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| Fervenza de Parafita |
Pregunta: Contrato privado de paga y señal para compra de vivienda con plazo máximo de escrituración a 30 de abril. Pretendía financiarse la compra con la venta de otra vivienda, habiendo fallado la operación. ¿Plazos y posibilidades de pérdida de la señal? ¿Soluciones si se retrasa la venta de la casa antigua?
Respuesta:
Bajo las palabras de “arras o
señal” se encubren dos contratos de efectos muy distintos: Las “arras o señal” penitenciales
y las “arras o señal” confirmatorias.
Penitenciales: La penitencia es
una retribución por un mal o inconveniente que se causa a otro, y, en el
contrato de arras o señal “penitenciales”, el comprador pierda la señal –y nada más- si el contrato se resuelve
por su causa; o, si el desistimiento es a instancia del vendedor, debe este
devolverlas duplicadas. Este es el sentido que da el Código Civil a las
palabras arras y/o señal (1454).
Confirmatorias: En tal caso, las
“arras o señal” no tienen el significado de “penitencia”, sino que son un anticipo del precio: quiere decir
que la venta ya está hecha. Según la jurisprudencia (lo que se aplica en la
práctica) este es el sentido que debe presumirse siempre, salvo que el contrato aluda con claridad a las penitenciales (con
frases alusivas a la pérdida simple por el comprador o devolución duplicada por
el vendedor).
¿Qué efectos tiene la señal
confirmatoria caso de impago en plazo?
--El plazo para el pago del resto
del precio se amplía de forma ilimitada; dura hasta que se cierre legalmente.
¿Cómo se cierra? Pues conforme al art. 1504CC: aun cuando se hubiese estipulado
la resolución por falta de pago en plazo, el
comprador podrá pagar aun después de expirado el término (a los 5 años, a
los 15 años…), mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta
notarial. Tenlo claro: el plazo no lo cierra el transcurso del tiempo pactado, sino
el requerimiento judicial o notarial del vendedor.
--El perjudicado (pongamos que el
vendedor) puede optar entre exigir el cumplimiento o la resolución, con
resarcimiento de daños o intereses en ambos casos. Exigir el “cumplimiento”
quiere decir el “forzoso”: si el comprador carece de efectivo para hacer frente
al pago total, puede el vendedor reclamar al juez el embargo de sus pisos o
sueldos. Exigir la “resolución” quiere decir que el contrato
desaparece, pero la pérdida para el comprador puede ser superior a la “señal”,
si superiores son los daños. O inferior (1124CC).
¡¡¡Mucho ojo!!! Existe otra
modalidad de Arras o Señal llamadas penales, en que la indemnización de daños e
intereses se fija de antemano y consiste en la cantidad entregada a la parte
vendedora (o el duplo, el triplo o lo que sea). En tal modalidad, si el comprador incumple, pierde la señal (como en
las penitenciales); pero, además, el vendedor puede exigir el cumplimiento
forzoso (es decir, el pago a mayor abundamiento de
la totalidad del precio) o la resolución.
¿Qué se puede hacer? Desde aquí
no puedo dar ningún consejo, porque no tengo ni idea del caso concreto. Lee con
atención tu contrato. Como ejemplos, tomados de la vida práctica, están:
-En primer lugar, explicar la
situación al vendedor, solicitando la ampliación del plazo, informando del caso
imprevisto y de tus actividades dirigidas a buscar unas solución; a ser
posible, por escrito. Esta demostración
de buena fe es importante ya que, por causas justificadas, el tribunal
puede señalar plazo (1124CC).
-Habiendo dos viviendas, una
antigua (en venta fallida) y otra nueva (en trance de compra), los Bancos
suelen mostrarse proclives a financiar la compra de la nueva con la garantía de
ambas, en especial de la antigua que ya estará pagada o casi. Ello no
perjudicará la venta de la vivienda antigua porque la subrogación en la
hipoteca puede representar un atractivo para el comprador, que se ahorrará
gastos de constitución. En tales casos se suele negociar la supresión de la comisión por
“subrogación pasiva” (cambio de deudor). Y si el futuro comprador prefiere otro
Banco, se suele efectuar la cancelación de una hipoteca y constitución de otra
simultanea, con presencia de apoderados de ambas entidades. Es rutina.
Te deseo suerte.
Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de
la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia,
publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con
consentimiento del preguntante.
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