MANUAL PARA RECLAMAR POR CLÁUSULAS SUELO Y GASTOS DE HIPOTECA

Foto Mercedes Rajoy

La reclamación por cláusulas suelo y gastos de hipoteca no es una apuesta de GANANCIA SEGURA, sino que es un juego de GANAR O PERDER.
Por ejemplo, si reclamas en el Juzgado 10.000 euros por un “suelo” que dices abusivo y ganas, te llevarás los 10.000 y, además, el Banco pagará sus costas (abogados) y las tuyas. Pero, si pierdes –resulta que era un “suelo” legal-, no cobras tus 10.000 y encima pagas de tu bolsillo unos 1.400 de costas del Banco, más otros 600 de las propias. Estas últimas, las tuyas, algunos macrodespachos ofertan perdonártelas, pero nunca las del Banco, algo que no siempre se dice: riesgo siempre hay. Tu abogado de toda la vida te informará muy bien de esto.

Este “manual del reclamante” propone tres pasos progresivos, de menor a mayor riesgo; es más, los dos primero son gratis total.

1º PASO: INSTROSPECCIÓN

Nunca está demás que antes de lanzarte al abogado (salvo si es tu cuñao), que valores por ti mismo el quid del asunto: si la cláusula es abusiva o no,  es decir si hubo algo de engaño o sugestión (o si eres capaz de convencer a un juez de ello). Recordemos que el Tribunal Supremo ha declarado lícitas las cláusulas-suelo. Por lo tanto, si la tuya es normal (no es abusiva), soportarás las costas.

Los métodos de análisis, son:

a) Para las cláusulas-suelo, el clausuelímetro (click aquí).

b) Para los “gastos de hipoteca” (o, sea, para reclamar que las pague en todo o en parte el Banco), los criterios son:

1.-Si la cláusula es genérica es abusiva y puedes ganar tu reclamación (por ejemplo: Todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación, modificación –incluyendo cualquier cambio-, y ejecución del contrato y los pagos y reintegros derivados del mismo; así como la constitución, conservación…”, etc., etc. Esa la discurrió un lumbrera del BBV y la condenó el Supremo en 23/12/2015.

2.-Si la cláusula es concreta y específica, llevas las de perder y cargarte con las costas (por ejemplo: “Será de cuenta del prestatario el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como los honorarios de notario y registrador”). El art. 68 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones señala al prestatario como sujeto pasivo; la atribución de honorarios de notario y registrador no figura en la lista de cláusulas prohibidas por la Ley de Consumidores, art. 89.3.

3.-En ambos casos, debes temer uno de estos torpedos en la línea de flotación: Que el caso ya haya sido sentenciado, individual o colectivamente (cosa juzgada, que no se puede revisar: por ejemplo, las hipotecas de BBVA, Cajamar, Abanca y Popular, ¡ojo gallegos!) o que ya hayas llegado a un acuerdo (novación). Puedes pasar al siguiente paso, claro, pero con mas mansedumbre.

2º PASO: PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL

Este procedimiento creado por el RD 1/2017 es totalmente gratuito y no pierdes ni arriesgas nada por intentarlo, aunque tu cláusula suelo sea la más lícita y correcta del mundo mundial.

a)Lo inicias tú presentando una reclamación a tu entidad de crédito (ya puedes). Los Bancos tienen un mes desde ya para tener listos los impresos de reclamación en ventanilla.

b)El Banco, puede reaccionar de las siguientes formas:

1.-Mandándote un cálculo de la cantidad a devolver con sus intereses. Si respondes que “de acuerdo”, el Banco procederá a pagarte en efectivo en el plazo de 3 meses. También puede ofrecerte un acuerdo distinto al pago en efectivo (aclarando la cantidad debida) que podrás aceptar en el plazo de 15 días, de forma manuscrita.

2.-Diciéndote que no hay nada que devolver y el porqué.

3.-No respondiendo nada y dejando pasar los 3 meses del plazo (significa que NO).

4.-No pagando la cantidad ofrecida en el plazo de 3 meses (significa que NO).

c)Efectos del extrajudicial:

1.-Durante los 3 meses que dura las partes no pueden acudir al Juzgado o se suspenden los procedimientos en marcha.

2.-Las costas.-aquí es donde está la clave de este juego:

-Si hubo extrajudicial, el Banco solo pagará las costas judiciales si el consumidor rechazó el cálculo o la sentencia es más favorable para él que dicho cálculo.

-Si no hubo extrajudicial, el Banco librará las costas si se allanó a la demanda judicial antes de la contestación

--En el IRPF, el consumidor que gane, deberá devolver las cantidades desgravadas demás por inversión en vivienda habitual.

3º PASO: ¡ALA! ¡AL JUZGADO!

El consumidor puede ir directamente sin pasar por el extrajudicial; al Banco, le basta con esperar los tres meses sin contestar o sin pagar. Las “estaciones de Semana Santa” son el Juzgado de 1ª Instancia, la Apelación en la Audiencia y la Casación en el Tribunal Supremo; y las costas, de aupa. Si vas aun macrodespacho, puede que las costas tuyas te las perdonen, apenas pedirán 400 euros “para abrir el expediente” + un porcentaje del 20% de la ganancia para cantidades altas + las costas del enemigo, es decir las que paga el Banco perdedor. Pero si pierdes tú, las costas del Banco te caerán a ti inexorablemente, eso nadie lo alivia.

Desde luego, si tu cuñao es abogao, ve antes que nada darle la vara. Lo más que puede pasar es que te lo recuerde en la cena de Navidad. Pero eso solo sucede un día al año, joder.