El art. 201 de la ley 13/2015 que entra en vigor el 1 de Noviembre
próximo, trata de la rectificación de la "descripción, superficie y
linderos de las fincas". Es de suponer que su aspecto más conflictivo
serán los excesos de cabida, pues es un hecho universalmente admitido que en
Galicia las fincas no suelen menguar. Como advertencia previa, hay que señalar que
este procedimiento no es aplicable al aumento de edificaciones, a la
concentración parcelaria o a las reparcelaciones urbanísticas (que siguen
normativa especiales). Y que no hace falta recurrir a él para cambiar el nombre
y nº de la calle al compás de los gustos municipales. Por ejemplo, de calle del Generalísimo a avenida Txipras. Dicho lo
cual, vamos al análisis de los diversos supuestos que prevé el art. 201 LH:
a) Las rectificaciones de superficie de HASTA EL 5% no
requieren expediente ni certificación catastral, salvo que el registrador las deniegue
por dudas fundadas en: 1), haber sido comprobada previamente la superficie exacta
(por técnico); 2), la reiteración de rectificaciones del 5%; y 3), proceder la
finca de segregación, división o agregación.
b) Las rectificaciones de superficie de HASTA UN 10% no
requieren expediente, pero si certificación catastral coincidente. Y que el
registrador no tenga ninguna de las "dudas fundadas" antes reseñadas
bajo la letra a).
c) Las rectificaciones de superficie de MÁS DE UN 10% requieren
Expediente de Dominio, tramitado ante notario hábil conforme arreglo al art.
203 de la LH (click aquí) con las siguientes especialidades:
1.-Puede instarlo el titular del dominio, el de una cuota o
el de un derecho real sobre el mismo.
2.-Aportará al notario la "descripción registral"
y la "descripción actualizada", aseverando que las diferencias se
deben a errores registrales.
3.-También la relación de titulares y colindantes,
registrales y/o catastrales.
4.-También la Certificación catastral descriptiva y gráfica.
Si aporta certificación alternativa (porque no le convence la catastral), el
notario informará al Catastro.
5.-No hace falta acompañar (a diferencia del Expediente
guay, el del 203) ni la relación de cargas, ni la propuesta de los términos de
su inscripción, ni el apercibimiento de perjuicios, ni la prioridad entre
cargas. En cuanto a la certificación que emite el registrador, es un poco más
pequeñaja que la del Expediente guay. Total, na
El Registrador, a la vista del expediente, bien suspenderá
la inscripción del exceso (motivándolo en que alberga dudas fundadas de que el
expediente encubra un negocio traslativo o modificaciones subrepticias de
fincas) o bien lo inscribirá, procediendo a notificar a los titulares
registrales colindantes.
DIFERENCIAS CON EL RÉGIMEN ANTERIOR A 01/11/2015): Hasta
ahora no era preciso el Expediente de Dominio para inscribir los excesos de
cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores
a la quinta parte de la cabida inscrita, con certificado o informe de técnico
competente.
CRÍTICA: Resulta extraño ver a los registradores haciendo todas esas notificaciones ¿fehacientes?
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