¿COMO REGISTRAR LO NO REGISTRADO?

Pregunta: Mi vendedora compró la finca que me vende en agosto de 2.018 y no está inscrita en el Registro de la Propiedad. ¿Cómo puedo registrarla? ¿Es indispensable esperar el año para otorgar yo mi compraventa?

Respuesta: Me centraré en el procedimiento sencillo de registración, “EL DOBLE TÍTULO”, advirtiendo que existen otros más complicados (como el Expediente de Dominio o el Juicio Declarativo).

El método sencillo es el del “doble título”, es decir dos títulos públicos (lo son los judiciales o notariales), otorgados con una separación entre ellos de al menos un año, describiendo la finca ajustada al Catastro. O sea que, si tu vendedora compró en Agosto/18 en escritura pública, deberíais esperar hasta Agosto/19 a que ella te escriture a ti, que serías el comprador.

 Cosas a tener en cuenta:

*Cuando un título es de herencia, la fecha que cuenta es la del fallecimiento; por eso es inscribible una escritura de venta otorgada al minuto de otra de herencia de una persona fallecida hace más de un año.

**El segundo título (el inscribible) tiene que ir fusilado con el catastro (copiadas hasta las comas); en cambio, el primero (el previo), puede discrepar hasta un 5% en superficies.

***El segundo título tiene que ser una Escritura (venta, herencia, donación…) o una Sentencia; en cambio el primero, puede ser eso mismo, pero también puede ser un Acta de Notoriedad en la que el Notario (previa la prueba) certifique la notoriedad de que el transmitente (el que vende, el que causa la herencia, el que da), había adquirido la finca hace más de un año. En tal caso los dos títulos (Acta de Notoriedad + Escritura), también pueden ser simultáneos, del mismo día; pero, en tal supuesto, el Acta tributa como una venta (del 6% al 11%, según autonomías).

Si no te cabe el sistema sencillo, debes acudir a los complicados. Estos tienen la ventaja sobre el del "doble título" de que gozan de la Protección que da al Estado a la propiedad registrada desde el primer día; en cambio, las inscripciones por doble título adolecen de suspensión de efectos durante dos años, aunque ello no suele ser problema para que te den una hipoteca. Si te preocupa el tema, haz click aquí.

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Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

BO NADAL A TUTOM

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