HIPOTECA DE CASA COMPARTIDA CON EXTRANJERO

El viejo San Juan de Puerto Rico: albariño helado en verano, cocido gallego en invierno y encima... ¡nos quieren!

Pregunta si puede escriturar la casa al 50%, siendo ella (elemento español) la titular y él (elemento extranjero) avalista. También, si pueden escriturar la casa al 50% y ser ella exclusivamente la titular.

Respuesta: Todo lo que pregunta es posible pero es un tema de negociación con el Banco, que buscará asegurar (amarrar) lo más posible la operación.

Los ciudadanos extranjeros son igual que los españoles; lo único que tienen que obtener es un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) trámite sencillo que a veces gestiona la propia notaria. Debe nombrar un representante fiscal en España y ya está.

En cuanto a la hipoteca, hágase cargo que es un derecho real (del latín res/rei que significa "cosa") o sea, derecho de cosas. Su esencia es que que si no se paga una deuda, se subasta la propiedad para el cobro, pero le da igual quien sea el dueño. La hipoteca va pegada a la cosa (vivienda) como una lapa: primero, un comprador, luego pasa a dos compradores, luego a tres herederos... la hipoteca, tan tranquila, pegada a su objeto. O sea que puede comprar la casa uno, los dos a medias, uno 1/4 y otro 3/4 etc., a efectos de hipoteca es indiferente, se trata de una decisión personal.

Lo que pasa es que en el derecho europeo continental (no en el anglosajón) cuando suscribe un hipotecario "además" del derecho real, suscribe un derecho personal del que responde con todos sus bienes presentes y futuros. Quiere decir que si se deben 100.000 y en la subasta sólo se obtienen 80.000, por los 20.000 que faltan el acreedor puede embargar al deudor a título personal un coche, otra vivienda, una finca de olivos, etc. Se les suele llamar la hipoteca (d. real) y el crédito (d. personal). Aquí también las combinaciones son múltiples: Puede ser deudor uno sólo por acciòn personal. Pueden ser los dos. Puede ser un tercero. Puede ser deudor uno y avalista el otro (diferencia sutil, ya que la "acción ejecutiva" (embargo) es la que es, y a ti te da igual que te afecte como prestatario que como avalista).

Resumiendo: La hipoteca afecta a la cosa y la constituyen los dueños de la cosa: sea uno, sean los dos. Los hipotecantes no tiene porque coincidir con los prestatarios: puede un suegro hipotecar su casa en garantía de un préstamo de su hija y yerno.

El crédito, afecta a las personas que garantizan un préstamo a un Banco: pueden ser los mismos que los hipotecantes, en todo o en parte, o incluso terceros.

Reformulando su pregunta:

*¿Podemos escriturar la casa al 50% (añada: e hipotecarla) y que en el préstamo aparezca yo como titular y él como avalista? Sí, si está de acuerdo la otra parte, el Banco.

*¿Podemos escriturar la casa al 50% (añada: e hipotecarla) y que en el préstamo sólo sea yo la titular? Sí, si la parte bancaria está de acuerdo.

*Pregunta si se pueden otorgar telemáticamente las Capitulaciones Matrimoniales. Respuesta: No.

*Pregunta si es posible revalorizar un inmueble en el momento de la consolidación del pleno dominio, es decir de la reunión del usufructo a la nuda propiedad.

Respuesta: Le paso el art. 51.2 del RD 1629/91:

"2. Al adquirente de la nuda propiedad se le girará una liquidación teniendo en cuenta el valor correspondiente a aquélla, minorando, en su caso, por el importe de la reducción a que tenga derecho el nudo propietario por su parentesco con el causante según las reglas del citado artículo 42 y con aplicación del tipo medio efectivo de gravamen correspondiente al valor íntegro de los bienes. A estos efectos, el tipo medio efectivo se calculará dividiendo la cuota tributaria correspondiente a una base liquidable teórica, para cuya determinación se haya tomado en cuenta el valor íntegro de los bienes, por esta misma base y multiplicando el cociente por 100, expresando el resultado con inclusión de hasta dos decimales.

Sin perjuicio de la liquidación anterior, al extinguirse el usufructo el primer nudo propietario viene obligado a pagar por este concepto sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución, minorado, en su caso, en el resto de la reducción a que se refiere el artículo 42 de este Reglamento cuando la misma no se hubiese agotado en la liquidación practicada por la adquisición de la nuda propiedad, y con aplicación del mismo tipo medio efectivo de gravamen a que se refiere el párrafo anterior".

*Pregunta que datos deben figurar en la escritura de donación de dinero para adquisición de vivienda que tienen intención de otorgarle sus padres y si es necesaria la descripción del inmueble.

Respuesta: Dentro de los infinitos regímenes legales que existen en la españa autonómica es imposible dar una respuesta omnicomprensiva, o esto sería el libro gordo de Petete. En algunos territorios donde existe ese tipo de normativa se exige la donación en escritura pública; que se aclare el origen del dinero (suele ser: industria, sueldo, trabajo o pensión); la incorporación del documento bancario (cheque, transferencia, etc.); y el compromiso de del hijo-donatario de adquisición de la vivienda en el plazo de tres meses, no siendo preciso individualizarla de momento.