COMPRANDO PISO: LOS GRAVÁMENES

 

Pregunta S. por una serie de gravámenes fiscales que aparecen sobre la inscripción de la finca que pretende comprar. ¿Qué significan?

 

Respuesta: significan que el piso que le interesa ha sido transmitido (heredado, vendido) en los últimos cinco años. Es lo corriente y no suele paralizar las compraventas, aunque, como todos sabemos, el riesgo cero no existe.

 

Para ponerle un ejemplo, si el piso se heredó dentro de los últimos cinco años, los herederos son los responsables del pago del impuesto de Sucesiones y ya lo habrán liquidado, si no, no estaría inscrito. Pero, en tanto no prescriba por transcurso de 5 años, podría acordarse una liquidación complementaria de sucesiones y donaciones (el heredero valoró a 100.000 y Hacienda piensa que vale 120.000., por lo que solicita el complemento del impuesto por esos 20.000 de diferencia). Naturalmente el obligado al pago es el heredero, pero existiría una responsabilidad subsidiaria del propio piso. Esa responsabilidad sería muy excepcional, tenga en cuenta que el heredero le respondería con todos sus bienes presentes y futuros, su sueldo, su pensión, su coche, etc. y es raro alguien que no tenga nada, máxime habiendo heredado ¿qué hizo con el precio? Además, a día de hoy los notarios liquidan los impuestos informáticamente con vista a los valores ya comprobados, por lo que sería muy extraño que se generase esa liquidación complementaria, y que encima esta resultase impagada. Lo mismo podemos decir si la liquidación complementaria procede de una venta (ITP y AJD), es decir que escrituraron por 100.000 pero Hacienda valora en 120.000: podría venir una complementaria reclamando el 10% de esos 20.000 de la diferencia. Pero tendrían que darse muchas conjunciones astrales para que esa complementaria le acabase repercutiendo al adquirente del piso afecto a ese gravamen. El cual tendría una panoplia de acciones para resarcirse.

Esos gravámenes no son cargas, son gravámenes. Cargas son las “condiciones resolutorias” (alguien se reservó el resolver la operación, con lo que todo lo posterior se anula), las “hipotecas” (el banco puede subastar para resarcirse de su deuda), las “anotaciones de embargo” a favor del juzgado tal y cual; de hacienda; de la seguridad social; (subasta en ciernes). Además existen otros peligros, como procedencia de expropiación (puede revertirse todo), protección oficial (adquisición preferente por las autonomías a precio tasado), urbanísticas (se ordena derribar el edificio), anotaciones de demanda (repercute en la finca el resultado de tal pleito). De todo le informará su notario, no lo dude, que pedirá lo que se llama una nota de “información continuada” en la que aparece todo eso y más que no contamos ahora para no hacer esto demasiado largo. También, si es un buen notario, detectará si ese peligro difuso de los gravámenes puede, en el caso, representar una amenaza más concreta, por ejemplo, por apreciarse indicios de blanqueo.

Las fincas con gravámenes se suelen transmitir con normalidad; es más, el que no hubiera habido ninguna transmisión en años daría que pensar. Si les pone la proa a las fincas con gravámenes se excluirá del mercado, es decir, deberá esperar a que se cumplan 5 años de la última transmisión, a menudo una herencia, pues los herederos suelen vender para liquidar. O una liquidación de gananciales, pues los divorciados, idem. Con el inconveniente que a lo peor, antes de acabar el plazo, se consolida un usufructo vidual y... vuelta a empezar. Lo más seguro es que venderán la propiedad a otro con menos tiquismiquis.

 

Si sale vd. a la calle, cabe la posibilidad de que le caiga un cascote de un balcón y se quede en el sitio; ni yo ni nadie puede garantizarle que eso no ocurra. Pero ¿vale la pena quedarse encerrado en casa de por vida?