¡OJO A LA RENUNCIA CONTRACTUAL AL RETRACTO ARRENDATICIO!

            
      La ley 4/2013 ha introducido la posibilidad de renuncia en el contrato de arrendamiento al derecho de adquisición preferente del inquilino, caso de venta de la finca. Pero esa posibilidad nace cargada de veneno.
          Hasta ahora, el derecho de adquisición preferente, tenía dos alternativas:

 1ª) NOTIFICACIÓN PREVÍA: consistía en notificar con 30 días de antelación el precio ofertado al inquilino, por si le interesaba la compra (TANTEO);

 2ª) NOTIFICACIÓN POSTERIOR: Si no se había notificado al inquilino para tanteo, bastaba notificarle tras la firma de la escritura para que, si le interesaba, adquiriese la finca por el mismo dinero en plazo de 30 días (RETRACTO). La modalidad 2ª) era la habitual, pues la fase ejecutiva de las ventas se suele llevar a cabo con bastante premura, entre otras cosas para que todo el mundo cobre sus comisiones y nadie estaba dispuesto a esperar 30 días.

            Ahora la situación ha cambiado, tras la introducción sistemática por los documentadores de la “claúsula de renuncia al tanteo y retracto” en los contratos de arrendamiento. La modalidad 2ª (NOTIFICACIÓN POSTERIOR) HA PERDIDO VIGENCIA, YA QUE SIEMPRE DEBERÁ INTENTARSE LA NOTIFICACIÓN PREVIA, al ser esta absolutamente obligatoria en los contratos con claúsula de renuncia (ver 25.8, al final). Aun así, Jacques sugerirá un remedio (para rápidos) que ha visto en la práctica, en el bien advertido que su eficacia aun  no ha sido comprobada por la jurisprudencia.

            Si no te gusta, ya sabes. En los contratos de arrendamiento, olvídate de la “renuncia”.

    OPERATIVA:

—Si piensas alegar esa renuncia es necesario notificar previamente la venta con 30 días de antelación. Si no, la venta es ininscribible.

—Si no piensas alegar esa renuncia (por ejemplo, por urgencia), no basta la habitual notificación de la venta “a posteriori”, puesto que has incumplido una obligación legal nueva (especial para los casos de “renuncia a adquisición preferente”), como es la de la notificación previa. La venta quedaría en precario y sería anulable judicialmente, al haber omitido la pre-notificación. La solución en estos casos es que en el mismo o en otro documento, el arrendatario se dé por notificado y renuncie, para esa venta en concreto, a ejercitar los derechos de adquisición preferente.

Artículo 25 Ley 4/2013. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.