciones negociales que continuar, no hay nada que aceptar ni rechazar, por lo que tal vez no valga la pena ir al notario. Si lo que tenía eran deudas, quizá convenga ir al notario a repudiar esa herencia, pues determinados actos implican aceptación tácita y se acaba respondiendo con los bienes propios (no sólo los del difunto) de esas deudas. Y si el saldo es positivo, más bienes que deudas, convendrá ir al notario a aceptar esa herencia. En tal caso, si no existe testamento, hay que solicitar al notario que otorgue la "declaración de herederos" que es el testamento de las personas que no lo hicieron en vida, y que se tramita trás su muerte.


lunes, 8 de junio de 2020

DEFENDERSE DE LAS DEUDAS DEL CÓNYUGE

Los leones son los bichos más celosos. Cuando la leona está en celo, el león la aparta del Mundo
 permaneciendo a unos centímetros de ella y apareándose cada pocos minutos. Así, asegura su
 paternidad. Esto foto fue obtenida en Masai Mara por Mercedes Rajoy.

Pregunta: L explica que no se han casado porque su pareja tiene una empresa y algo puede ir mal, pero que, ante la llegada de un hijo, se preguntan si esto puede perjudicarles (en especial cara a posibles pensiones de viudedad y orfandad). ¿Hay alguna forma de quedar excluída si hubiera deudas en la sociedad?

Respuesta: Creo que la pregunta que me hace se refiere más bien cuestiones de técnica personal que de técnica legal. En los matrimonios celebrados ante notario el 99,9% optan por el sistema de Separación de Bienes; es decir que no le afectan para nada a uno de los cónyuges las deudas del otro o de la empresa del otro.  En los demás matrimonios (ante sacerdote, concejal o letrado de la justicia) mucha gente "cae" en el sistema de gananciales (en el que sí se responde de las deudas del otro), creo que porque no se explica suficientemente que "además" hay que ir al notario a otorgar capitulaciones. Es un trámite que cuesta unos 60 euros y puede ahorrar muchos disgustos.

Pero le decía que la decisión de contraer matrimonio y sus consecuencias económicas se refiere más bien al ámbito personal que al legal. Si tiene Separación de Bienes, con tal de no avalar a su marido, nadie le podrá reclamar nada; ahora bien, disminuirá la solvencia de su esposo y su capacidad de crédito ya que el Banco, que habrá indagado las circunstancias personales, pedirá el aval de ambos. Esto se aplica tanto a los casados en Separación como a los solteros en Pareja, por ahí no veo grandes diferencias.

Lo mismo se podía decir si usted quisiera participar en la empresa de su cónyuge: puede limitar su responsabilidad todo lo que quisiera mediante una sociedad de responsabilidad limitada, de suerte que si van al 50% y la cifra conjunta de responsabilidad son 3.000 euros, lo más que le pueden reclamar son 1.500 euros, aunque la sociedad deba 300.000. Lo que pasa es que el enemigo también piensa y el Banco, antes de dar un préstamo importante, pedirá el doble aval o que amplien esa cifra de responsabilidad.

 El "matrimonio sí, matrimonio no" pertenece a la esfera íntima ya que dicha institución supone un compromiso fortísimo entre personas. Podemos recordar lo que dice el art. 68 Cc que se lee en todas las bodas "Los cónyuges están obligados a vivir juntos, guardarse fidelidad y socorrerse mutuamente.. deberán compartir... el cuidado y atención de ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo". Por ponerle un ejemplo, podría tener que hacerse cargo de un suegro/a con demencia senil. Es en este aspecto en el que hay que meditar la decisión; en lo económico, la forma de quedarse al margen es el régimen de Separación de Bienes y el abstenerse en firmar avales o afianzamientos. Si se puede.

*Pregunta un hijo como obtener una copia simple que interesa a su anciana madre.

Respuesta: los notarios están gravemente obligados al secreto del protocolo lo que quiere decir que no proporcionarán jamás información (copia autorizada, simple, exhibición...) a quien no acredite un "interés legítimo". Las opciones son: a) Que su madre le otorgue un poder a usted, a cuyo efecto el notario comparecerá en su casa, si preciso o conveniente fuere para obtener la firma de su madre; b) Si el notario conoce la firma de su madre, podrá presentarle una instancia o solicitud firmada por ella, remitiendo la notaria la copia simple a su domicilio; c) Si usted mismo es también interesado (pensemos en una propiedad ganancial, habiendo fallecido uno de los cónyuges de que el hijo es heredero; aun con el gravamen de usufructo vidual). Etc. El coste de las copias simples oscila (antigüedad, folios, etc.) pero no suele exceder los 5 o 10 euros.
Caben otros supuestos, supongo, pero eso deberá consultarlo con el notario responsable. Cuyos criterios pueden ser otros que los expuestos, pues cada uno afronta su responsabilidad lo mejor posible.

*V. tiene intención de vender una finca rústica y pregunta si debe comparecer una persona cuyo nombre figura en la escritura. Aclara que es no-colindante.

Respuesta: Esto es como en las películas: Hay actores y figurantes. En una escritura puede "figurar" personas por diversos motivos: el beneficiario de un servidumbre, un aparcero, un arrendatario, etc. Más adelante, en al apartado "OTORGAN" dice quienes son los dueños, normalmente en el 1º: Si es de venta: "Vende a don ... y don..., que compran por mitades indivisas" (esos son los que deben comparecer a la venta; si tienen "gananciales", acompañados de sus cónyuges); si es de herencia "don..., don... y don... se adjudican la finca por terceras partes indivisas" (esos serán los que deberán venderla); si es de donación "dona a don... el usufructo y a don... la nuda propiedad..." (pues los tales podrán venderla). La propiedad puede dividirse por sus facultades (a uno el usufructo, a otro la nuda propiedad) o por partes indivisas (medias, tercias, etc.). NO todo el que figura en escritura debe concurrir a la compraventa de la finca a que se refiere, solo aquellos que la propia escritura señala como dueños.



jueves, 4 de junio de 2020

PRETERICIÓN INTENCIONAL: LEGÍTIMA CORTA

Es A Coruña, no Tahití

*Pregunta L.P., que es heredera forzosa de su abuelo en concurso con dos tías y ha sido preterida intencionalmente, en que parte de la legítima participa: La larga (tercios de legitima estricta + mejora) o la corta (tercio de legítima estricta).

Respuesta: Entiendo que plantea un tema de Derecho Común (Castillas, Andalucía, Extremadura...) ya que en gran parte de España no existe la herencia forzosa, estando en expansión el principio de libertad de testar (reciente: País Vasco).

Participa usted en la legítima corta o estricta y no en el tercio de mejora. La ley de la sucesión es la voluntad presunta del testador, según se deduce del testamento; y, en estas circunstancia, hay que indagar si la omisión de un heredero forzoso indica una voluntad de dejarle más o menos. De forma unánime entiende la doctrina y la jurisprudencia que "menos" y por ello se inclina por la participación en la "corta". Se trata de jurisprudencia muy consolidada del Tribunal Supremo, puede ver las STS de 09/10/1975 o 10/06/1988.

*Pregunta A. si hay que liquidar IRPF (ganancia patrimonial) en una disolución de gananciales con adjudicación de un bien a un cónyuge, indemnizando al otro.

Según el art. 33 de la ley IRPF el hecho imponible son las variaciones en el valor del patrimonio y aclara en el 33.2 que no hay alteración "en la disolución de la sociedad de gananciales".¡Ojo! Para que no exista variación, cada cónyuge debe adjudicarse bienes por valor de su cuota de titularidad. Si hay exceso de adjudicación en en favor de uno de ellos -y defecto en el otro-, si se tributa.

miércoles, 3 de junio de 2020

RETRASAR LA ENTREGA

Por fin se puede salir: esta es la dactyloriza 

Pregunta M.A si es posible retrasar la entrega de la vivienda después de haber otorgado la escritura de compraventa.

Respuesta: Sí, es muy frecuente y se llama precario, pero la inclusión de esa cláusula depende de la aceptación de todos: vendedor (que permanecerá en la vivienda x tiempo), comprador (que deberá esperar para ocupar su vivienda) y Banco (que puede ver afectada su garantía por un presunto okupa). Vamos a desarrollar el tema.

Dactyloriza maculata, una orquídea de tonos claros


*La escritura equivale a la entrega de la cosa, es decir que el comprador, si no tuviera llaves, podría entrar con todo el derecho dando una patada a la puerta. Es lógico, pues si bien la entrega de los bienes muebles (un periódico) se hace poniéndolos en manos del comprador, no puedes hacer lo mismo con una vivienda, so riesgo de aplastarlo. Se llama traditio ficta (entrega fingida) y la regula el art. 1462.2º del Código Civil.

*Pero el propio 1462 añade que dicha traditio ficta se produce salvo que "de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". Se refiere a las cláusulas de precario que autorizan al vendedor a continuar viviendo y usando la casa un mes, dos, tres etc. La palabra "precario", significa que tienes derechos a vivir allí sin más (sin que sea arrendamiento, ni usufructo, ni propiedad, etc.); y que el día que se acabe, te tienes que ir de allí fatalmente. Una redacción muy frecuente de la escritura, sería esta:

"Don Comprador podrá permanecer en el uso de la vivienda durante dos meses más a partir del día de hoy, es decir hasta el día 4 de agosto de 2020, debiendo abonar los consumos de agua, gas, electricidad y cualquier otro, así como los gastos de comunidad. Llegado el día del vencimiento, deberá abandonar la vivienda y dejarla libre y expedita a disposición del comprador en el mismo estado en que ahora se encuentra. Si no lo hiciera, deberá abonar 100 euros por cada día que permanezca ilícitamente en el uso de la misma: ello sin perjuicio del cumplimiento de su obligación de desalojo que se le exigiría judicialmente con indemnización de daños, perjuicios y costas judiciales".

Los plazos de un mes o dos son corrientes y los Bancos de los compradores los aceptan sin problema. El que vd. plantea se sale de lo usual por largo, pero todo está en hablarlo: lo que le preocupa a un Banco es que se quede un okupa en la vivienda perjudicando su garantía, pero se mostrará abierto a hablar con una persona seria y solvente, que va a cumplir su palabra.


La Serapis "Cresta de Gallo" es una preciosa orquídea, muy frecuente en la Costa da Morte. Esta fue capturada el domingo pasado en Laxe, sobre la Praia dos Cristais.

Dejo aquí un enlace (click) para el que se interese por estas cosas, aunque a veces tengo al sensación de ser el único aficionado a las orquídeas.


martes, 2 de junio de 2020

EN GALICIA, PROHIBIDAS LAS RESERVAS

Praia dos Cristais, sorprendente playa de bolitas de  cristal verde formadas por la naturaleza

Pregunta.-Nuestro padre se caso por segunda vez con una * y le dio por pacto sucesorio al hijo de la * el piso que había heredado por legado de nuestra madre. ¿Es eso legal?

Respuesta. Sí, porque me aclaran lo de Galicia. En Galicia están prohibidas las reservas (art. 182); si fueran de Ponferrada se aplicaría el Derecho Común y su padre debería reservar el piso a favor de los hijos del 1º matrimonio. Siendo gallego, no hay problema en adjudicarlo al hijo del 2* matrimonio.
La nacionalidad de la señora con la que uno se casa es una cuestión personal.

lunes, 25 de mayo de 2020

LA "CAUSA"

Primera foto tras el desconfinamiento: va a ser mejor que vuelvan a encerrarme

*Pregunta E.S. por los trámites burocráticos que acarrea el fallecimiento del cónyuge, que no hizo testamento. Tienen dos hijos.

Respuesta: En el plazo de 6 meses del fallecimiento hay que presentar la autoliquidación del impuesto de sucesiones; suele estar exento de pago aunque depende de la comunidad (por ejemplo, en Galicia, con los datos que me da, solo tocaría “a pagar” lo que excediera de 5 millones y pico). Con motivo de la alarma, si el plazo vence durante el período entre el 14 de marzo y el 30 de junio, ambos inclusive, se amplía en un período de tres meses adicionales a contar desde el día en el que finalice dicho plazo inicial. ¡OJO!, si el impuesto esta transferido a su autonomía, consulte su normativa propia: está prorrogado en casi todas, pero empezará a vencer rápidamente en cuanto se normalice la situación. No descuide el tema pues si se pasa de plazo, aplican sanción; en cambio, si presenta el modelo 650 en plazo, será poco o nada.
Tienen que otorgar la declaración de herederos (equivale al testamento) en un notario de su zona; su parte será muy pequeña, los porcentajes más frecuentes para el cónyuge, según autonomías, oscilan entre el usufructo de un cuarto y el de un tercio. Naturalmente, de lo que se herede, no de la mitad que a uno le pueda pertenecer.
Liquidados  los impuestos y hecha la declaración, pueden otorgar adjudicación de herencia ante notario y así registrar los bienes. La prisa es la que usted quiera darse, si se va a vender un bien es frecuente hacer la adjudicación de herencia (para registrar a nombre de los herederos) y la venta (para idem, del comprador), sobre la marcha. Aunque es cierto que los Bancos le prestan a los compradores con más ganas, si ven la propiedad ya inscrita en el Registro.

*Pregunta un catalán por el plazo para reclamar la legítima, pero veo que se lo sabe muy bien: 10 años del fallecimiento. La legítima es un crédito y si uno fallece, su derecho de acreedor se transmite al continuador de su persona, o sea a sus herederos, igual que si a uno le deben el precio de un coche que ha vendido. Lo mismo por el otro lado: el deudor de la legítima es el heredero y, si muere sin pagar, su obligación se transmite a los suyos. Se pueden otorgar simultáneamente todos los negocios que uno quiera, por ejemplo, carta de pago de la legítima y donación a quien uno quiera.

*La pregunta de A.A.S es más delicada, pues incide en uno de los elementos esenciales del derecho: “La causa”. Su pareja ha estado pagando durante años las deudas de un familiar cercano; ahora ese familiar beneficiado ha heredado ¿puede recuperar lo desembolsado?

Los contratos exigibles requieren 1) consentimiento (entiendo que si ese familiar aceptó el pago, puede entenderse que consintió tácitamente); 2) objeto (por ejemplo, la venta de una vivienda) y 3) causa. Esa es la madre del cordero y creo que no exagero si le digo que se han escrito miles de libros sobre eso. La causa es el motivo, al alma, el porqué del asunto.  Lo mejor es que lo arreglen negociando entre partes, pero si no, habría que probar que se hicieron los desembolsos con intención de ser restituido/a de ellos, como una especie de préstamo o anticipo. Claro que la parte que se niegue a pagar dirá que todo se hizo por afecto familiar, con ánimo de gratuidad. O como recompensa a servicios familiares. O como ayuda de estudios. Si no hay “papeles” (y sé que en el ámbito familiar no se suelen hacer) el caso, de pasar al juzgado, será de los difíciles.

P.D.-Repasando las consultas, añado 2 datos que he olvidado responder en un par de ellas: La Declaración de Herederos (el testamento del que no lo hicieron) requiere aportar a un notario del distrito del fallecimiento o colindante (etc) lo siguiente: Libro de Familia + Certificado de Defunción + Últimas Voluntades (este si no lo llevas lo pide la notaria por internet); además hay que dar el nombre de dos testigos que conozcan a la familia. El coste, sobre 200 euros, salvo complicados.

*Hay un par de consultas sobre tributación de la venta de un inmueble en Francia por parte de un residente español. Hay que declarar en la ganancia en el IRPF, sea en Francia, Albacete o Pekín, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, como cualquier otro rendimiento mundial (la declaración de IRPF la puede hacer con el Servicio de ayuda de la Agencia Tributaria, su asesor fiscal o vd. mismo si se siente con fuerzas. La diferencia, al ser la operación en el extranjero, es que les tendrá que llevar vd. los datos: escritura de compra y de venta, impuestos pagados, etc; los otorgamiento en España los comunican directamente los notarios al Fisco. El tipo de gravamen ronda el 20% de la ganancia, con oscilaciones arriba o abajo). En cuanto a Francia, existe un convenio sobre doble imposición (para evitarla: o en un sitio o en otro). Les paso el enlace.

*Pregunta si es posible la subrogación (cambio de Banco acreedor) de un préstamo garantizado con un inmueble "en construcción".

Respuesta: el problema será que no le guste la garantía al nuevo Banco; desde el punto de vista legal no hay problema. Lo que pasa es que la propiedad no mejora, sigue "en construcción" hasta que se aporte el certificado de final de obra y el seguro, si hace falta.

*Pregunta si es posible dividir un terreno de 3.000 metros y si se puede escriturar sobre la parcela resultante la casita existente.

Lo siento, pero tengo que contestarle en gallego: puede que sí, puede que no. La respuesta la tiene el ayuntamiento que tiene que dar la licencia de parcelación conforme a su plan de urbanismo; sin licencia no es válida la división. En cuanto a la casita, no habrá problema si, bien el catastro (eso se lo busca el notario), bien un arquitecto/técnico, certifican que lleva construida más de seis años, sin que exista incoado expediente urbanístico.

*Hay un par de consultas sobre adjudicación de cantidades económicas de padres a hijos:

-En una de ellas se indica la comunidad autónoma (Baleares). En Baleares es frecuente transmitir bienes a los hijos mediante el Pacto de Definición, a menudo a cambio sólo de la herencia forzosa (no hay que preocuparse, por vía de herencia voluntaria se puede dejar, además, de todo). La ventaja es que al ser un pacto sucesorio (herencia), tributa por sucesiones, creo que al 1%, en vez de por donaciones, sobre el 7%. Las cantidades adjudicadas pueden ser elevadas, creo que hasta 700.000, pero no me haga mucho caso: como supongo que lo hará ante notario balear (es obligatoria la escritura), allí conocerán al dedillo la normativa. Desde aquí me suena que está vigente en Mallorca, Ibiza y Formentera.

-Otra pregunta se refiere a una donación de dinero procedente de Francia que se pretende disfrutar aquí (es importante saber en que país se quiere el dinero). Lo más seguro es que liquide la donación en su comunidad autónoma, con frecuencia están exentas hasta el 99% o cabe el pacto sucesorio, que en Galicia implica la exención total hasta un millón. Da igual que el dinero se transmita por cheque o transferencia, lo importante es que declare el movimiento, lo más seguro es hacerlo a través de notario. Tengo relación con notarios franceses y no me parece que sea más follón aquí que allá, basta presentarse con el efecto (cheque, resguardo de la transferencia) y declararlo. En cuanto a la forma se evitar la doble imposición, doy un enlace unas líneas más arriba.
También doy un enlace a una calculadora de aranceles notariales; en las operaciones sencillas, con cuantías normales y no demasiados folios, suelen oscilar entre los 500 y los 1000 euros.