¿COMPRAR POR EL REGISTRO O COMPRAR POR EL CATASTRO?

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La futura compradora de una vivienda se encuentra con el problema de que el Banco no le puede tasar para hipoteca toda la propiedad, ya que está registrada con menos metros. El vendedor le dice que el “vende por la referencia catastral”, y que si se necesita adaptar el Registro a la realidad, es problema de la compradora.

Respuesta:

Este entuerto es un clásico de toda la vida. El propietario ha “aumentado” su edificación, sea construyendo sin licencia, sea extralimitándose en lo que tenía autorizado. Ahora, al querer venderla, el adquirente entiende que compra “lo que ve”, pero necesita que el Banco se lo tase, para lo cual tiene que estar registrado (ya que la hipoteca es un derecho de constitución registral). No existe la “hipoteca por el catastro” y uno de los derechos más elementales que asiste a todo comprador es el de a financiar su compra -todo lo que dé el objeto adquirido-. Añadir que tampoco se conceden “por el catastro” el resto de los derechos que la ley garantiza a la propiedad registrada, como son el mantenimiento en la propiedad y posesión, pase lo que pase al derecho de origen.

¿Cómo se puede arreglar el problema? El sistema habitual es lo que se conoce por “Obra Vieja”, es decir demostrar que han prescrito, por transcurso de al menos 6 años, las posibles sanciones urbanísticas para la construcción sin licencia o extralimitada. Eso se hace mediante una escritura de “Ampliación de edificación”, la cual se basa, bien en una certificación catastral (ahora sí), bien en una certificación de arquitecto/A. técnico que describa la obra ampliada con su antigüedad (por ejemplo “año de construcción 1.999”) y las geocoordenadas de los vértices, todo lo cual en las catastrales viene de mano. La escritura le costará el impuesto, que suele ser del 1,5% sobre el exceso constructivo (por ejemplo, sobre 100.000 serian 1.500), a lo que tendría que sumar unos 400 euros de escritura y unos 200 euros de registro. Si lo hace por catastro, la certificación se la obtendrá gratuitamente el notario, si opta por arquitecto, deberá sumar sus honorarios: dígale que no se olvide de señalar la antigüedad a su juicio del edificio y las geocoordenadas.

Esta escritura de "Ampliación" es registrable pero, hay que aclarar que este sistema no es infalible, pues puede que el registrador no estime acreditada la identidad; es decir que le tiene pinta de que no están hablando de la misma finca. En tales casos, habría que ir a expedientes más engorrosos y largos,

Por último nos queda la pregunta ¿a quién le toca otorgar y pagar la escritura de “Ampliación”, al vendedor o al comprador? Le daré mi opinión personal e intransferible,

Si el vendedor le mostró la casa y cerraron el acuerdo del precio y demás condiciones –sin haberle hablado del problema-, entiendo que es cosa de éste, ya que todo el mundo es responsable de tener sus títulos en regla. Pero, si advirtió a la parte compradora desde el primer momento de que su registro estaba incompleto (información básica, pues afecta a la financiación), y aun así el comprador aceptó el trato, será dicho comprador el responsable de “reparar” el título, pues aceptó un minusvalor a su riesgo y ventura, siendo de suponer que se habrá tenido en cuenta a la hora de graduar el precio. En la práctica, se dan todo tipo de acuerdos para salvar el negocio, sin descartar el “a medias”.

(*) Foto de portada: Lagarto gigante de Canarias: llega a medir cerca del metro pero es mucho más feo que nuestro Lagarto Arnal.Endémico en Gran Canaria, ha sido reintroducido en Fuerteventura. Si te lo encuentras de senderismo por ahí, no te preocupes: solo come flores, frutos y alguna araña despistada.