DESAFECTACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES

Una pregunta difícil para el Chirri

La desafectación de elementos comunes, por ejemplo un pasillo comunitario, y su cesión a propietarios individuales, plantea dos tipos de problemas:

a)      Si se trata de un ACTO COLECTIVO (es decir que basta un acuerdo de la Junta de Vecinos) o de un ACTO INDIVIDUAL (en cuyo caso sería preciso el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios: los dos esposos en gananciales; el usufructuario y el nudo propietario, etc.).

b)  Si se produce ARRASTRE DE CARGAS (es decir que el trozo de pasillo desafectado está contaminado por una serie de hipotequitas, una por cada uno de los pisos de la comunidad que la tengan, ya que esta propiedad nace de la cuota comunitaria de cada uno de los pisos).

PRIMER PROBLEMA: ¿ACTO COLECTIVO O INDIVIDUAL?

La DGRN considera que :

--Son ACTOS INDIVIDUALES (requieren el consentimiento de cada uno de los propietarios, sus esposas, coherederos, etc.): la especificación de los trasteros que corresponden a cada vivienda y la conversión de un elemento privativo en común.

--Son ACTOS COLECTIVOS (requieren el acuerdo de la “Junta de Vecinos”, ¡ojo!, ahora no hablamos de propietarios, hablamos de vecinos: vota uno solo por cada piso, los ausentes se consideran favorables, etc.): la desafectación de elementos comunes y su venta o transmisión como elementos privativos y la vinculación ob rem de los trasteros y/o garajes a las viviendas.

Por lo tanto, la desafectación de un pasillo y su cesión a un propietario es un Acto Colectivo.

Otra cuestión es ¿qué mayoría? hace falta en Junta para aprobar estos Actos. La ley 8/2013 derogó el antiguo art. 12 LPH, aquel que decía que “cualquier alteración de los elementos comunes” requiere unanimidad, por lo que habrá que estar al actual art. 17, que en su regla 6ª señala que los acuerdos que modifiquen REGLAS o ESTATUTOS requieren unanimidad; y en su regla 7ª, que para los demás acuerdos no especificados basta mayoría. Este sería el caso, pero la prudencia aconseja intentar obtener un acuerdo unánime (es decir, unanimidad de los presentes y no oposición de los ausentes en plazo de 30 días, lo que se certificará en el acta).

SEGUNDO PROBLEMA: ARRASTRE DE CARGAS:

La DGRN para el caso de desafectación y venta posterior de la “vivienda del portero” ha resuelto que el elemento común desafectado queda gravado por las hipotecas de todos los pisos del edificio (que las tengan) en proporción a sus cuotas, pero que los Bancos no deben prestar su consentimiento a la desafectación. El Registro de la Propiedad arrastra tales cargas en el asiento de desafectación.

Pero esto hay que matizarlo en el caso de los “elementos comunes por destino” susceptibles de desafectación. La hipoteca grava los elementos comunes necesarios para asegurar el disfrute del elemento independiente (a un piso no lo podemos dejar sin escaleras y ascensor), pero hay unos elementos comunes por naturaleza y otros que solo lo son por destino. Existiendo un derecho de “desafección” de elementos comunes, en nada se perjudica a un acreedor si la comunidad acuerda desafectar un “elemento común por destino”, pues en este caso los elementos comunes funcionan como “un todo”. Será conveniente que la Junta deje aclarado en su acuerdo lo siguiente:

“La desafección acordada de pasillos y su transmisión posterior, en nada menoscaba el aprovechamiento independiente de los elementos privativos”.

Salvo mejor opinión.