miércoles, 20 de junio de 2018

CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Besugo del Índico


Consulta: La Comunidad nos autorizó a mí y a mi esposa a segregar en dos el local que tenemos y destinar los pisos  resultantes a sendas viviendas. Sin embargo el notario solo ha tenido en cuenta la segregación, describiendo el resultado como piso primero-A, a local comercial y piso primero-B, a local comercial, omitiendo el cambio de uso a vivienda.

Cambio de uso de local a vivienda:
--Acuerdos de la Comunidad de Vecinos: Son indiferentes. Da igual que voten a favor todos, como sí algunos, como si ninguno, como si votan en contra todos. Sólo se puede cambiar el destino a vivienda si se cumplen los requisitos legales, no siendo uno de estos el acuerdo vecinal.
También son indiferentes las manifestaciones del notario o de las partes al respecto: estamos en materia de urbanismo puro y duro.
--Para cambiar el uso de local a vivienda (y que sea registrable, catastrable y produzca algún efecto legal) se requiere LICENCIA MUNICIPAL (arts. 194 y 195 de la ley del Suelo de Galicia). Es una licencia de las caras (195LSG). Con ella en la mano se acude al notario y el local pasa a tener la consideración legal de vivienda; ello,  aunque toda la Comunidad estuviera en contra (o a favor, da igual).

--Procedimiento especial: El del 28.4 de la ley del Suelo estatal da una opción: Cuando a pesar de no haber obtenido Licencia se pruebe que han prescrito las sanciones administrativas por dicha omisión, es decir que han transcurrido más de SEIS AÑOS desde que  la propiedad está destinada a vivienda. Las pruebas, opcionalmente, pueden ser:
a) Certificación catastral, acreditativa de que la propiedad lleva catastrada como vivienda más de seis años.
b) Certificación técnica (la más socorrida).-Cuando un arquitecto certifica, por su conocimiento del edificio, que el piso lleva más de seis años dedicado a vivienda, con las adaptaciones correspondientes, incluidas de elementos comunes.

En esta consulta, advierto la confusión entre la Segregación (que si requiere acuerdo vecinal por mayoría de 3/5 o, alternativamente,  autorización en Normas de Comunidad); y el Cambio de Uso a Vivienda, que por ser materia de urbanismo, requiere Licencia, sin que ninguna incidencia tengan los acuerdos que tenga a bien adoptar o no la Comunidad de Vecinos.
Jurisprudencia: Resolución D.G.R.N. de 13 de noviembre de 2.013


jueves, 14 de junio de 2018

COMO ESCRITURAR Y REGISTRAR LO NO ESCRITURADO NI REGISTRADO

COCINA DEL PALACIO REAL

Pregunta: El comprador que tengo para la casa me exige registrar la propiedad a su nombre. A la hora de mirar mis papeles, veo que siempre se hicieron tan sólo documentos privados sobre esa propiedad.  ¿Cómo puedo hacer para escriturar la casa?



Una cosa es la escritura y otra el registro, que es una garantía que da al Estado a la propiedad, pero que no es obligatoria.

Si de escriturar se trata, solo tienen que acudir vd. y el comprador al Notario con su documento privado. Es muy conveniente que compruebe en Hacienda si está bien catastrada la propiedad para que, al menos, la escritura sirva de PRIMER TÍTULO, ajustándose exactamente a lo que dice en dicho Catastro.

Si lo que se trata es de registrar, hace falta un PRIMER TÍTULO (llamado título público) y un SEGUNDO TÍTULO (llamado título traslativo), separados por un año. Por ejemplo,  escritura de herencia y al cabo de un año, escritura de venta. Por ejemplo, me adjudico un bien en subasta judicial y al cabo de un año me muero y mi heredero escritura la herencia. El SEGUNDO TÍTULO tiene que ajustarse clavado al catastro; el primero debe ajustarse más o menos "a juicio del registrador".
Los títulos son los notariales y/o judiciales, no los privados.

Si lo que se quiere es forzar la registración ahora mismo, sin esperar el año, tenga en cuenta que el PRIMER TITULO puede ser un Acta en la que el Notario (previas pruebas, testigos y publicaciones) declare cierto que el vendedor (vd) adquirió la finca hace más de un año. El SEGUNDO TÍTULO sería la venta proyectada. En tal caso no hay que esperar el año entre los dos títulos, pero le cobrarán impuesto por ese título adicional "fabricado" que en Galicia asciende al 10%.
 Es decir, por el PRIMER TÍTULO (el Acta acreditativa de adquisición hace más de un año) pagaría impuesto el VENDEDOR, y por el SEGUNDO TÍTULO, el comprador.

Gracias por su pregunta.



jueves, 7 de junio de 2018

CAPITULACIONES DE ULTRATUMBA

Serapias lingua (creo)

El derecho gallego regula diversos supuestos en los que el difunto/a pacta directamente con su viudo/a viviente, es decir sin intermediación de los herederos. Son costumbres de gran tradición, pero mejor que queden entre nosotros:  no vaya a ser que nos pongan sambenitos tipo la Santa Compaña, etc.

--El 172LG prevé la liquidación en vida de la sociedad de gananciales, con plena eficacia al disolverse esta y, muy importante, sin intervención de los herederos del difunto/a. Por ejemplo, la adjudicación por mitades indivisas de todas y cada una de las fincas o, por el contrario, “este piso para mí, este otro para ti”. La opción queda inmediatamente ejecutada al fallecer uno de los cónyuges.
Problema: La costumbre es que este pacto se inserte en la Partijas y el 172 exige “pacto en capitulaciones”; no creo que sea óbice, ya que, en Galicia, los límites entre tipos de instrumentos se difuminan: los capítulos pueden contener disposiciones sucesorias -174- y las partijas liquidaciones de gananciales -276-. Creo que la Ley se refiere a la necesidad de escritura pública.

--El 207.2, 1º y 2ºLG, que permite disponer de una concreta mitad indivisa de uno o varios bienes gananciales. Es decir, que la comunidad germánica (gananciales) se convierte automáticamente en romana (indivisión) respecto a determinado bien, sin liquidación de la S. de G. Si se lega al esposo/a la mitad indivisa de un bien concreto (pongamos el domicilio), queda adjudicado ipso/facto al viudo/a por el mero hecho de su aceptación: una mitad por gananciales del difunto, otra por los suyos.
Ningún otro interesado puede llamarse a ese bien, a pesar de ser ganancial. Advierte la diferencia con el Código Civil, que solo permite disponer en globo “de la mitad de los bienes gananciales”, lo que no implica mitad de ningún bien concreto: de una bien puede quedarte todo, de otro nada, etc.


LAS SERAPIAS.-Son un género de orquídeas muy bellas cuyo nombre hace alusión al dios greco-egipcio Serapis, en cuyos templos es fama que se celebraban grandes orgías: la referencia viene de que a estas bellas flores se les suele atribuir un poder afrodisíaco. Abundan en A Lanzada y Corrubedo. Si te llaman la atención esas propiedades genitales, puedes ampliar conocimientos en este link: Como cazar especies protegidas sin que te pillen. Yo no doy ideas, ¡eh!

Aquí hay caza de Serapias