Pregunta.-Según el registro de la propiedad mi piso mide 64 m2; pero según el catastro en realidad son 97 m2, dato que es exacto, pues lo he comprobado con un técnico. ¿Que puedo hacer para subsanar el error?
Respuesta:
El caso que plantea es más frecuente de lo que parece: bien porque se ha sobre-construido sobre lo autorizado en la licencia, bien porque el promotor en su día declaró menos metros de los reales (para halagar a los compradores, que pagarían menos IBI); motivo por el que existen muchos pisos registrados con bastantes menos metros de los reales. A día de hoy, ese achicamiento no sirve para nada (los pisos se miden por satélite) y lo que este defecto provoca es una disminución del precio en venta del piso, al no poder valorar el tasador más metros de los registrados, con lo que se rebajan automáticamente tanto la hipoteca que el banco pueda conceder, como el precio que un posible comprador puede pagar.
La solución a esto es algo compleja, pero es lo que hay. Necesita:
1.-Un acuerdo en Junta de Vecinos, por el que se acuerde adaptar la superficie del piso x (o de los pisos a, b y c, o de “todas las fincas del edificio”, pudiéndose ejercitar el derecho individualmente) a la real que muestra el catastro; es decir piso a: x metros; piso b: x metros; piso c: x metros, etc.), sin alteración de cuotas, por tratarse de la superficie original.
El acuerdo debe ser por unanimidad, pero esa unanimidad puede ser de un vecino solo (el único que asista a la Junta), pues los ausentes que no se opongan en el plazo de 30 días se consideran votos “sí”.
2.-Una certificación de un arquitecto/técnico acreditativa de que la nueva superficie es la originalmente contenida dentro de los linderos de las fincas (es decir, que se trata de una verdadera rectificación, pues si se ha ampliado a base de tirar tabiques y unir pisos distintos, el estado está interesado en esas transmisiones: aspecto fiscal, urbanístico, etc.). Es importante que el arquitecto señale por su conocimiento del edificio la antigüedad de la construcción (Y que sea mayor de 6 años, para que pueda constatarse la prescripción de las posibles sanciones por irregularidades urbanísticas).
Con estos documentos (certificación del acuerdo vecinal y del arquitecto) deben acudir al notario el/los interesados en la rectificación de su piso más el presidente de la comunidad y otorgar un acta que se presentará a registro (con el que, dado lo complejo del expediente, es conveniente efectuar una consulta previa).
(La ley hipotecaria en su art. 199 prevé una vía directa, mediante la solicitud del titular para que se incorpore la representación catastral al registro de la propiedad, órgano que notificará a los colindantes, por si existe oposición o, cuando se trate de propiedades horizontales “al representante de la comunidad de propietarios” (lo que es indiciario de que el legislador también pensó en la aplicabilidad de este procedimiento de la “propiedad por pisos”). En la práctica este procedimiento es inviable, por exigir la doctrina registral los trámites más rigurosos antes reseñados, salvo que se pretenda ejercer el derecho en vía administrativa o judicial).
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