HIPOTECANTE NO-DEUDOR, PAREJA, EL "CERRADO", SEGREGACIÓN

Virxe dos Milagros de Amil: ¡Funciona!

*L. pregunta si le pueden rebajar el arancel notarial en la compra de una casa de 90.000 euros porque ya compró un piso y es menor de 30 años. Que coste tendría la escritura.

Respuesta: empezando por el final, la posible rebaja depende de su notario, es posible que tenga en cuenta su condición de clienta habitual. El coste, de 300 a 500 euros, mas o menos, dependiendo de folios y actos jurídicos incluidos en el instrumento. En esto como en todo, cada uno piensa lo que le parece: yo prefiero un notario serio y competente a otro que haga chapuzas a destajo, aunque me rebaje 50 euros, ya que podría perder 90.000.

*S. pregunta si es posible una hipoteca inmobiliaria con un solo titular y que las escrituras del piso estén a nombre de dos personas.

Respuesta: No, claro. La hipoteca es derecho de cosas y le importan un pimiento las personas: su efecto consiste en que si no se paga una deuda, se subasta la propiedad y con el producto se atiende al impagado. Lógicamente, si el piso tiene dos dueños, los dos deben suscribir la hipoteca, puesto que la misma encubre una posible enajenación (subasta) y no estaría bien que uno de los propietarios se quedase a dos velas sin comerlo no beberlo.

Cosa distinta es que el préstamo (el dinero) se lo den a uno solo; pero si el piso es de dos, deben hipotecar ambos. No crea que este -un solo deudor- es un supuesto baladí, puesto que si lo obtenido por la subasta no alcanzase (se obtuvieron 80.000 pero la deuda era de 100.000), por los 20.000 restantes solo respondería el deudor, pero no el otro propietario que sería "hipotecante no deudor".

*I. quiere saber si una persona separada (no divorciada), puede contraer pareja de hecho.

Respuesta: No. Una de las cosas que hay que constatar para registrar una "pareja de hecho" es que "los miembros de la pareja no están casados entre sí ni con otras personas". Los separados, aún están casados.

*J. pregunta si se puede hacer testamento cerrado firmando lo que se deja a cada hijo y cuanto puede salir más o menos.

Respuesta: el testamento cerrado es un testamento normal y corriente y sirve para lo mismo que cualquier otro: se puede repartir el patrimonio entre los hijos, dejárselo todo a uno, a ninguno y todo lo que se quiera. De fondo, no tiene ninguna limitación especial ni tampoco arancelariamente: puede ir desde los 50 a los 100 euros, dependiendo de la complejidad. Le añade costes el trámite post-mortem.

Esta modalidad ha caído en desuso: por una parte, hay que presentarlo al notario trás el fallecimiento, igual que el ológrafo, siendo este último bastante más privado; por otra, a veces es fuente de problemas que han dado lugar a que determinados profesionales lo desaconsejen.

*M.J. plantea una cuestión muy compleja como es la compraventa de una parcela, previa segregación de otra en la C.A. de Andalucía

Respuesta: Es imposible darle una respuesta concreta sin un estudio a fondo de las circunstancias urbanísticas específicas de su finca y legislación local al respecto, lo que excedería del objeto de estas páginas. Si le sirve de algo, le puedo recordar los términos generales: la segregación requiere o licencia municipal (suelo urbano) o declaración administrativa de innecesariedad (rústico). Si se carece de ellas, no existe la tal parcela como unidad de comercio independiente por lo que la mejor consulta en la que se haga en el departamento correspondiente de la Junta de Andalucía. En cuanto a los parámetros para conceder dicha innecesariedad, entiendo que estarán la no-creación de parcelas de superficie inferior a la unidad mínima, que la operación no implique la creación de un núcleo de población y que no se fomente el uso del suelo para finalidades extra-agrícolas. Por darle un ejemplo comparativo, en Galicia, dichas operaciones están prohibidas en absoluto.