GARAJES POR CUOTAS INDIVISAS

PREGUNTAS:

*Anteayer: desea saber si tiene algo de negativo que una plaza de garaje figure inscrita como una participación indivisa de 1/20 que da derecho a disfrutar la plaza número 4; en vez de como finca independiente (la finca es la unidad de propiedad, como el litro de capacidad o el metro de medida).

Respuesta:
Esa plaza está inscrita como es debido y como lo están el 90% de ellas. Significa que es usted dueño absoluto de la plaza 4 y además tiene una cuota que le da derecho a usar las zonas comunes y, el día que se acabe el edificio, a una parte importante del solar. Esta propiedad, llamada subfinca es una creación del derecho muy práctica: sirve para lo mismo que una finca (venta o hipoteca separada) y si quieren pagar más, incluso pueden independizar sus referencias catastrales. Regulada en el art. 98 del RD 1867/98.

Las alternativas son peores a mi juicio:

-Finca independiente: tendría que pagar una inscripción completa por cada acto jurídico y perdería cuota de propiedad del solar, pues las rampas, escaleras, etc. serÍan espacios comunitarios del edificio.
-Anejo de la vivienda: misma pérdida de propiedad, además de no poder venderla etc. por separado.

Mire, conozco un gallego muy gallego con el que me identifico mucho; pues bien, si no se la venden en forma normal (plaza con cuota indivisa), preguntaría: ¿Y porqué?

*El domingo: Su padre falleció hace muchos años y su madre no arregló los papeles de la casa. ¿Puede hacerlo ahorrar? ¿Qué coste tendría?

Respuesta:
He respondido algo parecido aquí (mira la 2ª pregunta). No es obligatorio arreglar los papeles pero es indispensable si se va a vender. Si el comprador va a pedir hipoteca, conviene tener arreglado el registro de antemano o puede bajar el precio. Acérquese si lo desea por su notario, el lo arreglará todo.

Por los años que dice, parece que cualquier impuesto estaría prescrito, quedarían los aranceles de notario y registrador que dependen de la cuantía del documento. Son frecuentes en valores moderados, honorarios entre 300 y 500 euros de notario, y la mitad o algo más de registro.


*El lunes: pregunta como son las actas de manifestaciones necesarias para dar entrada en la comunidad europea a un pariente cercano de nacionalidad extranjera (hijos, padres, esposos de españoles/as). También si la podría otorgar en Cuba y el coste.

Respuesta:
Estas actas se otorgan normalmente ante notario; en ellas se acredita el parentesco (por ejemplo, el matrimonio) y además el español/a se responsabiliza de todos los gastos médicos, farmacéuticos, vestido, comida, domicilio etc. del pariente extranjero, de suerte que no sea carga pública para el estado español; incluso le pueden responsabilizar del billete de avión. Sé que es odioso decírselo a quien se va a casar, pero piense en ello. En notario pueden salir por unos 50/60 euros.

¿En Cuba? En las embajadas suele haber un cónsul que hace funciones de notario, pero a menudo están muy atareados y la cosa se eterniza. Hay actos que sólo los  notarios pueden autorizar (por ejemplo, celebrar matrimonios) y no los “cónsules en función de notario” pero no tengo noticia de que este sea uno de ellos.

*Ayer: dice que le han propuesto una hipoteca cuyas cuotas no puede atender, pero que las pagaría su padre, el cual sería cotitular del préstamo y de un 5% de la propiedad ofrecida en garantía, quedándose el preguntante con un 95%.

Escribe además que le han dicho que en Galicia está exenta la donación de padres a hijos hasta 400.000 euros.

Respuesta:

Si la propiedad la va a pagar su padre mediante las cuotas hipotecarias, el debe ser el propietario.

En cuanto a lo otro, la donación de padres a hijos tributa en Galicia:

-En cuanto al transmitente (padre) un 19%, 21% o 23%, según cuantía, sobre la base de la ganancia (diferencia entre el precio a cuanto compró y valor actual), por IRPF.

-En cuanto al adquirente (el hijo) un 5%, un 7% o un 9% del valor de la cosa, según su valor, por Impuesto de Donaciones. A esos niveles que dice, pasaría del 7.

La información que le dieron es de alguien qué oyó campanas y no sabe dónde: sé refiere a la herencia en vida (no a la donación), que los gallegos solemos usar para transmitir bienes a los hijos o nietos: está exenta de IRPF (para el padre o abuelo) y hasta un millón de euros -2 si viene de los 2 padres- para el hijo o nieto. O sea que no se suele tributar.

Pero si la propiedad se va a pagar por cuotas hipotecarias, no me imagino al padre donando o heredando cada mes el valor de la cuota al hijo, sobre todo porque hay que hacerlo ante notario. Se aburrirían de verle la cara aunque existen algunos de aspecto agradable. Parece más lógico que el padre pagano se vaya haciendo con la propiedad y luego se la herede en vida o en muerte al hijo de una tacada, lo que podría reforzarse dejandosela, mientras tanto, en testamento.

(*) Foto de portada: siento repetir el airón o garza real, pero es que este era el puto amo de A Lanzada, con su negra cimera al viento, tronzando anguilas a babor y estribor...