3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

-1ª Pregunta: ¿Qué clases de permuta hay?
-Respuesta: Dos, la REAL y la OBLIGACIONAL. Se diferencian en lo siguiente: a) La REAL, afecta a terceros, es decir que el derecho del dueño del solar a percibir sus pisos es preferente a las hipotecas o ventas que registre después el promotor. b) La OBLIGACIONAL no afecta a terceros, es decir que el dueño del solar se ve perjudicado por las hipotecas o ventas que se registren posteriormente.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 13 del Reglamento Hipotecario.

-2ª Pregunta: ¿Cómo sé si mi permuta es real u obligacional?
-Respuesta: Conforme al art. 13 del RH la permuta solar/pisos la puedes configurar a tu voluntad como derecho real (afectando a terceros) u obligación personal. En el primer caso, la tienes que garantizar con condición resolutoria (debe aparecer esa palabra en la escritura de permuta “condición resolutoria”); en el segundo, al no haber garantía real, se suele recurrir al aval.

-3ª Pregunta ¿Ventajas e inconvenientes de la real y de la obligacional?
a) La REAL. Ventajas: El dueño del solar tiene garantía absoluta de su derecho. Inconvenientes: 1) Encarece el documento en un 2%, (1% de constitución de “resolutoria”+1% de cancelación que no está exenta como las hipotecas) 2) El promotor no puede hipotecar el solar porque al tener la resolutoria el carácter de “primera carga”, la hipoteca sería una “segunda hipoteca” y ningún banco presta en serio sobre “segunda hipoteca”.
REMEDIO para eso es “posponer”, es decir que el dueño del solar acepte que su posición pierda rango ante la hipoteca del banco (pasa a ser “segunda”), con excepción de los pisos que le deben ser entregados (en los que su posición sigue siendo “primera”).

b) La OBLIGACIONAL. Ventajas: Menor coste fiscal y fácil acceso al crédito por parte del promotor (lo que le hará más generoso con el dueño). Inconvenientes: Nula garantía del dueño del solar si las cosas vienen mal dadas.
REMEDIO para eso es el AVAL BANCARIO del cumplimiento de las obligaciones del promotor. Permuta+Aval es el sistema más utilizado.