lunes, 20 de junio de 2011

¿QUE SE DEBE HACER Y QUE NO PARA ENGORDAR UNA FINCA?

Hace años escuché esto: un registrador de la propiedad madrileño, que ponía pegas a un paisano, intentó cerrar la cuestión con esa pregunta. “Oiga ¿es que a usted le crecen las fincas?” Respondió el otro: “Sí, claro”. En Galicia, es un hecho que las fincas engordan. Corrimiento de linderos de propietarios ausentes o desinteresados del terruño, invasión de caminos o vías convertidas en modernas carreteras, descomunación de montes comunes, etc., etc. Al cabo de 10, 20 o 40 años ese es el hecho de la propiedad, el que sirve de base al crédito, al urbanismo expansivo de las ciudades, al sistema fiscal. Por esa nueva superficie daríamos la vida y sin relación alguna con el valor material de dichos terrenos, que a veces es ninguno. Esas leiras del patrimonio familiar constituyen una expansión del yo, pedazos de alma.
Y tras este exordio, vamos con unas pequeñas aclaraciones.

¿QUE NO SE DEBE HACER?1º.-Acudir al Juzgado: El Expediente de Dominio sería la forma deseable de “ampliar” las propiedades. Usted acude al juez con sus pruebas y testigos, le convence y éste ordena registrar su exceso de cabida. Si España fuera EEUU, esta sería una buena idea, pero aquí se enfrenta usted a una Justicia desastrosa que prolongará el procedimiento durante años y cuyo resultado será de lo más imprevisible, a veces delirante.
2º.-Mezclar el procedimiento de “inmatriculación” con el de “exceso de cabida”. ESTO ES GRAVÍSIMO. (Recordemos aquí el proceso de inmatriculación =registrar por primera vez: 2 escrituras de transmisión de una finca-1ª y 2ª-+certificación catastral).
-El error consiste en intentar aprovechar un título antiguo que usted tiene, pongamos una escritura de herencia y “hacer” solo la 2ª escritura, en la que adapta usted al catastro y donde tendrá muchos más metros, ya que éste es más flexible que el registro y se amolda a la realidad social.
Pero la ley solo permite hacer excesos de cabida de FINCAS “YA INSCRITAS” (y la suya aun estaba en proceso de inmatriculación), por lo que no le registrarán ni la finca ni el exceso y a lo peor hasta le mandan de cabeza al expediente judicial de dominio. DESASTRE TOTAL.
3ª.-Aprovechar una inscripción antigua. O sea, la finca u otra parecida pero más pequeña estuvo inscrita a nombre de su padre o abuelo y se interrumpió el tracto porque dejaron de hacerse herencias, donaciones, etc.
Tan pronto mencione eso, ya está usted en el juzgado. Ya sea por la vía directa, ya por la indirecta de acudir primero al notario, ya que el “acta notarial para la reanudación del tracto” está sometida a la aprobación judicial.


¿QUE SE DEBE HACER?
1º.-SI YA TIENE LA FINCA INSCRITA: Hará un acta en el notario acompañando certificación catastral (con la medida -los metros- que usted estime correctos), y que, si quiere, ya le obtendrá el notario por internet. Le registrarán el exceso, excepto en los siguientes casos: 1) “Que la finca proceda de escritura de segregación, división o agrupación, en que se haya expresado con exactitud su superficie”. 2) Que el exceso sea muy gordo o que la finca esté en el centro de Vigo o en la plaza del Obradoiro. En este caso tendrá que volver al notario y hacer un “acta de notoriedad”. Esta “acta de notoriedad” puede ser la regulada en las leyes notariales o registrales (depende de lo que le exijan), la diferencia es:
-En la “notarial” se piden 2 testigos.
-En la “registral” que declaren los colindantes.
El resto del trámite es parecido. Ahora, con su acta en el bolsillo, ya puede volver al registro, donde le registrarán su finca engordada. (Excepto que su finca esté en el Obradoiro, salvo que usted sea el Apóstol Santiago)
2º.-SI NO TIENE LA FINCA INSCRITA:
Seguirá el procedimiento de inmatriculación (ver entrada en este blog) al pie de la letra (DOS TITULOS+CATASTRO), siendo ambos títulos y la certificación catastral exactamente iguales, en especial en cuanto a la medida de la finca.
Si cuenta con antiguos títulos o inscripciones contradictorias, debe valorar con su conciencia si va a revelarlos o no, es decir si considera que se refieren a la misma finca. En caso afirmativo, su lugar está en el Juzgado, en trámites conocidos como “Expediente de Dominio”.

miércoles, 15 de junio de 2011

REGISTRAR LA CASA O LA FINCA

Galicia era un caso único en el mundo en que la mayor parte de la propiedad estaba sin registrar. Ello era debido a una sociedad aldeana en que todos vivían enfrente de todos y era sabido que la finca tal finca pertenecía a José Martínez, porque había sido de su padre, de su abuelo, de su bisabuelo, etc. No hacía falta nada más.
Al contacto con la sociedad moderna y bancarizada, se produjo una especie de explosión atómica. Tener la finca registrada era necesario para obtener un préstamo, sacar una hipoteca, que te paguen la expropiación, urbanizar, declarar una casa o edificio, etc. Al mundo moderno no le valen los juramentos de los vecinos. A todo quisqui le entraron las prisas por registrar, sobre todo si la finca tenía algún valor.
El método normal para obtener el registro sería el EXPEDIENTE DE DOMINIO. Uno va al juzgado y le dice “juez, juez, declare que esta propiedad es mía”. A través de su abogado presenta pruebas, testigos y si convence al juez, este ordena que la finca se inscriba en el Registro de la propiedad. Ya puede venderla, hipotecarla, etc.
El problema surge de que LA JUSTICIA ES UN DESASTRE. Los expedientes se demoran años, los viejos mueren, los hijos se desesperan. Por todo eso lo más usado en Galicia es el MÉTODO ALTERNATIVO de registración, que consiste en demostrar que la finca lleva un tiempo en el mercado, sin problemas. Por ello pasaremos a describirlo sin perder el tiempo en lo demás.

METODO ALTERNATIVO DE REGISTRACION:

Se basa en dos patas:

1ª.-CATASTRO: La finca tiene que estar catastrada a nombre del dueño o del transmitente. ¡Ojo!, lo que se registra es justo lo que está catastrado en términos “enteramente coincidentes”. No valen otras historias. Si a uno no le gusta lo que está catastrado, es ahí donde tiene que actuar, recuérdese por otras entradas que los datos catastrales tienen “presunción de certeza”.

2ª.-DOS TITULOS PUBLICOS, es decir dos transmisiones en documento público (son públicos los notariales y los judiciales). Por ejemplo, 1) Mi vendedor adquiere en escritura de herencia+2) Me vende a mí en escritura de venta// 1) Mi donante adquiere en subasta judicial+2) Me la dona en escritura pública// 1) Mi transmitente adquiere en escritura de disolución de sociedad +2) La adquiero yo en subasta judicial o notarial. Etc.
Uno de esos dos títulos puede ser un ACTA DE NOTORIEDAD, algo así como un expediente de dominio ante notario. Se debe ir al notario del pueblo que corresponda (no vale cualquiera), este pide títulos, un plano de arquitecto técnico, dos testigos, publica y una vez convencido declara la “notoriedad”. Vale igual que una venta, permuta o cualquier otro título y, por ello, tributa en Facenda al 7%.

OBSERVACIONES:

-Como es obvio, la gente trata de “forzar” la registración, provocando la existencia de los dos títulos. Se suele buscar que UNO O LOS DOS TITULOS SEAN GRATUITOS, es decir que no paguen impuestos.
¿Cuáles SON LOS TITULOS GRATUITOS?1.-El contrato sucesorio de APARTACION: Un padre o abuelo entrega una finca a un hijo a cambio de la legítima (Exento hasta 125.000 euros de valor por cada ascendiente, total 250.000, ver entrada correspondiente en este mismo blog).
2.-El contrato sucesorio de MEJORA. Se entrega algo a un hijo o nieto a cambio de la legítima. Exención 250.000, igual que antes.
3.-La HERENCIA PRESCRITA, es decir declarar en escritura algún bien que se tenga por herencia de un pariente fallecido hace más de cuatro años y medio.
4.-La APORTACION a la sociedad de gananciales. Yo tengo un bien por herencia y lo aporto a la sociedad conyugal que formo con mi marido o mujer. ¡OJO!, dada la situación de “hambre fiscal” en que vivimos y aunque el art. 45.I.B.3, RD 1/1993 dice que está “sujeta pero exenta” al impuesto de transmisiones (lo que implica que no se puede aplicar ningún otro), es necesario añadir la siguiente coletilla para que no te la liquiden por donaciones. “Se crea un derecho de crédito a favor del aportante, exigible en el momento de la liquidación de la sociedad conyugal”.
Añadiendo esas “palabras mágicas”, esta exenta cualquier cantidad.

*¡Ojo una cosa es Apartación y otra Aportación!

EJEMPLO PRÁCTICO:

Vamos a poner un ejemplo: Estoy casada y mí padre, fallecido en el 2002, me ha dejado una finca que ya he conseguido catastrar. Haré:
1º.-La escritura de adjudicación de herencia, prescrita (primer título); 2º.-La escritura de aportación a gananciales, exenta (segundo título).
Ya está registrada.

OBSERVACION ESPECIAL:


La jurisprudencia registral considera rechazables los títulos “ad hoc”, es decir los hechos a propósito para registrar. Lo que pasa es que la buena fe se presume, por lo que todos esos títulos que se han citado se podrán usar sin problemas. Debe quedarse uno con la idea de que no hay que forzar demasiado las cosas; en concreto el caso rechazado fue:
1º.-Título: Un hijo cede a su padre una finca por Apartación de legítima (sucedió cuando los padres eran legitimarios, ahora ya no lo son).
2º-Título: acto seguido, el mismo día, el padre vuelve a ceder la finca al hijo por mejora.
Fuera de este caso tan extremo, no hay de que preocuparse. Hay algo de “cinismo administrativo” en esto, pues toda Galicia se registró con ese método y las leyes que establecen tantas prevenciones están más bien pensadas para el resto de España. Téngase en cuenta que al Estado y a la Xunta le interesa que registres tu propiedad ¡así puede embargarte si no pagas esa multa de tráfico!

PROCESO POSTERIOR:


Una vez presentados los títulos en su oficina, el registrador:
-Publica la adquisición 20 días en el Tablón de Anuncios del ayuntamiento. Si alguien “protesta”, solo cabe acudir al expediente judicial.
-Le da efectos limitados a la inscripción durante los dos años siguientes a la publicación del edicto. O sea, durante esa vacación bianual, la propiedad registrada no goza de la plena protección que le da el Estado. Algunos Bancos o Cajas piden aval restringido a esos dos años, si la finca está en esa situación llamada por ello de “inscripción primera”. Pero lo normal es que no pidan nada.

En otra ocasión hablaremos de la AMPLIACION de fincas, o sea el “Exceso de Cabida”, que es bastante más difícil.

jueves, 2 de junio de 2011

¿COMO VENDER UN PISO? ¿DEBO SIQUIERA INTENTARLO?



Lo primero que voy a decirle es que aquí se van a contar verdades desagradables. Es como cuando le anuncian una enfermedad incurable. Si no lo resiste, deje de leer.



Empecemos por lo segundo. Usted lleva uno, dos o tres años intentado vender un piso y se pregunta si dejar de intentarlo. La respuesta es: si lo necesita, no deje de intentarlo. Por duro que parezca, más tarde será peor: los bancos y cajas –hablaré de “bancos” por simplificar- se han guardado una enormidad de pisos en pago de deudas que pronto tendrán que sacar al mercado a bajo precio por imposición europea. Otra avalancha se espera por el final de las refinanciaciones: los bancos hasta ahora le daban “aire” a los grandes deudores para evitar que cayeran en concurso y perdieran las garantías adicionales que habían estipulado por retrocesión judicial. Ahora, pasados dos años, ese peligro ya no existe e irán cayendo uno detrás de otro, con miles de pisos más en el mercado. Un tercer factor de abaratamiento es que los irreductibles que no bajaban el precio, ahora, a los tres años de crisis empiezan a ceder en la medida que se ven acuciados por sus necesidades y el pago de impuestos (IBI, renta) por algo que en realidad no tiene valor.

Y ahora la pregunta principal ¿cómo VENDERLO?

-Lo primero es obvio: actuando sobre el PRECIO. Y ahora pregunta usted ¿cuál es el precio –hablo de Galicia-? Hay varios factores:
-El precio de oferta, es decir lo que “piden” los vendedores o las inmobiliarias no sirve para nada porque no se cruza prácticamente ninguna operación en esas circunstancias. Si uno considera que puesto que su piso ha valido “tanto”, debe seguir valiendo “tanto”, debe prepararse para quedarse con el piso largos años o quizás para siempre. Es duro asumir una pérdida, pero es lo que hay.
-Otro factor es “el perfil del comprador”: Son una especie muy escasa, ya que debe ser persona que tenga dinero en el bolsillo; los más frecuentes son retornados de Venezuela con los ahorros que pudieron sacar de allí. Esto es así porque los bancos no prestan a la clase media o prestan cantidades ridículas, ya que están obsesionados con la liquidez, (lo que llaman core capital o sea dinero en la ventanilla) y no tienen ningunas ganas de hipotecas, salvo que sea un compromiso irresistible (caso que suele coincidir con el espécimen “dinero en el bolsillo”). Es un tipo de comprador muy tirano, que sabe de su poder y que le ofrecerá de mano un tercio de lo que pide ¡y en vez de ofendido deberá considerarse feliz, porque no abundan las ofertas!
-Este es el tercer factor, el “estado de ánimo” de los bancos. No le prestaran el precio a su comprador y en el mejor de los casos solo le prestaran si compra alguno de su propio e ilimitado stock: más barato que el suyo y de las mismas características (tienen en todas partes). Existen toda una seria de truquillos para no dejar que el comprador pise el banco (envolverlo, negociar el vendedor en todo caso la financiación, etc.).

Con este panorama, volvemos al principio ¿Qué pasa si a pesar de todas esas dificultades YO quiero vender mi piso AHORA?
Siga estos consejos:
1º.-Precio: El piso típico de Vigo, Pontevedra, Santiago o Coruña, céntrico pero no exclusivo, de tres habitaciones, dos baños, garaje y trastero y unos 70 a 80 metros, que en el 2005/06 se vendía sobre 360,000 euros (60.000.000 pts.), puede intentar venderse (si hay necesidad) por un precio entre 170.000 y 200.000 euros. No es ninguna regla matemática, ya que apenas se cruzan operaciones normales y es imposible hacer una estadística (las que salen en los periódicos son falsas, casi todo son devoluciones de pisos a bancos). Pero es lo que hay.
2º.-Medios de pago. Por si no fuera bastante perder tanto en el precio, también hay que actuar sobre el pago: Recuerde, no existe apenas financiación.
Aplazará el pago dos, cuatro, cinco o más años, lo que le ofrezcan, a ser posible con una buena entrada inicial. Pero ¡¡¡OJO!!!, tiene usted que hacer de banco y asegurarse el cobro: hará constar la deuda en escritura pública y hará que AVALEN el pago dos o tres personas (los padres, típicamente) cuya solvencia comprobará con certificados de propiedades del registro de la propiedad. Si no le pagan, tendrá donde embargar.
3º.-Comprador solvente: ¡atrápelo en cuanto lo vea! Tan pronto abra la boca, hágale firmar un documento privado de venta aunque la señal sea mínima, 500 euros por ejemplo. Hasta ahora eso era muy poco para trabar un piso, porque los precios subían de valor; ahora es suficiente porque los compradores suben de valor.

¿Todo esto le parece un rollo? Entonces rebaje aun más el precio.
SOLUCIONES DUDOSAS:
4º.-Avalar el pago del precio al comprador.-A veces lo piden los bancos para dar el préstamo pero está desaconsejado: en vez de librarse de un problema, se mete en otro. Una variante de lo anterior: Usted vendedor "convence" al banco de que financie a su comprador, constituyendo con el precio un "depósito" a x años en dicho banco (lo que dará "aire", o sea liquidez al Banco). Es frecuente que esta solución sea sugerida o exigida por la entidad de crédito. Usted verá.
5º.-Portales (tipo “Idealista”, “Fotocasa”, etc). La ventaja es llegar a muchos potenciales clientes; la desventaja es que hacen muy visible la “verdad” (que no se vende un piso, salvo a mitad de precio). Existen una serie de técnicas de dudosa utilidad: retirarlos de vez en cuando y volverlos a sacar, cambiarles la descripción, etc.
6º.-Hipotecar el piso, quedarse con el dinero y dejar de pagar al banco, declarándose insolvente. Además de ser ilegal eso ahora es difícil ya que, como se ha dicho, los bancos no prestan. En el pasado, esto se hizo en masa, incluso por más valor del que daría un comprador. Dicho de otra forma, en 2005/6 los bancos compraron los pisos a precio de oro.
7º.-Alquiler con opción de compra en el futuro. Usted necesita el dinero ahora ¿para que le sirve eso? Los alquileres tienen mucha conflictividad judicial. Además, el futuro es el futuro y para entonces quizás todo esté arreglado (aunque es muy gordo lo que pasa).
8º.-Permuta: es buena solución, siempre que se le ajuste, lo que no es fácil. Es decir usted quiere un piso mayor y cambia con el que anda buscando uno menor; aplaza el pago de la diferencia con garantías avaladas, etc. (ver antes). Es una de las escasas operaciones que se efectúan en la actualidad.
Lo siento, es lo que hay.