¿HAY PREFERENCIA DEL CONDUEÑO FRENTE AL HEDERO DEL OTRO?

Pregunta: M.H. tiene unas propiedades al 50% con una amiga y le preocupa caso de que ella falleciera, si tendría alguna prioridad de adquisición.

Respuesta: No. La gente, nunca fallece, para el derecho somos inmortales. Nos continúan nuestros herederos. Quiere decir que si usted, Juana, va a medias con Benita y esta muere dejando heredera a Julia, ahora van a medias Juana y Julia, con los mismos derechos y obligaciones. Para el derecho aquí no ha pasado nada, el drama es para las personas. El heredero es la persona que uno nombra libremente en su testamento; si no lo hay, en defecto de ascendientes o descendientes, hereda el cónyuge no separado o de hecho, o, en su defecto, los hermanos e hijos de hermanos. 

En lo del derecho de preferencia, le responderé en gallego: "Si lo hay, lo hay, y si no, no". Pueden pactar un derecho de retracto, caso de fallecimiento de una de ustedes, a ejercitar en el plazo de 6 meses (o el que sea) a contar del fallecimiento, valorando la parte de la finada conforme a los criterios de valoración de su comunidad autónoma (Es un multiplicador del catastral y sale en internet, por ejemplo, catastral x 2,2. Este criterio es barato, porque las comunidades son prudentes,;pueden subirlo, pero siempre pongan un multiplicador de los valores catastrales, porque estos se revisan periódicamente). El derecho se extingue si antes se dispone inter vivos o en la parte dispuesta y puede registrarse, con lo que afectará a cesionarios post mortem.

Si no lo pacta, está dicho: no hay ninguna prioridad especial frente a herederos. Distinto es que Vd. o su socia (o los respectivos herederos, que es lo mismo) vendan a terceros su parte, en cuyo caso el participe tiene derecho de adquisición preferente por el mismo precio en el plazo de 9 días desde que se registre la operación.

DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO MATRIMONIAL

*RM dice que tiene una propiedad proindiviso al 50% con su esposo en régimen de separación de bienes catalán, con el que ha llegado al acuerdo de adjudicárselo ella al 100% en retribución del trabajo para casa. ¿Puede hacerlo? Insiste en que  no se refiere a una separación de personas con su esposo.

*Respuesta: ¡Claro! Somos libres ¿no? Bueno, éramos, pero para estas cosas aun no hay problema. El asunto no es el "que", sino el "como".

-Puede su esposo donarle (darle) su 50%, el inconveniente es que habría que pagar el 5% del valor de lo donado en concepto de Impuesto de donaciones.

-Lo acostumbrado es hacer "disolución de condominio", adjudicándole a vd. el 100% de la propiedad dado el carácter indivisible del bien (el piso). Tributaría el 1,5% por AJD siempre que indemnizara vd. a la otra parte, pero la indemnizaciòn puede consistir simplemente en la liberación de la condición de deudor hipotecario, que asumiría usted en su totalidad.

-No parece aconsejable considerar indemnización al "trabajo para casa" ya que en una comprobación fiscal podrían exigirle un contrato previo (liquidado en su autonomía), donde se especifique como se retribuirán las labores domésticas, cuanto y cuando. Si no puede justificarlo, le aplicarían el impuesto de donaciones.

CONFUSIÓN.-Percibo cierta confusión entre la Separación de Bienes y la Separación Personal, perdóneme si me equivoco:

-La Separación de Bienes es un régimen económico-matrimonial que consiste en que cada uno puede disponer de lo suyo o de su parte: es el legal por defecto en algunos territorios (Cataluña, Baleares), en otros se está imponiendo en los matrimonios ante notario, en que "dan a escoger" y me parece que en el 100% de los casos eligen Separación. En el otro régimen, el de Gananciales (bodas ante cura, concejal o funcionario del registro civil salvo que, además, vayan al notario), todo lo adquirido es de ambos, las deudas sobrevenidas, igual, y deben concurrir los dos para cualquier acto de disposición. 

-La Separación personal es un estado civil (son: casado, soltero, viudo, divorciado o separado) en que los esposos viven separadamente, se establecen reglas económicas entre ellos, régimen de visitas, etc. Diríamos que es un paso intermedio al divorcio, aunque no hace falta pasar por uno para llegar al otro. Se otorgan (la separación o el divorcio) ante notario o letrado de la justicia.

La confusión suele venir  de que algunos utilizan el "convenio regulador" que va adjunto a la escritura o auto de separación personal, para adjudicarse bienes entre esposos, ya que así tienen exención fiscal, pero sin deseo real de apartarse uno del otro. Luego, con reconciliarse, todo arreglado. Lógicamente no aconsejo eso porque es un fraude y suele acabar mal.

*Imagen de portada: Las Barcas de Piedra son un mito clásico de Galicia, que esta exportó a todo el arco atlántico: en ellas solían llegar dioses o héroes procedentes del cosmos y, después de la cristianización, apóstoles o santos: anuncian cambios cataclísmicos. Son muy famosas y veneradas A Barca de Muxía, con su casco, mástil y timón (cristianizada como Virxe da Barca) o la de San Andrés de Teixido, o que no vai de morto, vai de vivo (quiere decir que si no vas de vivo, vas de muerto convertido en grillo, babosa, saltamontes u otros animálculos, por lo que, si vais de romeros, deberéis esforzaros en no pisar ningún bicho).

Por supuesto la más famosa es la Barca del Apóstol, atracada al Pedrón a 15 km. de Santiago, donde llegó su Santo Cuerpo determinando el cambio de la era romana a la actual. De hecho, el Pedrón perteneció antes a Neptuno. Ninguna peregrinación jacobea estaba completa si no se visitaba A Barca y era tanto el deterioro causado por las pisadas que el Arzobispo ordenó sumergirla a finales del siglo XVI,  creando una escalera para bajar al río Sar y visualizarla a través de sus cristalinas aguas. En época moderna se hizo un relleno, el espolón, y la Barca quedó enterrada bajo toneladas de tierra y escombros. El ayuntamiento de Padrón (ex-Pedrón) consciente del espléndido reclamo turístico que ha perdido, anda en su busca mediante un georadar, parece ser que ya se ha encontrado el eco de A Barca do Apóstol. 

Lo malo va a ser el cambio de época, porque con esto del coronavirus ya tenemos estrés bastante. En la foto, A Barca de Oca.

HIPOTECANTE NO-DEUDOR, PAREJA, EL "CERRADO", SEGREGACIÓN

Virxe dos Milagros de Amil: ¡Funciona!

*L. pregunta si le pueden rebajar el arancel notarial en la compra de una casa de 90.000 euros porque ya compró un piso y es menor de 30 años. Que coste tendría la escritura.

Respuesta: empezando por el final, la posible rebaja depende de su notario, es posible que tenga en cuenta su condición de clienta habitual. El coste, de 300 a 500 euros, mas o menos, dependiendo de folios y actos jurídicos incluidos en el instrumento. En esto como en todo, cada uno piensa lo que le parece: yo prefiero un notario serio y competente a otro que haga chapuzas a destajo, aunque me rebaje 50 euros, ya que podría perder 90.000.

*S. pregunta si es posible una hipoteca inmobiliaria con un solo titular y que las escrituras del piso estén a nombre de dos personas.

Respuesta: No, claro. La hipoteca es derecho de cosas y le importan un pimiento las personas: su efecto consiste en que si no se paga una deuda, se subasta la propiedad y con el producto se atiende al impagado. Lógicamente, si el piso tiene dos dueños, los dos deben suscribir la hipoteca, puesto que la misma encubre una posible enajenación (subasta) y no estaría bien que uno de los propietarios se quedase a dos velas sin comerlo no beberlo.

Cosa distinta es que el préstamo (el dinero) se lo den a uno solo; pero si el piso es de dos, deben hipotecar ambos. No crea que este -un solo deudor- es un supuesto baladí, puesto que si lo obtenido por la subasta no alcanzase (se obtuvieron 80.000 pero la deuda era de 100.000), por los 20.000 restantes solo respondería el deudor, pero no el otro propietario que sería "hipotecante no deudor".

*I. quiere saber si una persona separada (no divorciada), puede contraer pareja de hecho.

Respuesta: No. Una de las cosas que hay que constatar para registrar una "pareja de hecho" es que "los miembros de la pareja no están casados entre sí ni con otras personas". Los separados, aún están casados.

*J. pregunta si se puede hacer testamento cerrado firmando lo que se deja a cada hijo y cuanto puede salir más o menos.

Respuesta: el testamento cerrado es un testamento normal y corriente y sirve para lo mismo que cualquier otro: se puede repartir el patrimonio entre los hijos, dejárselo todo a uno, a ninguno y todo lo que se quiera. De fondo, no tiene ninguna limitación especial ni tampoco arancelariamente: puede ir desde los 50 a los 100 euros, dependiendo de la complejidad. Le añade costes el trámite post-mortem.

Esta modalidad ha caído en desuso: por una parte, hay que presentarlo al notario trás el fallecimiento, igual que el ológrafo, siendo este último bastante más privado; por otra, a veces es fuente de problemas que han dado lugar a que determinados profesionales lo desaconsejen.

*M.J. plantea una cuestión muy compleja como es la compraventa de una parcela, previa segregación de otra en la C.A. de Andalucía

Respuesta: Es imposible darle una respuesta concreta sin un estudio a fondo de las circunstancias urbanísticas específicas de su finca y legislación local al respecto, lo que excedería del objeto de estas páginas. Si le sirve de algo, le puedo recordar los términos generales: la segregación requiere o licencia municipal (suelo urbano) o declaración administrativa de innecesariedad (rústico). Si se carece de ellas, no existe la tal parcela como unidad de comercio independiente por lo que la mejor consulta en la que se haga en el departamento correspondiente de la Junta de Andalucía. En cuanto a los parámetros para conceder dicha innecesariedad, entiendo que estarán la no-creación de parcelas de superficie inferior a la unidad mínima, que la operación no implique la creación de un núcleo de población y que no se fomente el uso del suelo para finalidades extra-agrícolas. Por darle un ejemplo comparativo, en Galicia, dichas operaciones están prohibidas en absoluto.

PATRIMONIO PROTEGIDO, CONVENIO MATRIMONIAL, ETC.

*J. pregunta si, entre su madre y él, pueden constituir un Patrimonio Protegido a favor de su padre que sufre una incapacidad física del 66%, aportando 10.000 euros cada una; necesidad de escritura y coste.

Respuesta: No veo inconveniente si la incapacidad es del más del 65% y las cifras no se escapan de esas cantidades: debe otorgarse en escritura que, a esos valores, saldría por unos 200 euros, Los P.P. han caído en desuso por sus complicaciones administrativas y la escasez de sus beneficios. No soy partidario de constituirlos por meros motivos fiscales.

*A.B. pregunta por la validez de un Pacto Matrimonial, suscrito privadamente, que implique que, caso de Separación, todos los bienes conyugales serían para uno de los esposos que además recibiría pensión del otro.

Respuesta: Los Pactos Matrimoniales deben otorgarse en escritura pública; si el matrimonio se celebra ante notario, suelen suscribirse inmediatamente después, regulando una serie de cuestiones: Retribución del trabajo "para casa", devengo o no de pensión caso de Separación o Disolución, desempeño de cargos en las empresas familiares, etc., etc. Son válidos y ejecutivos.

El que vd. consulta plantea dos problemas: uno, la forma (debe constar en escritura pública), y otro la "causa" que es un concepto legal que significa que las cosas hechas "porque sí" no son válidas. Por ejemplo, una causa aceptable sería si pactaran que el "trabajo para casa" se retribuyese con 1,5 veces el salario mínimo y que la vivienda familiar podría adjudicarse en pago de las mensualidades atrasadas, sin perjuicio de las compensaciones correspondientes. También debería causalizarse el posible devengo de pensión.

Los contratos sin causa no producen efectos. Si la causa es falsa, el pacto es nulo.

*S. protesta de que su familia paterna y dos testigos han declarado ante el juez que su padre no tenía ninguna hija, lo que la ha privado de la herencia de su abuela; todo ello sucedido hace años. ¿Qué acciones puede emprender contra los que la han perjudicado?

Respuesta: ¿Sucedió en España? Lo pregunto porque aquí las Declaraciones de Herederos se otorgan ante Notario (no Juez) y se es muy minucioso: la prueba comprende además de la declaración de dos testigos y de los requirentes, la certificación de la situación familiar por el Registro Civil y comprobaciones por internet. Naturalmente "errare humanum est" pero, con tanta comprobación, es raro meter la pata.

Por lo demás si han transcurrido más de cinco años, el posible ilícito penal por falso testimonio podría estar prescrito; pero la acción de reclamación de herencia (actio petitio hereditatis, para que vea lo buen latinista que soy) dura 30 años desde el fallecimiento.

VALIDEZ DEL PODER.-LAS FINCAS INTITULADAS

A pedra da Serpe

*K explica que "le donó mediante poderes un apartamento a su padre" pero que el apartamento sigue a su nombre y que su padre ha muerto. ¿Pueden reclamar sus hermanos la herencia del piso?

Respuesta: El poder se revoca automáticamente por muerte del apoderado. Por tanto, si no fue ejercitado (es decir que no se otorgó la escritura de donación) el piso es suyo y nadie que no sea usted puede llamarse a él. Otro tema es si ya se otorgó la escritura de donación (aunque no haya sido registrada); en tal caso el piso sería de su padre y, tras su fallecimiento, de los continuadores de su personalidad, es decir sus herederos: parece ser, según me cuenta, que lo son usted y sus hermanos.

*J de Lugo manifiesta que es el heredero de su padre y este del suyo y que en la herencia entiende incluídas casi un centenar de fincas, pero que, en general, carece de titulación; y que la mayoría de dichas fincas aparecen catastradas a favor de otras personas, hecho que, en algunos casos, parece remontarse al año de 1.990.

Respuesta: Los poderes públicos presumen que es verdad lo que dice el Catastro con la exacta configuración de linderos y georreferencias por satélite que el mismo proclama. Por lo tanto supongo que sabe que las autoridades consideran dueños a los titulares catastrales actuales. Además, solo es inscribible en el Registro de la Propiedad lo catastrado: ni un milímetro más; y siempre, siempre a favor del titular catastral. Por otra parte, deduzco que no ha presentado alegaciones cuando el plano catastral se presentó a Información Pública y, por ende, sugiere usted que en muchos casos, ni siquiera tiene la posesión, y ello desde hace décadas. En esas circunstancias, creo que hay que ser muy prudente antes de abordar cualquier acción reivindicatoria, sobre todo en relación a fincas de escaso valor.

Le paso el artículo correspondiente de la Ley del Catastro:

Artículo 3. Contenido.

1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia de mercado, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

2. La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles.

3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

¿PUEDEN NOMBRARSE HEREDEROS RECÍPROCOS LAS PAREJAS?

Pregunta Lal si en la notarías cobran por las informaciones; y, en 2ª lugar, si ella y su pareja pueden dejarse en herencia una vivienda que van a comprar conjuntamente, aclarando que no tienen hijos.

Respuesta: Nadie te va a cobrar nada por una información.

En cuanto a heredarse la vivienda entre los miembros de la pareja, ningún problema: basta presentarse ante notario y otorgar testamento, adjudicándose uno al otro la parte respectiva; así será el 100% del superviviente.

Un matiz: como sabes, España está dividida en autonomías, muchos de las cuales legislan en materia de derecho civil y generan normas propias. Ello viene a cuento de que, en algunas, existe "legítima de los ascendientes", es decir un derecho conjunto de los padres o el superviviente, o en su defecto abuelos, sobre un porcentaje de la herencia (aunque no sobre un bien concreto). Quiere decir que, caso de dejaros la vivienda entre vosotros, debería cubrirse la legítima con el resto de bienes de la herencia o, de no haberlos, completarla en dinero. Este es un esquema, grosso modo, de esos posibles derechos de los padres en vuestro caso:

*En Galicia, País Vasco, Navarra y Aragón no existe legítima de ascendientes.

*En Cataluña existe legítima de ascendientes los cuales, no intervienen en la herencia, pero son acreedores de 1/4 del valor líquido.

*En Mallorca y Menorca existe legítima de ascendientes, de 1/4 (Ibiza/Formentera: 1/2).

*En el Derecho Común (que rige en los demás territorios), la legítima de los padres y ascendientes es de la mitad de la herencia. Caso de que la Comunidad de que se trate admita la "pareja registrada u oficializada en escritura" y le atribuya derechos civiles, este porcentaje se reduciría a 1/3.

Facilitaría mucho cualquier información que indicaseis la Comunidad Autónoma.


P.D.-El que quiera, con carácter voluntario, puede hacerse seguidor pulsando la tecla de "Seguir" en este blog de Derecho de Galicia, o pinchando alguno de los enlaces literarios que se ofrecen.

*Bianca ha llegado a un acuerdo con su Banco para la novación de un préstamo y pregunta si puede suscribir la póliza notarial de alguna forma no-presencial, por cuestiones de salud.

Respuesta: La firma de los documentos notariales es siempre presencial, aunque el notario puede presentarse en un domicilio, un hospital, un espacio público, etc. Comprendo sus circunstancias y quizá pueda explorar con el Banco la posibilidad de ir suscribiendo, de momento, un documento bancario (más libre), a reserva de, cuando se aclare un poco el panorama, otorgar el instrumento notarial.

¿PUEDEN OTORGARSE COMPULSAS DURANTE LA ALARMA?

En la anterior crisis, 1936, los humanos se revelaron de una crueldad
 mucho más eficaz y refinada que las pelotitas coronadas (click)

Pregunta Nuria si en las notarías se realizan compulsas de títulos universitarios, el coste y cómo afecta el presente estado de confinamiento.

La respuesta a las dos primeras preguntas es muy fácil: claro, una de las funciones de las notarías es expedir duplicados de toda clase de documentos, con los mismos efectos que sus originales. El coste para un título universitario sería de cuatro euros.

¿Cómo le afecta el presente confinamiento? Mal. Las notarías sólo pueden atender situaciones de urgencia con unos criterios que ha señalado el gobierno: básicamente, están dedicadas a estructurar la financiación de las empresas para que puedan pagar sueldos, seguros sociales e impuestos. En cuanto a lo demás, debe valorar el notario la situación de urgencia (y es revisable por una comisión hasta dentro de cuatro años, pudiendo acarrear multa si se trata de una acto aplazable). Así, a bote pronto, se me ocurre que, una compulsa de un título, podría ser autorizable, por ejemplo, si se trata de acreditar conocimientos médicos con destino a incorporarse a algún tipo de equipo sanitario. Si en conciencia siente esa urgencia, consulte su caso por teléfono; si la prisa no es tan grande, le aconsejo por más de un motivo que espere al levantamiento del Estado de Alarma.

*PREGUNTA Juan si es posible otorgar un pacto sucesorio sobre un bien titulado en documento privado.

RESPUESTA: Claro, la herencia en vida (pacto sucesorio) es exactamente igual que la herencia en muerte, y la misma posición jurídica que tenía el causante, pasa a tenerla el legatario (en muerte) o adjudicatario de pacto sucesorio (en vida).

Intuyo que lo que quiere preguntarme no es eso, sino si la propiedad se podría registrar (para poder hipotecarla, obtener licencias, expulsar a perturbadores, etc.). Sobre eso va a tener que hablar en la notaría ya que existen muchas variantes. A bote pronto:

-Si la propiedad no está registrada a nombre de nadie, vivo o muerto, se puede intentar inscribir por el sistema de dos títulos públicos separados por un año. Por ejemplo, una escritura de herencia y al cabo de un año, una de venta. O una escritura de donación y al año, una ejecutoria de pública subasta. Etc. Se llaman el primer y el segundo título y lo que se registra es lo que está en el catastro (hay que tener en cuenta que, en las escrituras de herencia, lo que cuenta para sumar el año es la fecha del fallecimiento, no el día que se va al notario. Sería registrable una escritura de herencia de una persona fallecida en 03/2019 y, el mismo día, otra de compraventa).

Se publica la transmisión y, si no hay oposición de interesados, la propiedad se acaba registrando.

-Si la propiedad está registrada a nombre de algún antepasado, a veces cabe el Expediente de Dominio, pero hay que advertir que este expediente no sirve para suplir títulos omitidos; si no es aceptable, la única vía que queda es el Juzgado, sin garantía de nada.