AUMENTANDO EL PISO...

¿Es un abejaruco?

Pregunta a Enrique Rajoy.-Buenos días. Quiero comprar un piso en Valladolid. El piso tiene un anexo (habitación con baño) que no está inscrito en el Registro de la Propiedad. El dueño afirma que sí está escriturado pero no inscrito. ¿Es eso posible? ¿Me concederán la hipoteca? Y ¿cuánto podría costar el registro del anexo? Gracias.

Respuesta por orden:

AUMENTAR O REDUCIR METROS A LA FINCA

 

Sanxenxo

Pregunta a Enrique Rajoy:

Soy titular de una finca escriturada y registrada con 1.000 metros cuadrados, pero catastrada con 1.080 m2, siendo la superficie real de 1.100 m2. ¿Puedo escriturar la venta constando ya los 1.080 metros cuadrados del catastro y que todo quede en regla?

Respuesta: Sí.

EXCESOS SUPERIORES AL DIEZ POR CIENTO

PETROGLIFO OUTEIRO DO CRIBO; JINETE (CASTROVE, POIO)

La Resolución DGRN de 4 de abril de 2017 ha venido a dejar zanjada la cuestión de la operatividad práctica del art. 199 LH. Permite este artículo la inscripción de la descripción gráfica de la finca, mediante instrumento público en que así se solicite y que incorpore certificación catastral.

CAMBIANDO EL TAMAÑO Y/O LA FORMA DE LAS PARCELAS

Como los “datos del CATASTRO de presumen ciertos” (Art. 3.3 LCI), es conveniente ajustarlos a la realidad, ya que en caso contrario se arriesga uno a perder parte de su finca en un pleito o a no poder venderla. Para lo que habrá que recurrir al PROCEDIMIENTO CATASTRAL (PC) que es un procedimiento de jurisdicción voluntaria muy sencillo que se tramita ante notario. Los pasos son;

PRIMER PASO.-“VER” EL CATASTRO:

Para ello pedirá usted por internet el PLANO catastral de su finca y la DESCRIPCIÓN POR ESCRITO (Tiene un nombre muy largo: “Certificación catastral descriptiva y gráfica”). Si no maneja internet, diríjase a su notario que se lo hará gratis. Ahora, a la vista de los metros que allí dice, COMPARE usted con los reales; si se maneja mejor con los ferrados, divida por los metros que tiene el ferrado en su Ayuntamiento (por ejemplo, una finca de 2331 metros en Abegondo, se dividiría por 333 –ferrado local- y daría 7 ferrados). Acto seguido, mire la finca en el plano (si confina con el río, con la pista de la Iglesia, etc.), y COMPARE con la verdad de su finca.

Si hay discrepancias de metros o de forma, le conviene acudir el procedimiento catastral.

3 Advertencias:

-En los edificios por pisos, solo se puede modificar la parcela.

-No se puede cambiar el dueño, ni de la parcela ni de las colindantes.

-No se puede cambiar el destino urbano ni el cultivo de la finca.

-Ojo, no se puede “saltar” una licencia (ejemplo, para dividir fincas)

SEGUNDO PASO.-¿QUIEN INICIA EL PROCEDIMIENTO?

-El dueño de la parcela según el catastro. Lo que pasa es que si está mal, se puede “ir empezando” el procedimiento mientras se lleva el título de propiedad al catastro y se pone allí el dueño correcto (antes de terminar).

-Uno de los copropietarios. Lo mismo que antes, uno solo puede “ir empezando”, pero antes del final deben adherirse todos.

-El propietario sin usufructo, pero antes del final debe adherirse el usufructuario.

-Los dueños de pisos, por unanimidad de todos los del edificio.

-Todos los herederos, aunque en el catastro figure todavía como titular el fallecido.

TERCER PASO.-¿DONDE SE HACE?

En el Notario más próximo. Se puede hacer aprovechando otro documento, por ejemplo una venta o una herencia, pero lo mejor será hacerlo aparte, por un ACTA independiente, porque los compradores o herederos van a preferir ver las cosas ya arregladas. Lo mismo va a preferir el Notario, porque el trámite dura unos días y de los demás documentos tiene que informar “en directo” al Estado. Es lo que se llama “documento público autorizado al efecto (catastral)”.

CUARTO PASO.-¿COMO SE HACE?

1º.-El interesado manifiesta al Notario que el catastro está mal.

2º.-El Notario saca por internet una certificación catastral (escrita y con plano) y el interesado confirma que está mal. Firma la petición para empezar el procedimiento para su arreglo.

3º.-El Notario le pide la prueba de la discrepancia: Una medición y un plano sobre la topografía catastral, certificado por un perito (Arquitecto/Técnico, Ingeniero/Técnico). El Notario comprueba la firma del perito.

4º.-Si la finca tiene linderos, fijos (carretera, río, barranco), nada más.

5º.-Preguntará si hay colindantes “afectados”. Son “afectados” si cambia la forma de la finca (porque implica cambio de la del vecino) y solo el correspondiente (es decir no son afectados los que no se altere la finca por su lado).

6º.-Si hay colindantes “afectados” los citará y le pedirá que presten el consentimiento al cambio. Si lo prestan, ya está. Si no dan su consentimiento (o no contestan), el Notario informa por internet a la Dirección del Catastro, para que resuelva quien tiene razón.

QUINTO PASO.-¿COMO TERMINA?

-El Notario informa por internet al Catastro de la rectificación en el plazo de CINCO DÍAS desde la iniciación.

-El Catastro realiza la alteración en el plazo de CINCO DÍAS desde su conocimiento.

-El Notario saca de internet el nuevo plano (ya igual a la realidad) y lo incorpora al documento.

Hay que avisar que estos plazos tan “atómicos” solo entran en vigor el 6 de marzo de 2.012. Entretanto, la cosa va con calmiña.

SEXTO PASO.-¿QUE EFECTOS TIENE?

-La descripción de la finca con la configuración y superficie que resulte del catastro, tiene presunción legal de certeza.

-La descripción de la finca con la configuración y superficie que resulte del catastro, se incorpora a los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad.

¿QUE SE DEBE HACER Y QUE NO PARA ENGORDAR UNA FINCA?

Hace años escuché esto: un registrador de la propiedad madrileño, que ponía pegas a un paisano, intentó cerrar la cuestión con esa pregunta. “Oiga ¿es que a usted le crecen las fincas?” Respondió el otro: “Sí, claro”. En Galicia, es un hecho que las fincas engordan. Corrimiento de linderos de propietarios ausentes o desinteresados del terruño, invasión de caminos o vías convertidas en modernas carreteras, descomunación de montes comunes, etc., etc. Al cabo de 10, 20 o 40 años ese es el hecho de la propiedad, el que sirve de base al crédito, al urbanismo expansivo de las ciudades, al sistema fiscal. Por esa nueva superficie daríamos la vida y sin relación alguna con el valor material de dichos terrenos, que a veces es ninguno. Esas leiras del patrimonio familiar constituyen una expansión del yo, pedazos de alma.
Y tras este exordio, vamos con unas pequeñas aclaraciones.

¿QUE NO SE DEBE HACER?1º.-Acudir al Juzgado: El Expediente de Dominio sería la forma deseable de “ampliar” las propiedades. Usted acude al juez con sus pruebas y testigos, le convence y éste ordena registrar su exceso de cabida. Si España fuera EEUU, esta sería una buena idea, pero aquí se enfrenta usted a una Justicia desastrosa que prolongará el procedimiento durante años y cuyo resultado será de lo más imprevisible, a veces delirante.
2º.-Mezclar el procedimiento de “inmatriculación” con el de “exceso de cabida”. ESTO ES GRAVÍSIMO. (Recordemos aquí el proceso de inmatriculación =registrar por primera vez: 2 escrituras de transmisión de una finca-1ª y 2ª-+certificación catastral).
-El error consiste en intentar aprovechar un título antiguo que usted tiene, pongamos una escritura de herencia y “hacer” solo la 2ª escritura, en la que adapta usted al catastro y donde tendrá muchos más metros, ya que éste es más flexible que el registro y se amolda a la realidad social.
Pero la ley solo permite hacer excesos de cabida de FINCAS “YA INSCRITAS” (y la suya aun estaba en proceso de inmatriculación), por lo que no le registrarán ni la finca ni el exceso y a lo peor hasta le mandan de cabeza al expediente judicial de dominio. DESASTRE TOTAL.
3ª.-Aprovechar una inscripción antigua. O sea, la finca u otra parecida pero más pequeña estuvo inscrita a nombre de su padre o abuelo y se interrumpió el tracto porque dejaron de hacerse herencias, donaciones, etc.
Tan pronto mencione eso, ya está usted en el juzgado. Ya sea por la vía directa, ya por la indirecta de acudir primero al notario, ya que el “acta notarial para la reanudación del tracto” está sometida a la aprobación judicial.


¿QUE SE DEBE HACER?
1º.-SI YA TIENE LA FINCA INSCRITA: Hará un acta en el notario acompañando certificación catastral (con la medida -los metros- que usted estime correctos), y que, si quiere, ya le obtendrá el notario por internet. Le registrarán el exceso, excepto en los siguientes casos: 1) “Que la finca proceda de escritura de segregación, división o agrupación, en que se haya expresado con exactitud su superficie”. 2) Que el exceso sea muy gordo o que la finca esté en el centro de Vigo o en la plaza del Obradoiro. En este caso tendrá que volver al notario y hacer un “acta de notoriedad”. Esta “acta de notoriedad” puede ser la regulada en las leyes notariales o registrales (depende de lo que le exijan), la diferencia es:
-En la “notarial” se piden 2 testigos.
-En la “registral” que declaren los colindantes.
El resto del trámite es parecido. Ahora, con su acta en el bolsillo, ya puede volver al registro, donde le registrarán su finca engordada. (Excepto que su finca esté en el Obradoiro, salvo que usted sea el Apóstol Santiago)
2º.-SI NO TIENE LA FINCA INSCRITA:
Seguirá el procedimiento de inmatriculación (ver entrada en este blog) al pie de la letra (DOS TITULOS+CATASTRO), siendo ambos títulos y la certificación catastral exactamente iguales, en especial en cuanto a la medida de la finca.
Si cuenta con antiguos títulos o inscripciones contradictorias, debe valorar con su conciencia si va a revelarlos o no, es decir si considera que se refieren a la misma finca. En caso afirmativo, su lugar está en el Juzgado, en trámites conocidos como “Expediente de Dominio”.