LA VALIDEZ DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS FAMILIARES

Foto: Mercedes Rajoy

Popurri de varias preguntas: Un hermano, propietario por mitades indivisas de un piso con otro hermano, le vende a éste su parte en documento privado. La propiedad sigue escriturada y registrada a nombre de ambos. Ahora, al cabo de los años, el propietario del 100% según el privado, trata de vender a un tercero. ¿Quien debe suscribir la compraventa? ¿Ha prescrito el impuesto por la venta privada entre hermanos?

Respuesta: Antes que nada hay que destacar que nunca nos referimos a casos concretos, tema que corresponde al asesor o notario personal: solo indicamos principios generales, para saber que preguntarles a ellos.

Prescripción.-La fecha de un documento privado solo cuenta respecto de terceros (ej. Haciendas), desde que: a)  se inscribe en un registro público (ej. De la Propiedad); b) la muerte de cualquiera de los que lo firmaron (prueba: certificación defunción) o c) desde que se entrega a un funcionario público (por ejemplo, notario para elevar a público, aunque hay otros casos, como juzgados, departamento de vivienda, etc.). Art. 1227 Código Civil. A partir de ahí, empiezan a contarse los plazos para la prescripción; cuatro años y un més si se trata del ITP.

Venta de una vivienda titulada públicamente por dos personas (independientemente de secretos acuerdos privados): Debe otorgarse por los dos titulares que tengan un documento erga omnes (frente a todos), es decir, que sea público (notarial o judicial), liquidado de impuestos e inscrito en el registro de la propiedad. Si no el comprador no podrá inscribir, obtener hipotecas, realizar actos urbanísticos, etc.  etc. y, lógicamente, se sentirá defraudado e iniciará las acciones pertinentes.

Si dos copropietarios según su documentación erga omnes desean extinguir el proindiviso -como operación previa a una venta-, disponen dos sistemas: a) que uno le escriture la venta de su parte al otro, la liquide de impuestos y la registre (el impuesto autonómico más frecuente es el 10% sobre la parte vendida); b) Que escrituren la disolución del condominio, adjudicando todo a uno solo de ellos. Si el bien es indivisible, como los pisos, el impuesto suele ser del 1,5% sobre el valor total del piso, siempre que se  indemnice económicamente al que se queda sin nada.

Los precios o indemnizaciones deben ser reales y constará en la escritura por la ley del blanqueo: quien paga, que , cuanto, cuando y como. Con referencia de cheques, cuentas bancarias donde se producen los movimientos, etc., que quedan a disposición de la AEAT.

Por último, los impuestos son: 1) Estatal (IRPF: 19, 21 o 23% de la ganancia), para el que transmite. Es decir, la diferencia de valor entre la escritura anterior y la actual;  2) Autonómico: lo dicho con carácter orientativo, que suele recaer sobre el adquirente. Si optan por disolución y no se compensa al que sale de la propiedad, o no del todo, probablemente se considerará la operación sujeta al impuesto de donaciones, que, entre hermanos, sobrepasará con facilidad el tipo del 20%; 3) Plusvalía municipal (incremento de valor de los terrenos urbanos). A devengar por el transmitente.

En cualquier caso, aténgase a la opinión de su asesor o notario personal, porque él será el que tenga todas las informaciones y se responsabilice del documento concreto.