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| ¿Se me conoce? |
Pregunta: Hace años doné en escritura un piso a mi hermano, recientemente fallecido, que no llegó a aceptar. ¿Pueden reclamarme algo sus herederos?
Respuesta:
Debes combinar 4 ideas:
-Las personas son inmortales para el derecho, las continúan sus herederos: sus bienes, sus deudas, sus pleitos, el derecho a aceptar o no una donación, etc.
-La donación no aceptada no obliga al que la hizo, la puede revocar ante notario en cualquier momento (629 CC).
-Ahora bien, una vez aceptada y notificada al donante la aceptación, se convierte en irrevocable (623CC).
-La aceptación debe hacerse en vida del donante, si bien parece que cabe la aceptación por representación sucesoria por parte de los herederos del donatario (631CC).
Salvo mejor opinión.
Nota.-Me comentan que la donación es un acto inter-vivos y que no cabe aceptación post-mortem por parte del donatario; veo que es doctrina mayoritaria (aunque sea enigmático que el CC limite la aceptación a la vida del donante y no se establezca nada sobre la vida del donatario, como en el CC Argentino. Por otra parte, en la donación cabe el derecho de acrecer ¿porque no la representación sucesoria?). Acepto la enmienda con matices para casos concretos, por ejemplo, de entrega de posesión. Pero el consejo, desde el punto de vista del donante, sigue siendo el mismo: lo más prudente es revocar ante notario.
Pregunta: ¿Se puede vender a una persona el 2% de una propiedad, tributando por ITP al 10% y a continuación esa persona y el vendedor, titular del 98% restante, disolver el condominio adjudicando la propiedad al titular del 2% e indemnizando al saliente, tributando al 1,5% por AJD?
Respuesta:
Lo peor de lo que me consultas es el “y a continuación”. Verás, los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado contrario al ordenamiento jurídico no impiden la aplicación de la norma que se trata de evitar (art. 6.4 Código Civil) y lo que propones tiene un aspecto manifiesto de un intento de evitarse el 10% de ITP. La comprobación fiscal es probable que diga que la operación no tiene sentido económico; por ello, si se liquida por AJD hay grandes posibilidades que al cabo de unos años envíen la complementaria por ITP más intereses, recargo y/o sanción. Hay muchas resoluciones de la DGT sobre fraude de ley. Distinto sería el caso de alguien que quisiera entrar en una comunidad, permaneciera en ella y, al cabo de los años decidiera apartarse.
Salvo mejor opinión, claro.
Pregunta: Debo salir de una sociedad civil profesional de dos socios. ¿Es posible que siga como unipersonal? Si trasmito mi cuota a un tercero ¿Qué porcentaje de socios profesionales debe quedar?
Respuesta:
No soy un especialista en la materia, pero creo que a todos nos suena la música del 1665 CC, “la sociedad es… dos o más personas… ánimo de partir las ganancias”, por lo que es razonable pensar que la sociedad civil unipersonal sea nula de solemnidad: es un contrato y no se puede contratar con uno mismo. Distinta es la S.L. P. en que predomina el concepto de “persona” y nada prohíbe configurarla como unipersonal.
La cuota en la sociedad civil se puede vender, pero con el consentimiento del resto de los socios (1696). En cuanto a porcentajes de socios, no se me ocurre más que lo que dice la ley: la mayoría del patrimonio social y del número de socios habrá de pertenecer a socios profesionales. Por lógica, 2 sobre 2 (no hay otra mayoría).
Pero no descartes que un buen bufete mercantilista tenga otra opinión y sea esa la buena.
Pregunta: Quiero registrar una casa que no está inscrita a nombre de nadie. ¿Cómo hago?
Respuesta:
Para registrar una propiedad (además de rollos que no le explico, como el Juicio Declarativo o el Expediente de dominio) se suele emplear el sistema de demostrar que está “en el comercio de los hombres”, o sea dos títulos públicos (son los notariales o judiciales) separados por el plazo de un año; si el primer título es una herencia, lo que cuenta es la fecha del fallecimiento. Al primer título se le llama “titulo público”; al segundo “título inmatriculador”; este, el 2º, debe ajustarse exactamente a la certificación catastral georreferenciada que obtiene el notario. En cuanto al primero, se admiten diferencias con el segundo de hasta un 5% de superficie con el segundo.
En resumen, la clave está en que la descripción de la finca en el primer título se corresponda (sin necesidad de exactitud total) con la del segundo título, que es obligatorio ajustarlo al milímetro al catastro.
Mi consejo es que haga caso del notario que tiene los papeles, que se los habrá estudiado; parece que el plan es que la escritura de herencia del vendedor sea el 1º título y la de compraventa, el 2º título. En cuanto a la casa, parece que se declarará por prescripción de sanciones (que lleva construida más de seis años según la catastral). Si no hay líos (ley de costas, dominio público, diferencias abismales entre los dos títulos, que esté la propiedad registrada o catastrada a nombre de otro, etc.), las cosas no tienen porque torcerse.
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