DERECHO DE GALICIA

Pregunta si es posible comprar una vivienda ella al 75% y su pareja al 25% y que sólo responda ella del préstamo hipotecario. También le preocupa que si la propiedad se pierde por una ejecución hipotecaria, su pareja se quede sin nada.

Respuesta: Mire, el derecho Civil es el campo de la libertad; se puede hacer todo; el único problema es la voluntad: que se quiera hacer. Los Bancos son entidades con ánimo de lucro y algunas operaciones no les interesan (no quieren hacerlas y están en su derecho). Puede que algún apoderado bancario le diga que “no se puede hacer” determinada operación por pereza mental, pero lo que en realidad le está diciendo es que no la quiere hacer.

Vamos ahora con unos conceptos básicos:

contando las fanecas...

─La hipoteca es una Garantía, puede garantizar de todo, cuentas corrientes, letras de cambio, obligaciones  y un largo etcétera. Es muy frecuente que la hipoteca garantice un préstamo hipotecario de vivienda, pero no tiene nada que ver una cosa con la otra. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente el bien y le importa un bledo quien sea el dueño: así se venda, se herede, se done, la hipoteca va detrás. Si no se paga la obligación garantizada, un notario o un letrado judicial puede colgar la finca en el BOE (subasta) y, con el producto, paga al Banco y lo que sobre se lo entrega al dueño, el que fuere, sea el prestatario o no. Por eso se le llama un derecho real (del latín “res”, que significa cosa), es decir derecho de cosas sin importar las personas.

─El préstamo es un derecho personal: de él responde la persona con todos sus bienes presentes y futuros y, si no, sus herederos. Si no paga, hay que señalar previamente bienes para ejecución (sueldos, pensiones, coches, otras propiedades) y embargar lo que se encuentre. Lógicamente si la persona se queda en insolvencia, el banco se queda con un palmo de narices y no cobra nada a diferencia de la hipoteca que va “pegada” a la vivienda.

Vamos ahora con la práctica:

*Cuando en Europa (España, Italia, Francia…) le dan un préstamo hipotecario vivienda, los bancos constituyen dos cosas distintas: el derecho real (hipoteca) + el derecho personal. Quiere decir que si, supongamos, debe 100.000 y en la subasta de la vivienda sólo sacamos 80.000 (acción real), por los 20.000 restantes el banco puede perseguirle por acción personal y embargarle un sueldo, una pensión, un coche o lo que le encuentren. En EEUU la hipoteca por el contrario es “pura”, y una vez subastada la casa, se acabó el tema, se haya resarcido el acreedor o no. Por supuesto le hablo de costumbres bancarias: no hay inconveniente legal para que un Banco aquí le conceda una hipoteca pura, lo que pasa es que no quieren. Hubo una entidad que las concedió una temporada, pero ya lo ha dejado.

*Vamos con sus preguntas:

-Pueden comprar en los porcentajes que les dé la gana. En cuanto a la hipoteca (derecho real, la garantía) deben constituirla ambos dueños, pero no hay inconveniente en que sólo sea usted la deudora (acción personal), si lo acepta el Banco. Su pareja sería hipotecante no-deudor, lo que quiere decir que lo más que le puede pasar es que pierda su porcentaje de la vivienda, pero no podrían perseguirle por acción personal (sueldo, pensión, coche, otras propiedades). A los bancos les fastidian los hipotecantes no-deudores  (pierden garantías), pero si es uno sólo de dos, a veces lo aceptan. Los dos, jamás (hipoteca a la americana).

-Tras subastar, el residuo que queda tras pagarle al Banco y gastos legítimos, se entrega a los dueños en proporción a su derecho.

Lo que nunca acepta ningún Banco (que yo haya visto) es la hipoteca de participaciones indivisas, es decir, dos hipotecas, una del 25% y otra del 75%, porque si paga uno sí y otro no, no podrían ejecutar al cumplidor, con lo que la garantía se iría a la porra. En estos casos constituyen “una sola” hipoteca sobre la total finca con arreglo al art. 217 del Reglamento hipotecario.

Pero ya le digo que esto va de prácticas bancarias, legal es todo y se puede hacer todo. El  caso es que se llegue a un acuerdo en la negociación.